Как прописать в договоре аренды помещения под магазин условия ремонта, коммунальных платежей, досрочного расторжения и риски при изменении обстоятельств

Какие обязательные и какие свободно определяемые условия договора аренды помещения

Для нежилого помещения (магазина) применяются правила об аренде зданий и сооружений (ст. 650 ГК РФ), а вместе с ними — две жёсткие рамки, от которых зависит сам факт заключённости договора.

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
   — п. 1 ст. 651 ГК РФ

1. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
   — п. 2 ст. 651 ГК РФ

Первая существенная вещь — предмет аренды. Без точного описания объекта (адрес, кадастровый/инвентарный номер, площадь, план с границами) договор считается незаключённым:

1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
   — п. 3 ст. 607 ГК РФ

Вторая — размер арендной платы. Для помещения его отсутствие, в отличие от общего правила ст. 614, влечёт незаключённость договора:

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
   — п. 1 ст. 654 ГК РФ

Что касается срока, то он по умолчанию свободен, но имеет принципиальное практическое следствие: при сроке год и более договор аренды здания/помещения подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключённым только с момента такой регистрации (c11). Если срок меньше года или в договоре прямо указано «на срок менее года», регистрация не нужна. Это ключевой выбор, который влияет на оформление и на момент, с которого права арендатора защищены против третьих лиц.

Все остальные условия — коммуналка, ремонт, досрочный выход, обеспечительный платёж, порядок изменения платы — стороны вправе определять свободно:

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 421 ГК РФ

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

Вывод: для действительности договора аренды помещения обязательны (а) точное описание объекта и (б) письменно согласованный размер арендной платы; отсутствие любого из них делает договор незаключённым. Срок — свободный, но выбор «меньше года / год и более» решает вопрос госрегистрации. Остальное — на усмотрение сторон, и именно здесь нужно закрыть все «размытые» места проекта.

Как распределить ремонт и содержание, чтобы не было неожиданностей

Закон устанавливает диспозитивное (отменяемое договором) распределение обязанностей по ремонту, и именно размытость этой части проекта — главный источник будущих споров.

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
   — ст. 616 ГК РФ, п. 1

По умолчанию закон разводит расходы так: капитальный ремонт — за арендодателем, текущий ремонт и расходы на содержание — за арендатором. Но поскольку норма диспозитивна, проект может «перевесить» капитальный ремонт на арендатора — это законно, но крайне невыгодно арендатору магазина. Поэтому в договор нужно прямо заложить:

• перечислить, что относится к текущему ремонту (мелкие неисправности, поддержание отделки, сантехники, электрики в рабочем состоянии), — это обязанность арендатора за свой счёт;
• зафиксировать, что капитальный ремонт (кровля, фасад, несущие конструкции, инженерные сети капитального характера, замена систем отопления/электроснабжения) — обязанность арендодателя, с указанием срока устранения;
• отдельно определить, кто платит за содержание общего имущества здания/МКД, уборку мест общего пользования, вывоз мусора (часто арендодатель — по «операционным/эксплуатационным расходам», которые можно оговорить отдельной строкой сверх или в составе арендной платы).

Если этого не прописать, сработает правило c1: арендодатель отвечает только за капремонт, а всё содержание ляжет на арендатора. Обратная защита арендатора — если арендодатель не делает обязательный капремонт, арендатор вправе сам его выполнить и взыскать стоимость или зачесть в счёт платы, либо снизить плату, либо расторгнуть договор.

К теме ремонта примыкает судьба улучшений (витрины, перегородки, системы кондиционирования, отделка):

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
— п. 1 ст. 623 ГК РФ

Для арендатора магазина критично прямо согласовать: (1) отделимые улучшения (например, торговое оборудование, вывеска при условии демонтажа без вреда) — остаются его собственностью и вывозятся при возврате; (2) неотделимые улучшения (капитальные перегородки, замена полов) — чтобы их согласовать с арендодателем письменно ДО начала работ, иначе их стоимость компенсировать не удастся (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Если договором предусмотрено «возложение на арендатора затрат на улучшение» — это законная форма арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ), т.е. можно договариваться о зачёте затрат арендатора на согласованный ремонт в счёт аренды.

Вывод: явно распределите в договоре «капремонт → арендодатель», «текущий ремонт и эксплуатация → арендатор», «эксплуатационные/коммунальные расходы → по отдельному правилу»; любые неотделимые улучшения делайте только после письменного согласия арендодателя, иначе их стоимость не возмещается.

Как закрепить арендную плату и коммунальные платежи, и можно ли арендодателю менять цену

Структура платы — свободная. Закон прямо позволяет сочетать формы:

1. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
   — п. 2 ст. 614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
   — п. 1 ст. 614 ГК РФ

Практическая рекомендация для магазина: заложить в договор двухкомпонентную плату — (1) фиксированная (базовая) часть, установленная в твёрдой сумме, и (2) переменная часть (коммунальные услуги — свет, вода, отопление, вывоз мусора). Для переменной части нужно не ограничиваться «оплачивается отдельно», а определить механизм: либо она включается в плату по фактическому потреблению (по счётчикам/счетам поставщиков), либо компенсируется арендодателю по выставленным счетам, либо оформляется агентской схемой (ст. 1005 ГК РФ), когда арендодатель перевыставляет коммуналку и платёж арендатора прекращает его обязательство за период. Реквизиты агентского/компенсационного механизма, перечень ресурсов, порядок расчёта и сроки оплаты должны быть в договоре или допсоглашении.

Что касается риска «арендодатель захочет поменять условия» — именно здесь главный защитный пункт. По умолчанию закон ограничивает пересмотр платы:

1. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
   — п. 3 ст. 614 ГК РФ

Это правило защищает арендатора: без специальной оговорки размер платы можно менять только по соглашению сторон и не чаще одного раза в год. Если проект содержит размытую формулировку типа «арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять арендную плату» без ограничений — её стоит либо исключить, либо ограничить: изменение не чаще раза в год, с предварительным уведомлением, с предельным размером/привязкой к индексу. При аренде помещения (недвижимости), если в договоре прямо не установлено иное, действует годовой мораторий на пересмотр.

Важно: одностороннее изменение условий в предпринимательских отношениях допустимо только если это прямо предусмотрено договором, а при таком изменении сторона обязана действовать добросовестно:

1. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
   — п. 2 ст. 310 ГК РФ

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
   — п. 1 ст. 310 ГК РФ

Общий принцип — односторонний отказ или одностороннее изменение условий не допускаются, кроме случаев, прямо предусмотренных законом или договором. Для арендатора-предпринимателя это значит: если вы не хотите, чтобы арендодатель в одиночку менял цену или другие условия, прямо пропишите, что любые изменения — только по письменному соглашению сторон (допсоглашением), а если и допускаете односторонний пересмотр — ограничьте его частотой (не чаще раза в год), пределом и обязательным уведомлением.

Вывод: закрепите плату в виде «фиксированная + переменная (коммуналка)» с чётким механизмом расчёта переменной части; прямо ограничьте право арендодателя менять условия — либо только по соглашению сторон, либо не чаще раза в год с уведомлением и пределом. Это и есть защита от «внезапного изменения условий».

Как прописать досрочный выход каждой из сторон (расторжение и отказ от договора)

Здесь две разные юридические конструкции, и в проекте они часто смешаны, что и даёт «размытость».

1. Досрочное расторжение через суд по основаниям закона. Арендодатель вправе требовать расторжения, если арендатор, в частности, более двух раз подряд не вносит плату:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— ст. 619 ГК РФ

Для арендатора это порог риска: две подряд пропущенные оплаты — основание для расторжения по суду. Арендатор же вправе требовать расторжения при нарушениях арендодателя (непередача помещения, недостатки, неисполнение капремонта, непригодность):

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
— ст. 620 ГК РФ

2. Немотивированный досрочный выход (отказ от договора) — то, чего в проекте не хватает. Законные основания расторжения (ст. 619–620) требуют нарушения другой стороны и суда. Но стороны вправе добавить в договор право мирно выйти раньше срока без чьей-либо вины:

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
— ст. 620 ГК РФ

Для арендатора магазина это ключевой пункт: прямо закрепить, что каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, письменно предупредив другую не менее чем за N месяцев (обычно 2–3 месяца); на этот период арендатор освобождается от обязанности платить после фактического освобождения помещения. Без такого пункта досрочный выход арендатора возможен только через суд по ст. 620 или по соглашению сторон — то есть на практике «застрять» в договоре и продолжать платить.

Особый случай — договор на неопределённый срок (если срок не зафиксирован): тогда отказ вообще не требует оснований, достаточно предупреждения за три месяца для недвижимости:

1. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
   — п. 2 ст. 610 ГК РФ

Отдельно: если договор предусматривает право отказа, это право нельзя превратить в скрытую неустойку, которая фактически блокирует выход. Для арендатора важно не соглашаться на формулировку, при которой «выход возможен, но с уплатой арендной платы за весь оставшийся срок» — это нейтрализует право на досрочный выход.

Вывод: заложите в договор (а) перечень оснований судебного расторжения по ст. 619–620 ГК РФ и (б) главное — отдельный пункт о праве немотивированного одностороннего отказа каждой из сторон с письменным предупреждением за фиксированный срок (например 3 месяца), без штрафа в размере платы за весь остаток срока. Это закрывает ситуацию «арендодатель захочет поменять условия» и «не смогу дальше платить» — у вас появится цивилизованный выход без суда.

Что делать, если не смогу платить: последствия и варианты защиты арендатора

Реально риски арендатора при финансовых проблемах сводятся к нескольким нормам, которые нужно учесть заранее в договоре.

1. Последствия неплатежа. Две подряд пропущенные оплаты — основание для расторжения по требованию арендодателя (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ, см. c5). Кроме того, арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платы (но не более чем за два срока подряд), а при просрочке возврата помещения — плату за всё время просрочки:

1. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
   — п. 4 ст. 614 ГК РФ

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
— ст. 622 ГК РФ

Сверх основной суммы возможны неустойка (пеня), если она предусмотрена договором, и проценты по ст. 395 ГК РФ, а также взыскание убытков. Поэтому «размытые» формулировки о неустойке опасны: зафиксируйте разумный размер пени и то, что убытки сверх неустойки взыскиваются только в части, не покрытой пенёй, если иное не согласовано.

2. Право арендатора на соразмерное снижение платы. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились по причинам, не зависящим от арендатора (например, авария, ограничения, из-за которых торговля стала невозможна), он вправе требовать соразмерного уменьшения платы:

1. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
   — п. 4 ст. 614 ГК РФ

3. Изменение обстоятельств и арендные каникулы. Если дальнейшее использование стало экономически нецелесообразным не по вине арендатора, работать нужно в двух направлениях:

• Договорное (главное): заранее заложить механизмы гибкости — право на отсрочку/рассрочку, арендные каникулы, право одностороннего выхода (см. блок 4). Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон — это быстрее и надёжнее любого суда:

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

• Судебное (запасное): при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) договор можно изменить или расторгнуть по решению суда, но это исключительный механизм с жёсткими условиями — изменение договора судом допускается лишь в исключительных случаях, а риск изменения обстоятельств по общему правилу может возлагаться на заинтересованную сторону. На практике суд редко меняет договор, чаще расторгает, поэтому полагаться на ст. 451 ГК РФ как на основной план нельзя — это «запасной выход», а не защита.

Важная рекомендация для арендатора: ограничить риск досрочного истребования платы — в договоре можно предусмотреть, что обеспечительный платёж (депозит) засчитывается в счёт просроченных платежей, и определить порядок уведомления о временной невозможности оплаты. Также стоит прямо указать, что неустойка начисляется только на просроченные суммы, а не на весь срок аренды.

Вывод: главная защита арендатора при финансовых проблемах — заранее прописанные в договоре механизмы (отсрочка/каникулы, право одностороннего выхода, порядок залога/депозита, разумная неустойка). Судебное изменение по ст. 451 ГК РФ — лишь исключительная запасная мера; на неё полагаться не стоит. Без этих договорных оговорок две подряд неплатежа дают арендодателю право расторгнуть договор через суд.

Как оформить передачу помещения, улучшения и возврат — фиксация состояния

Значительная часть будущих споров возникает из-за того, что в договоре не зафиксировано фактическое состояние помещения на входе и на выходе. Это закрывается не только условиями, но и обязательными приложениями.

1. Передача по акту. Арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению (п. 1 ст. 611 ГК РФ). В приложении-акте приёма-передачи зафиксируйте: состояние отделки, исправность систем отопления/электроснабжения/водоснабжения, показания счётчиков, наличие оборудования. Это эталон, с которым потом будет сравниваться возврат.

2. Возврат и просрочка. При прекращении договора арендатор возвращает имущество в состоянии с учётом нормального износа; за просрочку возврата — плата за всё время (c19). Поэтому в договоре зафиксируйте: (а) срок и процедуру возврата, (б) правило «нормальный износ исключается из ответственности арендатора», (в) порядок составления акта возврата.

3. Улучшения — собственность и компенсация. Отделимые улучшения остаются у арендатора, неотделимые компенсируются только при письменном согласии арендодателя, а улучшения за счёт амортизационных отчислений — собственность арендодателя:

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
— п. 1 ст. 623 ГК РФ

1. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
   — п. 3 ст. 623 ГК РФ

Для магазина это значит: любые работы, которые нельзя демонтировать без вреда (перегородки, замена полов, отделка), оформляйте письменным согласием арендодателя с указанием, кто их оплачивает и подлежит ли стоимость возмещению по окончании аренды. Иначе по окончании срока вы не вернёте вложенное (п. 3 ст. 623 ГК РФ прямо лишает компенсации несогласованные неотделимые улучшения).

Вывод: закрепите в договоре обязательный акт приёма-передачи (состояние + показания счётчиков), правила возврата «с учётом нормального износа» и порядок письменного согласования неотделимых улучшений с условиями их возмещения. Это снимает большинство рисков «сюрпризов» при расторжении и возврате помещения.