Сдача квартиры самозанятой при брачном договоре: нужно ли согласие всех собственников, чья доля у детей, налог 4%, доверенность от мужа и уведомление опеки

Кому принадлежат доли и кто вправе сдавать квартиру

Квартира, купленная в браке, стала общей долевой собственностью с конкретными долями каждого из пятерых лиц — такой режим прямо допускается брачным договором и меняет законный режим совместной собственности.

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства. Статья 43.
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

1. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства. Статья 43. Изменение и расторжение брачного договора 1. Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. 2. По требованию одного из супругов брачный договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации для изменения и расторжения договора. 3. Действие брачного договора прекращается с момента прекращения брака (статья 25 настоящего Кодекса), за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после прекращения брака. Статья 44. Признание брачного договора недействительным 1.
   — п. 3 ст. 42 СК РФ

Отсюда два важных следствия. Первое: брачный договор не может определять права и обязанности детей — по букве п. 3 ст. 42 СК РФ он «не может… регулировать права и обязанности супругов в отношении детей». Поэтому доли детей (по 1/29 у каждого) — это их собственное имущество, а не часть имущества супругов, и распоряжаться им супруги могут только как законные представители детей, с ограничениями ст. 37 ГК РФ (см. блок про опеку).

Второе: между вами и мужем установлен раздельный режим — вы владеете только своей 1/29 долей, муж — 25/29. Значит, при сдаче квартиры внаём действуют правила долевой собственности, а не совместной.

Распоряжение и пользование общим долевым имуществом требуют согласия всех сособственников:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ

Практический смысл: сдать квартиру целиком (а не только свою 1/29 долю) вы вправе только при согласии всех участников долевой собственности. Сдача внаём квартиры — это передача третьему лицу права владения и пользования всей вещью, что по ст. 247 ГК РФ осуществляется «по соглашению всех её участников». Вашей доли 1/29 недостаточно, чтобы самостоятельно распоряжаться всей квартирой: юридически без согласия остальных вы можете предоставить нанимателю лишь свою долю, что для жилого помещения практически нереализуемо (нельзя выделить «1/29 квартиры» в натуре для проживания).

Вывод: сдавать квартиру целиком вы вправе только при согласии супруга и при законном представительстве интересов детей (с разрешением опеки — в соответствующем блоке). Формально договор от имени всех сособственников либо от вашего имени по доверенностям/согласиям остальных — правильный, «безрисковый» вариант.

Кто должен быть указан наймодателем в договоре

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или «управомоченное им лицо».

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3.
   — п. 1, 2 ст. 671 ГК РФ

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
— ст. 288 ГК РФ, п. 2

Это значит: договор вправе подписать не обязательно каждый из пяти сособственников лично — достаточно, чтобы указанные в договоре наймодатели были либо собственники, либо лица, уполномоченные собственниками (по доверенности). Для легальности необходимо, чтобы от имени каждого сособственника, не подписывающего договор лично, имелось полномочие.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Из этого следует: чтобы вы одна подписали договор за всех, вам нужны полномочия от мужа (доверенность, см. следующий блок) и, в отношении долей детей, согласие органа опеки и законное представительство (см. блок про опеку). Если договор подписывают совместно вы и муж, а дети (через вас как законного представителя) — тоже допустимо, но с разрешением опеки.

Что касается формы договора — он всегда письменный:

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1.
   — п. 1, 2 ст. 674 ГК РФ

И важный момент по сроку: если договор заключается на срок менее одного года, его государственная регистрация не требуется (регистрируется лишь обременение по договору, заключённому «на срок не менее года»). Поэтому для упрощения целесообразно заключать договор на срок до 11 месяцев с последующей пролонгацией — так избегаете регистрации обременения в ЕГРН.

Вывод: указывать всех собственников в договоре — правильная (наиболее защищённая) практика, но закон допускает подписание договора одним уполномоченным лицом при наличии доверенностей/согласий от остальных.

Нужна ли доверенность от мужа и в какой форме

Если муж не желает сам подписывать договор найма и получать арендную плату своей доли (25/29), он может уполномочить на это вас. Основание — доверенность.

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Теперь о форме. Нотариальная форма доверенности обязательна для сделок, «требующих нотариальной формы», для подачи заявлений о госрегистрации прав и для распоряжения «зарегистрированными в государственных реестрах правами»:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Ключевой вопрос: требует ли договор найма жилого помещения нотариальной формы? Нет — ст. 674 ГК РФ требует лишь простой письменной формы (см. блок 2). Сама сдача внаём не является сделкой, «требующей нотариальной формы», и не является распоряжением зарегистрированным правом (право собственности не отчуждается, не обременяется ипотекой). Поэтому для подписания договора найма и получения арендной платы доверенность по общему правилу может быть выдана в простой письменной форме.

Однако есть два уточнения, из-за которых на практике чаще оформляют нотариальную:

1. Если договор найма заключается на срок год и более, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), а доверенность на «подачу заявлений о государственной регистрации… сделок» по ст. 185.1 ГК РФ должна быть нотариально удостоверена. Поэтому при долгосрочном договоре доверенность потребуется нотариальная.

2. Для вашей защиты и для предъявления нанимателю/банку/налоговой надёжнее нотариальная доверенность — она снимает споры о действительности полномочий.

О сроках доверенности:

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Если доверенность без указания срока — она действует год; обязательно укажите дату совершения, иначе доверенность ничтожна.

Вывод: для договора найма менее года доверенность от мужа достаточно оформить в простой письменной форме (с чётким перечнем полномочий — подписывать договор найма и получать арендную плату, без права распоряжения недвижимостью). Для договора на год и более (регистрируемого) — потребуется нотариальная доверенность. Практически надёжнее во всех случаях оформить нотариальную доверенность.

Нужно ли разрешение органа опеки на сдачу долей детей

Доли детей (по 1/29 у каждого) — их собственное имущество. Родители могут распоряжаться им только как законные представители, и к таким сделкам применяются правила о распоряжении имуществом подопечного.

1. Ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей и других членов семьи в порядке и в размерах, которые установлены разделом V настоящего Кодекса. 2. Суммы, причитающиеся ребенку в качестве алиментов, пенсий, пособий, поступают в распоряжение родителей (лиц, их заменяющих) и расходуются ими на содержание, воспитание и образование ребенка. Суд по требованию родителя, обязанного уплачивать алименты на несовершеннолетних детей, вправе вынести решение о перечислении не более пятидесяти процентов сумм алиментов, подлежащих выплате, на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей в банках. 3. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5.
   — п. 1 ст. 60 СК РФ

Сдача имущества подопечного (несовершеннолетнего) внаём прямо требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Аналогично в специальном законе:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при: 1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного; 2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного; 3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем. 2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Это означает однозначный ответ: да, на сдачу внаём долей несовершеннолетних детей предварительное разрешение органа опеки обязательно. Без него сделка в части долей детей совершена с нарушением закона.

Последствия отсутствия разрешения:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 3, 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Из ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ следует серьёзный риск: если договор от имени детей заключён без разрешения опеки, орган опеки обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении договора (кроме случая, когда он «заключён к выгоде подопечного»). При расторжении возвращается имущество, а убытки сторон возмещаются опекуном (родителем). Это делает сделку без разрешения уязвимой и рискованной для вас и для нанимателя.

Порядок получения: разрешение выдаётся по заявлению законного представителя в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления; отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Важная деталь — возраст детей. Для детей до 14 лет (малолетних) сделки от их имени совершают только родители:

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Для детей 14–18 лет сделка возможна с их письменного согласия (они подписывают договор сами, с согласия родителей):

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

Но и в том, и в другом случае сдача внаём requires предварительное разрешение опеки в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ.

Вывод: разрешение органа опеки на сдачу внаём долей всех троих несовершеннолетних детей обязательно. Обращайтесь с заявлением в орган опеки по месту жительства детей; ответ даётся в 15 дней. Сдавать доли детей без разрешения нельзя — это влечёт риск расторжения договора по иску органа опеки.

Налог: можно ли платить НПД 4% одной и со всей суммы

Вы — самозанятая (плательщик НПД). Доход от сдачи жилья внаём прямо входит в объект обложения НПД — это специально оговорено в законе как исключение из общего запрета на доходы от недвижимости:

1. от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений); 4) государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; 5) от продажи имущества, использовавшегося налогоплательщиками для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 6) от реализации долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах, ценных бумаг и производных финансовых инструментов; 7) от ведения деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом; 8) от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам при условии, что заказчиками услуг (работ) выступают работодатели указанных физических лиц или лица, бывшие их работодателями менее двух лет назад; 9) утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 15.12.2019 N 428-ФЗ; 10) от уступки (переуступки) прав требований; 11) в натуральной форме; 12) от арбитражного управления, от деятельности медиатора, оценочной деятельности, деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой, адвокатской деятельности
   — подп. 3 п. 2 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ

Также в законе прямо указано, что не облагаются НПД доходы «от продажи недвижимого имущества» и «от передачи имущественных прав на недвижимое имущество», но сдача жилья в наём из этого исключена.

Ставка НПД — 4% при расчётах с физическими лицами (гражданином-нанимателем) и 6% — с ИП/организациями:

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам
— ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ

Суть профессионального дохода самозанятого:

1. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход (далее - налог).
   — п. 7, 8 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ

Теперь главное ограничение, которое относится именно к вашей ситуации. Вы вправе обложить НПД только свой собственный доход. Арендная плата за квартиру, находящуюся в долевой собственности, по общему правилу распределяется между сособственниками соразмерно долям:

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— ст. 248 ГК РФ

Поэтому арендная плата по сделке в отношении всей квартиры делится: вам причитается 1/29, мужу — 25/29, детям — по 1/29 каждому. Вы как самозанятая можете включить в свой доход по НПД только ту часть арендной платы, которая приходится на вашу долю 1/29, и уплатить с неё 4%.

Часть, приходящаяся на долю мужа (25/29), — это его доход, а не ваш. Если он не является самозанятым, этот доход облагается НДФЛ по ставке 13% (обычный порядок — подача декларации и уплата налога как доход от сдачи имущества в аренду). Вы не вправе «прикрыть» его доход своим режимом НПД и платить 4% со всей суммы — иначе это искажение налоговой обязанности супруга. Чтобы законно обложить долю мужа по 4%, муж должен сам зарегистрироваться как самозанятый.

Аналогично доход, приходящийся на доли детей, — это доход детей (по ст. 248 ГК РФ и п. 3 ст. 60 СК РФ дети имеют право собственности на свои доходы). Оформить его на себя и платить 4% со всей суммы вы также не вправе; для детских долей вопрос налогообложения решается отдельно (доходы несовершеннолетних от использования их имущества облагаются НДФЛ, а при достижении 14 лет ребёнок сам может стать самозанятым).

Дополнительно проверьте ограничения режима НПД:

1. Не вправе применять специальный налоговый режим: 1) лица, осуществляющие реализацию подакцизных товаров, за исключением сахаросодержащих напитков, указанных в подпункте 23 пункта 1 статьи 181 Налогового кодекса Российской Федерации, и товаров, подлежащих обязательной маркировке средствами идентификации в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) лица, осуществляющие перепродажу товаров, имущественных прав, за исключением продажи имущества, использовавшегося ими для личных, домашних и (или) иных подобных нужд; 3) лица, занимающиеся добычей и (или) реализацией полезных ископаемых; 4) лица, имеющие работников, с которыми они состоят в трудовых отношениях; 5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части; 6) лица, оказывающие услуги по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за указанные товары в интересах других лиц, за исключением оказания таких услуг при условии применения налогоплательщиком зарегистрированной продавцом товаров контрольно-кассовой техники при расчетах с покупателями (заказчиками) за указанные товары в соответствии с действующим законодательством о применении контрольно-кассовой техники; 7) лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются налогом на доходы физических лиц, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона; 8) налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей;
   — п. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ

В частности, если муж передаёт вам свой доход по агентской схеме (вы действуете «в интересах другого лица»), это может лишить права применять НПД (подп. 5 п. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ запрещает деятельность «в интересах другого лица на основе договоров поручения, комиссии либо агентских договоров»).

Вывод: вы вправе платить НПД только со своей 1/29 доли арендной платы по ставке 4% (при нанимателе-физлице). Со всей суммы аренды платить 4% единолично нельзя: доли мужа (25/29) и детей (3/29) — это их доходы, облагаемые отдельно (НДФЛ, если они не самозанятые). Для корректного учёта либо распределите плату по долям, либо муж и (при возможности) дети 14+ оформят сделку самостоятельно со своими налоговыми режимами.

Как упростить оформление

Объединяя сказанное, наиболее простой и законный вариант оформления выглядит так:

1. Один договор найма, в котором наймодателями указаны все сособственники либо вы одна как уполномоченное лицо. Чтобы не тратиться и не бегать по инстанциям, рекомендуем: вы и муж подписываете договор лично (мужу доверенность тогда не нужна вообще), а от имени малолетних детей (до 14) договор подписываете вы как законный представитель, от имени детей 14–18 — сами дети с вашего согласия.

2. Срок договора — менее года (например, 11 месяцев) с правом пролонгации. Это исключает государственную регистрацию обременения (п. 2 ст. 674 ГК РФ) и, соответственно, отпадает потребность в нотариальной доверенности для регистрации.

3. Доверенность от мужа (если он не подписывает сам) — на подписание договора и получение платы — можно оформить в простой письменной форме при договоре менее года; при сроке год и более — только нотариальную.

4. Разрешение органа опеки на сдачу долей детей — получаете заранее (заявление в орган опеки, ответ в 15 дней). Это самое «узкое место», его обойти нельзя.

5. Налог — платить НПД 4% только со своей доли; муж при желании тоже оформляет НПД (4% со своей доли), либо платит НДФЛ 13%; детские доли облагаются НДФЛ, для детей 14–18 возможна самостоятельная регистрация как самозанятых.

Относительно «упрощения» через передачу квартиры в единоличную собственность: любой передел долей (например, передача детских долей родителям или дарение долей между супругами) сам по себе потребует нотариального удостоверения сделок с долями и, в части детских долей, разрешения органа опеки и соблюдения интересов детей — то есть отдельной, не всегда более простой процедуры. Поэтому в краткосрочной перспективе проще оформить аренду текущим составом собственников с разрешением опеки.

Вывод: начните с заявления в орган опеки о разрешении сдачи долей детей, оформите договор найма на срок менее года с подписью (или доверенностями) всех сособственников, а налог платите отдельно по каждой доле — НПД 4% только со своей части аренды.