Что означает аренда в выписке ЕГРН без указания срока и перейдет ли обременение к покупателю квартиры

Что означает запись «аренда» в ЕГРН и «данные отсутствуют» в графе срока

Реестровая запись об обременении возникает из конкретного основания — договора аренды/найма, а не наоборот: не реестр определяет срок аренды, а договор. В выписке отражается лишь то, что перенесено в ЕГРН из правоустанавливающего документа.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 8.
— ч. 6 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Обременения в виде аренды и найма жилого помещения прямо отнесены законом к подлежащим государственной регистрации, поэтому запись в разделе об ограничениях — это отражение зарегистрированного обременения, а не технический мусор. Для вас это означает: обременение существует юридически, вопрос лишь в его содержании (сроке).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Закон объявляет ЕГРН сводом достоверных сведений, и зарегистрированное право (обременение) оспаривается только в суде. Поэтому запись «аренда» без срока — это не «пустая графа», а действующее обременение, оспорить или снять которое в одностороннем порядке нельзя.

В реквизите "Содержание ограничения в использовании или ограничения права на объект недвижимости или обременения объекта недвижимости" для земельного участка указываются сведения об обременениях, установленных на часть земельного участка или на весь земельный участок, в объеме следующих сведений: в отношении ограничения прав и обременения объекта недвижимости, не зарегистрированных в ЕГРН и не подлежащих государственной регистрации в реестре прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, но сведения о которых содержатся в реестре объектов недвижимости (кадастре недвижимости) ЕГРН, в том числе ограничений и обременений, учтенных в ГКН до вступления в силу Закона № 218-ФЗ : вид, срок действия ограничения прав и обременения объекта недвижимости, реквизиты документа, на основании которого возникло ограничение прав и обременение объекта недвижимости; при наличии соответствующих сведений в ЕГРН указываются сведения о лицах либо объектах недвижимости, в пользу которых или в связи с которыми установлены (устанавливаются) ограничение прав и обременение объекта недвижимости; в отношении ограничения прав и обременения объекта недвижимости, зарегистрированных в ЕГРН, соответствующие сведения ЕГРН указываются в разделе 2 "Сведения о правах" в реквизите "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости".
— п. 87 Порядка заполнения выписок, утв. Приказом Росреестра от 04.09.2020 № П/0329

Порядок заполнения выписок различает обременения, не зарегистрированные в ЕГРН (по ним указываются вид, срок действия и реквизиты документа-основания), и обременения, зарегистрированные в ЕГРН, — сведения о них попадают в раздел о правах. Прямого указания «если срок не определён — писать "бессрочно"» порядок не содержит: незаполненная графа срока означает, что регистратор не перенёс конкретную дату окончания из договора, а не то, что аренда юридически бессрочна.

Вывод по вопросу: «данные отсутствуют» в графе срока — это дефект реестровой записи (неперенесённые из договора сведения), а не признак вечной аренды. Срок аренды определяется договором, и его нужно проверить по самому договору: запросите у продавца договор аренды/найма и закажите расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав и о содержании правоустанавливающих документов (ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ) — она позволит увидеть, на основании какого документа внесена запись. Если в договоре срок не указан, аренда считается заключённой на неопределённый срок (см. блок 3), но это не делает её неустранимой навсегда.

Перейдёт ли обременение на покупателя при переходе права собственности

Это ключевой для вас вопрос, и ответ однозначен: да, обременение следует за вещью и сохраняется.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Правило ст. 617 ГК РФ прямо говорит: смена собственника не прекращает и не меняет договор аренды. Покупатель «встаёт на место» арендодателя. То есть после регистрации перехода права вы автоматически становитесь арендодателем на тех условиях, которые были в договоре, независимо от того, что вы не его сторона.

Для жилого помещения действует симметричное правило найма:

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3.
— ст. 675 ГК РФ, п. 2

Ст. 675 ГК РФ подтверждает то же самое для найма жилья: новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора. Таким образом, ни через ЕГРН, ни «по умолчанию» обременение при вашей покупке не снимется — оно сохранится и перейдёт на вас.

Регистрация самого перехода права совершается по общим правилам и на существование обременения не влияет:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

П. 1 ст. 551 ГК РФ касается регистрации перехода права собственности. Эта регистрация не является механизмом «очистки» объекта: обременение, уже стоящее в ЕГРН, при регистрации перехода права сохраняется, а не аннулируется автоматически.

Вывод по вопросу: если вы купите квартиру с записью об аренде, обременение перейдёт на вас, и вы окажетесь связаны договором аренды (найма). «Само» оно не снимется ни при сделке, ни при регистрации перехода права. Единственные варианты — либо добиться прекращения обременения до сделки (расторжение договора и снятие записи), либо купить объект с явным пониманием наличия арендатора.

Бессрочна ли аренда и как её прекратить

Для вас принципиально, «кончится ли аренда когда-нибудь». Если в договоре срок не определён, закон решает это в вашу пользу как нового собственника.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

П. 2 ст. 610 ГК РФ: аренда без указания срока считается заключённой на неопределённый срок, и каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца (для недвижимости), если договором не установлен иной срок предупреждения. Значит, «бессрочность» аренды — это не тупик: договор на неопределённый срок расторгается односторонним отказом с предупреждением за три месяца.

Важная оговорка: договором может быть установлен иной (в том числе более длительный) срок предупреждения. Поэтому формулировку об отказе от договора обязательно нужно прочитать в самом договоре.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

П. 2 ст. 651 ГК РФ показывает, что длительность срока влияет на саму регистрацию: договор аренды сроком не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации. Присутствие в ЕГРН записи об аренде обычно означает, что договор был долгосрочным (либо иным образом подлежал регистрации) — это дополнительный аргумент проверить договор.

Вывод по вопросу: если срок в договоре не определён — аренда не бессрочна, а заключена на неопределённый срок; вы как новый собственник вправе отказаться от неё, предупредив арендатора за три месяца (или за иной срок, прямо названный в договоре). Выселить арендатора «сразу» нельзя — нужно соблюсти срок предупреждения. Если же в договоре указан конкретный длительный срок, отказ возможен только по основаниям, предусмотренным договором, либо по правилам о расторжении.

Обязанность продавца передать квартиру свободной от прав третьих лиц

Здесь у вас есть сильный правовой рычаг против продавца и риелтора, уверяющего, что «ничего страшного».

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— ст. 460 ГК РФ, п. 1

Ст. 460 ГК РФ: продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц, кроме случая, когда покупатель согласился принять обременённый товар. Если продавец этого не исполнил, покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора — при условии, что покупатель не знал и не должен был знать о правах третьих лиц. Для вас это означает: пока вы не дали явного согласия принять квартиру с арендатором, вы вправе требовать снятия обременения, снижения цены или отказа от сделки.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар 1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. 2. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.
— ст. 461 ГК РФ, п. 1

Ст. 461 ГК РФ даёт механизм защиты на будущее: если товар у вас изъяли/права третьих лиц реализованы по основаниям, возникшим до сделки, продавец обязан возместить убытки; соглашение об освобождении продавца от этой ответственности недействительно. То есть даже после покупки факт сокрытия обременения (если он имел место) не лишает вас права на возмещение убытков.

Важно: если вы подпишете договор, в котором будет прямо указано на наличие арендатора/наймодателя, суд может расценить это как ваше согласие принять обременённый товар (оговорка прямо в ст. 460 ГК РФ). Поэтому нельзя «по инерции» соглашаться со стандартной формулировкой риелтора.

Вывод по вопросу: продавец обязан передать квартиру свободной от обременения; его попытка продать объект с арендой без вашего явного согласия — нарушение ст. 460 ГК РФ, дающее вам право требовать уменьшения цены или расторжения договора. Не подписывайте договор с оговоркой о сохранении арендатора, если не хотите принять это обременение; иначе ваш дальнейший спор будет ослаблен.

Как исправляется запись и проверяется действительный срок (ветка, если срок не указали при регистрации)

Если продавец и риелтор утверждают, что «просто не заполнили» графу, — проверьте и при необходимости исправьте запись через Росреестр.

Ошибки в ЕГРН делятся на технические и реестровые и исправляются в установленном порядке:

Исправление технической ошибки (описки/опечатки регистратора, приведшей к несоответствию сведений ЕГРН документам-основаниям) производится по решению государственного регистратора в течение трёх рабочих дней со дня обнаружения или получения заявления любого заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется в течение пяти рабочих дней. Если исправление может причинить вред правообладателям или третьим лицам, полагавшимся на запись, оно возможно только по решению суда. То есть «дозаполнить» графу срока — юридически возможно, но при отсутствии оснований регистратор обязан отказать, а отказ обжалуется в суде.

Практический смысл для вас: не полагайтесь на обещание риелтора «исправят потом». Требуйте, чтобы запись об аренде была прекращена (снята) до сделки, а не «исправлена» в части срока, — снятие обременения устраняет риск полностью, тогда как «дозаполнение» срока лишь фиксирует его.

Как проверить действительный срок: закажите расширенную выписку из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов и о переходе прав (ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ — сведения предоставляются по запросам любых лиц). Так вы увидите, на каком документе основана запись, и сможете сверить его с договором, который обязан предъявить продавец.

Вывод по вопросу: незаполненная графа срока устранима — через исправление технической/реестровой ошибки в Росреестре либо, при споре, через суд. Но правильнее и безопаснее не «исправлять», а добиваться полного прекращения обременения до покупки. Отказ Росреестра в исправлении обжалуется в судебном порядке.

Риск «дружественной» (мнимой) аренды и денежные последствия

Отсутствие срока — типичный маркер искусственной, «предпродажной» аренды, оформленной, чтобы осложнить продажу или сохранить контроль над жильём.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— ст. 170 ГК РФ, п. 1

П. 1 ст. 170 ГК РФ: мнимая сделка (совершённая лишь для вида, без намерения создать правовые последствия) ничтожна; притворная — тоже ничтожна. Если аренда оформлена с родственником продавца или «своим» лицом без реальной оплаты и реального проживания, запись можно оспорить в суде как основанную на мнимой сделке. Это защитная ветка: она позволяет снять обременение, если продавец/арендатор отказываются расторгать договор.

Если же вы понесёте потери из-за сокрытия обременения — вам доступны денежные требования:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

П. 1 ст. 395 ГК РФ: при неправомерном удержании денежных средств, уклонении от возврата, просрочке уплаты подлежат уплате проценты по ключевой ставке Банка России. Практически это применимо, если вы уплатили аванс/задаток, а сделка срывается из-за обременения, либо если по решению суда с продавца взыскиваются убытки (ст. 461 ГК РФ) и он их не возвращает — на сумму можно начислять проценты.

Вывод по вопросу: при подозрении, что аренда фиктивна (без оплаты, без реального жильца, связанное лицо), её можно оспорить по ст. 170 ГК РФ, но только в судебном порядке — автоматически такая запись не аннулируется. Дополнительно вы вправе требовать возмещения убытков (ст. 461 ГК РФ) и процентов по ст. 395 ГК РФ при задержке выплат. Любой спор по обременению, включая оспаривание мнимой аренды и исправление записи, рассматривается судом; при споре с Росреестром об отказе в исправлении записи — в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Уголовно-правовой аспект: сокрытие обременения при продаже

Если продавец (или риелтор, действующий в сговоре) намеренно скрывает от вас существующую аренду, чтобы получить деньги за «чистую» квартиру, это может расцениваться как обман, направленный на завладение вашими средствами.

Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц установлена ст. 460 ГК РФ (процитирована выше, блок 4). Умышленное непредоставление информации о зарегистрированном обременении при заключении сделки купли-продажи недвижимости — это обман относительно существенных условий сделки. Если такой обман совершён с целью завладения денежными средствами покупателя, он подпадает под признаки мошенничества (ст. 159 УК РФ): хищение чужого имущества или приобретение права на него путём обмана или злоупотребления доверием.

Практическое значение для вас: выписка из ЕГРН, в которой обременение уже есть, — ваше главное доказательство того, что о существенном условии (арендаторах) вам стало известно не от продавца. Фиксируйте переписку с риелтором и продавцом, в которой они утверждают, что «всё чисто» или «ничего страшного»: это подтвердит умысел на сокрытие, если возникнет спор (гражданский, о возмещении убытков по ст. 461 ГК РФ, либо уголовный — по заявлению о мошенничестве).

Вывод по вопросу: само по себе наличие записи об аренде не является преступлением продавца, но умышленное сокрытие этого обременения при получении денег может квалифицироваться как мошенничество (ст. 159 УК РФ). При подозрении на такой умысел вы вправе обратиться с соответствующим заявлением в полицию, а в гражданском плане — требовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 460–461 ГК РФ). Подсудность и органы едины со всем ответом: гражданский спор об обременении и возмещении убытков — в суд общей юрисдикции (районный суд), заявление о преступлении — в орган внутренних дел.

Ветка «если откажут»: обжалование действий Росреестра и фактическое выселение

Если Росреестр откажет прекратить запись об аренде или исправить сведения, отказ не является окончательным. Обжалование отказа/приостановления регистрационных действий предусмотрено через апелляционную комиссию либо непосредственно в суд; основанием прекращения регистрации служит, в частности, неустранение причин приостановления (ст. 26–27 ФЗ № 218-ФЗ). В рамках настоящей ситуации судебное оспаривание записи — это тот же суд общей юрисдикции (районный суд), что и в гражданских блоках ответа.

После того как договор аренды/найма фактически прекращён (отказ от бессрочного договора по ст. 610 ГК РФ или судебное признание аренды мнимой), механизм освобождения квартиры таков:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Ч. 1 ст. 35 ЖК РФ: гражданин, чьё право пользования прекращено, обязан освободить помещение; если не освобождает в срок, установленный собственником, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Это означает: «выгнать» арендатора вы вправе только через суд — самовольно выселить жильца нельзя.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4.
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

Ст. 622 ГК РФ дополняет для аренды: при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество; если не возвращает вовремя, арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки и возмещение убытков сверх неё. То есть даже за время, пока выселение идёт через суд, с упорного арендатора можно взыскать плату за просрочку возврата.

Вывод по вопросу: отказ Росреестра в снятии/исправлении записи об аренде обжалуется в апелляционную комиссию или в суд (районный суд). Фактическое выселение арендатора возможно только по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ), а при задержке освобождения помещения с арендатора взыскивается плата за просрочку возврата и убытки (ст. 622 ГК РФ). Самовольное выселение недопустимо.