Возврат обеспечительного платежа арендатору при досрочном выселении за порчу имущества и нарушение порядка

Природа второго платежа («за последний месяц») и обязанность его вернуть

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
— п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

Второй платёж внесён вперёд, за месяц, который фактически не будет отработан, и по условию договора при досрочном выезде выполняет функцию обеспечения (гарантию того, что наниматель не съедет раньше срока и не оставит долгов/ущерба). Именно эту конструкцию и описывает п. 1 ст. 381.1 ГК РФ: обеспечительным платежом может быть обеспечено и обязательство, которое возникнет в будущем. Значит, к спорной сумме применяются правила об обеспечительном платеже, а не о «безусловной оплате последнего месяца».

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
— п. 2 ст. 381.1 ГК РФ

Ключевое: при прекращении обеспеченного обязательства (а расторжение договора — это его прекращение) обеспечительный платёж по общему правилу подлежит возврату, если иное прямо не предусмотрено соглашением сторон. Поэтому здесь всё решает точная формулировка вашего пункта: если в договоре написано только, что «при досрочном выезде последний месяц считается обеспечительным», но не сказано, что сумма остаётся у наймодателя в любом случае, — удержать её целиком «за факт выезда» нельзя, её судьба определяется через зачёт встречных требований.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

Абзац 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ показывает механизм: сумма обеспечительного платежа не «сгорает», а засчитывается в счёт исполнения соответствующего обязательства (долга по плате, стоимости ремонта, убытков). То есть из этих денег вы вправе погасить то, что вам реально должны наниматели, — и только остаток вернуть.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
— ст. 410 ГК РФ

Зачёт здесь — самостоятельное основание прекращения обязательства: вам достаточно одностороннего заявления (ст. 410 ГК РФ), встречные требования (ваше — на возмещение ущерба/долга, их — на возврат платежа) являются денежными и однородными.

статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6

прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали 6 способными к зачету (статья 410 ГК РФ). Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете. Если лицо находилось в просрочке исполнения зачитываемого обязательства, срок исполнения по которому наступил ранее, то проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) начисляются до момента прекращения обязательств зачетом. Если проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) и (или) неустойка (статья 330 ГК РФ) были уплачены за период с момента, когда зачет считается состоявшимся, до момента волеизъявления о зачете, они подлежат возврату. Если требования стали встречными лишь в результате перемены лица в обязательстве, то момент их прекращения не может быть ранее даты такой перемены (статьи 386, 410 ГК РФ).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6

Из разъяснений Пленума ВС РФ № 6 от 11.06.2020 следует, что зачёт совершается доставкой заявления и считается состоявшимся с момента, когда требования стали способными к зачёту. Для вас это означает: не «вычитайте молча», а направьте нанимателям письменное заявление о зачёте с расчётом (долг + ущерб → против обеспечительного платежа) и указанием остатка, — тогда удержание будет юридически корректным.

Вывод: второй платёж — это обеспечительная (гарантийная) сумма, а не оплата за уже потреблённый месяц. Оставить её себе автоматически нельзя: по общему правилу она либо возвращается, либо засчитывается в счёт исполнения обязательства (возмещения ущерба/долга) в порядке ст. 381.1 и ст. 410 ГК РФ, а остаток подлежит возврату.

Точный расчёт: сколько и как удержать

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Ваше право удержать часть платежа опирается на возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ) и на общие основания ответственности за вред (ст. 1064 ГК РФ). Удержать можно только реальный ущерб — стоимость восстановления повреждённого имущества (подоконник, плита, приведение квартиры в состояние передачи, вывоз мусора, клининг), а также непогашенный долг по плате за фактическое пользование и коммунальным услугам. Размер ущерба должен быть подтверждён: акт осмотра, фото, смета/чеки на ремонт, оценка. Акт приёма-передачи с записью «подоконник и плита целые» — это отправная точка, она фиксирует состояние на момент передачи и облегчает доказывание, что повреждения возникли в период пользования.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если удержание превышает документально подтверждённый ущерб и долг, неосновательно сбережённая разница — неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ, и наниматели вправе её взыскать.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Бремя доказывания — на каждой стороне (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). На вас — подтверждение размера удержания; на нанимателях — при взыскании остатка доказывание того, что удержание завышено.

Вывод: из второго платежа вы возвращаете остаток за вычетом подтверждённых сумм. Практический расчёт: (размер платы за месяц) − (стоимость ремонта подоконника и плиты по смете/чекам) − (долг по плате за фактическое пользование и коммунальным услугам) − (прочий документально подтверждённый ущерб, например клининг) = сумма к возврату. Всё неподтверждённое придётся вернуть.

Основания досрочного расторжения и порядок «выселения»

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— ст. 678 ГК РФ

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями
— п. 4 ст. 17 ЖК РФ

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; в) обеспечивать сохранность жилого помещения, в том числе находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к порче жилого помещения, находящегося в нем оборудования, а также к порче общего имущества в многоквартирном доме;
— пп. «б», «в» п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

Наниматель обязан использовать жильё только для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние (ст. 678 ГК РФ); пользование ведётся с соблюдением прав соседей (п. 4 ст. 17 ЖК РФ) и по Правилам пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя № 292/пр, которые запрещают действия, приводящие к порче помещения и оборудования и нарушающие интересы соседей. Пьянки, драки, шум, антисанитария и следы возгорания (сожжённый подоконник, горелая бумага на плите) — прямые нарушения этих обязанностей.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
— п. 4 ст. 687 ГК РФ

Важно не спутать «выселение по факту» с законным расторжением. Гражданский кодекс даёт наймодателю два пути:

— при разрушении или порче помещения нанимателем либо лицами, за которых он отвечает, договор расторгается в судебном порядке по требованию наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ), при этом суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений;
— при использовании жилья не по назначению либо систематическом нарушении прав соседей наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устранить нарушения, и только если нарушения продолжаются после предупреждения, вправе расторгнуть договор в суде (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Для вас это означает: устное требование «освободить квартиру до 12 августа» само по себе не расторгает договор и не заменяет предупреждение. Нужно направить письменное предупреждение с перечнем нарушений и требованием их устранить/освободить помещение; если после этого нарушения продолжатся — иск о расторжении и выселении в суд.

Вывод: у вас есть законные основания ставить вопрос о расторжении и выселении (порча имущества + систематическое нарушение прав соседей), но расторжение по требованию наймодателя производится в судебном порядке, после письменного предупреждения (для нарушений прав соседей). Возможность выселения по иску наймодателя прямо предусмотрена п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ; самостоятельного «выселения» без суда (выставление вещей, смена замков и т.п.) закон не допускает.

Доказательства порчи имущества и нарушения прав соседей

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; в) обеспечивать сохранность жилого помещения, в том числе находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к порче жилого помещения, находящегося в нем оборудования, а также к порче общего имущества в многоквартирном доме;
— пп. «б», «в» п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

По общему правилу обязанности нанимателя по сохранности жилья и соблюдению интересов соседей закреплены в ст. 678 ГК РФ, п. 4 ст. 17 ЖК РФ и пп. «б», «в» п. 10 Правил пользования жилыми помещениями. Именно эти нарушения вы и должны будете доказать — суд исследует каждое обстоятельство по правилам ч. 1 ст. 56 ГПК РФ. Ваш набор доказательств (акт приёма-передачи с записью «подоконник и плита целые», фотографии повреждений, переписка и письменные претензии соседей, свидетельские показания) уже позволяет опереться на факт порчи и на систематический характер нарушений. Отсутствие подробной описи имущества не лишает доказательственной силы акт с отметкой о целостности подоконника и плиты.

Вывод: для законного расторжения договора и для обоснованного удержания части платежа нужно зафиксировать ущерб и нарушения — актом осмотра (желательно с фото и, если возможно, с участием соседей/независимого оценщика), перепиской с соседями и их письменными претензиями, а также сметой/чеками на восстановительный ремонт. Бремя доказывания нарушения лежит на той стороне, которая на него ссылается.

Сроки, добровольный вариант и порядок возврата денег

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
— п. 4 ст. 687 ГК РФ

Сроки предупреждения. Кодекс прямо устанавливает трёхмесячное предупреждение только для нанимателя, который сам расторгает договор (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Для расторжения по требованию наймодателя при порче имущества и нарушении прав соседей закон специального срока предупреждения не устанавливает — предусмотрено предупреждение о необходимости устранить нарушения и последующее обращение в суд (п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ). Поэтому ваше требование освободить квартиру к 12 августа юридически значимо прежде всего как письменное предупреждение: оно либо побудит нанимателей выехать добровольно, либо станет основанием для иска, если нарушения продолжатся после предупреждения.

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6

Альтернатива суду. Спор можно закрыть соглашением сторон: письменный отказ нанимателей от договора и подписание акта возврата помещения по п. 4 ст. 687 ГК РФ (договор найма в любое время расторгается по соглашению сторон). В этом же документе зафиксируйте расчёт: сколько составляет обеспечительный платёж, какая часть зачтена в счёт ущерба и долга, какая сумма возвращается. Если стороны согласны с расчётом, это исключает и спор о зачёте, и риск самоуправства.

Исполнение возврата. Остаток надёжнее вернуть безналичным переводом на счёт нанимателя (с указанием назначения платежа «возврат обеспечительного платежа по договору найма от…») либо под расписку о получении, где указаны сумма и то, что она является возвратом остатка обеспечительного платежа после зачёта. Если наниматель уклоняется от получения или спорит о размере удержания, сумма возврата может быть внесена в депозит нотариуса — это исключит просрочку с вашей стороны.

Вывод: специального срока предупреждения для наймодателя закон не устанавливает — вы направляете письменное предупреждение/требование и при продолжении нарушений идёте в суд; расторжение возможно и по соглашению сторон с подписанием акта возврата. Остаток обеспечительного платежа возвращается безналичным переводом с указанием назначения либо под расписку; при уклонении нанимателя — внесением в депозит нотариуса.

Если квартиранты отказываются выезжать или требуют всю сумму назад

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

Как собственница вы вправе требовать устранения всяких нарушений вашего права, в том числе и не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Это вещно-правовое требование — дополнительный рычаг наряду с договорным иском о расторжении: при систематических нарушениях прав соседей и порче имущества вы обращаетесь в суд с иском о расторжении договора найма и выселении нанимателя и проживающих с ним лиц.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
— п. 4 ст. 687 ГК РФ

Основания для такого судебного требования прямо названы в п. 2 (разрушение или порча жилого помещения) и п. 4 (систематическое нарушение прав соседей после предупреждения) ст. 687 ГК РФ. Если после вашего письменного предупреждения наниматели не выехали и продолжают нарушения, спор переносится в суд: принудительное освобождение помещения возможно только по судебному решению (выселение в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения).

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Подсудность — единая для всего спора: имущественные требования (возврат части платежа, ущерб, долг) при цене иска до 50 000 руб. — мировому судье (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ), при цене свыше 50 000 руб., а также требования о расторжении договора и выселении — районному суду. Если в одном деле соединены платежное требование свыше 50 000 руб. и требование о выселении, дело рассматривает районный суд.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Что касается требования нанимателей «вернуть всё»: при отсутствии в договоре условия о безвозвратном удержании их требование обосновано лишь в части, превышающей ваш документально подтверждённый зачёт (ущерб + долг). Остальное они вправе взыскивать как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) — поэтому при споре ваша задача доказать размер удержания (акт, фото, смета, чеки, переписка с соседями).

Вывод: при отказе нанимателей выехать вы идёте в суд с иском о расторжении договора и выселении (пп. 2, 4 ст. 687 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ); принудительное выселение — только по решению суда. Имущественные требования до 50 000 руб. — мировой судья, свыше 50 000 руб. и выселение — районный суд. Требование нанимателей «вернуть всё» правомерно только в части, превышающей подтверждённый вами зачёт.

Подсудность имущественного спора о возврате платежа

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Имущественный спор о возврате части обеспечительного платежа (и встречные требования о возмещении ущерба/долга) рассматривает мировой судья при цене иска до 50 000 руб., а свыше — районный суд. Если в деле заявлено также требование о расторжении договора и выселении, оно относится к компетенции районного суда. Это подсудность, единая для всех блоков данного ответа.

Границы самостоятельного удержания: риск самоуправства

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Если удержать всю сумму без расчёта и без реального встречного требования, ваше действие может быть оспорено как самоуправство: по ч. 1 ст. 330 УК РФ самоуправство — это самовольное, вопреки установленному порядку, совершение действий, правомерность которых оспаривается гражданином, если причинён существенный вред. Именно поэтому удержание нужно оформлять как зачёт встречного требования (ст. 410 ГК РФ) с письменным заявлением и расчётом, а не как простое «оставляю деньги себе».

Вывод: удержание допустимо только как документально обоснованный зачёт в пределах подтверждённого ущерба и долга (ст. 410 ГК РФ). Удержание произвольной суммы, превышающей ваши подтверждённые требования, создаёт риск иска о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), а в спорной ситуации — и риск квалификации действий как самоуправства.