Может ли арендодатель удержать залог за царапины и потёртости мебели и стен после 3 лет аренды и взыскать через суд?

Обязан ли наниматель возмещать «косяки» и что такое нормальный износ

Отношения сторон — это наём жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), поэтому при возврате квартиры действует базовое правило о возврате имущества с учётом нормального износа.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Это ключевая норма для клиента: за 3 года жизни царапина на столе, скрип разболтавшегося шкафа, потёртости от дивана и следы от креплений — это как раз естественный износ, который наниматель НЕ компенсирует. Наймодатель вправе требовать возмещения только за ухудшение сверх нормального износа.

Ст. 622 ГК РФ — общая норма об аренде; для жилья действует специальная ст. 681 ГК РФ, разграничивающая текущий и капитальный ремонт.

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
   — ст. 681 ГК РФ, п. 1

По общему правилу текущий ремонт — обязанность нанимателя (если договором не установлено иное). Но «текущий ремонт» — это плановые работы по поддержанию помещения (побелка, мелкий ремонт), а НЕ устранение естественного износа от обычной эксплуатации. Косметические следы от шины дивана или креплений не относятся к обязанности нанимателя провести ремонт за свой счёт.

Дополнительно обязанности нанимателя очерчены ст. 678 ГК РФ.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Из этой нормы следует, что наниматель обязан лишь «поддерживать в надлежащем состоянии» помещение и обеспечивать его сохранность — то есть не допускать порчи сверх обычного износа. Мелкие бытовые потертости и поскрипывание мебели в надлежащем состоянии жилья не означают ненадлежащего исполнения.

Вывод: за такие «косяки», как царапина на столе, скрип шкафа, потёртости и мелкие задиры обоев, образовавшиеся от обычной жизни за 3 года, наниматель НЕ несёт обязанности возмещения — это нормальный износ (ст. 622, 681 ГК РФ). Обязанность возместить возникает только за ухудшение сверх нормального износа, причём доказывать это должен наймодатель.

Может ли наймодатель взыскать ущерб через суд и как считается размер

Требование наймодателя о возмещении — это требование о взыскании убытков/вреда, поэтому к нему применяются общие нормы о вреде и убытках.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ, п. 1

Ответственность наступает только при наличии вреда, противоправного поведения, причинной связи и — по общему правилу — вины причинителя, причём доказывает вину и причинение вреда истец (п. 2 ст. 1064 ГК РФ освобождает ответчика, если он докажет отсутствие вины). Применительно к бытовому износу: небольшой скрип или потёртости — не «вред» в смысле ст. 1064 ГК РФ, а следствие нормальной эксплуатации, что исключает ответственность нанимателя.

Размер возмещения ограничен понятием убытков — реальный ущерб, то есть расходы на восстановление, а не стоимость всего имущества или «штраф» за неудобство.

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Так, наймодатель не может взыскать полную стоимость нового дивана за царапину на столе: реальный ущерб — это сумма, необходимая для устранения конкретного повреждения (например, стоимость локального ремонта), с учётом износа. Упущенную выгоду (что квартиру сдал бы дороже) взыскать за такие повреждения нельзя, так как это не «неполученные доходы» от повреждения имущества.

Основное препятствие для наймодателя — доказывание. Бремя лежит на нём.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 57. Представление и истребование доказательств 1. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Копии документов, представленных в суд лицом, участвующим в деле, направляются или вручаются им другим лицам, участвующим в деле, если у них эти документы отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) 2. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.
— ч. 1 ст. 71 ГПК РФ

Это критично: в акте приёма-передачи состояние описано «общими словами» («диван, шкаф, стол — б/у», «обои — нормальные»), фото нет ни у наймодателя, ни у нанимателя. Значит, наймодатель не может доказать ИСХОДНОЕ состояние имущества и, соответственно, что повреждение возникло в период найма и превышает нормальный износ. Суд не сможет определить разницу между состоянием при передаче и при возврате — а бремя доказывания на истце (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). Переписка в мессенджере и свидетельские показания — тоже доказательства (ч. 1 ст. 71 ГПК РФ).

Вывод: через суд взыскать с клиента деньги за такие мелочи реально лишь при условии, что наймодатель докажет факт и размер ухудшения сверх нормального износа. Актом с обобщёнными формулировками и без фотофиксации это доказать практически невозможно — иск с высокой вероятностью проиграет (ст. 15, 1064 ГК РФ, ст. 56, 71 ГПК РФ). Максимум, на что наймодатель может претендовать, — реальная стоимость устранения конкретного повреждения, а не «возмещение» естественного износа.

Судьба залога (обеспечительного платежа)

Внесённая месячная плата — это обеспечительный платёж по смыслу ст. 381.1 ГК РФ.

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
   — п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

П. 2 ст. 381.1 ГК РФ прямо устанавливает: при прекращении обеспеченного обязательства платёж ПОДЛЕЖИТ ВОЗВРАТУ, если иное не предусмотрено соглашением. Удержание возможно только за счёт реального обеспеченного обязательства — то есть подтверждённых убытков.

1. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
   — п. 2 ст. 381.1 ГК РФ

Значит, наймодатель вправе зачесть залог в счёт только тех повреждений, которые он фактически докажет и которые превышают нормальный износ. Общие заявления «удержу часть на ремонт» без подтверждения суммы не являются законным основанием для удержания.

Если наймодатель удерживает часть залога без основания, это неосновательное обогащение.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

То есть удержанную без основания часть залога можно взыскать как неосновательное обогащение, причём с процентами.

Также применимы проценты по ст. 395 ГК РФ за неправомерное удержание.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Срок исковой давности по такому требованию — 3 года.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Вывод: залог в размере месячной платы наймодатель обязан вернуть полностью, удержать можно лишь доказанную сумму ущерба (ст. 381.1 ГК РФ). Клиент вправе истребовать незаконно удержанную часть залога как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395, 1102, 1107 ГК РФ; срок давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ). Требование клиента — это спор о возврате денег; если сумма удержания не превышает 100 000 руб., дело подсудно мировому судье по ч. 1 ст. 23 ГПК РФ. Наймодатель, напротив, может запросить судебный приказ по ч. 2 ст. 122 ГПК РФ, но только если требование основано на простой письменной сделке и бесспорно — при споре о состоянии имущества приказ, как правило, отменяется возражениями должника.

Может ли наймодатель выселить/расторгнуть договор из-за несогласия с размером платы

Квалификация отношений зависит от того, как фактически «продлевался» договор, поэтому разбираю обе ветки.

Ветка А: если наниматель продолжал пользоваться квартирой после истечения срока при отсутствии возражений наймодателя — договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3.
— ст. 621 ГК РФ, п. 2

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Статья 611. Предоставление имущества арендатору 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
— ст. 610 ГК РФ, п. 2

В этом случае наймодатель вправе отказаться от договора, предупредив нанимателя за 3 месяца (для недвижимости), но НЕ вправе «выбросить» его из-за желания сдавать дороже в обход этого срока. Законный способ повысить плату — изменить договор по соглашению сторон; при отсутствии согласия можно лишь отказаться от бессрочного договора с соблюдением 3-месячного предупреждения.

Ветка Б: если стороны переподписывали новый срочный договор на 11 месяцев — по истечении каждого срока наймодатель вправе не заключать новый, но до истечения срока не может прекратить его в одностороннем порядке. Основания для расторжения по требованию наймодателя через суд ограничены законом.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
   — п. 2 ст. 687 ГК РФ

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
— абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ

Порча/разрушение жилья — единственное, что теоретически может поставить наймодатель, но и оно должно быть СУЩЕСТВЕННЫМ, а мелкие бытовые потёртости под «разрушение или порчу» не подпадают. Если же квартира просто пришла в незначительную негодность от износа — это не основание.

Если наймодатель всё же злоупотребляет правом, «дожимая» нанимателя угрозой суда ради удержания денег, к нему применима ст. 10 ГК РФ.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.
   — ст. 10 ГК РФ, п. 1

Вывод: требовать выселения из-за несогласия с размером платы через суд наймодатель не может — ст. 687 ГК РФ даёт лишь ограниченный перечень оснований, куда бытовые потёртости не входят. При возобновлённом на неопределённый срок договоре наймодатель вправе отказаться от договора с предупреждением за 3 месяца (ст. 610, 621 ГК РФ), но повышать плату в обход закона или удерживать залог под угрозой суда — злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Денежные последствия и подсудность спора

Удержанная сумма — это денежное требование клиента, которое подчиняется правилам о процентах и подсудности.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

На незаконно удержанную часть залога клиент вправе начислить проценты по ключевой ставке Банка России за весь период удержания вплоть до возврата денег. Для этого используется ст. 395 ГК РФ в совокупности с п. 2 ст. 1107 ГК РФ.

По подсудности имущественного спора применяется ч. 1 ст. 23 ГПК РФ.

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются. Статья 24.
— ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Если предмет спора — возврат удержанного залога и сумма не превышает 50 000 руб. (по общему имущественному спору) или 100 000 руб. (в споре из отношений защиты прав потребителей — применимость к бытовому найму требует уточнения), дело подсудно мировому судье; при большей сумме — районному суду.

Наймодатель, напротив, может попытаться получить судебный приказ, но это возможно только при бесспорном, основанном на простой письменной сделке требовании.

Судебный приказ выдается, если: требование основано на нотариально удостоверенной сделке; требование основано на сделке, совершенной в простой письменной форме; требование основано на совершенном нотариусом протесте векселя в неплатеже, неакцепте и недатировании акцепта; заявлено требование о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, не связанное с установлением отцовства, оспариванием отцовства (материнства) или необходимостью привлечения других заинтересованных лиц; абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 23-ФЗ ) заявлено требование о взыскании начисленных, но не выплаченных работнику заработной платы, сумм оплаты отпуска, выплат при увольнении и (или) иных сумм, начисленных работнику; (В редакции Федерального закона от 23.04.2012 № 35-ФЗ ) заявлено территориальным органом федерального органа исполнительной власти по обеспечению установленного порядка деятельности судов и исполнению судебных актов и актов других органов требование о взыскании расходов, произведенных в связи с розыском ответчика, или должника, или ребенка; (В редакции федеральных законов от 30.06.2003 № 86-ФЗ ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ ; от 03.12.2011 № 389-ФЗ ; от 05.05.2014 № 126-ФЗ ) заявлено требование о взыскании начисленной, но не выплаченной денежной компенсации за нарушение работодателем установленного срока соответственно выплаты заработной платы, оплаты отпуска, выплат при увольнении и (или) других выплат, причитающихся работнику; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.
— ст. 122 ГПК РФ, п. 2

Поскольку спор о состоянии имущества и размере ущерба является спорным, судебный приказ по заявлению наймодателя маловероятен: при подаче должником возражений приказ отменяется.

Вывод: клиент вправе взыскать незаконно удержанную часть залога с процентами по ст. 395 ГК РФ (в связке с п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Спор подсуден мировому судье при цене иска до 50 000 руб. (общий имущественный спор) или до 100 000 руб. (спор из защиты прав потребителей), свыше — районному суду (ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). Требования наймодателя через судебный приказ маловероятны, так как спор о состоянии имущества не является бесспорным (ч. 2 ст. 122 ГПК РФ).