Может ли арендодатель при пролонгации договора аренды нежилого помещения поднять арендную плату более чем на 7%, ссылаясь на более выгодное предложение?

Действует ли договорный предел «не чаще 1 раза в год и не более чем на 7%» при пролонгации

Ключевая норма — п. 3 ст. 614 ГК РФ: изменение арендной платы допускается по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором. Именно она делает условие вашего договора (7% и не чаще раза в год) обязательным для арендодателя: пока стороны не договорились об ином, размер платы ограничен этим пределом.

1. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
   — п. 3 ст. 614 ГК РФ
   Разбор: договор содержит прямое указание и на периодичность («не чаще 1 раза в год»), и на предел («не более чем на 7%»). Следовательно, повышение на 25% выходит за пределы, согласованные сторонами, и представляет собой не «пересмотр», а изменение самого договорного условия о цене — а это уже другой правовой механизм.

1. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
   — п. 2 ст. 424 ГК РФ
   Разбор: п. 2 ст. 424 ГК РФ допускает изменение цены после заключения договора только в случаях и на условиях, предусмотренных самим договором (либо законом). Договор разрешил повышать цену не более чем на 7% в год с уведомлением за месяц — иных оснований для одностороннего пересмотра (в том числе «есть более выгодное предложение», п. 2 ст. 424 ГК РФ) договор не предусматривает. Обстоятельства, не названные в договоре как основание, не дают права выйти за согласованный предел.

Вывод: пролонгация сама по себе не отменяет договорный лимит 7% (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 614, п. 2 ст. 424 ГК РФ — процитированы выше). Арендодатель не вправе в одностороннем порядке установить цену выше 7% от действующей, ссылаясь на более выгодное предложение третьего лица: такое основание договором не предусмотрено, а п. 3 ст. 614 и п. 2 ст. 424 ГК РФ требуют для этого либо соглашения сторон, либо прямо предусмотренного договором случая.

Одностороннее повышение сверх лимита — юридически ничтожно или требует соглашения сторон

Общее правило — п. 1 ст. 310 ГК РФ: одностороннее изменение условий обязательства не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Поскольку договор предусмотрел односторонний пересмотр только в рамках 7%, попытка выйти за этот порог законного основания не имеет.

1. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 2 ст. 310 ГК РФ
   Разбор: даже при предпринимательском характере отношений (офис, обе стороны — предприниматели) одностороннее изменение допускается лишь в случаях, предусмотренных договором. Договор предусмотрел такое право строго в пределах 7% и с уведомлением за месяц — значит, право на изменение на 25% отсутствует.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.
— п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016
Разбор: п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016 прямо указывает: одностороннее изменение, совершённое вопреки договору или с несоблюдением требований к его совершению, не влечёт юридических последствий, на которые было направлено. То есть направленное вам уведомление о повышении на 25% само по себе новой ставки не создаёт — платить по нему вы не обязаны.

1. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 4 ст. 450 ГК РФ
   Разбор: п. 4 ст. 450 ГК РФ требует при одностороннем изменении договора действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных договором. Ссылка на «выгодное предложение» и попытка переложить максимум на действующего арендатора, платящего вовремя, эти пределы как раз и нарушает.

Вывод: изменение цены на 25% в одностороннем порядке юридически не влечёт последствий (п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ, п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016). Повышение возможно только по соглашению сторон — то есть путём подписания дополнительного соглашения, а не уведомлением.

Толкование условия «может быть пролонгирован на прежних условиях» и защитная ветка арендодателя

В договоре сказано: «может быть пролонгирован на прежних условиях». Это условие оценивается по правилам толкования договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ
Разбор: буквальное значение фразы «на прежних условиях» означает сохранение всех условий, включая цену и предел её пересмотра. Аргумент арендодателя о том, что «пролонгация — это новый договор и цена свободна», противоречит буквальному тексту условия и смыслу договора в целом.

Теперь защитная ветка арендодателя (проверяем добросовестно). Формально возможны две модели:

Ветка А (для вас). Договор содержит условие о пролонгации/возобновлении на прежних условиях. Тогда действуют прежние условия, включая предел 7%.

1. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
   — п. 2 ст. 621 ГК РФ
   Разбор: если по истечении срока вы продолжаете пользоваться помещением при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. «Те же условия» — это в том числе ваша ставка и лимит её пересмотра.

Ветка Б (для арендодателя). Пролонгация понимается как заключение договора на новый срок, а не возобновление.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ
Разбор: при заключении договора аренды на новый срок условия могут быть изменены по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке. То есть и по этой ветке арендодатель не получает права поднять цену на 25% сам — ему всё равно нужно ваше согласие (допсоглашение).

Вывод: и по ветке возобновления «на тех же условиях», и по ветке заключения на новый срок изменение цены возможно только по соглашению сторон. Ссылка на «предложение с более выгодными условиями» не создаёт одностороннего права повысить плату — ни на 7%, ни тем более на 25%.

Форма и порядок изменения цены; последствия уплаты по незаконно повышенной ставке

Изменение цены оформляется так же, как и сам договор.

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
   — п. 1 ст. 452 ГК РФ
   Разбор: поскольку договор аренды нежилого помещения заключался письменно, и соглашение о повышении цены должно быть письменным. Одностороннее уведомление не заменяет дополнительное соглашение. При отказе арендодателя подписать допсоглашение на разумных условиях изменение цены может быть заявлено в суд, но только после отказа или неполучения ответа в срок (при отсутствии — 30 дней).

Если вы (по ошибке или под давлением) уже заплатили по завышенной ставке, разницу можно требовать обратно.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ
   Разбор: разница между согласованной (7%-ной) и фактически уплаченной (25%-ной) ставкой — неосновательное обогащение арендодателя, на которое начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда арендодатель узнал о неосновательности получения. То есть излишне уплаченное взыскивается с процентами.

Вывод: повышение цены оформляется письменным дополнительным соглашением (п. 1 ст. 452 ГК РФ); одностороннего «уведомления» недостаточно. Излишне уплаченное по завышенной ставке подлежит возврату как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Риски со стороны арендодателя: может ли он не продлить договор или расторгнуть его за отказ платить больше

Попытка арендодателя «выдавить» вас отказом от пролонгации ограничена законом — у вас есть преимущественное право.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ
Разбор: как арендатор, надлежащим образом исполняющий обязанности (платите вовремя, без задолженностей, используете по назначению), вы имеете преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Если арендодатель откажет вам, но в течение года заключит договор с другим лицом, вы вправе в суде потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков. Это делает «переговорный козырь» арендодателя («есть предложение получше») юридически слабым.

1. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
   — п. 1 ст. 619 ГК РФ
   Разбор: досрочно расторгнуть договор по требованию арендодателя в суде можно лишь при существенных нарушениях (неоплата более двух сроков подряд, ухудшение имущества и т.п.). У вас нарушений нет, поэтому досрочное расторжение из-за вашего несогласия платить больше невозможно — это основание, не предусмотренное законом.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 1 ст. 10 ГК РФ
   Разбор: если арендодатель действует с целью принудить вас к завышенной цене (в обход договорного лимита), суд вправе отказать в защите такого права, а при причинении убытков — возместить их (п. 1, 2, 4 ст. 10 ГК РФ).

Вывод: отказ платить сверх 7% сам по себе не даёт арендодателю права ни расторгнуть договор (нет оснований по ст. 619 ГК РФ), ни безнаказанно передать помещение другому лицу (преимущественное право и перевод прав по п. 1 ст. 621 ГК РФ). Несогласие на 25% повышение безопасно с точки зрения сохранения аренды на согласованных условиях.

Куда обращаться при споре о цене

Если спор дойдёт до суда, важна подсудность. Но сначала — обязательная попытка урегулирования: направление письменного требования о сохранении прежней ставки и отказе от завышенного повышения, затем — при необходимости — иск.

По общему правилу спор между арендодателем и арендатором — участниками предпринимательской деятельности (офисное помещение) рассматривается арбитражным судом.

Арбитражные суды рассматривают относящиеся к их компетенции дела с участием российских организаций, граждан Российской Федерации, а также иностранных организаций, международных организаций, иностранных граждан, лиц без гражданства, осуществляющих предпринимательскую деятельность, организаций с иностранными инвестициями, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 6. Независимо от того, являются ли участниками правоотношений, из которых возникли спор или требование, юридические лица, индивидуальные предприниматели или иные организации и граждане, арбитражные суды рассматривают дела: 1) о несостоятельности (банкротстве); 2) по спорам, указанным в статье 225 1 настоящего Кодекса; 3) по спорам об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей; 4) по спорам, вытекающим из деятельности депозитариев, связанной с учетом прав на акции и иные ценные бумаги и с осуществлением предусмотренных федеральным законом иных прав и обязанностей; 5) по спорам, вытекающим из деятельности публично-правовых компаний, государственных компаний, государственных корпораций и связанным с их правовым положением, порядком управления ими, их созданием, реорганизацией, ликвидацией, организацией и с полномочиями их органов, ответственностью лиц, входящих в их органы;
— ч. 5 ст. 27 АПК РФ
Разбор: арбитражные суды рассматривают экономические споры с участием организаций и индивидуальных предпринимателей. Если ваш договор заключён в связи с предпринимательской деятельностью (использование под офис коммерческой организации/ИП), иск подлежит рассмотрению в арбитражном суде по месту нахождения ответчика. Если же арендатором является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, спор рассматривается судом общей юрисдикции.

Риски и доказательства

• Риск арендодателя: направленное уведомление о повышении на 25% юридически не создаёт новой ставки (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016); при удержании повышенной платы — возврат разницы с процентами.
• Соберите доказательства надлежащего исполнения: договор с условием о 7% и пролонгации, платёжные документы без задолженностей, акты приёма-передачи, переписку о повышении (для подтверждения позиции «надлежаще исполняющего обязанности»).
• Если вы продолжаете пользоваться помещением без возражений арендодателя — договор возобновляется на неопределённый срок на тех же условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ), но каждая сторона вправе отказаться от него, предупредив за три месяца (для недвижимости) — учитывайте это при планировании бессрочного пользования.

Вывод: спор о цене рассматривается в арбитражном суде (при предпринимателях с обеих сторон) либо в суде общей юрисдикции (если арендатор — не ИП), по месту нахождения ответчика. Первичные шаги — письменное возражение против повышения и требование сохранить прежнюю ставку; уплаченная сверх 7% разница взыскивается как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Доказательства надлежащего исполнения и взыскания разницы

Распределение бремени доказывания в споре о цене аренды подчиняется общему процессуальному правилу.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 2. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ ) 4. Лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно. 5.
— п. 1 ст. 65 АПК РФ
Разбор: арендодатель, заявляющий о праве повысить плату сверх 7%, обязан доказать наличие и соблюдение договорного основания для такого повышения (п. 2 ст. 424, п. 3 ст. 614 ГК РФ); вы — что исполняли договор надлежащим образом и что удержана сумма сверх согласованной ставки. Наличие «предложения с более выгодными условиями» арендодателю придётся подтверждать доказательствами, а не голословной ссылкой.

По преимущественному праву доказывается факт надлежащего исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 1 ст. 621 ГК РФ
Разбор: «надлежащим образом исполнявший свои обязанности» — это факт, который подтверждается платёжными документами об отсутствии задолженности и доказательствами использования помещения по назначению. Именно эти документы вам нужно собирать и сохранять в течение всего срока аренды: они одновременно защищают и от повышения сверх лимита (нет оснований по ст. 619 ГК РФ), и обеспечивают преимущественное право на новый срок.

Достаточный набор доказательств:

• договор аренды (пункт о лимите «не чаще 1 раза в год и не более чем на 7%» и пункт о пролонгации «на прежних условиях»);
• платёжные поручения/квитанции без задолженностей — надлежащее исполнение;
• акты приёма-передачи, документы использования под офис по назначению;
• письменное уведомление арендодателя о повышении на 25% и ваши письменные возражения;
• при оплате по завышенной ставке — платёжные документы на разницу, служащие расчётом неосновательного обогащения и процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Вывод: для защиты достаточно самого договора (условие о 7% и о пролонгации) и доказательств своевременной оплаты и использования по назначению; арендодателю придётся доказывать основание для выхода за пределы 7%. Излишне уплаченная разница подтверждается платёжными документами и взыскивается как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ.