Расторжение договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: возврат денег, соглашение, регистрация в Росреестре и суд

Допустимость расторжения договора по соглашению при частичной оплате и форма соглашения

Расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры можно и по обоюдному соглашению, и при неоплате — в одностороннем порядке. Общее основание:

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
— п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ

Для вашей ситуации прямо применима специальная норма о продаже в рассрочку:

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 489 ГК РФ

Из этих норм следует для вашего случая: поскольку покупатель вносил платежи по графику, а затем перестал платить (около трёх месяцев просрочки), у вас есть два независимых пути: (1) заключить с покупателем соглашение о расторжении — для этого его согласие и подпись необходимы, но тогда неважно, сколько уже уплачено; (2) воспользоваться односторонним отказом по п. 2 ст. 489 ГК РФ, однако он допустим только если полученная сумма не превышает половину цены квартиры. Так как предметом сделки является квартира (недвижимость), а не движимый «товар», возврат квартиры в любом случае оформляется не «возвратом товара», а отдельной регистрацией перехода права обратно к вам (подробнее — блок 4).

Форма соглашения определяется правилом «та же форма, что и договор»:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Ваш договор был заключён в простой письменной форме (нотариально не удостоверялся — нотариус не обязателен для купли-продажи квартиры при отсутствии долей). Поскольку закон для купли-продажи квартиры обязательной нотариальной формы не устанавливает, соглашение о расторжении тоже составляется в простой письменной форме и нотариального удостоверения не требует — его лишь нужно подать в Росреестр для регистрации перехода права (п. 1 ст. 551, ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ). Обязательная нотариальная форма по ст. 163 ГК РФ возникает только когда она прямо указана в законе или стороны сами её оговорили.

Однако есть нюанс со стороны покупателя — согласие его супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если покупатель состоит в браке и квартира приобреталась им в период брака (то есть является общим имуществом супругов), то для заключения им соглашения о расторжении — а это сделка по распоряжению недвижимостью, право на которую зарегистрировано в ЕГРН, — потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя. Без него соглашение может быть оспорено:

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ

Отметим: требование о нотариальном согласии супруга относится к сделке покупателя (распоряжению общим имуществом), а не к форме самого соглашения о расторжении — само соглашение нотариально удостоверять не обязательно.

Вывод: расторгнуть договор по соглашению при уже внесённых двух платежах можно — это прямо разрешено (п. 1 ст. 450 ГК РФ), сумма уже уплаченного здесь значения не имеет. Соглашение оформляется в простой письменной форме, нотариус не обязателен, однако если покупатель в браке и квартира — общее имущество супругов, нужно нотариальное согласие его супруга, иначе сделка оспорима.

Судьба уже уплаченных денег: возврат, зачёт, проценты

Обязательства при расторжении прекращаются, а исполненное до расторжения по общему правилу не возвращается, если иное не установлено соглашением:

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— п. 2 ст. 453 ГК РФ

Ключевое для вас — что именно устанавливает соглашение сторон: стороны вправе сами определить судьбу уплаченных сумм. Поэтому вопрос «обязан ли я возвращать деньги и в какой срок» решается содержанием самого соглашения о расторжении, а не императивным правилом закона.

При этом для вашего случая работает и норма о неосновательном обогащении при неравноценном исполнении: вы получили часть денег, но квартира возвращается вам, значит, исполнение становится неравноценным:

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
— п. 3 ст. 453 ГК РФ

Практическая рекомендация: прямо урегулировать деньги в соглашении. Уплаченные покупателем суммы можно зачесть против встречного требования продавца:

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны
— ст. 410 ГК РФ

Зачесть можно, например, проценты за пользование вашими деньгами либо неустойку за просрочку платежа — то есть не возвращать часть уплаченного, а направить его на погашение процентов/неустойки. Основание для процентов на просроченные платежи прямо предусмотрено законом:

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров
— п. 3 ст. 488 ГК РФ

А при возврате денег продавец, неправомерно удерживающий их, сам рискует уплатить проценты за пользование чужими средствами (поэтому в соглашении срок возврата надо зафиксировать прямо, чтобы не наступала «иная просрочка»):

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Что касается срока возврата: закон императивного срока не устанавливает — он определяется соглашением. Если в соглашении срок не указать, покупатель сможет истребовать деньги, а на сумму возврата с момента, когда возврат станет просроченным, могут начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ.

Вывод: возвращать уже полученные платежи вы обязаны лишь постольку, поскольку это вытекает из соглашения о расторжении (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Закон позволяет зачесть уплаченное против ваших встречных требований — процентов по ст. 395 ГК РФ или неустойки за просрочку платежа (ст. 410 ГК РФ). Срок возврата устанавливается в соглашении; во избежание процентов по ст. 395 ГК РФ его следует указать прямо.

Состав соглашения для Росреестра и кто подаёт документы

Соглашение о расторжении — сделка, на основании которой регистрируется переход права, поэтому оно является документом-основанием для регистрации:

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством
— п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Росреестр регистрирует прекращение права покупателя и переход права к вам (п. 4 ч. 3, п. 3, 4 ч. 4 ст. 14 Закона № 218-ФЗ — прекращение права и переход права):

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: 1) возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет; (В редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ ) 2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10 , 12 части 5 настоящей статьи; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи); 4) переходом права на объект недвижимости; 5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; 6) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона; 7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения
— п. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

К заявлению прилагается документ-основание — само соглашение:

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
— п. 4 ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Требования к нему:

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц
— ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Обязательные элементы соглашения, чтобы регистратор его принял: точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь), реквизиты основного договора (дата, номер регистрации), указание на расторжение и на возврат квартиры продавцу, условие о судьбе уплаченных денег, подписи обеих сторон. Соглашение подаётся в подлиннике:

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике
— ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Кто подаёт — решает ст. 15 и заявительный порядок. Регистрация перехода права при возврате квартиры продавцу предполагает подачу заявлений от обеих сторон (продавец и покупатель — стороны сделки; заявление о переходе права подаётся сторонами договора). Практически стороны подают документы через МФЦ совместно или каждый может подать своё заявление; подача возможна и через личный кабинет/единый портал с усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Для погашения записи об ипотеке закон прямо требует совместного заявления либо заявления одной из сторон:

Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
— п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Одновременно с регистрацией перехода права подаётся заявление о погашении записи об ипотеке. Поскольку закладная в этой схеме обычно не выдается, достаточно совместного заявления залогодателя (покупателя) и залогодержателя (продавца) либо заявления залогодержателя — то есть вашего. Запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней.

Вывод: в соглашении обязательно должны быть описание квартиры, отсылка к основному договору, условие о расторжении и возврате квартиры продавцу, судьба уплаченных сумм и подписи сторон; подаётся оно в подлиннике вместе с заявлениями. Идеальная схема — оба идут (или подают через МФЦ) совместно: регистрируется переход права к вам и одновременно подаётся заявление о погашении записи об ипотеке (совместное заявление сторон либо заявление только залогодержателя-продавца).

Переходит ли квартира обратно автоматически? Требуется отдельная регистрация

Право собственности на квартиру уже зарегистрировано за покупателем. Одного подписания соглашения о расторжении недостаточно — переход права обратно к продавцу подлежит обязательной государственной регистрации:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Именно с момента государственной регистрации перехода права вы вновь становитесь собственником квартиры. Само по себе соглашение о расторжении прекращает обязательственные отношения между сторонами (прекращает договор), но вещно-правовой результат — возврат квартиры в вашу собственность — наступает только после внесения записи в ЕГРН. Поэтому соглашение о расторжении надо не просто подписать, а вместе с ним подать заявление о регистрации перехода права; основания и порядок описаны в блоке 3.

Вывод: квартира обратно переходит к вам не автоматически в силу соглашения, а только после государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Само соглашение — лишь основание для такой регистрации; без неё собственником по реестру остаётся покупатель.

Судебное расторжение, если покупатель откажется подписывать соглашение

Если покупатель не подпишет соглашение, расторгнуть договор можно в суде — по основанию существенного нарушения (п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ):

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
— п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ

До обращения в суд закон требует соблюсти досудебный порядок — направить покупателю предложение расторгнуть договор и дождаться отказа либо истечения 30-дневного срока:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Что надо доказать помимо неоплаты. Для судебного расторжения по п. 2 ст. 450 ГК РФ доказывается существенность нарушения: вы в значительной степени лишились того, на что рассчитывали (полной оплаты цены квартиры). Неоплата большей части цены недвижимости при длительной просрочке, как правило, признаётся существенной. Дополнительно для требования о возврате квартиры по специальной норме о рассрочке решающим является соотношение уже уплаченного с ценой:

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 489 ГК РФ

То есть для истребования квартиры обратно в суде вы должны доказать: (1) заключение договора с рассрочкой и согласованный график платежей (договор), (2) передачу квартиры покупателю (акт приёма-передачи), (3) невнесение очередных платежей (выписки по счёту, отсутствие поступлений), (4) что полученная сумма не превышает половину цены — это фактический критерий, от которого зависит удовлетворение требования о возврате квартиры, а не только взыскания денег. Если же получено более половины цены, вернуть квартиру по п. 2 ст. 489 ГК РФ нельзя — тогда остаётся только взыскание остатка цены с процентами (п. 3 ст. 488, ст. 395 ГК РФ).

Проценты на просроченные платежи взыскиваются в любом случае:

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара
— п. 5 ст. 488, п. 3, 4 ст. 488 ГК РФ

Подсудность: спор о праве на недвижимость и возврате квартиры относится к компетенции районного суда по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ).

Вывод: расторгнуть через суд реально и при частичной оплате. Обязателен досудебный порядок (письменное предложение + 30 дней ожидания). Для возврата именно квартиры необходимо доказать существенность нарушения и что уплаченная сумма не превышает половину цены; в противном случае доступно только взыскание остатка долга с процентами по ст. 395 ГК РФ.