Права арендатора: должна ли я покупать новую вытяжку и дверь, если хозяйка предъявляет претензии по износу?

Обязанности нанимателя по содержанию и ремонту квартиры: за что вы отвечаете, а за что — нет

Отношения вашего проживания в квартире — это наём жилого помещения, и закон прямо распределяет бремя ремонта между сторонами. На нанимателя возлагается только текущий ремонт — поддержание помещения в исправном состоянии и текущие бытовые работы. Это Ваша обязанность.

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения 1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
— ст. 681 ГК РФ

Пункт 2 этой же статьи, напротив, возлагает капитальный ремонт на наймодателя. Отсюда принципиальный для Вас вывод: мытьё полов, протирание фасадов гарнитура, чистка плиты, духовки и вытяжки — это либо обычная эксплуатация (не ремонт вообще), либо текущий ремонт, но никак не устранение недостатков конструкции вытяжки или двери. Требование заменить вытяжку и дверь целиком выходит за рамки вашей законной обязанности: замена инженерного оборудования и конструктивных элементов — это капитальный ремонт/восстановление, зона ответственности наймодателя.

Далее закон закрепляет общий стандарт обращения нанимателя с помещением.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Это значит, что от вас можно требовать сохранности жилого помещения и поддержания его в надлежащем состоянии, но «надлежащее состояние» — это состояние, обычное для нормальной эксплуатации, а не идеальная заводская чистота до последнего развода. Требование каждый месяц за свой счёт делать химчистку диванов не основано на законе и, если оно не закреплено в договоре, обязанностью не является.

Общий предел Вашей ответственности по окончании пользования формулирует ст. 622 ГК РФ (применяется к найму в части возврата имущества).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Ключевая формулировка — «с учётом нормального износа»: Вы обязаны вернуть помещение и имущество в том состоянии, в котором получили, но естественный износ и следы обычного бытового использования (потёртости, лёгкие разводы от уборки) на Вас не относятся. Поскольку акт приёма-передачи с фиксацией исходного состояния квартиры у Вас, судя по описанию, не оформлялся и не вручался, установить, что именно Вы получили, почти невозможно — а значит, и вменить Вам ухудшение, которое изначально могло быть, крайне затруднительно.

Вывод: приобретать новую вытяжку Вы не обязаны, если её неисправность или разводы не вызваны именно Вашим виновным повреждением — замена оборудования относится к обязанностям наймодателя (капитальный ремонт, п. 2 ст. 681 ГК РФ). Дверь по общему правилу Вы также не обязаны менять: вмятина, которую Вы обнаружили через месяц после заселения и которая могла возникнуть до Вас, не вменяется нанимателю без доказательств Вашей вины (см. блок 2 и 3). Максимум, что закон ставит Вам в вину, — поддержание квартиры в текущем надлежащем состоянии (ст. 678, п. 1 ст. 681 ГК РФ).

Ответственность за ущерб (вмятина в двери, разводы): нужна Ваша вина и доказательства

Даже если предположить, что наймодатель вправе требовать восстановления двери и вытяжки, она должна доказать основание и размер. Общий состав для возмещения вреда установлен ст. 1064 ГК РФ.

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ

Пункт 2 здесь принципиально важен: ответственность строится на вине. Вы не отвечаете за повреждения, которых не причиняли, а наймодатель должна доказать факт причинения вреда именно Вами. Распределение бремени доказывания детализирует судебная практика.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
— ст. 687 ГК РФ

Из разъяснений следует два правила. Первое: бремя доказывания своей невиновности лежит на нанимателе (презумпция вины), то есть если Вам приписывают ущерб, формально опровергать вину придётся именно Вам. Второе — и это Ваш главный щит: истец (то есть хозяйка) обязан доказать сам факт причинения вреда именно в результате Ваших действий и его размер. Если она не может доказать, что вмятина в двери возникла за время Вашего проживания (а Вы её заметили ещё через месяц после заселения, и неизвестно, была ли она раньше), а разводы на вытяжке появились именно от Вашей мойки, а не от времени, — иска не будет. То же про размер: «8 тысяч просто так, без чека» — это не подтверждённый размер убытков.

Размер возмещения должен быть доказан.

Статья 15. Возмещение убытков 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— ст. 15 ГК РФ

Убытки — это документально подтверждённые расходы на восстановление нарушенного права. Без чека, сметы или отчёта оценщика требование «заплатите 8 000 за дверь» не имеет под собой подтверждённой базы. Обратите внимание и на общий барьер доказывания по ст. 56 ГПК РФ.

Статья 56. Обязанность доказывания 1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 56 ГПК РФ

Если спор дойдёт до суда, каждая сторона доказывает свои утверждения. Хозяйка должна доказать факт и размер ущерба, вызванного именно Вашими действиями; если она этого не сделает, требования будут оставлены без удовлетворения. Акт осмотра квартиры при заселении и при выезде с указанием выявленных дефектов — лучшее доказательство, и его отсутствие работает против наймодателя.

Вывод: оснований для возложения на Вас обязанности купить новую дверь и вытяжку нет, пока наймодатель не докажет Вашу вину, сам факт причинения вреда именно Вашими действиями и его размер (ст. 1064, п. 2, ст. 15 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ). При конфликте фиксируйте состояние квартиры на фото и по возможности составьте двусторонний акт осмотра, чтобы впоследствии опровергнуть вменение Вам износа и следов, существовавших до заселения.

Судьба депозита (обеспечительного платежа) и проценты при его удержании

Внесённая Вами при заселении сумма — это обеспечительный платёж, который обеспечивает исполнение Ваших обязательств (в том числе возмещение убытков).

Статья 381 1 . Обеспечительный платеж 1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 381.1 ГК РФ

Пункт 2 здесь означает: если обеспеченное обязательство прекратилось, а предусмотренное договором обстоятельство (например, причинённый ущерб) не наступило или не доказано, депозит подлежит возврату. Удержать его хозяйка вправе только против подтверждённого ущерба. Голословное «этих денег не хватит на вытяжку и дверь» основанием для удержания не является — удержание допускается лишь в счёт реально доказанных убытков; всё остальное — неосновательное обогащение.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ

Соответственно, любая часть депозита, которую наймодатель удержит без законного или договорного основания, — это неосновательное обогащение, которое подлежит возврату. А если она удерживает деньги после Ваших требований, начисляются проценты.

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом.
— ст. 395 ГК РФ

Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются по ключевой ставке Банка России за весь период неправомерного удержания — до дня фактической уплаты. То есть помимо самой суммы депозита Вы вправе взыскать проценты за пользование Вашими деньгами.

Вывод: Вам обязаны вернуть депозит в полном объёме за вычетом только реально доказанного и причинённого Вами ущерба; при отсутствии такого доказательства удержание неправомерно, и на удержанную сумму подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ. Требуйте возврата депозита письменно, фиксируя дату требования, — с неё удобнее считать проценты.

Может ли хозяйка выселить Вас или принудительно взыскать деньги, и как защититься

Ваше право пользования квартирой защищено. Наймодатель не может ни выселить Вас, ни принудительно списать деньги без суда. Пока договор действует, Вы — законный пользователь на условиях оплаты, которую исправно вносите.

Расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке и только в перечисленных законом случаях.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
— ст. 687 ГК РФ

Из перечня п. 2 видно: выселение допустимо по требованию наймодателя лишь при невнесении платы за шесть месяцев (а при краткосрочном найме — при просрочке более двух раз) либо при разрушении или порче жилого помещения. Исправная оплата и отсутствие доказанной порчи означают, что оснований для расторжения нет. Кроме того, даже если бы суд увидел основания, пункт 2 позволяет предоставить нанимателю срок до одного года для устранения нарушений, что дополнительно защищает Вас. Обратите внимание: обычный бытовой конфликт из-за мытья полов и разводов основанием для выселения не является.

Если хозяйка ведёт себя недобросовестно — предъявляет необоснованные требования, удерживает депозит, создаёт «бытовое давление» с целью выбить деньги, — применению подлежит ст. 10 ГК РФ.

Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав 1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— ст. 10 ГК РФ

Пункт 1 не допускает заведомо недобросовестного осуществления прав (злоупотребления правом), а пункт 5 устанавливает презумпцию добросовестности — Вас не обязаны обвинять, пока не доказано обратное. Пункт 2 позволяет суду отказать лицу в защите его права, если оно действует во злоупотребление. Это Ваш инструмент против мелочных требований и попыток выставить Вас «виновной» без доказательств.

Вывод: выселить Вас или взыскать с Вас деньги без суда хозяйка не может; оснований для расторжения договора по её инициативе (неоплата, доказанная порча) у неё нет — плату Вы вносите, а порча не доказана. В случае судебного спора Вы вправе возражать против требований как недоказанных (ст. 56 ГПК РФ, ст. 1064 ГК РФ) и ссылаться на недобросовестность требований (ст. 10 ГК РФ). Спор с ценой иска по имущественным требованиям рассматривает районный суд по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ); до иска наймодатель, если сама считает требования бесспорными, может обратиться в суд за судебным приказом не более чем на 500 000 руб.

Право самой расторгнуть договор и забрать депозит, если отношения испортились

Если обстановка стала невыносимой, закон даёт Вам простое и быстрое право одностороннего отказа от договора.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
— ст. 687 ГК РФ

Пункт 1: наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Никаких санкций и разрешений для этого не требуется. Предупреждение должно быть письменным — направьте его заказным письмом с уведомлением или вручите под расписку, чтобы у Вас осталось доказательство даты. По истечении трёх месяцев Вы свободны, а по прекращении договора депозит подлежит возврату (блок 3).

Важно: такое расторжение — это реализация предусмотренного законом права нанимателя, а не нарушение обязательства с Вашей стороны. Поэтому при отсутствии прямо и законно закреплённого в договоре условия об удержании оснований удерживать депозит «за досрочный выезд» у наймодателя нет. Поскольку текст договора Вам на руки не выдали, условия о каких-либо штрафах за досрочное расторжение остаются не подтверждёнными.

Вывод: Вы вправе в любой момент расторгнуть договор, уведомив наймодателя письменно за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ), и по прекращении договора потребовать возврата обеспечительного платежа (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Это лучший способ выйти из конфликта, если требования хозяйки продолжатся: срок придётся «отбыть» три месяца, но расторгнуть отношения Вы можете гарантированно.

Отсутствие экземпляра договора и акта приёма-передачи: как это влияет на Ваше положение

Тот факт, что экземпляр договора Вам так и не отдали, сам по себе не лишает Вас прав нанимателя. Закон устанавливает письменную форму договора найма.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— ст. 674 ГК РФ

Факт заключения договора и Вашего проживания подтверждается и совокупностью других доказательств: переписка, квитанции о внесении платы, внесение депозита, сам факт проживания и оплаты. Отсутствие текста на руках затрудняет Вам доказывание условий договора (размер платы, срок, правила удержания депозита), но не уничтожает Ваши законные права — они установлены ГК РФ, а не только договором.

Всё, что сторона утверждает, она должна доказать — это правило работает и против наймодателя.

Статья 56. Обязанность доказывания 1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 56 ГПК РФ

Поэтому без письменного договора и без акта приёма-передачи хозяйке особенно трудно доказать: исходное состояние имущества, конкретные условия удержания депозита, наличие обязанности делать химчистку и т.п. Одновременно и Вам стоит собрать максимум «своих» доказательств: фото и видео квартиры, переписку, платёжные документы.

Вывод: отсутствие экземпляра договора и акта приёма-передачи не означает, что Вы бесправны: Ваши права как нанимателя установлены законом (ст. 671, 678, п. 1 ст. 681, п. 1 ст. 687 ГК РФ), а наймодатель ограничена в доказывании (ст. 56 ГПК РФ). Чтобы усилить свои позиции, соберите все имеющиеся доказательства проживания и оплаты и по возможности заручитесь документальной фиксацией состояния квартиры.

Применим ли закон о защите прав потребителей и можно ли требовать моральный вред

Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует отношения между потребителем-гражданином и предпринимателем (исполнителем, продавцом). Это прямо следует из его преамбулы.

В соответствии с преамбулой Закона о защите прав потребителей этот закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. Таким образом, одной из сторон правоотношений, которые регулируются Законом о защите прав потребителей, должен быть потребитель. Согласно преамбуле данного закона потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. 8 Из установленных судом обстоятельств дела следует, что предметом договора являлось издание книги тиражом в 1000 экземпляров, что не относится к личным, семейным, домашним, бытовым нуждам. В обоснование требований о компенсации морального вреда истец указывал, что из-за неисполнения ответчиком обязательств по договору сорвался ряд коммерческих планов и предложений, связанных с выходом книги.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.02.2017 № 1/2017

Отсюда следует, что одной из сторон этих отношений обязательно должен быть потребитель — гражданин, приобретающий услуги исключительно для личных нужд. Здесь вторая сторона — собственница квартиры, сдающая её как физическое лицо, а не профессиональный исполнитель услуг. Отношения между двумя гражданами по бытовому найму жилья нормами о защите прав потребителей не регулируются: специальных последствий (штраф 50%, компенсация морального вреда по этому закону) не возникает. Отмечу и п. 11 того же постановления: расширенное применение Закона возможно лишь в отношениях с организациями-посредниками на рынке недвижимости (агентствами), но не в споре арендодателя-гражданина с нанимателем.

продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17

Вывод: Закон о защите прав потребителей к Вашим отношениям с хозяйкой не применяется, поскольку она не является исполнителем услуг для потребителя — ни штраф, ни компенсация морального вреда по этому закону Вам недоступны. Защита строится на общих нормах ГК РФ (ст. 15, 622, 676, 678, 681, 687, 1064, 1102, 395, 381.1) и процессуальных правилах доказывания (ст. 56 ГПК РФ).