Можно ли вернуть предоплату за аренду дома, если передумали за два месяца до заезда и нет договора, только переписка и перевод?

Заключён ли договор найма и доказывает ли его переписка

Между сторонами сложились отношения найма жилого помещения: собственник/управомоченное лицо обязуется за плату передать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания.

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
   — п. 1 ст. 671 ГК РФ

По общему правилу о порядке заключения договора соглашение по всем существенным условиям (объект, срок, цена) считается договором заключённым.

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
   — п. 1 ст. 432 ГК РФ

Для найма жилья обязательная письменная форма законом не установлена, а договор может быть заключён обменом электронными сообщениями; переписка мессенджера прямо охватывается этой формой.

1. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 434 ГК РФ

Несоблюдение письменной формы не делает ваш договор недействительным и не лишает права доказывать его письменными доказательствами.

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
   — п. 1 ст. 162 ГК РФ

Вывод: договор найма между вами и арендодателем заключён, а переписка в мессенджере и банковская квитанция о переводе — допустимые письменные доказательства его условий и факта оплаты (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 162 ГК РФ). Довод «мы ничего не подписывали» юридически несостоятелен.

Задаток это или аванс — и подлежит ли 15 000 ₽ возврату

Судьба предоплаты зависит от того, оформлен ли платёж как задаток. Задатком сумма признаётся лишь при письменном соглашении; при сомнении платёж считается авансом.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
   — ст. 380 ГК РФ, п. 1

Правило о невозврате задатка применяется лишь тогда, когда за неисполнение ответственна сторона, его давшая, — и только если задаток оформлен надлежаще.

1. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 2 ст. 381 ГК РФ

В вашем случае письменного соглашения о задатке нет — в переписке сумма названа «предоплатой/брошью», а не задатком. Поэтому в силу п. 3 ст. 380 ГК РФ это аванс: при несостоявшейся аренде он возвращается, а правила п. 2 ст. 381 ГК РФ о потере задатка не применяются.

Вывод: уплаченные 15 000 ₽ — аванс, а не задаток; при несостоявшейся аренде сумма подлежит возврату. Квалификация «задаток» потребовала бы письменного соглашения, которого у вас нет, — при сомнении платёж считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Ваш заблаговременный отказ: правомерен ли он и чем обосновано удержание

По общему правилу наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
   — п. 1 ст. 687 ГК РФ

Вы предупредили арендодателя за два месяца до заезда — отказ правомерен; основание для удержания аванса отсутствует.

Ветка «если это краткосрочный наём (до одного года)». К договору найма на срок до одного года ряд правил, включая абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, не применяется, а права нанимателя определяются договором.

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
   — ст. 683 ГК РФ, п. 1

Но это не даёт арендодателю права присвоить аванс: основание для удержания отсутствовало и при краткосрочном найме, поэтому при вашем отказе сумма возвращается как неосновательное обогащение.

Вывод: ваш отказ от поездки был правомерен и заблаговременен; единственное законное основание удержания — доказанные убытки, наличие которых арендодатель обязан доказать сам.

Требование арендодателя об «упущенных клиентах»: бремя доказывания убытков

Убытки — это реальный ущерб и упущенная выгода, которую лицо получило бы при обычных условиях оборота.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Арендодатель ссылается на упущенную выгоду, но закон обязывает обосновать её документально и с разумной степенью достоверности; при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые для её получения меры и сделанные приготовления.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Поскольку бремя доказывания лежит на том, кто ссылается на обстоятельства, именно арендодатель должен в суде доказать: у него были иные реальные клиенты на эти даты, которых он потерял именно из-за вас, и размер неполученного дохода. Голословное заявление «остался без клиентов» не доказательство. Вы вправе требовать, помимо возврата аванса, возмещения процентов и убытков (см. блоки 5–6).

Вывод: арендодатель не доказал убытки — эти «потери» предположительны; вы, напротив, вправе требовать как минимум возврата аванса, а при подтверждении дополнительных расходов — и возмещения убытков.

Возврат денег как неосновательное обогащение и проценты

Если основание для удержания денег отпало (аванс при несостоявшейся аренде), сумма возвращается как неосновательное обогащение.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

При неосновательном удержании денег на сумму долга подлежат начислению проценты по ключевой ставке Банка России.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

На ваши 15 000 ₽ с момента, когда арендодатель узнал о неосновательности удержания (фактически — с момента вашего требования о возврате), начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами и взыскиваются по день фактической уплаты.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты начисляются по день уплаты долга; размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Вывод: вы вправе взыскать с арендодателя 15 000 ₽ как неосновательное обогащение плюс проценты по ст. 395 ГК РФ за весь период неправомерного удержания по день возврата.

Доказательства и куда подавать иск

Письменными доказательствами признаются любые документы и материалы в цифровой форме, в том числе полученные по электронной связи. Это прямо охватывает вашу переписку и банковскую квитанцию.

1. Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) 2. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.
   — ч. 1 ст. 71 ГПК РФ

В исковом заявлении нужно указать обстоятельства, требования, цену иска и расчёт взыскиваемых сумм, перечень документов; к иску прикладываются скриншоты переписки, выписка по карте, расчёт процентов.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Дело подсудно мировому судье, так как цена иска — 15 000 ₽ и небольшие проценты (ниже 50 000 ₽), а подаётся по общему правилу по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ).

1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
   — п. 1 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Вывод: подайте иск мировому судье по месту жительства арендодателя; приложите переписку, квитанцию о переводе, расчёт процентов. Срок исковой давности — три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), начинается с момента, когда вы узнали о нарушении права (отказ вернуть деньги). При неизвестности данных ответчика суд истребует их у ФНС/МВД по вашему ходатайству.

Уголовно-правовой аспект: есть ли состав мошенничества

Мошенничество — это хищение чужого имущества или приобретение права на него путём обмана или злоупотребления доверием.

1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, -
   — ст. 159 УК РФ, ч. 1

Само по себе невозвращение предоплаты при наличии гражданско-правового спора не образует хищения: обязательный признак — противоправное безвозмездное обращение чужого имущества в свою пользу, возникшее из умысла на обман до получения денег.

От мошенничества следует отличать причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения (статья 165 УК РФ). В последнем случае отсутствуют в своей совокупности или отдельно такие обязательные признаки мошенничества, как противоправное, совершенное с корыстной целью, безвозмездное изъятие и (или) обращение чужого имущества в пользу виновного или других лиц. При решении вопроса о том, имеется ли в действиях лица состав преступления, ответственность за которое предусмотрена статьей 165 УК РФ, суду необходимо установить, причинен ли собственнику или иному владельцу имущества реальный материальный ущерб либо ущерб в виде упущенной выгоды, то есть неполученных доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено путем обмана или злоупотребления доверием, и превышает ли сумма ущерба двести пятьдесят тысяч рублей (пункт 4 примечаний к статье 158 УК РФ). Обман или злоупотребление доверием в целях получения незаконной выгоды имущественного характера может выражаться, например, в представлении лицом поддельных документов, освобождающих от уплаты установленных законодательством платежей (кроме указанных в статьях 194, 198, 199, 1993, 1994 УК РФ) или от платы за коммунальные услуги, 11 в несанкционированном подключении к энергосетям, создающем возможность неучтенного потребления электроэнергии или эксплуатации в личных целях вверенного этому лицу транспорта. 23.
— п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48

Поскольку стороны реально вели переговоры об аренде и лишь затем наниматель отказался, умысла на хищение у арендодателя изначально не было. Ограничение на квалификацию здесь не по сумме (значительный ущерб также пороговый — не менее 5 000 ₽, и он у вас имеется), а именно по отсутствию признака хищения.

Значительный ущерб гражданину в статьях настоящей главы, за исключением части пятой статьи 159, определяется с учетом его имущественного положения, но не может составлять менее пяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 323-ФЗ ) 3. Под помещением в статьях настоящей главы понимаются строения и сооружения независимо от форм собственности, предназначенные для временного нахождения людей или размещения материальных ценностей в производственных или иных служебных целях. Под хранилищем в статьях настоящей главы понимаются хозяйственные помещения, обособленные от жилых построек, участки территории, трубопроводы, иные сооружения независимо от форм собственности, которые предназначены для постоянного или временного хранения материальных ценностей. (В редакции Федерального закона от 30.12.2006 № 283-ФЗ ) 4. Крупным размером в статьях настоящей главы, за исключением частей шестой и седьмой статьи 159, статей 159 1 , 159 5 и 165 , признается стоимость имущества, превышающая двести пятьдесят тысяч рублей, а особо крупным - один миллион рублей. (В редакции федеральных законов от 23.04.2018 № 111-ФЗ , от 12.06.2024 № 133-ФЗ ) 5. В случае, когда предметом хищения является доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц, в размер хищения не подлежит включению сумма указанного налога, удержанная и уплаченная налоговым агентом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— примечание к ст. 158 УК РФ, п. 2

Вывод: основной путь взыскания — гражданский иск о возврате аванса и процентов. Заявление в полицию по ст. 159 УК РФ возможно, но при отсутствии умысла на хищение (лжеобъявление, несуществующий дом, чужие реквизиты) дело вряд ли возбудят — это гражданско-правовой спор, а не мошенничество.

Встречный иск арендодателя как альтернативная линия защиты

Существует теоретическая возможность, что арендодатель, вместо возврата денег, сам предъявит встречный иск о возмещении упущенной выгоды от «потерянных клиентов». Разбираю обе ветки.

Ветка 1 (его иск отклоняется). Убытки и упущенную выгоду должен доказать сам арендодатель, документально и с разумной степенью достоверности (ст. 15, 393 ГК РФ). Без реальных подтверждений (переписка с иными клиентами, внесённые ими суммы, договорённости на эти даты) требование неудовлетворимо.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Ветка 2 (его иск отчасти удовлетворён). Даже если он докажет реальные брони, по которым потерял клиентов, зачёт тех же дат возможен только в пределах реально причинённого ущерба; удержать всю сумму без подтверждения дохода от конкретных клиентов нельзя — бремя доказывания лежит на нём (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Вывод: арендодателю для победы нужно доказать реальные альтернативные брони и их сумму; недоказанные «потери» суд не учтёт. Ваша защита — требовать возврата аванса и процентов, одновременно оспаривая размер предполагаемых убытков как документально не подтверждённый.

Смежное право: обращение в полицию по ст. 159 УК РФ

Отказ вернуть аванс сам по себе — гражданско-правовой спор, а не мошенничество.

От мошенничества следует отличать причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения (статья 165 УК РФ). В последнем случае отсутствуют в своей совокупности или отдельно такие обязательные признаки мошенничества, как противоправное, совершенное с корыстной целью, безвозмездное изъятие и (или) обращение чужого имущества в пользу виновного или других лиц. При решении вопроса о том, имеется ли в действиях лица состав преступления, ответственность за которое предусмотрена статьей 165 УК РФ, суду необходимо установить, причинен ли собственнику или иному владельцу имущества реальный материальный ущерб либо ущерб в виде упущенной выгоды, то есть неполученных доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено путем обмана или злоупотребления доверием, и превышает ли сумма ущерба двести пятьдесят тысяч рублей (пункт 4 примечаний к статье 158 УК РФ). Обман или злоупотребление доверием в целях получения незаконной выгоды имущественного характера может выражаться, например, в представлении лицом поддельных документов, освобождающих от уплаты установленных законодательством платежей (кроме указанных в статьях 194, 198, 199, 1993, 1994 УК РФ) или от платы за коммунальные услуги, 11 в несанкционированном подключении к энергосетям, создающем возможность неучтенного потребления электроэнергии или эксплуатации в личных целях вверенного этому лицу транспорта. 23.
— п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48

Мошенничество образует хищение, совершённое путём обмана или злоупотребления доверием.

Состав ст. 159 УК РФ требует умысла на хищение, возникшего до получения денег (заведомо несуществующий объект, фиктивное объявление). Поскольку переговоры об аренде велись реально, а неисполнение стало следствием вашего отказа, умысла на хищение у арендодателя изначально не было.

Вывод: заявление в полицию возможно как дополнительный рычаг, но основным инструментом остаётся гражданский иск о взыскании аванса и процентов; при отсутствии умысла на хищение уголовное дело маловероятно.

Если суд выигран — принудительное исполнение; если деньги не вернут

Если арендодатель не исполнит решение добровольно, взыскание производится через службу судебных приставов на основании исполнительного листа.

В соответствии со ст.428 ГПК РФ исполнительный лист выдается взыскателю или по его просьбе направляется судом для исполнения. Как видно из редакции указанной нормы, ГПК РФ не определил форму обращения взыскателя в суд для направления исполнительного документа. Следовательно, взыскатель вправе обратиться в суд с просьбой о направлении исполнительного документа в любой форме (письменного или устно). Вопрос 35: Возможна ли выдача судом нескольких исполнительных листов в случае, когда исполнение решения суда должно производиться в различных местах? Ответ: В ст.ст.2, 17 и 18 Конституции Российской Федерации закреплен принцип приоритетного значения прав и свобод гражданина, которые определяют смысл, содержание и применение законов. 40 В развитие указанных положений Конституции Российской Федерации в ст.2 ГПК РФ, установившей основные задачи гражданского судопроизводства, содержится норма о том, что целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.
— ст. 428 ГПК РФ (из Обзора судебной практики), п. 14

Получив исполнительный лист, вы предъявляете его судебному приставу-исполнителю по месту нахождения должника; пристав возбуждает исполнительное производство и применяет меры принудительного взыскания (обращение взыскания на денежные средства, в том числе списание с банковского счёта, запросы в банки, ФНС, Росреестр).

Вывод: исполнение решения обеспечивается через судебного пристава-исполнителя; до подачи иска арендодателю целесообразно направить письменную претензию с требованием о возврате — это создаст доказательство неосновательного удержания и дату начала периода просрочки.

Обязателен ли досудебный (претензионный) порядок

Обязательный претензионный порядок по такому спору законом для граждан, не являющихся предпринимателями, не установлен — иск можно подать сразу. Однако в исковом заявлении указываются сведения о соблюдении досудебного порядка, если он установлен, и о действиях по примирению.

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Поскольку специальной нормой досудебный порядок для вашей категории дел не предусмотрен, обязательного ожидания ответа на претензию не требуется; направление претензии носит добровольный характер. Претензия полезна как доказательство: с момента требования о возврате у арендодателя возникает просрочка, и на сумму долга начисляются проценты (ст. 395 ГК РФ). Информацию о предпринятых действиях по примирению следует отразить в заявлении.

Вывод: соблюдение досудебного порядка по вашему спору не обязательно; иск подаётся мировому судье напрямую. Письменную претензию направьте заранее — она ускорит начисление процентов и будет доказательством недобросовестного удержания.