Можно ли использовать жилые дома на участках ИЖС для гостиничного бизнеса и каким договором оформить отношения между ИП и физлицом

Можно ли использовать жилые дома на участках с ВРИ «ИЖС» под гостиничный бизнес

Ключевое разграничение: краткосрочная сдача жилого дома для проживания (в том числе посуточно) — это наём жилья, а систематическое предоставление гостиничных услуг (номерной фонд, сервис, стойка, питание, трансфер) — уже гостиничная деятельность, для которой жилое помещение не предназначено.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг
— ст. 17 ЖК РФ, п. 1

Комментарий: для вашего случая это решающая норма. Жилой дом (а тем более — не в МКД, а отдельно стоящий на участке ИЖС) сам по себе не запрещено сдавать для проживания; запрет касается размещения гостиниц в жилых помещениях и предоставления гостиничных услуг в жилом помещении МКД. То есть самостоятельные одно-двухэтажные дома на землях ИЖС можно сдавать для проживания (наём), но организовать в них именно гостиницу («база отдыха» с номерным фондом и сервисом) в статусе жилого помещения нельзя без перевода в нежилое.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора
— ст. 288 ГК РФ, п. 1

Комментарий: ГК РФ прямо дозволяет сдавать жильё для проживания на основании договора, но требует использовать его в соответствии с назначением и указывает, что размещение промышленных производств в жилых домах не допускается. Гостиничное обслуживание — предпринимательская деятельность с иным функциональным назначением, поэтому жилой дом под полноценную гостиницу не предназначен.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан
— ст. 671 ГК РФ, п. 1

Комментарий: наём регулируется ст. 671 ГК РФ, а аренда жилого помещения юрлицом (или ИП) допускается только для проживания граждан. Это значит, что ИП-мать может арендовать у сына дом и использовать его для проживания гостей, но не как гостиницу с сервисом — иначе конструкция выйдет за рамки назначения помещения.

средство размещения - имущественный комплекс, включающий в себя здание (часть здания) или строение, сооружение, помещение, участок земли, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц. К средствам размещения не относятся жилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 05.02.2018 № 16-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.11.2024 № 436-ФЗ) гостиница - тип средства размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое соответствует требованиям, установленным положением о классификации средств размещения, утвержденным Правительством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 05.02.2018 № 16-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.11.2024 № 436-ФЗ) гостиничные услуги - комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания в гостинице и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами
— ст. 1 ФЗ от 24.11.1996 № 132-ФЗ

Комментарий: по ФЗ № 132-ФЗ гостиница — это тип средства размещения, а средство размещения не относится к жилым помещениям (за исключением случаев, прямо предусмотренных ФЗ). Гостиничные услуги оказываются ИП/юрлицами в средстве размещения, прошедшем классификацию. Жилой дом под это определение не подпадает — это укрепляет вывод: под гостиничную деятельность дом нужно переводить в нежилое.

Признать часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации не противоречащей Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования она не предполагает запрета деятельности по краткосрочному (на срок от одних до нескольких суток) возмездному предоставлению собственником гражданам принадлежащего ему жилого помещения в многоквартирном доме без содержательной оценки такой деятельности в соотнесении с гостиничными услугами лишь при наличии отдельных формальных признаков оказания гостиничных услуг (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательский характер такой деятельности и др.), если при этом не создаются для иных жильцов многоквартирного дома неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения, и если это не влечет очевидного повышения интенсивности эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме
— п. 1 Постановления КС РФ от 23.03.2023 № 9-П

Комментарий: КС РФ подтвердил, что краткосрочное посуточное предоставление жилого помещения само по себе не приравнивается к гостиничным услугам лишь по формальным признакам (срок, систематичность, предпринимательский характер) — но лишь при отсутствии неудобств соседям. Однако это касается жилья в МКД; у вас отдельные дома, где проблема соседей минимальна, но запрет на «размещение гостиниц в жилых помещениях» всё равно сохраняется, если деятельность перерастает в гостиничную.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2 1 . Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов
— ст. 37 ГрК РФ, п. 1

Комментарий: ГрК РФ прямо делит ВРИ на основные, условно разрешённые и вспомогательные и привязывает их к территориальной зоне (градостроительному регламенту). Значит, использовать участок под конкретную цель можно лишь тогда, когда соответствующий ВРИ («гостиничное обслуживание» — 4.7) установлен для участка как основной/вспомогательный либо получен как условно разрешённый.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование
— ст. 606 ГК РФ

Комментарий: если вы решите не «строить гостиницу», а сдавать дома в аренду/наём ИП для проживания гостей, это оформляется договором аренды (ст. 606 ГК РФ) — законная гражданско-правовая модель, не требующая перевода в нежилое, пока деятельность не приобретает признаки гостиничной.

Вывод. Использовать жилые дома на участках с ВРИ «ИЖС» под полноценный гостиничный бизнес (гостиницу/базу отдыха с номерным фондом и сервисом) без перевода домов в нежилые помещения и без установления на участках ВРИ «гостиничное обслуживание» (4.7) — нельзя: ст. 17 ЖК РФ запрещает размещение гостиниц в жилых помещениях, а ст. 288 ГК РФ и ст. 671 ГК РФ допускают использование жилья только для проживания. Допустимая модель на текущем статусе — сдача домов для проживания по договору найма/аренды (в том числе посуточно) как обычное использование жилого дома по назначению; если же вы хотите оказывать именно гостиничные услуги (сервис, номерной фонд, классификация), нужно: (1) перевести дом в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ) и (2) обеспечить, чтобы ВРИ участка допускал «гостиничное обслуживание» (ст. 37 ГрК РФ), а также пройти классификацию средства размещения.

Какой ВРИ и какой статус здания нужны, чтобы вести гостиничную деятельность

Чтобы деятельность считалась правомерной, должны совпасть два условия: участок имеет ВРИ, допускающий размещение средства размещения, а здание не является жилым помещением.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. 2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 2 1 . Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) 3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов
— ст. 37 ГрК РФ, п. 1

Комментарий: для участков с ВРИ «ИЖС» (2.1) основное использование — индивидуальное жилищное строительство. Чтобы размещать гостиницу, «гостиничное обслуживание» (4.7) должно быть предусмотрено регламентом территориальной зоны; если оно отнесено к условно разрешённым — требуется разрешение по ст. 39 ГрК РФ (публичные слушания), если к основным — достаточно заявления о выборе ВРИ.

средство размещения - имущественный комплекс, включающий в себя здание (часть здания) или строение, сооружение, помещение, участок земли, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц. К средствам размещения не относятся жилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 05.02.2018 № 16-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.11.2024 № 436-ФЗ) гостиница - тип средства размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое соответствует требованиям, установленным положением о классификации средств размещения, утвержденным Правительством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 05.02.2018 № 16-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.11.2024 № 436-ФЗ) гостиничные услуги - комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания в гостинице и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами
— ст. 1 ФЗ от 24.11.1996 № 132-ФЗ

Комментарий: по ФЗ № 132-ФЗ гостиница — это средство размещения, прошедшее классификацию по Положению, утв. Правительством РФ (Положение о классификации гостиниц). Гостиничные услуги оказывают ИП/юрлица. Жилой дом средством размещения не является — под гостиницу его нужно переводить в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ ) 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
— ст. 23 ЖК РФ, п. 1

Комментарий: перевод жилого помещения в нежилое осуществляет орган местного самоуправления по заявлению собственника; перечень документов закрытый (заявление, правоустанавливающие документы, техпаспорт/план, поэтажный план, при необходимости — проект переустройства; для МКД также протокол ОСС и согласия примыкающих). Решение принимается не позднее 45 дней. Для отдельно стоящего дома на участке ИЖС протокол ОСС и согласия соседей не нужны — это применимо только к помещениям в МКД.

Вывод. Для ведения гостиничного бизнеса необходимо: (1) чтобы ВРИ каждого используемого участка допускал «гостиничное обслуживание» (4.7) как основной/вспомогательный либо было получено разрешение на условно разрешённый ВРИ (ст. 37 ГрК РФ); (2) перевести используемые дома из жилых в нежилые помещения через орган местного самоуправления (ст. 23 ЖК РФ) — заявление рассматривается до 45 дней; (3) пройти классификацию средства размещения. Пока эти условия не выполнены, использование домов под гостиницу неправомерно, даже если участок формально имеет ВРИ «гостиничное обслуживание»: статус здания (жилое) первичен и блокирует размещение гостиницы.

Ответственность за нецелевое использование участка и использование жилья не по назначению

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 234-ФЗ, от 26.12.2024 № 487-ФЗ) сохранять геодезические пункты государственной геодезической сети, нивелирные пункты государственной нивелирной сети, гравиметрические пункты государственной гравиметрической сети, геодезические пункты геодезических сетей специального назначения, лесохозяйственные, лесоустроительные и иные специальные информационные знаки, установленные на земельных участках; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; (В редакции федеральных законов от 14.07.2008 № 118-ФЗ; от 29.12.2010 № 442-ФЗ) своевременно приступать к использованию земельных участков; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 307-ФЗ) своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;
— ст. 42 ЗК РФ

Комментарий: ст. 42 ЗК РФ обязывает собственника использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием. Фактическое размещение гостиницы на участке с ВРИ «ИЖС» (2.1) без установления ВРИ 4.7 — это использование не по разрешённому использованию, то есть нарушение данной обязанности. Границы обязанности чётко очерчены законом — «не требуется переводить» здесь сказать нельзя.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Комментарий: за использование участка не по целевому назначению/разрешённому использованию ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ предусмотрен штраф для граждан от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости, но не менее 10 000 руб. Это прямой риск при организации гостиницы без изменения ВРИ. Дела рассматривает Росреестр (госземнадзор).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг
— ст. 17 ЖК РФ, п. 1

Комментарий: за размещение гостиницы в жилом помещении отвечает и жилищное законодательство: ст. 17 ЖК РФ запрещает размещение гостиниц в жилых помещениях. Нарушение может повлечь предписание Госжилинспекции и иск о запрете деятельности (как в деле П.Е. Бахирева).

Вывод. Ведение гостиничной деятельности без перевода домов в нежилое и без надлежащего ВРИ участка создаёт реальный риск: административный штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 руб. для граждан) за нецелевое использование земли, а также предписание жилищной инспекции и иск о запрете использования жилого помещения не по назначению (ст. 17 ЖК РФ, ст. 42 ЗК РФ). Чтобы исключить эти претензии, до начала гостиничной деятельности нужно привести в соответствие и ВРИ участков, и статус зданий.

Каким договором оформить отношения между ИП (мать) и физлицом (сын)

Если деятельность ведётся как сдача домов для проживания, между сыном-собственником и матерью-ИП оформляется договор аренды (или договор найма жилого помещения).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование
— ст. 606 ГК РФ

Комментарий: договор аренды (ст. 606 ГК РФ) — базовая модель передачи имущества за плату во владение/пользование; он подходит и для передачи ИП домов и участков для оказания услуг проживания. Это «основной» гражданско-правовой договор, к которому контролирующие органы претензий по форме не предъявляют, если он реально исполняется.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме
— ст. 609 ГК РФ, п. 1

Комментарий: если хотя бы одной стороной является юридическое лицо, договор аренды должен быть письменным независимо от срока; при сроке более года — письменная форма обязательна. Поскольку здесь стороны — физлицо и ИП, договор на срок более года (или с любой одной стороной-юрлицом) требует письменной формы. Договор аренды недвижимости на срок от года подлежит государственной регистрации.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор
— ст. 615 ГК РФ, п. 2

Комментарий: если ИП-мать будет передавать дома третьим лицам (гостям) во владение/пользование, это может квалифицироваться как субаренда/поднаём, для чего требуется письменное согласие арендодателя (сына) — это обязательное условие, включаемое в договор. Без такого согласия ИП не вправе передавать объекты дальше, что прямо порождает риск претензий.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан
— ст. 671 ГК РФ, п. 1

Комментарий: если объект остаётся жилым, отношения «проживания» правильнее оформлять договором найма (ст. 671 ГК РФ), где цель — проживание, а не оказание гостиничных услуг. Договор аренды на нежилое помещение используется, если дом уже переведён в нежилое.

Вывод. Чтобы избежать претензий контролирующих органов, отношения между сыном-физлицом и матерью-ИП оформляются договором аренды (ст. 606, 609 ГК РФ) — письменно; при передаче объектов гостям через ИП в договор включается письменное согласие арендодателя на субаренду/поднаём (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если объекты остаются жилыми и сдаются именно для проживания — допустим договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). Договор должен реально исполняться (акты передачи, платежи, фактическое использование), а цель использования в нём должна соответствовать назначению объекта: для жилого дома — «для проживания», для нежилого (после перевода) — «для оказания услуг проживания/гостиничных услуг».

Налоговые последствия передачи домов от сына-физлица матери-ИП

Сдача домов — это доход, и то, кто его получает, определяет, кто платит налог.

Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся: 1) дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения в Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 06.08.2001 № 110-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) Для целей настоящей главы к доходам в виде дивидендов приравнивается доход в виде превышения суммы денежных средств, стоимости иного имущества (имущественных прав), которые получены акционером (участником) российской организации при выходе (выбытии) из организации либо при распределении имущества ликвидируемой организации между ее акционерами (участниками), над учитываемыми в установленном настоящей главой порядке расходами соответствующего акционера (участника) на приобретение акций (долей, паев) ликвидируемой организации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.11.2018 № 424-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 1 1 ) дивиденды, выплаченные иностранной организации по акциям (долям) российской организации, признанные отраженными налогоплательщиком в налоговой декларации в составе доходов в соответствии с пунктом 1 1 настоящей статьи;
— ст. 208 НК РФ, п. 1

Комментарий: доход от сдачи имущества в аренду — доход от источников в РФ. Если доход получает сын-физлицо (он арендодатель по договору с матерью), у него возникает объект обложения НДФЛ по этому доходу; мать-ИП платит налог со своего дохода от оказания услуг/сдачи.

упрощенная система налогообложения", не превысила в совокупности: 20 миллионов рублей за 2025 - 2028 годы, 15 миллионов рублей за 2029 год, 10 миллионов рублей за 2030 год и последующие годы; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 28.11.2025 № 425-ФЗ , от 04.07.2026 № 228-ФЗ ) за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, у указанных организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов, определяемых в соответствии со статьей 346 15 и подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 346 25 настоящего Кодекса, не превысила в совокупности: 20 миллионов рублей за 2025 - 2028 годы, 15 миллионов рублей за 2029 год, 10 миллионов рублей за 2030 год и последующие годы. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 28.11.2025 № 425-ФЗ , от 04.07.2026 № 228-ФЗ ) Вновь созданная организация и вновь зарегистрированный индивидуальный предприниматель, применяющие упрощенную систему налогообложения, освобождаются от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, начиная с даты постановки их на учет в налоговом органе, указанной в свидетельстве о постановке на учет в налоговом органе.
— п. 1 ст. 346.11 НК РФ (не удалось — заменяется 346.15)

Комментарий: если мать-ИП применяет УСН, то в её налоговую базу включаются доходы от предпринимательской деятельности с учётом ограничений (порог по доходам). Доход от сдачи домов, получаемый матерью-ИП, облагается по её спецрежиму, а не как НДФЛ физлица.

Вывод. Экономический смысл схемы в том, что арендную плату сыну он получает как физлицо и платит с неё НДФЛ, а доход от оказания услуг аккумулируется у матери-ИП и облагается по её спецрежиму (УСН/ПСН). Чтобы схема была устойчивой к проверке ФНС, арендная плата должна быть рыночной и реально уплачиваемой (платежи, отчётность), а договор — исполняться: при занижении/отсутствии реальных расчётов между взаимозависимыми лицами (мать и сын) ФНС вправе переквалифицировать схему. Рекомендую применять матерью-ИП УСН «доходы» или ПСН и вести раздельный учёт, а сыну — декларировать доход от аренды (3-НДФЛ), если он не ИП.