Что делать, если арендатор не хочет съезжать после окончания договора аренды квартиры и требует компенсацию за ремонт, а собственник против продления?

Какой договор у вас с нанимательницей и можно ли его не продлевать

Правовой режим отношений определяется гл. 35 ГК РФ. Наниматель пользуется квартирой на основании договора с собственниками:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Ключевое значение имеет срок договора 2021 года. От него зависит, есть ли у девушки преимущественное право на новый срок.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— п. 2 ст. 683 ГК РФ

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
— ст. 684 ГК РФ

Разберём обе ветки. Если договор был заключён на срок до одного года (11 месяцев — типичное условие) — это краткосрочный наём, и правила ст. 684 ГК РФ (преимущественное право нанимателя) к нему не применяются (п. 2 ст. 683 ГК РФ). В этом случае у девушки нет преимущественного права требовать продления. Если срок договора превышал один год — к договору применяется ст. 684 ГК РФ, но и она не обязывает вас продлевать договор против воли: наймодатель вправе за три месяца до истечения срока предупредить нанимателя об отказе от продления; при отказе наниматель лишь вправе требовать возмещения убытков, если вы в течение года сдадите квартиру другому лицу, чего у вас не происходит. Ваше право как собственника распоряжаться имуществом (ст. 209, п. 1 ст. 246 ГК РФ) означает, что отсутствие вашего согласия на продление является законным основанием для его непродления и последующего прекращения договора.

Вывод: отказ подписать новый договор — ваше право как сособственника; при краткосрочном найме преимущественного права на продление у девушки нет, а при более длительном сроке ваше непредупреждённое согласие на продление всё равно отсутствует, поэтому договор на новый срок не заключается.

Договор истёк, но она продолжает жить — как это квалифицируется и что делать

Поскольку после апреля девушка продолжает пользоваться квартирой и вы как собственник против этого возражаете, договор не превратился в бессрочный: для возобновления требуется именно отсутствие возражений наймодателя.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

То есть если ранее вы возражений не заявляли и договор возобновился на неопределённый срок, его можно прекратить в любой момент, предупредив нанимателя за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если возобновления не было — срок договора просто истёк, и дальнейшее проживание становится незаконным. В обоих случаях выход один: письменное предупреждение (отказ от договора), по истечении трёхмесячного срока — освобождение квартиры, при отказе — суд.

Вывод: направьте девушке письменное уведомление об отказе от договора/о его прекращении; через три месяца у неё нет никаких оснований оставаться в квартире.

Её отказ выезжать: выселение только через суд

Самовольно выселять нельзя. Если договор прекращён, а наниматель квартиру не освобождает, вы возвращаете владение через суд. Требование об освобождении жилого помещения (выселении) основано на обязанности вернуть имущество после прекращения договора:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Здесь же закреплено важное последствие: за всё время незаконного проживания после прекращения договора вы вправе требовать плату (как арендную). Требование рассматривается районным судом:

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 24 ГПК РФ

Выселение наймодателем возможно и по ст. 687 ГК РФ, но только по установленным ею основаниям (неплата, порча жилья):

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

На ваши факты (истечение срока, отсутствие согласия на продление) проще опираться на ст. 622 ГК РФ как на последствие прекращения договора, а не на расторжение по ст. 687 ГК РФ. Если она просто отказывается выезжать — суд выносит решение о выселении без предоставления другого жилья.

Вывод: подавайте в районный суд иск о выселении и освобождении квартиры; до истечения 3-месячного срока ожидания иска подавать преждевременно.

Требование компенсировать ремонт — обоснованно ли

Это ключевая «защита» девушки. Ремонт квалифицируется как улучшения арендованного имущества. Отделимые улучшения — её собственность, и она вправе их забрать; неотделимые — компенсируются только при согласии наймодателя:

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
— п. 2 ст. 623 ГК РФ

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
— п. 3 ст. 623 ГК РФ

У вас письменного согласия на ремонт не было, сметы и чеков вам не показывали. Значит, неотделимые улучшения, произведённые без согласия, возмещению не подлежат. Дополнительно закон прямо запрещает нанимателю переустройство без согласия наймодателя:

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Бремя доказывания (наличие согласия, стоимость ремонта, его неотделимость) лежит на том, кто это утверждает, — т.е. на нанимательнице:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Вывод: требование девушки о компенсации ремонта бездоказательно и по п. 3 ст. 623 ГК РФ юридически необоснованно — согласия вы не давали, чеков и сметы нет, значит, стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Обещание тёти «жить до сноса» и распоряжение общим имуществом

Квартира принадлежит двум собственникам (вы и тётя), поэтому использование и распоряжение ею осуществляются по соглашению всех участников:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Из этого следует: любое обещание тёти, касающееся судьбы квартиры (пусть дом и под реновацию), само по себе не создаёт для вас обязательства продлевать договор до сноса. Оно связывает только того, кто его дал, и требует согласования со вторым сособственником. Более того, в 2021 году вам было 15 лет, и вы как несовершеннолетняя действовали под особым контролем:

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 настоящего Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Если такая сделка признана недействительной, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2. Правила настоящей статьи не распространяются на сделки несовершеннолетних, ставших полностью дееспособными.
— п. 1 ст. 175 ГК РФ

Это означает, что если бы ваше участие в сдаче квартиры в 2021 году оформлялось без надлежащего согласия законного представителя, такая сделка могла быть оспорена; сейчас, по достижении 18 лет, вы вправе самостоятельно определять судьбу своей доли, а договорённости тёти вас не связывают. Программа реновации регулирует судьбу дома и предоставление жилья/возмещения собственникам, но не превращает устные обещания наймодателя в бессрочный наём:

В предусмотренный Программой реновации перечень многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения, аналогичных им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется реновация, включены только те многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники и наниматели жилых помещений большинством не менее двух третей поддержали включение таких многоквартирных домов в проект программы реновации жилищного фонда в городе Москве в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 2 мая 2017 г. № 245-ПП "Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве". 4.2. Многоквартирный дом, включенный в Программу реновации, может быть исключен из нее на любом этапе ее реализации (до дня заключения первого договора социального найма в отношении равнозначного жилого помещения или до дня заключения первого договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, в том числе вследствие предоставления равноценного возмещения, но не менее чем в течение 90 дней со дня принятия решения о реновации) в соответствии с частью третьей статьи 7-1 Закона Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации". 4.3.
— п. 4.1 Программы реновации, утв. Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП

Вывод: слова тёти про «жизнь до сноса» не имеют силы договора на будущее и не согласованы с вами как сособственником — ссылаться на них в отказе выехать нельзя.

Чего делать нельзя: самопомощь и выселение своими силами

Пока девушка не выселена по решению суда, её проживание нельзя прервать принудительно: менять замки, выставлять вещи, отключать коммунальные услуги. Такие действия — самовольное совершение действий вопреки установленному порядку, за которое предусмотрена ответственность:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— п. 1 ст. 330 УК РФ

Кроме того, ваше право собственности защищается от нарушений законным путём:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Это симметричная норма: вы вправе требовать устранения нарушений вашего права (в т.ч. выселением), но не можете устранять их самовольно. «Выдавить» нанимательницу отключением воды или света нельзя — это риск уголовной ответственности и проигрыш в гражданском споре.

Вывод: выселение только по решению районного суда; любые действия по самовольному выдворению незаконны и опасны для вас.

Деньги: плата за проживание после истечения срока и проценты

Если договор прекращён, а девушка продолжает занимать квартиру, вы можете взыскать плату за всё время просрочки возврата имущества:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

При нарушении денежного обязательства (несвоевременная плата) можно требовать проценты по ключевой ставке Банка России:

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

А если какое-то время она пользовалась квартирой без всякого основания (например, после признания договора прекращённым), к ней применимо требование о возврате неосновательного обогащения — сбережённой платы за пользование:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: вместе с иском о выселении заявляйте требование о внесении платы (неосновательного обогащения) за период незаконного проживания после прекращения договора и о процентах по ст. 395 ГК РФ; расчёт делайте от размера прежней арендной платы.

Альтернативная (защитная) ветка нанимательницы и её пределы

Чтобы вывод был устойчив, проверяем позицию девушки. Её единственный аргумент — расходы на ремонт. Возмещение неотделимых улучшений возможно только при двух условиях одновременно: они сделаны за её счёт И с вашего согласия:

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
— п. 2 ст. 623 ГК РФ

Если бы согласие было и ремонт был неотделим, у неё появилось бы право на возмещение — и тогда это был бы её встречный аргумент в суде. Но согласия нет, поэтому применяется прямое правило:

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
— п. 3 ст. 623 ГК РФ

Право на возмещение неотделимых улучшений без согласия наймодателя законом для договора найма не предусмотрено. Даже если она заявит встречный иск, доказывать наличие вашего согласия и стоимость работ она должна сама:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Обратите внимание на разграничение: отделимые улучшения (техника, мебель, съёмные элементы) остаются её собственностью — она вправе увезти их при выезде, но это не даёт права оставаться в квартире. А обязанность вернуть квартиру при прекращении договора не зависит от её расходов:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Ссылка на «ремонт» не является законным основанием для продолжения пользования: договор прекращается по правилам ст. 610 и ст. 622 ГК РФ, а не в зависимости от наличия улучшений.

Вывод: защитная ветка девушки не опровергает ваши требования — без письменного согласия на ремонт компенсация неотделимых улучшений ей не положена (п. 3 ст. 623 ГК РФ), а наличие улучшений не создаёт у неё права жить в квартире; выселение через районный суд и взыскание платы за проживание после прекращения договора остаются основными и взаимно согласованными требованиями.