Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры об аренде недвижимости

Можно ли требовать от администрации выкупа построек, возведенных арендатором на арендованной земле, при досрочном расторжении договора?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте администрации письменное предложение о расторжении договора по соглашению сторон с выкупом построек.
  2. 2
    Приложите копии разрешения на строительство и договора аренды, подтверждающие согласие на возведение объекта.
  3. 3
    Запросите у администрации письменное подтверждение, что участок предоставлялся под строительство склада.
  4. 4
    Зафиксируйте в предложении ссылку на п. 1 ст. 272 ГК РФ как основание соглашения о судьбе построек.
  5. 5
    При отказе администрации направьте иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений или расходов на постройку.
  6. 6
    Заявите в иске требование о возмещении действительной стоимости объекта по п. 1 ст. 1105 ГК РФ.

Документы и доказательства

  • Разрешение на строительство склада, выданное администрацией района.
  • Договор аренды участка на 8 лет с целью строительства склада.
  • Проектно-сметная документация на складское помещение.
  • Договоры подряда, акты выполненных работ, платёжные поручения и чеки на стройматериалы.
  • Документы об уплате арендных платежей без задолженности.
  • Технический план и документы о соответствии постройки проекту и градостроительным нормам.

  • Денежные требования

    • Требуйте возмещения стоимости неотделимых улучшений — склада, созданного за ваш счёт с согласия администрации.
    • При отказе администрации — взыскивайте действительную стоимость постройки как неосновательное обогащение.
    • Если право на постройку признают за администрацией — требуйте возмещения расходов на строительство в размере, определённом судом.
    • Размер компенсации обосновывайте документами о фактических затратах: подряд, материалы, платёжные поручения.

  • Сроки и риски

    • Без доказанного согласия администрации на строительство компенсация неотделимых улучшений не полагается (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
    • При отсутствии соглашения администрация вправе требовать по суду освобождения участка от построек (п. 2 ст. 272 ГК РФ).
    • Без регистрации в ЕГРН вы не собственник склада и не вправе им распоряжаться (ст. 219, п. 2 ст. 222 ГК РФ).
    • Досрочное расторжение по требованию одной стороны возможно только через суд при существенном нарушении (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
    • Соберите документы о затратах на строительство до переговоров — иначе размер компенсации не подтвердить (п. 1 ст. 1105 ГК РФ).
    • Запросите у администрации письменное подтверждение согласия на строительство — устранит риск отказа в возмещении.

  • Чего не делать

    • Не оставляйте постройку без письменного урегулирования судьбы объекта при расторжении договора.
    • Не расторгайте договор аренды до подписания соглашения о выкупе или компенсации затрат.
    • Не заявляйте о выкупе как о продаже объекта — право собственности у вас не зарегистрировано.
    • Не ссылайтесь на самовольность постройки — это лишит вас компенсации и позволит требовать сноса.
    • Не начинайте демонтаж или вывоз конструкций без письменного согласования с администрацией.
    • Не пропускайте сбор документов о затратах — без них размер компенсации не доказать.

  • Когда нужен адвокат

    • Если администрация отказала в выкупе или затягивает переговоры: Администрация отказала в выкупе или затягивает переговоры — без адвоката не обойтись.
    • Нужно доказать согласие администрации на строительство — спор о п. 3 ст. 623 ГК РФ.
    • Если администрация требует сноса или освобождения участка: Администрация требует сноса или освобождения участка — риск потери затрат.
    • Если администрация отказала в компенсации: Требуется иск о взыскании стоимости улучшений или неосновательного обогащения.
    • Если возник спор о размере компенсации: Спор о размере компенсации затрат на строительство — нужна оценка и защита в суде.
    • Если администрация оспаривает квалификацию постройки как правомерной: Объект могут признать самовольной постройкой — нужна защита квалификации.

  • Альтернативные пути

    • Предложите администрации зачесть ваши затраты на склад в счёт арендной платы за оставшийся срок.
    • Предложите передать объект в муниципальную собственность с рассрочкой компенсации ваших расходов.
    • Предложите администрации заключить соглашение о выкупе по п. 1 ст. 272 ГК РФ.
    • Предложите инвестору или третьему лицу выкупить ваши затраты с переводом прав по договору аренды.
    • Зарегистрируйте право собственности на объект, затем реализуйте его как собственник.
    • Предложите администрации зачесть стоимость объекта в счёт выкупа участка по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката
  1. Ситуация. Арендатор по договору аренды земельного участка сроком на 8 лет, заключённому с администрацией района, получил участок под строительство складского помещения, получил разрешение на строительство и возвёл объект полностью за счёт собственных средств. Право собственности на постройку в ЕГРН не зарегистрировано. Договор аренды не содержит условий о судьбе построек и компенсации их стоимости. Арендатор исправно вносил арендную плату. В настоящее время арендатор намерен досрочно расторгнуть договор и поставить перед арендодателем вопрос о выкупе возведённого объекта.

Из этого следует: юридически арендатор не является собственником склада, поскольку право собственности на вновь созданную недвижимость возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Вместе с тем постройка не отвечает признакам самовольной, так как возведена на участке, предоставленном именно под строительство, и при наличии разрешения на строительство (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Отсутствие регистрации не лишает арендатора права требовать возмещения стоимости постройки, но исключает распоряжение ею как объектом недвижимости до оформления титула.

  1. Затронутые правоотношения:

  • Правоотношения по возникновению права собственности на вновь созданную недвижимость — затронуты, поскольку без регистрации в ЕГРН арендатор не приобрёл титул собственника склада, что определяет невозможность продажи объекта как обычной недвижимости и необходимость использовать иные механизмы компенсации.

  • Правоотношения из договора аренды земельного участка — затронуты, поскольку судьба улучшений арендованного имущества при прекращении договора регулируется ст. 623 ГК РФ, а отсутствие в договоре условия об ином сохраняет за арендатором право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя.

  • Правоотношения по поводу самовольной постройки — затронуты, поскольку необходимо квалифицировать объект: при наличии разрешения и соответствии участка целевому назначению постройка не является самовольной, что исключает применение санкций в виде сноса за счёт арендатора и открывает путь к возмещению расходов.

  • Обязательства из неосновательного обогащения — затронуты, поскольку при прекращении аренды администрация получает на своём участке готовый объект, созданный за счёт арендатора, и обязана возместить его действительную стоимость по правилам ст. 1105 ГК РФ.

  • Правоотношения по определению судьбы недвижимости при прекращении права пользования земельным участком — затронуты, поскольку п. 1 ст. 272 ГК РФ прямо предусматривает, что судьба оставленной на участке недвижимости определяется соглашением между собственником участка и собственником недвижимости, что и является правовой основой для постановки вопроса о выкупе.

  1. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Наличие разрешения на строительство и предоставление участка под строительство склада — подтверждает согласие арендодателя на создание неотделимого улучшения и исключает квалификацию постройки как самовольной.

  • Отсутствие в договоре аренды условия о судьбе построек и компенсации — означает, что договорное исключение права на возмещение, предусмотренное п. 2 ст. 623 ГК РФ, не действует, и арендатор сохраняет право требовать возмещения стоимости улучшений.

  • Факт возведения объекта полностью за счёт собственных средств арендатора — является обязательным условием для применения п. 2 ст. 623 ГК РФ и ст. 1105 ГК РФ, поскольку именно за счёт арендатора сформирована стоимость объекта, подлежащая возмещению.

  • Отсутствие государственной регистрации права собственности арендатора на склад — означает, что арендатор не может распорядиться объектом как собственник, но вправе требовать возмещения расходов на постройку через механизм признания права за собственником участка с компенсацией затрат (абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ) либо через договорное соглашение о выкупе.

  • Документальное подтверждение затрат на строительство — проектно-сметная документация, договоры подряда, платёжные документы, акты выполненных работ — определяет размер возмещения и является необходимым доказательством как в переговорах с администрацией, так и в суде.

Создаёт ли полученное разрешение на строительство право собственности арендатора на постройку

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4

Ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности на вновь созданную недвижимость не с фактом стройки и не с разрешением на строительство, а с государственной регистрацией. Из этого следует: даже при наличии разрешительной документации и полной оплаты строительства за свой счёт (как в вашем случае) до внесения записи в ЕГРН вы юридически не собственник склада, а лишь лицо, осуществившее постройку. Разрешение на строительство и разрешение на ввод — это лишь документы-основания для регистрации, но не замена ей; поэтому отказ «не оформили до конца» означает отсутствие у вас титула, который администрация могла бы «выкупить» как обычный объект недвижимости.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Ключевое исключение из легального определения самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ) — постройка не является самовольной, если она возведена на участке, предоставленном в установленном порядке, с соблюдением вида разрешённого использования и при наличии необходимых разрешений. Ваш участок предоставлен администрацией по договору аренды на 8 лет именно под строительство складского помещения, разрешение на строительство получалось — то есть признаков самовольности по этой норме нет при условии, что объект построен по проекту, в границах участка и без нарушений градостроительных норм.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Здесь важно разделить две ветки. Если разрешение получено, объект построен правомерно, но не зарегистрирован — постройка НЕ признаётся самовольной, и п. 2 ст. 222 ГК РФ (запрет распоряжения, снос) к вам неприменим; вы просто лишены возможности распоряжаться объектом до регистрации. Если же разрешение получено, но объект возведён с отклонением от проекта/градостроительных норм, либо стройка велась после истечения срока разрешения — тогда постройка становится самовольной, и по п. 2 ст. 222 ГК РФ вы не вправе её продавать, дарить, сдавать в аренду; более того, снос может быть возложен на вас за ваш счёт. Определяющий факт — соответствие объекта проекту и действовало ли разрешение на момент завершения работ.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (Пункт в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ) 3 1 . Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) 3 2 . Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
— абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ

Однако и для правомерно возведённого, но не зарегистрированного объекта закон предусматривает механизм возмещения: абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ обязывает лицо, за которым признано право собственности на постройку (в вашем случае — администрацию как собственника участка), возместить осуществившему постройку лицу расходы на постройку в размере, определённом судом. То есть закон прямо допускает ситуацию, когда право собственности на объект признаётся за владельцем участка, а застройщик получает денежную компенсацию своих затрат.

Практический вывод по вопросу: право собственности на склад у вас не возникло; при добросовестном строительстве это не «самоволка», и отчуждение объекта в пользу администрации с возмещением затрат возможно — либо через признание права за муниципалитетом с возмещением расходов, либо через договорное соглашение о выкупе.

Компенсация затрат арендатора по правилам об улучшениях и неосновательном обогащении

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Статья 624. Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Статья 625.
— п. 2 ст. 623 ГК РФ

П. 2 ст. 623 ГК РФ прямо даёт арендатору право после прекращения договора требовать возмещения стоимости улучшений, если улучшения созданы за счёт собственных средств и с согласия арендодателя и неотделимы без вреда для имущества. В вашей ситуации капитальный склад на арендованном участке — классическое неотделимое улучшение; само разрешение на строительство, выданное администрацией под вашу стройку, и предоставление участка под строительство склада по существу подтверждают согласие арендодателя на создание этого объекта. При этом в договоре нет никакой оговорки о судьбе улучшений, значит запрет/исключение, о котором говорится в норме («если иное не предусмотрено договором аренды»), не действует, и ваше право на возмещение сохраняется.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Статья 624. Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах. § 2. Прокат Статья 626. Договор проката 1.
— п. 3 ст. 623 ГК РФ

П. 3 ст. 623 ГК РФ очерчивает границу обязанности администрации: без согласия арендодателя неотделимые улучшения возмещению не подлежат. Поэтому решающий факт — имеется ли письменное согласие администрации на строительство именно этого объекта (разрешение на строительство, письмо, условия договора о цели предоставления участка). Если такое подтверждение есть, п. 3 не применяется и требование о возмещении обоснованно; если вы докажете, что строили самовольно, вопреки цели договора либо без разрешения, — требование будет отклонено. Здесь и находится ваша главная точка опоры в переговорах с администрацией.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 1 ст. 1105 ГК РФ

Самостоятельное основание — ст. 1105 ГК РФ: если администрация получает на своём участке готовый объект, созданный за ваш счёт, и не платит за него, на её стороне возникает сбережение имущества, которое она обязана возместить по действительной стоимости. В отличие от ст. 623, здесь не требуется даже согласие арендодателя на улучшения — достаточно доказать, что он удерживает полученный без оснований результат ваших затрат. Размер определяется по действительной стоимости на момент приобретения (как правило, это рыночная стоимость постройки либо подтверждённые сметой и платёжными документами расходы).

Вывод по вопросу: право на компенсацию у вас есть и опирается на две нормы — п. 2 ст. 623 ГК РФ (при подтверждённом согласии администрации на строительство) и ст. 1102, 1105 ГК РФ (сбережение арендодателем имущества за ваш счёт). Для взыскания необходимо документально подтвердить затраты: проектно-сметная документация, договоры подряда, платёжные поручения, чеки, акты выполненных работ.

Судьба постройки при расторжении аренды: соглашение сторон и судебный порядок

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
— п. 1 ст. 272 ГК РФ

П. 1 ст. 272 ГК РФ — центральная норма для вашего вопроса: при прекращении права пользования участком судьба недвижимости, оставшейся на участке, определяется соглашением между собственником участка и собственником недвижимого имущества. Это означает, что закон прямо допускает договорную модель, при которой администрация приобретает постройку, а вы получаете компенсацию. Условие о выкупе построек в договоре отсутствует, но п. 1 ст. 272 позволяет сторонам урегулировать этот вопрос соглашением в любой момент — то есть ваш запрос к администрации о выкупе юридически допустим.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ

П. 1 ст. 450 ГК РФ прямо предусматривает, что расторжение договора возможно по соглашению сторон. Практический вывод: досрочное расторжение договора аренды на 8 лет не требует суда и не связано с «основаниями» — вы вправе предложить администрации подписать соглашение о расторжении, одновременно урегулировав в нём судьбу построек и компенсацию. П. 2 ст. 450 ГК РФ применяется лишь тогда, когда соглашение не достигнуто: тогда договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении его другой стороной либо в иных предусмотренных случаях.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
— п. 2 ст. 272 ГК РФ

П. 2 ст. 272 ГК РФ устанавливает две ветки при отсутствии соглашения. Первая: собственник участка (администрация) вправе требовать через суд освобождения участка от недвижимости и приведения его в первоначальное состояние. Вторая — защитная для вас: когда снос запрещён либо явно превышает стоимость отведённой под объект земли, суд по требованию стороны может признать право собственника участка на приобретение оставшейся на нём недвижимости. То есть при отказе администрации от полюбовного соглашения суд может обязать её выкупить постройку, если доказать, что снос несоразмерно дорог по сравнению со стоимостью вовлечённого участка либо запрещён.

Таким образом, если на публичном земельном участке находится правомерно возведенный объект незавершенного строительства, на его собственника не может быть возложена обязанность освободить земельный участок со ссылкой на положения статьи 622 ГК РФ независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды участка.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.11.2025

П. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.11.2025 прямо защищает арендатора публичного участка: ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности освободить участок от правомерно возведённого объекта недвижимости. Для вашего досрочного расторжения это означает: если постройка возведена правомерно, администрация не сможет требовать «забрать постройку себе и не платить» либо заставить снести её со ссылкой на возврат участка — судьба объекта решается отдельно (соглашением или по ст. 272 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.06.2013 № 123-ФЗ) 2 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 2 . Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 3 .
— ст. 46 ЗК РФ, п. 1

Ст. 46 ЗК РФ подаёт расторжение в ином ракурсе — прекращение возможно по основаниям гражданского законодательства, то есть по соглашению (п. 1 ст. 450 ГК РФ) либо в суде (ст. 619, 620 ГК РФ). Поэтому предложение администрации целесообразно оформлять как единое соглашение: одновременное прекращение договора аренды и передача объекта с компенсацией.

Вывод по вопросу: досрочно расторгнуть договор без потери вложений можно только через двустороннее соглашение (п. 1 ст. 272 ГК РФ, п. 1 ст. 450 ГК РФ), в котором расторжение и выкуп построек связаны. Если соглашения нет — спор о судьбе объекта решает суд по п. 2 ст. 272 ГК РФ.

Альтернативные способы получить деньги за постройку вместо выкупа администрацией

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
— п. 9 ст. 22 ЗК РФ

П. 9 ст. 22 ЗК РФ даёт арендатору публичного участка при аренде на срок более 5 лет право передать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя, лишь уведомив его. Ваш договор заключён на 8 лет, то есть подпадает под это правило, если договором не предусмотрено иное. Практический смысл: вы можете продать третьему лицу недвижимость (или права по договору аренды) вместе с передачей прав на землю, и администрация не сможет отказать только потому, что не хочет сама выкупать постройку. Это рыночная альтернатива выкупу администрацией — возможно, более выгодная.

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 212-ФЗ; от 12.12.2011 № 427-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 9 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 9 2 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 9 3 . Арендатор земельного участка, которому такой земельный участок предоставлен в связи с предоставлением ему в аренду расположенных на таком земельном участке и находящихся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения, вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды такого земельного участка третьему лицу только в случае, если они передаются указанному третьему лицу в связи с передачей прав и обязанностей по договору аренды таких здания, сооружения. Указанный арендатор не имеет права передавать право аренды земельного участка в залог и вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.08.2023 № 492-ФЗ) 10.
— п. 9 ст. 22 ЗК РФ

П. 9 ст. 22 ЗК РФ содержит и защиту от давления арендодателя: досрочное расторжение договора аренды публичного участка, заключённого на срок более 5 лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда при существенном нарушении договора со стороны арендатора. Если вы платите исправно и не нарушаете договор, администрация не может просто отказаться от соглашения «в пику» вам или понудить вас освободить участок в одностороннем порядке. Одновременно изменение условий договора и ограничение ваших арендных прав без вашего согласия не допускаются — это рычаг в переговорах.

исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

П. 1 ст. 39.20 ЗК РФ закрепляет исключительное право приобрести участок в собственность или аренду у собственника расположенного на нём здания. Норма действует в пользу того, кто оформил право собственности на строение; поскольку ваш объект не зарегистрирован, преимущественное право пока не ваше. Вариант для реализации: сначала оформить право (через ввод в эксплуатацию либо признание права на объект), а затем продавать объект и землю вместе с переходом права аренды.

{15}

П. 1 ст. 239.1 ГК РФ описывает механизм отчуждения объекта незавершённого строительства на публичном участке: при прекращении действия договора аренды участка, предоставленного по результатам аукциона, объект может быть изъят у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов. Для вас это важно как альтернативный сценарий: если объект не завершён и не зарегистрирован как собственность, а администрация неплатёжеспособна/несговорчива, закон допускает реализацию объекта с торгов — вы получите выручку после торгов, а не останетесь ни с чем. Однако если объект завершён и не оформлен, использовать механизм нужно через доказывание факта существования объекта и его стоимости.

Вывод по вопросу: выкуп администрацией — не единственный путь. Альтернативы: продажа третьему лицу с передачей прав по п. 9 ст. 22 ЗК РФ (при договоре > 5 лет согласие администрации не требуется — достаточно уведомления), а при невозможности соглашения — судебная реализация прав и объекта, в том числе с публичных торгов по ст. 239.1 ГК РФ. Параллельно нужно доказать, что объект правомерно построен, чтобы не попасть под снос и не потерять компенсацию.

Нужно ли платить за пользование участком до выкупа и кто платит, если администрация откажется

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4.
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

Ст. 622 ГК РФ обязывает арендатора при прекращении договора вернуть имущество в состоянии не хуже первоначального с учётом нормального износа, а также устанавливает плату за просрочку возврата и возмещение убытков арендодателю. Эта норма защищает администрацию: пока судьба построек не решена и участок не возвращён, арендная плата по договору сохраняется, а самовольное удержание участка даёт право требовать плату за период просрочки. Поэтому разумный порядок действий — одновременно с расторжением договора и передачей построек подписать акт возврата участка, чтобы не платить аренду после даты прекращения договора.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

П. 2 ст. 222 ГК РФ вводит ответственность, о которой нельзя забывать при переговорах: если администрация квалифицирует постройку как самовольную, она вправе требовать сноса за счёт застройщика. Именно поэтому переговоры нужно строить не с позиции «мы построили, будьте добры купить», а на документальном подтверждении правомерности: разрешение на строительство, проект, акт соответствия, отсутствие предписаний надзорных органов. При доказанной правомерности риск сноса снимается, и администрация вынуждена идти на соглашение либо на выкуп по п. 2 ст. 272 ГК РФ.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Статья 4. Применение международных договоров Российской Федерации 1. Если международным договором Российской Федерации, ратифицированным в установленном порядке, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Кодексом, применяются правила международного договора. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 113-ФЗ) 2. Не допускается применение правил международных договоров Российской Федерации в их истолковании, противоречащем Конституции Российской Федерации. Такое противоречие может быть установлено в порядке, определенном федеральным конституционным законом. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 113-ФЗ) Статья 5. Участники земельных отношений 1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. 2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами. 3.
— п. 3 ст. 3 ЗК РФ

П. 3 ст. 3 ЗК РФ уточняет, что имущественные отношения по владению и распоряжению участками регулируются гражданским законодательством. Это значит, что и требование о компенсации построек, и спор о выкупе решаются гражданско-правовыми инструментами (соглашение, иск), а не административными усмотрениями чиновников: отказ администрации, не основанный на договоре или законе, можно оспаривать в суде.

Вывод по вопросу: до момента возврата участка арендная плата сохраняется (ст. 622 ГК РФ), поэтому расторжение и передача объекта должны оформляться одним пакетом документов. Денежные последствия отказа администрации: если суд признает объект правомерным и откажется сносить, администрация обязана компенсировать расходы по п. 2 ст. 272 ГК РФ и абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ, а отказ от соглашения может быть оспорен как противоречащий закону.

Что делать при отказе администрации от выкупа: процедура защиты

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.06.2013 № 123-ФЗ) 2 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 2 . Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 3 .
— ст. 46 ЗК РФ, п. 1

Ст. 46 ЗК РФ закрепляет, что аренда земли прекращается по основаниям гражданского законодательства, то есть досрочное расторжение возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ) либо в суде (ст. 619, 620 ГК РФ). На практике это означает: спор о расторжении и вопрос о постройках правильнее решать единым пакетом — соглашение о расторжении плюс судьба объекта по п. 1 ст. 272 ГК РФ. Если администрация отказывается от соглашения, вы вправе ставить вопрос в судебном порядке.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.06.2013 № 123-ФЗ) 2 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 2 . Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 3 . Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", может быть прекращена по требованию соответственно федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в соответствии с частью 3 статьи 18 указанного Федерального закона.
— ст. 46 ЗК РФ, п. 2

Ст. 46 ЗК РФ также прямо называет основания прекращения аренды по инициативе арендодателя (п. 2 ст. 45 ЗК РФ), то есть отказ администрации должен опираться на законные основания, а не на произвольное «не хотим выкупать». При отсутствии ваших нарушений (арендная плата платится исправно, объект построен по разрешению) администрация не вправе ни требовать сноса объекта в одностороннем порядке, ни прекратить аренду вне установленных оснований — спор решается судом по ст. 272 ГК РФ.

в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 239.1 ГК РФ

При отказе от соглашения спор переходит в судебную плоскость: п. 1 и 2 ст. 272 ГК РФ определяют судьбу недвижимости, оставшейся на участке, а ст. 239.1 ГК РФ допускает отчуждение объекта незавершённого строительства с публичных торгов. Суду понадобится доказать: правомерность строительства (разрешение на строительство, проект, документы о вводе), состав и стоимость объекта (экспертиза, смета, платёжные документы), отсутствие задолженности по аренде, факт направления письменного требования администрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

П. 1 ст. 131 ГК РФ подтверждает, что недооформленность объекта — технический, а не правовой тупик: право собственности на недвижимость фиксируется в ЕГРН, и именно поэтому до регистрации вы не можете продать объект напрямую, но можете защищать право на компенсацию затрат через суд. Судебный спор о стоимости построек ведётся в арбитражном суде по месту нахождения администрации (арбитражный суд субъекта РФ); при этом срок исковой давности по требованию о возмещении затрат — общий (3 года), он отсчитывается с момента, когда вы узнали о нарушении права (отказ администрации либо прекращение договора).

Вывод по вопросу: сначала направьте администрации письменное предложение о расторжении договора по соглашению сторон с одновременным выкупом/компенсацией построек (основания — п. 1 ст. 272 ГК РФ, п. 2 ст. 623 ГК РФ, ст. 1105 ГК РФ); при отказе или отсутствии ответа — иск в арбитражный суд по месту нахождения администрации с требованием о расторжении договора и возмещении стоимости построек, а также запасной вариант — продажа прав по договору аренды третьему лицу (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Документы, переписку и независимую оценку объекта необходимо подготовить заранее.

Да, вы вправе поставить перед администрацией вопрос о выкупе построек — закон прямо допускает соглашение о судьбе недвижимости при прекращении аренды, а при отказе вы можете требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений или расходов на строительство через суд.

Поскольку право собственности на склад у вас не возникло (ст. 219 ГК РФ — только с момента госрегистрации), речь идёт не о «продаже» объекта как собственником, а о компенсации затрат на его создание. Если объект возведён по проекту, в границах участка, без нарушений градостроительных норм и в период действия разрешения на строительство — постройка не является самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ), и запрет на распоряжение и снос из п. 2 ст. 222 ГК РФ к вам не применяется. Ваши правовые основания для требования компенсации:

  • п. 2 ст. 623 ГК РФ — арендатор вправе после прекращения договора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведённых за свой счёт и с согласия арендодателя. Склад на арендованном участке — классическое неотделимое улучшение. Разрешение на строительство и цель предоставления участка могут быть признаны судом подтверждением согласия администрации на создание объекта, однако это требует доказывания. Оговорки об ином в договоре нет, значит ваше право сохраняется;
  • абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ — если право собственности на постройку будет признано за администрацией как собственником участка, она обязана возместить вам расходы на постройку в размере, определённом судом. Норма применима лишь при квалификации постройки как самовольной; для правомерной постройки основание — ст. 272 ГК РФ и ст. 1102, 1105 ГК РФ;
  • п. 1 ст. 1105 ГК РФ — если администрация получает готовый объект на своём участке без оплаты и не может возвратить его в натуре, она обязана возместить вам действительную стоимость этого имущества.

Ключевой риск — п. 3 ст. 623 ГК РФ: без доказанного согласия арендодателя на строительство неотделимые улучшения не возмещаются. Поэтому главная точка опоры — наличие разрешения на строительство, выданного администрацией, и цель предоставления участка, зафиксированная в договоре аренды.

Судьба построек при расторжении договора определяется соглашением сторон (п. 1 ст. 272 ГК РФ) — это прямое законное основание для переговоров о выкупе. Само расторжение договора аренды на 8 лет возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), без суда. Если соглашение не будет достигнуто, администрация вправе требовать по суду освобождения участка от недвижимости (п. 2 ст. 272 ГК РФ) — это ваш основной риск при пассивной позиции.

Пошаговые действия

  1. Подготовьте письменное предложение администрации района о расторжении договора аренды по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) с одновременным урегулированием судьбы построек — предложите заключить соглашение о выкупе объекта с компенсацией ваших затрат на строительство (п. 1 ст. 272 ГК РФ, п. 2 ст. 623 ГК РФ). Укажите, что постройка не является самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ), и приложите копии разрешения на строительство и документов о затратах.

  2. Соберите документы, подтверждающие затраты: проектно-сметную документацию, договоры подряда, платёжные поручения, чеки, акты выполненных работ. Это необходимо для обоснования размера компенсации — как в переговорах, так и в суде (п. 2 ст. 623 ГК РФ, п. 1 ст. 1105 ГК РФ).

  3. Зафиксируйте письменное согласие администрации на строительство, если оно не очевидно из договора: запросите у администрации подтверждение, что участок предоставлялся именно под строительство склада и разрешение выдавалось на этот объект. Это устранит риск применения п. 3 ст. 623 ГК РФ.

  4. При отказе администрации от выкупа обращайтесь в суд по месту нахождения участка с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ) либо о возмещении расходов на постройку при признании права собственности за администрацией (абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ — при квалификации постройки как самовольной), либо о взыскании неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1105 ГК РФ). Размер требований подтверждайте документами о фактических затратах или отчётом об оценке действительной стоимости объекта.

  5. Не оставляйте объект без оформления соглашения: при отсутствии договорённости администрация вправе требовать по суду освобождения участка и приведения его в первоначальное состояние (п. 2 ст. 272 ГК РФ), что создаст для вас дополнительные расходы.