Арендатор платил больше по устной договорённости, теперь требует вернуть разницу: сможет ли взыскать и как доказать факт согласия на новую сумму

Может ли арендатор взыскать разницу как неосновательное обогащение — общее правило и ключевое исключение

По требованию о возврате неосновательного обогащения обязанность возвратить возникает лишь тогда, когда имущество приобретено (сбережено) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Значит, если повышенная плата вносилась во исполнение согласованной сторонами сделки, состава неосновательного обогащения нет вовсе:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Ключевое для вашей ситуации — здесь и далее: повышенная плата вносилась на основании сделки (соглашения сторон об изменении цены). Была сделка — нет «неосновательности». Это первый и главный аргумент в вашу защиту.

Однако у арендатора есть контраргумент, который надо знать: если суд признает, что письменного соглашения об изменении цены не было и цена не менялась, повышенные платежи оказались бы «исполнением по несуществующему обязательству» — а тогда действует исключение:

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности
— ст. 1109 ГК РФ

Разбираю применение прямо к вашим фактам. Иск арендатора разбивается на два уровня. Первый — п. 1 ст. 1102: если он сам признаёт (а он в переписке писал «оплатил как договорились»), что сумма платилась по договорённости, то основание — сделка, и неосновательного обогащения нет. Второй — п. 4 ст. 1109: если он теперь утверждает, что обязательства платить больше не было, то он обязан доказать, что вы знали об отсутствии обязательства. А вы не знали — вы считали эти деньги платой по аренде, что подтверждается и пометкой «аренда» в переводах, и отсутствием у вас претензий/возвратов. Это исключение работает против истца: он не сможет доказать ни вашу недобросовестность, ни намерение одарить его, а его собственное двухлетнее поведение противоречит заявленному «ошибочному» перечислению.

Важная практическая деталь из практики Верховного Суда: неосновательным обогащением считается лишь то, что «явно выходит за рамки» обязательства, а не то, что исполнено в его рамках:

В силу ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Из названной нормы права следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.04.2017 № 2/2017

В вашем случае разница платилась в рамках договорённости об аренде — это не «выход за рамки», а исполнение самого договора аренды в согласованной сторонами цене. Вывод: разницу за два года арендатор взыскать не сможет — при условии, что вы докажете согласованность повышенной платы (см. блок 3).

Действует ли устная договорённость об изменении цены, если в договоре указана другая сумма

Формально для письменного договора действует правило: изменение договора совершается в той же (письменной) форме:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Это тот самый довод, на который будет опираться истец, оспаривая устную договорённость. Но норма сформулирована гибко — она содержит оговорку «если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное», а главное — она регулирует форму, а не запрещает признать фактические отношения. Суд оценивает реальную волю сторон, а не только бумагу:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

Применяю к вашим обстоятельствам: у вас нет «неясности» условия как таковой — есть два документально подтверждённых поведения: (1) арендатор два года переводил именно повышенную сумму с пометкой «аренда»; (2) в переписке сам писал, что оплатил «как договорились». Ст. 431 прямо предписывает суду учитывать «практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон» и «последующее поведение сторон» — то есть именно то, что у вас есть. Устное соглашение об изменении цены при его фактическом исполнении обеими сторонами признаётся судами изменением договора по правилам ст. 431 ГК РФ; полное соответствие письменной форме требуется не всегда, если обе стороны исполняли новые условия.

Отдельно — доказательственная сторона вопроса о свидетеле. Свидетель у вас есть, и это полезный элемент, но на нём одном строить защиту нельзя: при несоблюдении простой письменной формы сделки закон ограничивает возможность ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий сделки:

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Применение: свидетель не сможет сам по себе «заменить» письменное доказательство согласования новой цены — ссылаться на него для доказательства именно условий сделки рискованно. Зато закон прямо разрешает приводить письменные и другие доказательства. Поэтому ваш козырь — это не свидетель, а переписка арендатора и банковские переводы с пометкой «аренда»: это письменные доказательства, и на них ограничение ст. 162 ГК РФ не распространяется. Вывод: устная договорённость имеет юридическую силу и доказывается в первую очередь перепиской и переводами, а свидетельские показания используются как дополнительное, а не основное доказательство.

Бремя доказывания: на ком лежит обязанность доказать и что именно

Общий процессуальный принцип: каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые ссылается, а доказательствами являются в том числе объяснения, показания свидетелей, письменные доказательства, аудио/видеозаписи:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 57. Представление и истребование доказательств 1. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Копии документов, представленных в суд лицом, участвующим в деле, направляются или вручаются им другим лицам, участвующим в деле, если у них эти документы отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде. (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей могут быть получены путем использования систем видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 155 1 настоящего Кодекса , либо путем использования системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 155 2 настоящего Кодекса . (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.04.2013 № 66-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда. Статья 56. Обязанность доказывания 1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Применение: это разделяет ваш спор на две части. На арендаторе (истце) — доказать сам факт неосновательного обогащения, то есть что разница получена вами безосновательно и он не знал/не соглашался; на вас (ответчике) — доказать наличие законного основания получить эти деньги. В практике Верховного Суда это распределение прямо закреплено:

Из приведенных правовых норм следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика – обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату. 31 Судом установлен и сторонами не оспаривался факт перечисления денежных средств в размере 500 000 руб. с банковского счета В. на банковский счет Е. Денежные средства истца на счет ответчика были переведены помимо ее воли, иным неустановленным лицом. Ответчик Е., возражая против иска, ссылалась на то, что она денежными средствами, поступившими на ее счет, не распоряжалась, в ее собственность денежные средства не поступали, картой Банка не пользовалась. Распоряжение денежными средствами осуществляли третьи лица, которые не установлены. При таких обстоятельствах для правильного разрешения спора судам следовало установить, приобрела ли Е. денежные средства именно В., доказано ли ответчиком наличие законных оснований для приобретения этих денежных средств либо предусмотренных ст. 1109 ГК РФ обстоятельств, в силу которых эти денежные средства не подлежат возврату. Однако в нарушение приведенных выше правовых норм суды первой и апелляционной инстанций не дали какой-либо оценки этим обстоятельствам, возложив на истца бремя доказывания увеличения стоимости имущества Е.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 17.07.2019 № 2/2019

Обратите внимание: суд в этом деле указал, что именно на ответчика возлагается доказывание законных оснований для приобретения либо обстоятельств, при которых обогащение не подлежит возврату. Значит, вы должны сами позаботиться о доказательствах согласования повышенной цены — это ваша часть бремени.

Что именно суд примет как доказательства и как их оценит — прямо вытекает из процессуальных норм об оценке и о письменных доказательствах. Вся переписка (в том числе электронная, в мессенджерах) и банковские выписки с пометкой «аренда» — это письменные доказательства, они прямо допустимы:

Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) 2. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.
— ч. 1 ст. 71 ГПК РФ

Применение: переписка арендатора «оплатил как договорились» и переводы с пометкой «аренда» — это деловая/электронная корреспонденция и документы в форме цифровой записи, прямо названные в ч. 1 ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами. Ограничение ст. 162 ГК РФ (нельзя ссылаться на свидетелей при несоблюдении письменной формы) на них не распространяется — оно касается только свидетельских показаний. А свидетель в вашей ситуации годится лишь как дополнение к этим письменным доказательствам.

Оценка совокупности доказательств — в компетенции суда, причём ни одно доказательство не имеет заранее установленной силы, и оценивается их достаточность и взаимная связь:

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 2. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 3. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. 5. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. 6. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа. 7.
— ч. 1 ст. 67 ГПК РФ

Применение: связка «банковские выписки за два года + переписка с признанием "оплатил как договорились" + пометка "аренда"» оценивается судом в совокупности как взаимно подтверждающая — именно такая массированная и непротиворечивая совокупность даёт вам устойчивую позицию. Вывод: доказывать обоснованность получения повышенной платы суд возложит на вас, и это выполнимо — письменные доказательства (переписка, выписки) прямо допускаются законом, а свидетель лишь дополняет их.

Недобросовестность требования арендатора и запрет извлекать преимущество из своего поведения

Сильнейший аргумент против иска — противоречивость поведения арендатора: два года он платил повышенную сумму, сам подтверждал согласованность в переписке, а теперь, после конфликта из-за выселения, объявил эти же платежи «ошибочными». Это подпадает под прямой запрет злоупотребления правом:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1–2 ст. 10 ГК РФ

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3 ст. 1 ГК РФ

Применение: п. 1 ст. 10 ГК РФ прямо запрещает «иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав», а п. 2 обязывает суд в этом случае отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично. Двухлетнее исполнение договорённости с её подтверждением в переписке, а затем объявление тех же осознанных платежей «ошибочными» под влиянием конфликта — классическое злоупотребление правом: суд вправе просто отказать арендатору в защите его требования по этому основанию, независимо от оценки формы соглашения.

По п. 5 ст. 10 ГК РФ ваша добросовестность предполагается:

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 5 ст. 10 ГК РФ

Применение: доказывать свою честность вы не обязаны — напротив, арендатор, заявляющий о вашей недобросовестности или о том, что вы «знали об отсутствии обязательства» (конструкция п. 4 ст. 1109 ГК РФ), должен это доказать сам. По п. 3–4 ст. 1 ГК РФ он не вправе извлекать преимущество из собственного непоследовательного поведения:

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 4 ст. 1 ГК РФ

Вывод: требование арендатора является недобросовестным и подлежит отклонению со ссылкой на ст. 10, ст. 1 ГК РФ независимо от того, как суд оценит форму соглашения, — потому что собственное двухлетнее поведение истца и его письменные подтверждения лишают его права требовать возврата этих денег.

Прекращение аренды и требование о выселении

Поскольку конфликт обострился именно на этапе окончания аренды, важно правильно выстроить и эту часть, иначе вы сами можете оказаться в позиции нарушителя. Отношения по найму жилья регулируются гл. 35 ГК РФ, и выселение возможно не произвольно, а по установленным правилам:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ— ст. 671, 674, 687 ГК РФ —

Ст. 671 ГК РФ квалифицирует ваши отношения как наём жилого помещения: наймодатель-собственник передаёт нанимателю квартиру за плату во владение и пользование. Ст. 674 ГК РФ требует письменной формы договора найма — у вас она соблюдена, что упрощает и доказывание, и расторжение. Ст. 687 ГК РФ определяет порядок расторжения: по требованию наймодателя в судебном порядке — при невнесении платы за 6 месяцев, порче помещения, использовании не по назначению или систематическом нарушении прав соседей; по требованию любой стороны — если помещение стало непригодным, а также в иных случаях, предусмотренных жилищным законодательством. Если договор заключён на определённый срок, он прекращается истечением этого срока, и наниматель обязан вернуть помещение. При невозврате действует:

{c22}— ст. 622 ГК РФ —

Ст. 622 ГК РФ обязывает арендатора (нанимателя) при прекращении договора вернуть квартиру в полученном состоянии с учётом нормального износа, а при несвоевременном возврате — даёт право требовать плату за всё время просрочки. Применение к вашим фактам: если срок договора истекает, вы вправе требовать возврата квартиры; если после истечения срока арендатор останется проживать, вы можете требовать с него плату за весь период просрочки (по согласованной, то есть повышенной фактической цене — что дополнительно подтверждает её реальность). Принудительное выселение, если он добровольно не выедет, возможно только через суд и в порядке, установленном ГПК РФ и жилищным законодательством; самовольно менять замки и выставлять вещи вы не вправе.

Вывод: вы законно требуете возврата квартиры в связи с окончанием срока, и угроза арендатора иском не отменяет этой вашей возможности; при отказе он выселяется по решению суда, а за время удержания квартиры с него причитается плата по фактически согласованной (повышенной) цене.

Денежные последствия: проценты, судебные расходы и давность

Если арендатор всё же подаст иск, оцениваю финансовую сторону. Проценты на сумму неосновательного обогащения — это требование, которое он, скорее всего, заявит вместе с основным:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

А сама ставка процентов определяется ключевой ставкой Банка России:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Применение: проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются только на реально взысканное неосновательное обогащение и только с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности. Поскольку, как обосновано в блоке 1, неосновательного обогащения нет, то и проценты взысканию не подлежат.

По судебным расходам — вы в плюсе, если иск отклонят:

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 2. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях. (В редакции Федерального закона от 25.11.2008 № 223-ФЗ ) 3. В случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Судебные издержки, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт по делу, могут быть возмещены им, если их фактическое поведение как участников судебного процесса способствовало принятию данного судебного акта. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 5.
— ч. 1 ст. 98 ГПК РФ

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 2. В случае, если в установленном порядке услуги адвоката были оказаны бесплатно стороне, в пользу которой состоялось решение суда, указанные в части первой настоящей статьи расходы на оплату услуг адвоката взыскиваются с другой стороны в пользу соответствующего адвокатского образования. Статья 101. Распределение судебных расходов при отказе от иска и заключении мирового соглашения 1. При отказе истца от иска понесенные им судебные расходы ответчиком не возмещаются. Истец возмещает ответчику издержки, понесенные им в связи с ведением дела. В случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика. 2. При заключении мирового соглашения стороны должны предусмотреть порядок распределения судебных расходов, в том числе расходов на оплату услуг представителей. В случае, если стороны при заключении мирового соглашения не предусмотрели такой порядок распределения судебных расходов, суд решает этот вопрос применительно к статьям 95, 97, 99 и 100 настоящего Кодекса. Статья 102. Возмещение сторонам судебных расходов 1.
— ст. 100 ГПК РФ, п. 1

Применение: при полном отказе в иске арендатору придётся не только не получить разницу, но и возместить вам судебные расходы, а по письменному ходатайству — расходы на представителя в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ). Сохраняйте все чеки и квитанции на оплату юридических услуг и почтовые расходы.

По сроку исковой давности — общий срок три года:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Применение: даже если бы требование было обоснованным, арендатор может взыскать платежи лишь в пределах последних трёх лет. Поскольку спор идёт о двух годах, сам по себе срок давности не станет решающей защитой — зато он ограничит любые требования за более ранние периоды. Заявить о пропуске срока можно только по вашему заявлению, сам суд давность не применяет (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Вывод: финансово вам иск не страшен: при отказе в иске проценты и сумму разницы с вас не взыщут, а судебные расходы и расходы на представителя будут возложены на арендатора; срок давности (3 года) дополнительно ограничивает его требования.

Если иск уже подан: подсудность и линия защиты

Готовлю вас и к процедурной части, если дело дойдёт до суда. Подсудность зависит от суммы спора (разница за два года):

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются. Статья 24.
— подп. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Применение: имущественный спор по цене иска до 50 000 руб. рассматривает мировой судья, свыше — районный суд; иск предъявляется по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Практический смысл: изучите иск и первым делом проверьте цену иска и правильность подсудности — при завышении/занижении суммы возможен спор о подсудности, а при явно неверном суде — заявление о передаче дела.

Линия защиты по существу сводится к четырём опорам: (1) повышенная плата вносилась на основании сделки (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) — неосновательного обогащения нет; (2) арендатор не докажет, что вы знали об отсутствии обязательства либо намеревались его одарить (п. 4 ст. 1109 ГК РФ) — а это условие, при котором разница вообще не взыскивается и, наоборот, не подлежит возврату; (3) поведение арендатора противоречиво и недобросовестно (ст. 1, 10 ГК РФ), а ваша добросовестность предполагается; (4) срок давности — три года. Дополнительно используйте переписку, где он пишет «оплатил как договорились», — это по сути признание долга/согласованности, и предъявите банковские выписки с пометкой «аренда».

Как отвечать на его вероятные доводы: на «в договоре иная сумма» — ссылайтесь на ст. 431 ГК РФ (последующее поведение сторон и практика их отношений определяют реальную волю); на «переплата ошибочная» — на п. 4 ст. 1109 ГК РФ и ч. 1 ст. 56 ГПК РФ (доказывать знание об отсутствии обязательства должен он сам, а не вы); на «свидетель не годится» — на то, что основой служат письменные доказательства, а ограничение ст. 162 ГК РФ касается лишь свидетельских показаний.

Вывод: если иск подан — заявляйте возражения по существу (ст. 1102, 1109, 10, 431 ГК РФ), при необходимости — о подсудности и о пропуске давности; по вашим фактам иск не подлежит удовлетворению.

Если суд всё же взыщет разницу: что делать

Разбираю защитную ветку — на случай неблагоприятного исхода, хотя по вашим фактам он маловероятен. Если суд первой инстанции (мировой — при цене иска до 50 000 руб., районный — свыше) взыщет разницу, решение обжалуется в апелляции в течение месяца со дня принятия в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ), а расходы на представителя взыскиваются по ч. 1 ст. 100 ГПК РФ по письменному ходатайству. То есть и проигранное дело можно переломить в вышестоящей инстанции.

Ключевые доводы жалобы — те же, что и возражений на иск, с акцентом на нарушения в оценке доказательств. Первое: суд не применил п. 1 ст. 1102 ГК РФ и не учёл, что основанием платежей была сделка (соглашение об изменении цены), а неосновательным обогащением по практике Верховного Суда считается лишь то, что «явно выходит за рамки» обязательства:

В силу ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Из названной нормы права следует, что неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.04.2017 № 2/2017

Второе: неверное распределение бремени доказывания — по п. 7 Обзора от 17.07.2019 № 2/2019 на ответчика возложено доказывание законных оснований, но в части п. 4 ст. 1109 ГК РФ (знание об отсутствии обязательства либо намерение одарить) бремя лежит на истце; суд не вправе перекладывать это на вас. Третье: суд не учёл недобросовестность арендатора вопреки ст. 1 и 10 ГК РФ, тогда как ваша добросовестность предполагается. Четвёртое: не исследована переписка с признанием «оплатил как договорились» и выписки с пометкой «аренда» — при их оценке по правилам ст. 431 ГК РФ (последующее поведение сторон) вывод суда был бы иным.

Вывод: даже при проигрыше в первой инстанции у вас есть полноценная апелляционная линия защиты — ст. 1102, 1109, 431, 10 ГК РФ и практика ВС РФ; но, поскольку подсудность, состав доказательств и сроки давности играют в вашу пользу, наиболее вероятный исход — отказ в иске уже в первой инстанции (мировым судьёй при цене иска до 50 000 руб., районным судом — свыше), с возложением всех судебных расходов на арендатора.