Как в дополнительном соглашении к договору аренды прописать оплату переменной части (коммуналки) через агентский договор, чтобы не было двойного начисления

Допустимо ли оплачивать переменную часть через агентский договор и можно ли просто сослаться на него

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 3 ст. 421 ГК РФ

Свобода договора позволяет сторонам определить условие об оплате по своему усмотрению, а конструкция «аренда + агентские расчёты за коммунальные ресурсы» — это смешанный договор: к части про пользование помещением применяются правила об аренде, к части про расчёты через агента — правила главы 52 ГК РФ. Для вашего случая это означает: схема «переменная часть — через агентский договор» сама по себе законна, менять её можно соглашением сторон.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
— п. 2 ст. 616 ГК РФ

Расходы на содержание имущества и коммунальные ресурсы по общему правилу несёт арендатор, если договором не установлено иное — то есть отнесение переменной части на арендатора правомерно, и вопрос лишь в том, как технически устроен платёж (напрямую ресурснику или агенту).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 421 ГК РФ

Условие об оплате переменной части через агента относится к диспозитивной сфере — закон не предписывает его содержание, стороны сами определяют и структуру платы, и порядок расчётов. Именно поэтому простая отсылка «оплачивается в порядке, установленном агентским договором», формально допустима, но опасна: содержание платёжной обязанности окажется в документе, которого нет среди условий договора аренды, и при споре суд будет толковать её по буквальному значению и общей воле сторон.

Вывод: оплата переменной части через агента законна (п. 3, 4 ст. 421, п. 2 ст. 616 ГК РФ), но одной отсылки к агентскому договору недостаточно — нужно прямо в допсоглашении раскрыть механизм, иначе при споре буквальное толкование может привести к признанию условия несогласованным.

Как разграничить арендную плату и агентские платежи, чтобы не было двойного начисления

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4.
— п. 1 ст. 614 ГК РФ

Арендная плата может состоять из сочетания разных форм, а её порядок, условия и сроки определяются договором — значит, переменную часть нужно описать в договоре именно как часть арендной платы, а не как самостоятельный платёж. Ключевая формулировка: «переменная часть арендной платы», а не «плата за коммунальные услуги сверх арендной платы».

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
— п. 2 ст. 614 ГК РФ

Пункт 3 ст. 614 ГК РФ ограничивает частоту изменения размера арендной платы (не чаще раза в год, если иное не предусмотрено договором) — если переменная часть квалифицируется как часть арендной платы, зависимая от объёма потребления, в договоре аренды обязательно должно быть условие «иное», исключающее это правило. Иначе возникает риск спора об изменении размера арендной платы чаще одного раза в год. Это важный практический аргумент, почему переменную часть оформляют не как «изменение арендной платы», а как отдельный расчётный элемент.

размер платы за коммунальные услуги рассчитывается с применением тарифов (цен), установленных для соответствующей группы потребителей. В случае установления надбавок к тарифам (ценам) размер платы за коммунальные услуги рассчитывается с учетом таких надбавок. В случае установления двухставочных тарифов (цен) для потребителей расчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется по таким тарифам (ценам) как сумма постоянной и переменной составляющих платы, рассчитанных по каждой из 2 установленных ставок (постоянной и переменной) двухставочного тарифа (цены) в отдельности. В случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению рассчитывается исходя из суммы стоимости компонента на холодную воду, предназначенную для подогрева в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению (или компонента на теплоноситель, являющегося составной частью тарифа на горячую воду в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), и стоимости компонента на тепловую энергию, используемую на подогрев холодной воды в целях предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению.
— п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354

Размер платы за коммунальные услуги определяется по тарифам (двухставочным, двухкомпонентным) — то есть переменная часть объективно привязана к объёму потребления ресурса и тарифу, а не к усмотрению арендодателя. Это удобное мерило для допсоглашения: переменная часть = объём потребления × тариф, подтверждаемые счетами и отчётом агента.

Вывод: в допсоглашении нужно (1) прямо назвать переменную часть частью арендной платы, а не отдельной услугой; (2) указать, что совокупный размер платежей арендатора не увеличивается и не дублируется; (3) закрепить, что переменная часть определяется по тарифам и объёмам потребления, а не по фиксированной сумме; (4) исключить применение правила п. 3 ст. 614 ГК РФ о пересмотре не чаще раза в год к переменной части, привязанной к потреблению.

От чьего имени действует агент и что из этого следует для роли арендодателя

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Если агент действует от своего имени, права и обязанности по сделкам с ресурсниками возникают у агента, хотя бы принципал (арендодатель/арендатор) был назван в сделке; если от имени принципала — права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Это определяет, кто и кому перечисляет деньги и к кому ресурсоснабжающая организация предъявит требования — а значит, кто примет на себя риск «задолженности» за коммуналку.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

Агент имеет право на вознаграждение в размере и порядке, установленных агентским договором, — поэтому в допсоглашении критично развести ресурсный платёж (компенсация стоимости коммуналки) и агентское вознаграждение. Если оба включить в переменную часть «одной суммой», возникнут споры, кто оплачивает вознаграждение агента.

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. 2. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала. 3. Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом
— ст. 1008 ГК РФ, п. 1

Агент обязан представлять отчёты в порядке и сроки, установленные договором; к отчёту прилагаются доказательства расходов, а возражения по отчёту должны быть заявлены в течение 30 дней, иначе отчёт считается принятым. Это и есть механизм контроля против двойного начисления: арендатор проверяет отчёт агента об оплате ресурсникам и, если не согласен, обязан возразить в срок.

Вывод: в допсоглашении обязательно (1) указать, от чьего имени действует агент — от своего или от имени арендатора, потому что от этого зависит, кто надлежащий получатель платежа; (2) разграничить ресурсный платёж и агентское вознаграждение; (3) прямо указать, что платёж арендатора агенту считается исполнением обязательства по оплате переменной части арендной платы, и что после такого платежа никакая дополнительная плата арендодателю за тот же период не начисляется.

Как обеспечить, чтобы платёж агенту прекращал обязательство арендатора (без двойного начисления)

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309 ГК РФ

Обязательство должно исполняться надлежащим образом и надлежащему лицу — значит, допсоглашение должно чётко назвать, кому и на каком основании платит арендатор, иначе арендодатель вправе будет утверждать, что арендатор заплатил не тому.

Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 312 ГК РФ

Должник (арендатор) вправе требовать доказательств, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным лицом, и несёт риск, если не проверит это. Поэтому в допсоглашение полезно включить условие о предоставлении арендатору копии агентского договора и подтверждения полномочий агента — иначе у арендатора сохраняется риск, что платёж агенту оспорят как ненадлежащий.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
— п. 1 ст. 408 ГК РФ

Надлежащее исполнение прекращает обязательство. Именно поэтому в допсоглашении нужно закрепить формулу: оплата арендатором счёта агента в части переменной части арендной платы прекращает обязательство арендатора по её уплате за соответствующий период. Без такой формулы арендодатель сохраняет возможность предъявить ту же переменную часть повторно.

Вывод: чтобы исключить двойное начисление, нужно прямо указать: (1) кто является управомоченным получателем платежа за переменную часть (агент); (2) что оплата агенту = надлежащее исполнение арендатора перед арендодателем по переменной части; (3) что в этой части обязательство арендатора прекращается в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ. Рекомендуется ввести условие «зачётного» характера: сумма, уплаченная агенту за период, засчитывается в счёт переменной части арендной платы и не подлежит повторной оплате арендодателю.

Обязательные реквизиты и разграничение платежей в тексте допсоглашения

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Поскольку права и обязанности по агентскому договору зависят от его условий, в допсоглашении нужно указать его реквизиты (стороны, номер, дата) — это создаёт определённость и исключает спор о том, какой именно агентский договор имелся в виду. Отсылка «в порядке, установленном агентским договором» без реквизитов ставит арендатора в зависимость от документа, который он не подписывал.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения.
— ст. 1006 ГК РФ

Требование об уплате агенту вознаграждения в размере и порядке, установленных агентским договором, означает, что порядок и сроки вознаграждения определяет агентский договор, а не договор аренды. Поэтому в допсоглашении надо связать сроки оплаты переменной части со сроками, установленными агентским договором, либо прямо указать сроки (например: в течение N банковских дней с даты получения счёта и отчёта агента).

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. 2. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала. 3. Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом
— ст. 1008 ГК РФ, п. 1

Агент обязан представлять отчёты в порядке и в сроки, предусмотренные договором, с приложением доказательств расходов, а возражения заявляются в течение 30 дней. Это опорный контрольный механизм: в допсоглашении нужно предусмотреть, что арендатор вправе получать отчёт агента и первичные документы ресурсников, а при отсутствии возражений в срок отчёт считается принятым.

Вывод: в допсоглашении необходимо (1) указать реквизиты агентского договора (номер, дату, стороны) и кто является агентом; (2) определить порядок и сроки оплаты переменной части — либо со ссылкой на сроки агентского договора, либо прямо; (3) предусмотреть порядок отчётов агента и право арендатора на первичные документы; (4) указать, что ресурсный платёж и агентское вознаграждение не дублируют друг друга и не увеличивают размер переменной части.

Форма допсоглашения и государственная регистрация изменений

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор, — значит, допсоглашение к договору аренды помещения должно быть составлено письменно, одним документом, подписанным обеими сторонами.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Если договор аренды здания или сооружения заключён на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации, — и изменение его условий (в том числе порядка оплаты) влечёт необходимость регистрации и самого допсоглашения. Для вас это критично: если аренда зарегистрирована, допсоглашение тоже требует регистрации в Росреестре, иначе стороны, заключившие его, несут риск, что изменение не будет считаться состоявшимся для третьих лиц.

Вывод: допсоглашение составляется письменно в той же форме, что и договор аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если договор аренды зарегистрирован, регистрируется и допсоглашение к нему; если срок аренды менее года или объект не подлежит регистрации — достаточно подписания обеими сторонами.

Последствия просрочки по переменной части

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

Неустойка устанавливается договором — значит, если вы хотите обеспечить своевременность агентских платежей, условие о ней нужно прямо включить в допсоглашение или агентский договор. Без письменного условия о неустойке кредитор вправе требовать только проценты.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

За просрочку денежного обязательства подлежат уплате проценты по ключевой ставке Банка России; при этом если договором предусмотрена неустойка за то же нарушение, проценты по ст. 395 ГК РФ не взыскиваются. Для вас это означает: в допсоглашении нужно определиться, что будет применяться — договорная неустойка (например, пени 0,1% в день) либо проценты по ст. 395 ГК РФ, — и не дублировать оба механизма.

Вывод: за просрочку оплаты переменной части применяются либо договорная неустойка (если её установят стороны), либо проценты по ст. 395 ГК РФ; одновременное взыскание обоих механизмов за одно нарушение не допускается. Чтобы избежать споров о том, к кому относится просрочка (арендодателю или агенту), в допсоглашении следует указать, за чей счёт и по каким правилам начисляется неустойка за просрочку переменной части.

Итоговая формулировка (собирательная)

Комбинация процитированных норм (п. 3, 4 ст. 421; п. 1, 2 ст. 614; п. 2 ст. 616; п. 1 ст. 452; п. 1 ст. 1005; ст. 1006; ст. 1008; ст. 309, 312, 408 ГК РФ) позволяет построить условие без разрыва обязательства и без двойного начисления. Рабочий каркас допсоглашения:

«1. Переменная часть арендной платы (компенсация стоимости коммунальных ресурсов: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и иные ресурсы, потребляемые Арендатором в Помещении) остаётся частью арендной платы по Договору и не является отдельной платой сверх арендной платы.

1. Стороны согласовали, что с [дата] расчёты по переменной части осуществляются через Агента по агентскому договору № ___ от ___ (далее — Агентский договор), заключённому между Арендодателем и [Агент / Арендатором]. Агент действует [от своего имени / от имени Арендатора].

2. Размер переменной части за период = объём потребления коммунального ресурса (по данным приборов учёта / расчёта) × тариф, установленный для соответствующей группы потребителей, подтверждаемый счётом, актом и отчётом Агента. Перечень ресурсов: [указать].

3. Оплата Арендатором счёта Агента в части переменной части признаётся надлежащим исполнением обязательства Арендатора по внесению переменной части арендной платы за соответствующий период и прекращает это обязательство. Сумма, уплаченная Агенту за период, засчитывается в счёт переменной части арендной платы и повторной уплате Арендодателю не подлежит.

4. Агентское вознаграждение в размер переменной части не включается и Арендатором не оплачивается (либо оплачивается в размере ___ отдельным платежом). Расходы на приобретение коммунальных ресурсов и вознаграждение Агента не дублируют друг друга.

5. Агент ежемесячно не позднее [срок] представляет Арендатору отчёт с приложением первичных документов ресурсоснабжающих организаций. Арендатор вправе заявить возражения в течение 30 дней с даты получения отчёта; при отсутствии возражений отчёт считается принятым.

6. Оплата переменной части производится Арендатором в течение [срок] с даты получения счёта и отчёта Агента.

7. Пункт ___ Договора (прежний порядок расчётов по переменной части) излагается в новой редакции / признаётся утратившим силу. Коммунальные ресурсы за периоды до [дата] оплачиваются по ранее действовавшему порядку».

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Указание того, от чьего имени действует агент, снимает неопределённость в том, кто является надлежащим получателем платежа и кто несёт отношения с ресурсниками.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
— п. 1 ст. 408 ГК РФ

Формула о прекращении обязательства (п. 1 ст. 408 ГК РФ) — главный барьер против двойного начисления: после оплаты агенту арендодатель не вправе требовать ту же переменную часть повторно.

Вывод: да, в допсоглашении нужно указать реквизиты агентского договора, кто агент и от чьего имени он действует, порядок отчётов и сроки оплаты — одной фразы «в порядке, установленном агентским договором» недостаточно. Обязательно: (1) сохранить квалификацию переменной части как части арендной платы; (2) указать, что оплата агенту прекращает обязательство арендатора (п. 1 ст. 408 ГК РФ) и засчитывается в переменную часть; (3) развести ресурсный платёж и агентское вознаграждение; (4) исключить применение правила о пересмотре арендной платы не чаще раза в год к переменной части (п. 3 ст. 614 ГК РФ); (5) оформить допсоглашение письменно в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ), и зарегистрировать его, если зарегистрирован сам договор аренды (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Ответ на этот вопрос соответствует ранее данным разъяснениям: простая отсылка к агентскому договору недопустима, требуется прямое раскрытие порядка расчётов и условия о прекращении обязательства.

Налоговые последствия агентской схемы (НДС и налог на прибыль — разделение потоков)

по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение; 9 1 ) (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ)
— подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ

Суммы, полученные агентом по агентскому договору в счёт возмещения затрат (стоимость коммунальных ресурсов), перечисленные затем принципалу/ресурснику, не признаются доходом агента, облагаемым налогом на прибыль, — доходом является только агентское вознаграждение. Симметрично:

по договору комиссии, агентскому договору или иному аналогичному договору, а также в счет оплаты затрат, произведенной комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров; (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ)
— п. 9 ст. 270 НК РФ

Аналогичные перечисленные агентом принципалу суммы компенсации затрат не включаются в расходы агента. Для вас это означает: ресурсный платёж (стоимость коммуналки) и агентское вознаграждение — это два разных налоговых потока, и в допсоглашении их надо развести, чтобы у агента/арендодателя не возникло вопроса о налогообложении всей суммы как выручки.

Вывод: с точки зрения налога на прибыль агент учитывает в доходах только вознаграждение, а компенсация стоимости ресурсов проходит транзитом (подп. 9 п. 1 ст. 251 и п. 9 ст. 270 НК РФ). Поэтому в допсоглашении и агентском договоре ресурсный платёж и вознаграждение должны быть чётко разделены по сумме и назначению. НДС-аспект (выделение налога в счёте-фактуре, кто является налогоплательщиком по коммунальным ресурсам — агент или ресурсник) требует отдельного налогового анализа в зависимости от того, от чьего имени действует агент и применяет ли он НДС — эта норма в прочитанных источниках не найдена.