Можно ли не возвращать арендную плату, если арендатор расторг договор в первый день, но месяц хранил вещи в помещении и требует деньги назад?

Мог ли арендатор в первый же день в одностороннем порядке отказаться от срочного договора аренды

Договор заключён на определённый срок — 11 месяцев, — поэтому он не является договором на неопределённый срок, и односторонний отказ по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ (для аренды недвижимости — предупреждение за три месяца) к нему не применяется.

Статья 610. Срок договора аренды 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Статья 611. Предоставление имущества арендатору 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
— ст. 610 ГК РФ, п. 3

Это значит, что самовольное «расторжение» в первый день по причине личной болезни арендатора законной силы не имеет: стороны связаны договором до согласованного срока. Общее правило о недопустимости одностороннего отказа подтверждает это напрямую.

Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства 1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Арендатор мог требовать досрочного расторжения только через суд, и только по основаниям, перечисленным в ст. 620 ГК РФ, — все они связаны с недостатками имущества или нарушениями арендодателя. Болезнь арендатора в этот перечень не входит; иные основания могут быть установлены только самим договором (последний абзац ст. 620).

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
— ст. 620 ГК РФ, п. 2

По общему правилу ст. 450 ГК РФ расторжение возможно по соглашению сторон либо по требованию одной стороны по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Арендодатель договор не нарушал: помещение передано по акту и было пригодно к использованию. Значит, оснований для расторжения по требованию арендатора нет, а сама по себе болезнь — это обстоятельство риска арендатора, а не порок объекта.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— ст. 450 ГК РФ

Что важно: если вы НЕ подписывали соглашение о расторжении и не приняли отказ, договор юридически не прекращён, и уплаченная арендная плата внесена за действительное основание — по договору.

Вывод: арендатор не имел права на односторонний отказ от срочного договора аренды; его письмо о расторжении по причине болезни само по себе договор не прекращает, если вы не дали согласия на расторжение, — договор продолжает действовать до согласованного срока (11 месяцев) либо до расторжения по соглашению сторон или решению суда.
Если же вы фактически согласились на прекращение (приняли ключи, подписали акт возврата, вступили в переговоры и зачли возврат) — договор считается прекращённым с даты такого соглашения по ст. 453 ГК РФ, и дальнейший анализ (блок 3) касается уже периода фактического пользования.

Обязаны ли вы вернуть арендную плату: неосновательное обогащение или исполнение по договору

Обязанность вернуть деньги возникает только тогда, когда основание платежа отпало, то есть когда лицо без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Здесь такого «отсутствия основания» нет при двух условиях: (1) плата внесена за период, в течение которого договор действовал и помещение находилось в пользовании арендатора, и (2) вы не соглашались на прекращение договора с возвратом всей суммы. Арендатор платил по действующему договору за пользование вещью, которую он получил, — это исполнение обязательства, а не неосновательное обогащение.

Более того, само расторжение договора не порождает права требовать возврата того, что уже было исполнено до момента расторжения, если иное не установлено законом или соглашением сторон, — это прямо закреплено в п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора 1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. 2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— ст. 453 ГК РФ

Именно эта норма — ключевая для вашей ситуации: арендатор внёс плату, будучи стороной действующего договора, и даже при последующем расторжении возврат внесённого возможен лишь тогда, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. Соглашения о возврате платы в вашем случае не было.

Однако важная развилка. Если суд установит, что плата внесена авансом за период, в котором арендатор уже не пользовался помещением (например, за месяцы, следующие после фактического возврата ключей), то основание для удержания этой части отпадает и применяются нормы о неосновательном обогащении — в том числе проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Статья 1107. Возмещение потерпевшему неполученных доходов 1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. 2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 1 ст. 1107 ГК РФ

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

То есть вернуть вы обязаны только ту часть платы, которая приходится на период ПОСЛЕ прекращения пользования; та часть, которая покрывает месяц фактического нахождения помещения и вещей в вашем распоряжении, возврату не подлежит.

Вывод: уплаченная арендная плата за период, в течение которого договор действовал и помещение фактически находилось во владении арендатора, возврату не подлежит и неосновательным обогащением не является (п. 1 ст. 1102, п. 4 ст. 453 ГК РФ); вернуть придётся только ту часть, которая авансом покрывает период после фактического прекращения пользования (возврата ключей), с процентами по ст. 395 ГК РФ с момента, когда вы узнали о неосновательности удержания (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Плата за фактическое хранение вещей и пользование помещением в течение месяца до возврата ключей

Если договор всё-таки считается прекращённым с момента заявления арендатора, ключи он возвратил лишь через месяц, всё это время помещение было занято его вещами. По общему правилу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество, а если он этого своевременно не сделал, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки возврата.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4.
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

Это означает: за месяц, в течение которого помещение фактически оставалось в распоряжении арендатора (вещи лежали, ключи не передавались), вы вправе начислить арендную плату в том же размере, что и по договору, — это не «штраф», а законная плата за несвоевременный возврат.

Если договор всё же был прекращён и возврата вещи в натуре не произошло, применяется и специальная норма о возмещении стоимости неосновательного временного пользования чужим имуществом (п. 2 ст. 1105 ГК РФ): лицо, временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, возмещает потерпевшему то, что оно сэкономило.

Статья 1105. Возмещение стоимости неосновательного обогащения 1. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшем
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Складывая обе нормы, получаем: хранение вещей в помещении в течение месяца — это такое же пользование, за которое арендатор обязан заплатить по ставке арендной платы. Довод «я не использовал помещение под фотостудию» значения не имеет: юридически значимо нахождение имущества во владении арендатора и невозврат ключей, а не цель использования.

Вывод: за месяц, в течение которого помещение фактически оставалось у арендатора (ключи не возвращены, вещи не вывезены), вы вправе удержать/начислить арендную плату по ст. 622 ГК РФ, а при прекращённом договоре — по п. 2 ст. 1105 ГК РФ; эту сумму можно зачесть против требования арендатора о возврате денег.

Как правильно удержать деньги: зачёт встречных требований

Удержать плату «молча» рискованно — грамотнее оформить это как зачёт. По ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачётом встречного однородного требования, срок которого наступил; для зачёта достаточно заявления одной стороны.

Статья 410. Прекращение обязательства зачетом Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 410 ГК РФ

Применительно к вашим фактам: у арендатора есть требование к вам вернуть часть платы (за период после прекращения пользования), а у вас к нему — требование об оплате фактического пользования помещением и/или о возмещении ущерба. Это встречные денежные требования; направив арендатору письменное заявление о зачёте, вы юридически гасите его требование вашим (полностью или частично).

Одновременно нужно опираться на ваши доказательства: переписка о болезни и о намерении расторгнуть договор, чеки об оплате, а также отсутствие акта возврата помещения в первый день. Все денежные требования в суде доказываются тем, кто на них ссылается.

Статья 56. Обязанность доказывания 1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Это означает, что в случае спора именно арендатору придётся доказать, что он не пользовался помещением и вернул его раньше, а вам — что помещение месяц оставалось у него (переписка, отсутствие акта приёма-передачи при возврате, дата передачи ключей). Ваши документы (акт приёма-передачи при сдаче, чеки, переписка) работают в вашу пользу.

Вывод: удержать деньги вы можете, оформив письменный зачёт встречных требований (ст. 410 ГК РФ) — ваше требование об оплате фактического пользования за месяц хранения вещей против его требования о возврате платы. Это надёжнее простого отказа вернуть деньги и создаёт доказательственную базу на случай суда.

Риск использования жилого помещения под фотостудию и последствия для вас как арендодателя

Отдельный и невыгодный для вас пласт: жилое помещение по договору найма предоставляется для проживания, и наниматель обязан использовать его только для проживания.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

Статья 606. Договор аренды По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Статья 607. Объекты аренды 1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. 2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 608. Арендодатель Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 609.
— ст. 606 ГК РФ, п. 2

Фотостудия — это не проживание. Использование жилого помещения под коммерческую (фотостудийную) деятельность допускается лишь с оговорками ст. 17 ЖК РФ — профессиональная/предпринимательская деятельность проживающих там на законных основаниях граждан и без нарушения прав соседей и требований к жилому помещению; студийные услуги для неограниченного круга клиентов под эту оговорку, как правило, не подпадают.

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) Статья 17.
— ст. 17 ЖК РФ, п. 4

Практический риск: соседи или надзорные органы могут квалифицировать это как использование жилого помещения не по назначению, что влечёт административную ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ — предупреждение или штраф (для граждан от 1 000 до 1 500 руб., для должностных лиц от 2 000 до 3 000 руб.; ИП несут ответственность как юридические лица).

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей .
— ст. 7.21 КоАП РФ, п. 3

Для вас это значит: в споре с арендатором ссылаться на «нецелевое» использование и одновременно требовать плату как за фотостудию неудобно — вы сами предоставляли жильё под такую цель. Безопаснее в переписке и в иске опираться на плату за фактическое пользование/хранение по договору, а не на предпринимательский характер деятельности.

Вывод: использование квартиры под фотостудию само по себе не лишает вас права на плату за фактическое пользование, но создаёт для вас риск административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ; в требованиях лучше квалифицировать сумму как плату за пользование помещением по ст. 622 ГК РФ, а не как оплату предпринимательства арендатора.

Ущерб помещению и состояние имущества при возврате

При прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа, и если он этого не сделал, вы вправе требовать плату за просрочку, а если она не покрывает убытки — их возмещения.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4.
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

Если при возврате (или в период хранения) помещению/имуществу причинён вред, вы вправе требовать полного возмещения убытков — реального ущерба и упущенной выгоды.

Статья 15. Возмещение убытков 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— ст. 15 ГК РФ, п. 2

Важно, что доказать факт и размер ущерба, а также причинную связь придётся вам. Поскольку помещение в первый месяц после сдачи использовалось под хранение вещей арендатора, любые повреждения после этого периода следует фиксировать при приёмке (акт, фото). Отсутствие замечаний, зафиксированных при приёмке помещения, ослабляет вашу позицию по ущербу. Отсутствие письменного акта возврата, напротив, помогает вам доказать, что помещение месяц не возвращалось.

Вывод: если при возврате помещения будет выявлен ущерб, вы вправе требовать его возмещения по ст. 15 и ст. 622 ГК РФ и зачесть эту сумму против требования арендатора о возврате платы; но бремя доказывания ущерба лежит на вас (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ), поэтому фиксируйте состояние помещения актом и фото при приёмке.

Если арендатор обратится в суд: подсудность, доказывание и порядок возражений

Если спор дойдёт до суда, это имущественный спор по взысканию (возврату) денег. При цене иска до 50 000 руб. дело рассматривает мировой судья; при сумме свыше 50 000 руб. — районный суд.

Статья 23. Гражданские дела, подсудные мировому судье 1. Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Статья 56. Обязанность доказывания 1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Это значит, что именно арендатору в суде придётся доказывать обоснованность требования о возврате платы (что он не пользовался помещением и вернул его раньше), а вам — правомерность удержания. Своё требование об оплате фактического пользования помещением вы вправе заявить как возражение против иска, ссылаясь на ст. 622 ГК РФ, либо оформить письменным заявлением о зачёте по ст. 410 ГК РФ. Общий срок исковой давности по таким денежным требованиям — три года.

Вывод: при обращении арендатора в суд спор подсуден мировому судье (цена иска до 50 000 руб.) либо районному суду (свыше 50 000 руб.); вам следует представить переписку, чеки и доказательства нахождения помещения у арендатора, заявить о правомерности удержания со ссылкой на ст. 622 ГК РФ и о зачёте по ст. 410 ГК РФ. Срок исковой давности — три года.