Съезд с аренды помещения при появлении плесени и насекомых: как оформить и вернуть залог

Кто по закону отвечает за плесень и насекомых в арендованном помещении

Базовое правило: недостатки помещения, мешающие пользоваться им по назначению, — зона риска арендодателя, а не арендатора.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Это ключевая для вас норма: плесень по стенам и за шкафом, тараканы и мошки — это недостатки, «частично препятствующие пользованию» помещением под студию массажа. Статья прямо возлагает ответственность за такие недостатки на арендодателя, даже если при заключении договора он о них не знал. Вам она даёт право выбрать: требовать устранения, уменьшения платы или расторжения договора.

Однако у арендодателя есть контраргумент — исключение из этой ответственности:

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
— п. 2 ст. 612 ГК РФ

Смысл этой нормы для вас двойной. С одной стороны, она ограничивает ответ держателя помещения появления плесени, если недостатки были оговорены при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены при осмотре и передаче помещения. Именно поэтому акт приёма-передачи, который вы подписали «без замечаний» после ремонта («было чистенько»), работает на вас: на момент передачи явных признаков плесени и насекомых не было, значит, вы их при осмотре обнаружить не могли и они не были «оговорены». С другой стороны, именно этот же акт арендодатель попытается использовать против вас — заявив, что плесень возникла в период вашего пользования. Вопрос, таким образом, сводится к природе дефекта: конструктивный он (сырость от фундамента старого дома, отсутствие вентиляции, протечки) или эксплуатационный (результат действий арендатора).

Общая обязанность передать пригодное помещение:

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества
— п. 1 ст. 611 ГК РФ

Это подтверждает, что состояние, пригодное для использования по назначению, — исходная обязанность арендодателя; недостатки, возникшие не по вашей вине и делающие помещение непригодным для массажной студии, юридически «возвращаются» в его зону.

Границы обязанностей по содержанию помещения:

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок
— п. 1 ст. 616 ГК РФ

Для цоколя старого дома критично: капитальный ремонт, устранение причин сырости (гидроизоляция, вентиляция фундамента) — обязанность арендодателя за его счёт, если договором не установлено иное. На вас закон возлагает лишь текущее содержание. Это ваш главный материальный аргумент: если сырость идёт от конструкций дома, её устранение — не ваш ремонт и не ваша вина.

Вывод. Ответственность за плесень и насекомых законом возложена на арендодателя (п. 1 ст. 612 ГК РФ), если эти недостатки не были оговорены при заключении договора, не были вам заранее известны и не должны были быть обнаружены при осмотре и приёмке (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Устранение конструктивных причин сырости (капитальный ремонт) — обязанность арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Ваш подписанный «без замечаний» акт приёма-передачи после ремонта играет на вас: он фиксирует, что на момент передачи явных недостатков не было. Обязанность доказать, что плесень и насекомые возникли из-за ваших действий (а не из-за конструктивного дефекта дома), лежит на арендодателе — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

Основания досрочного расторжения договора из-за непригодности помещения

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования
— ст. 620 ГК РФ

Здесь есть две рабочие для вас «ветки». Подпункт 2 подходит, если плесень и насекомые — недостатки, о которых арендодатель не оговорил при заключении договора, вы о них заранее не знали и не должны были обнаружить при осмотре (то есть акт «без замечаний» не мешает, а помогает: обнаружить скрытую сырость и заражение при обычном осмотре после ремонта было невозможно). Подпункт 4 подходит, если состояние помещения («не пригодное для использования» под массажную студию) наступило в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, — это прямо ваш случай, если сырость идёт от конструкций дома и вентиляции.

Важная оговорка: по ст. 620 ГК РФ расторжение по этим основаниям производится судом — по требованию арендатора. Это значит, что просто «уехать» без оформления недостаточно: если вы хотите, чтобы расторжение было юридически безупречным, нужно либо зафиксировать соглашение сторон, либо идти в суд.

Процедура одностороннего отказа, если договор даёт такое право

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Если в вашем договоре аренды есть условие о праве арендатора отказаться от него, договор прекращается с момента получения арендодателем письменного уведомления, а не с даты подписания какого-либо соглашения. Практический смысл: направляйте уведомление об отказе от договора заранее, способом, подтверждающим вручение (ценное письмо с описью и уведомлением, либо вручение под подпись), и сохраняйте доказательство получения. Именно от даты получения зависит, за какой период вы ещё платите аренду.

Отдельно закон регулирует ситуацию, когда срок в договоре не определён:

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

Ваш договор заключён на 11 месяцев, то есть срок определён, поэтому п. 2 ст. 610 ГК РФ «включается» только если из содержания договора следует, что он продлевается автоматически и считается заключённым на неопределённый срок (например, есть условие об автоматической пролонгации). Тогда вы вправе в любое время отказаться от договора, предупредив арендодателя за три месяца (для недвижимости), если договором не установлен иной срок предупреждения. Это «страховочная» ветка: даже без ссылки на ст. 620 она позволяет корректно выйти из договора, хотя придётся выждать срок предупреждения.

Возврат помещения и «нормальный износ»

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
— ст. 622 ГК РФ

При возврате вы обязаны вернуть помещение в том состоянии, в котором получили, с учётом нормального износа. Это означает, что арендодатель не вправе предъявить вам естественное ухудшение за 9 месяцев, а также требовать устранения плесени и насекомых, если они не явились следствием вашего ненадлежащего использования. Оформляйте возврат двусторонним актом, а если арендодатель отказывается его подписывать — фиксируйте состояние помещения сами: фото/видео с датами, пригласите незаинтересованных свидетелей, направьте арендодателю приглашение на совместный осмотр письменно.

Вывод. Вы вправе добиваться досрочного расторжения договора по п. 2 или п. 4 ст. 620 ГК РФ — через суд либо, если договор предусматривает право арендатора на отказ, в одностороннем порядке уведомлением (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ); если же договор фактически пролонгирован на неопределённый срок, работает п. 2 ст. 610 ГК РФ (предупреждение за три месяца для недвижимости). Помещение при выезде возвращается по акту в состоянии на момент получения с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ); естественный износ и дефекты, не связанные с вашими действиями, на вас не относятся.

Возврат залога (обеспечительного платежа) и деньги при незаконном удержании

Природа вашего «залога» — обеспечительный платёж, а не задаток:

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет
— п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

Это значит: платёж обеспечивает ваши денежные обязательства (арендную плату, возмещение убытков), и арендодатель вправе удержать его только при наличии подтверждённого неисполненного обязательства с вашей стороны. Если вы не должны арендную плату и не причинили ущерба, оснований удерживать платёж нет. Оговорка в договоре «залог не возвращается при досрочном расторжении» не спасает арендодателя: суд оценивает её через призму добросовестности (п. 1 ст. 10 ГК РФ):

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Если вы выезжаете из-за непригодности помещения (обстоятельство, за которое вы не отвечаете), удержание залога под предлогом «досрочного расторжения» — это использование права во вред вам, то есть злоупотребление правом; при таком раскладе удержанная сумма квалифицируется как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Правила о неосновательном обогащении закрывают ситуацию, когда арендодатель удерживает деньги без законных оснований. Плюс вы вправе требовать проценты за время незаконного пользования вашими деньгами:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

и их размер:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Итого: помимо самой суммы залога вы можете взыскать проценты по ключевой ставке Банка России, начисляемые с того дня, когда арендодатель узнал (или должен был узнать) о неосновательности удержания, — обычно это дата, следующая за датой выезда и передачи помещения, когда вы потребовали возврат.

Вывод. Внесённая сумма — обеспечительный платёж (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ), удерживать её можно только при наличии вашего неисполненного обязательства. Если вы выехали из-за непригодности помещения (обстоятельство, за которое вы не отвечаете), удержание залога — злоупотребление правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), а удержанная сумма — неосновательное обогащение, подлежащее возврату (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) с процентами по п. 2 ст. 1107, п. 1 ст. 395 ГК РФ (по ключевой ставке Банка России).

Как правильно съехать и оформить: доказательства и порядок действий

Порядок действий вытекает напрямую из распределения бремени доказывания:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Кто ссылается — тот и доказывает. Арендодатель, заявляя «это вы развели сырость и принесли насекомых», обязан это доказать; вы, заявляя о непригодности помещения и требуя возврата залога, доказываете факт непригодности и внесения платежа. Отсюда — конкретный алгоритм оформления выезда:

1. Зафиксируйте недостатки документально ДО выезда. Фото и видео стен, углов, за шкафом, плесени, насекомых с датами; письменно пригласите арендодателя на совместный осмотр и составление акта. Если он не явится — составьте акт с двумя незаинтересованными свидетелями (например, сотрудниками, соседями по зданию). Отсутствие акта — главный риск: тогда спор сведётся к «слово против слова».
2. Направьте письменную претензию/уведомление арендодателю: о выявленных недостатках, о требовании устранить их (или об отказе от договора/досрочном расторжении), о возврате обеспечительного платежа. Подтверждайте вручение (ценное письмо с описью и уведомлением либо под подпись).
3. Оформите возврат помещения актом с указанием фактического состояния, зафиксированного фото/видео. Если арендодатель отказывается подписывать — направьте ему односторонний акт письмом и составьте его при свидетелях.
4. Сохраните всё, что подтверждает добросовестность использования: переписку о проветривании, договоры с УК, любые обращения о состоянии дома.

Полезно подстраховаться независимой оценкой до выезда: строительно-техническое исследование (экспертиза о причинах сырости/плесени) и санитарное заключение о заражении помещения — эти документы прямо опровергают довод «это вы развели сырость». Если причинами окажутся конструкции дома (отсутствие гидроизоляции и вентиляции цоколя), требования арендодателя о ремонте за ваш счёт не имеют оснований, поскольку ремонт по этим причинам — его обязанность (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Если арендодатель откажется вернуть залог — суд

При отказе деньги взыскиваются в суде. Подсудность зависит от цены иска:

по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Если цена иска (сумма залога плюс проценты) не превышает 50 000 рублей — дело рассматривает мировой судья; при большей сумме — районный суд:

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции
— ст. 24 ГПК РФ

Место подачи иска:

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации
— ст. 28 ГПК РФ

Исковое заявление должно отвечать требованиям:

В исковом заявлении должны быть указаны: 1) наименование суда, в который подается заявление; 2) сведения об истце: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика; если заявление подается представителем, - также фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование представителя, адрес для направления судебных повесток и иных судебных извещений, один из идентификаторов представителя (для гражданина); (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 3) сведения об ответчике: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, место работы (если известно), один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения); для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика и основной государственный регистрационный номер.
— п. 2 ст. 131 ГПК РФ

К иску приложите: договор аренды, акт приёма-передачи, доказательство внесения залога, акт возврата помещения, фото/видео, претензию и доказательства её направления, расчёт процентов. Госпошлина уплачивается от цены иска (её конкретный размер уточняется по действующей редакции НК РФ).

Дополнительный аргумент, если арендодатель — ИП или организация

Если арендодатель — индивидуальный предприниматель или компания и сдаёт помещение в рамках своей предпринимательской деятельности, к отношениям может подключаться законодательство о защите прав потребителей: условие договора, по которому залог не возвращается при досрочном выезде из-за непригодности помещения, можно оспаривать как ущемляющее права потребителя. Это усиливает позицию, но применимость зависит от статуса арендодателя — проверьте его по договору и выписке ЕГРИП/ЕГРЮЛ.

Вывод. До выезда зафиксируйте недостатки фото/видео и актом (при отказе арендодателя — со свидетелями), направьте письменную претензию с требованием о расторжении и возврате залога, оформите возврат помещения актом. В споре бремя доказывания виновности арендатора лежит на арендодателе (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ). При отказе вернуть залог — иск в суд: при цене иска до 50 000 рублей — мировой судья (п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ), свыше — районный суд (ст. 24 ГПК РФ), по месту нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), иск оформляется по ст. 131, 132 ГПК РФ.

Условия применения ст. 620 ГК РФ и роль акта приёма-передачи

Ваше право на досрочное расторжение по подп. 2 ст. 620 прямо обусловлено тремя признаками недостатка одновременно: он не был оговорён арендодателем при заключении договора, не был заранее известен арендатору и не должен был быть обнаружен при осмотре или проверке исправности при приёмке.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
— п. 2 ст. 612 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования
— ст. 620 ГК РФ

Разбираем применения на ваших фактах. Подписанный «без замечаний» акт приёма-передачи, фиксирующий, что помещение после ремонта было чистым, без плесени и запаха, — это доказательство того, что скрытых на тот момент признаков сырости и заражения вы при обычном осмотре выявить не могли. Значит, условие подп. 2 ст. 620 (п. 2 ст. 612) соблюдено: недостатки не были «оговорены» и не должны были быть обнаружены при приёмке. Одновременно этот акт не подтверждает, что дефекты возникли по вашей вине, — он лишь описывает состояние на дату передачи. Именно поэтому в споре ключевое значение приобретает причина дефекта (конструктивная или эксплуатационная), которую фиксирует строительно-техническое исследование.

Сроки: когда прекращается договор и срок на взыскание залога

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

При одностороннем отказе договор прекращается с момента получения арендодателем уведомления — значит, арендную плату вы начисляете и платите до этой даты, а не до фактического выезда. Это важно для расчёта: если вы направили уведомление 1-го числа, а выехали 15-го, обязанность по оплате (и основание удерживать обеспечительный платёж в счёт платы) прекращается с даты получения уведомления, а не с даты выезда. Если же расторжение оформляется соглашением сторон или через суд по ст. 620, датой прекращения будет дата соглашения либо вступления в силу решения суда.

По требованию о возврате залога действует общий трёхлетний срок исковой давности; он исчисляется со дня, когда вы узнали о нарушении права, — то есть с момента, когда арендодатель отказался вернуть платёж или уклонился от возврата. Пока вы ведёте переписку о добровольном возврате, срок течёт, но три года — большой запас времени.

Альтернативы суду: добровольное расторжение и зачёт залога

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
— ст. 622 ГК РФ

Наиболее быстрый и безопасный для вас путь — не суд, а двустороннее оформление: подписать с арендодателем соглашение о расторжении договора с даты, привязанной к получению уведомления, и двусторонний акт возврата помещения, где зафиксировано его фактическое состояние (с фото и указанием на плесень/насекомых, если они есть). В том же соглашении прямо прописать возврат обеспечительного платежа в конкретный срок. Если арендодатель боится, что вы должны за последний месяц, — возможен зачёт: стороны фиксируют, что обеспечительный платёж засчитывается в счёт арендной платы за последний месяц пользования, и в этой части обязательства прекращаются; тогда спор о «судьбе залога» попросту не возникает. Возврат помещения при этом всё равно оформляется актом (ст. 622 ГК РФ), а соглашение о расторжении подписывается тем же документом или отдельно.

Вывод. Подписанный без замечаний акт приёма-передачи не лишает вас права на расторжение по подп. 2 ст. 620 ГК РФ при скрытых недостатках (п. 2 ст. 612 ГК РФ), но решающим будет заключение о причине дефекта. При одностороннем отказе договор прекращается с момента получения уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ); по требованию о возврате залога применяется общий трёхлетний срок исковой давности. Оптимальна добровольная альтернатива суду: соглашение о расторжении + двусторонний акт возврата + прямая оговорка о возврате (либо зачёте) обеспечительного платежа.