Как взыскать с квартирантов долг за аренду 12,5 тыс. рублей, если они съехали, не сдали квартиру вовремя и не отдали ключи?

Взыскание остатка платы 12 500 руб. и процентов за просрочку

Ваши отношения с жильцами — это договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ): собственник передал гражданам квартиру за плату во владение и пользование для проживания. Обязанность вносить плату лежит на нанимателе по закону и не зависит от того, съехали они или нет, пока договор не прекращён, а размер и сроки устанавливаются договором.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации .
— ст. 682 ГК РФ, п. 3

Это значит: жильцы обязаны оплатить жильё за весь период действия договора, и остаток 12 500 руб. — это их прямой долг, который они не исполнили («съехали, не заплатив»). Основание взыскания — надлежащее исполнение обязательств, от которого наниматель не вправе отказаться в одностороннем порядке:

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309 ГК РФ

На сумму просрочки (12 500 руб.) начисляются проценты по ключевой ставке Банка России за каждый день просрочки, начиная со дня, когда платёж должен был быть внесён, и по день фактической уплаты:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если в договоре прописана неустойка за просрочку платежа, то вместо этих процентов взыскивается договорная неустойка (п. 4 той же статьи), а проценты по ст. 395 не подлежат взысканию. Поэтому важно: если в договоре есть пункт о пени/неустойке — применяйте его, если нет — считайте по ключевой ставке ЦБ.

Вывод: остаток 12 500 руб. взыскивается полностью как задолженность по договору найма, плюс проценты по ст. 395 ГК РФ (или договорная неустойка, если она согласована) за весь период просрочки до дня фактической уплаты.

Плата за период после выезда (невозврат ключей и неосвобождение квартиры) и способ вернуть доступ в жильё

Жильцы фактически выехали, но квартиру не сдали, ключи не отдали — то есть продолжили удерживать имущество после прекращения договора. Ст. 622 ГК РФ (применяемая к найму жилья через общие положения об аренде) даёт вам два кумулятивных требования:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Это означает две вещи применительно к вашим фактам. Первое: наниматель обязан вернуть квартиру в том состоянии, в каком её получил, с учётом нормального износа, — следовательно, «бардак» и повреждения сверх нормального износа — это нарушение, дающее право на возмещение (о нём подробнее в следующем блоке). Второе и главное для вашей ситуации:

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Ключевой момент: пока ключи не возвращены и квартира не передана по акту, наниматели обязаны вносить плату за всё время такой просрочки возврата — то есть за каждый день/месяц с момента, когда договор должен был закончиться, до дня фактической передачи квартиры вам. Это правовая позиция, закреплённая и в судебной практике ВС (п. 6 Обзора ВС от 26.12.2018 № 4): арендатор, своевременно не возвративший имущество, вносит плату за всё время просрочки.

Что касается доступа в квартиру: оставшиеся у жильцов ключи не лишают вас, как собственника, права владения. По ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (жильё вам не передано назад, договор фактически прекращён). Вы вправе заменить замки, поскольку жильцы выехали и их вещей в квартире, судя по описанию, по сути нет (проверьте и зафиксируйте состояние до вскрытия). Однако если в квартире остались личные вещи жильцов, выносить их или выбрасывать самостоятельно нельзя — это может стать основанием для встречных претензий; в таком случае вещи передаются через опись с хранением либо через суд об освобождении помещения.

Вывод: помимо 12 500 руб. вы вправе взыскать плату за пользование квартирой за весь период с момента окончания договора (или с момента, когда они обязаны были освободить жильё) до дня фактической передачи квартиры/возврата ключей. Доступ в квартиру как собственник вы восстанавливаете сами (замена замков), но чужие вещи не выбрасывайте — зафиксируйте их наличие.

Возмещение ущерба от «бардака» и повреждений, зачёт депозита

Повреждения и загрязнение квартиры сверх нормального износа — это ненадлежащее исполнение обязанности нанимателя обеспечивать сохранность жилья и вернуть его в первоначальном состоянии (ст. 678 и ст. 622 ГК РФ). Убытки подлежат полному возмещению:

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— ст. 15 ГК РФ, п. 2

Размер убытков надо доказать, но суд не может отказать только потому, что точную сумму посчитать трудно:

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. В случае нарушения должником обязательства по воздержанию от совершения определенного действия (негативное обязательство) кредитор независимо от возмещения убытков вправе требовать пресечения соответствующего действия, если это не противоречит существу обязательства. Данное требование может быть предъявлено кредитором и в случае возникновения реальной угрозы нарушения такого обязательства. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 5 ст. 393 ГК РФ

Практические следствия для вас:

1. Зафиксируйте ущерб немедленно — фото/видео состояния квартиры (с датами), по возможности акт осмотра с участием свидетелей или управляющей организации; для дорогих повреждений — смета ремонтной организации или независимая оценка. Без фиксации доказать «было/стало» сложно.
2. Зачтите обеспечительный платёж (депозит), если он был: сумма депозита по договору идёт в погашение и долга по аренде, и ущерба — это обычное условие найма. Тогда в иске отражается остаток после зачёта.
3. Основание требования: если в договоре прямо указаны обязанности по сохранности и возврату — это договорная ответственность (ст. 15, 393 ГК РФ). Если повреждения носят характер уничтожения имущества (поломка мебели, сантехники, залив и т.п.), дополнительно/альтернативно применима деликтная ответственность — вред возмещается в полном объёме причинителем (п. 1 ст. 1064 ГК РФ), что особенно важно, если договор письменно не оформлен. При внедоговорном вреде вы должны доказать вину жильцов в самом повреждении.

Выбор ветки: при письменном договоре взыскивайте убытки по договору (проще — не нужно доказывать вину, достаточно факта повреждения при исполнении договора и размера ущерба). При отсутствии письменного договора стройте требование на деликте по ст. 1064 ГК РФ (как в ранее рассмотренной аналогичной ситуации), доказывая, что вред причинён именно этими лицами.

Вывод: ущерб от бардака и повреждений взыскивается с жильцов полностью (ст. 15, 393 ГК РФ — при договоре; ст. 1064 ГК РФ — при его отсутствии), за вычетом обеспечительного платежа; ключевое — зафиксировать состояние квартиры и размер ущерба до взыскания.

Риск долга по коммуналке: кто обязан платить и можно ли перевыставить жильцам

По общему правилу бремя содержания имущества и оплаты коммунальных услуг лежит на собственнике:

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
— ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

При этом договором найма обязанность самостоятельно вносить коммунальные платежи по общему правилу возложена на нанимателя, если договором не установлено иное (ст. 678 ГК РФ). Отсюда развилка:

• Если по договору коммуналку платили жильцы (лицевые счета или договорное условие), но долг накопился за период их проживания, — вы как собственник остаётесь должником перед ресурсоснабжающей организацией/УК (собственник помещения отвечает за оплату по ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), однако этот долг вы вправе перевыставить жильцам в том же иске — как задолженность по договору (ст. 678, 309 ГК РФ). То есть сначала гасите долг перед УК (иначе растёт пеня), затем взыскиваете с жильцов.
• Если лицевые счета оформлены на жильцов или на вас, но долг образовался после их выезда — за период после прекращения договора платить обязаны вы как собственник (ст. 210 ГК РФ), и этот долг с жильцов взыскать уже нельзя; можно взыскать лишь коммуналку, относившуюся ко времени их проживания.

Важно: собственник помещения в многоквартирном доме несёт расходы на содержание помещения и на учатие в расходах на общее имущество — это его законная обязанность перед УК независимо от договорённостей с жильцами (ст. 210 ГК РФ, ст. 153, 158 ЖК РФ). Поэтому долг по коммуналке управляющей компании с вас как с собственника не снимается — вопрос лишь в том, какую его часть вы перевыставите нанимателям.

Вывод: подтвердите лицевые счета и период образования долга. Долг за коммуналку в период проживания жильцов (если по договору её платили они) вы перевыставляете им в иске; долг после их выезда и вообще как собственник вы отвечаете перед УК сами. Чтобы долг не копился, погасите его и включите сумму в исковое требование к жильцам (часть, относящуюся к периоду найма).

Процедура: форма договора, суд, подсудность, госпошлина, срок давности

Форма договора и доказательства. Договор найма жилья должен быть письменным:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— ст. 674 ГК РФ, п. 1

Если письменного договора нет (сдавали «на словах»), это не делает отношения недействительными, но лишает вас права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение условий сделки; письменные и иные доказательства (переписка, расписки, платежи, фото) использовать можно:

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Поэтому: соберите всю переписку (мессенджеры, SMS), выписки о платежах, расписки, фото до/после — это ваша доказательственная база при любом сценарии.

В какой суд и пошлина. Имущественные требования с ценой иска до 50 000 руб. подсудны мировому судье; ваши основные требования (12 500 руб. + плата за просрочку + ущерб + коммуналка) при сумме до 50 тыс. рассматривает мировой судья, свыше — районный суд:

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Иск подаётся по месту жительства ответчика (жильцов):

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 28 ГПК РФ

Если место жительства ответчиков неизвестно — иск можно подать по последнему известному месту жительства. Госпошлина по имущественному иску с ценой до 100 000 руб. составляет 10 000 руб. (подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) — уточните расчёт применительно к вашей цене иска: фактически она пропорциональна цене иска (например, по искам до 20 000 руб. — 4% цены иска, но не менее 400 руб., от 20 001 до 100 000 руб. — 800 руб. + 3% суммы свыше 20 000 руб.). Госпошлина взыскивается с проигравшего ответчика дополнительно к сумме долга.

Срок давности. Общий срок — три года:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Он течёт со дня, когда вы узнали о нарушении и о надлежащем ответчике, а по обязательствам с определённым сроком — со дня окончания срока платежа:

течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Для остатка арендной платы срок считается по каждому просроченному платежу отдельно; для ущерба — с момента, когда вы обнаружили повреждения при возврате/осмотре квартиры. События свежие, поэтому в трёхлетний срок вы укладываетесь, но не затягивайте.

Вывод: порядок — письменная претензия жильцам (требование погасить долг, вернуть ключи, возместить ущерб и коммуналку) с фиксацией отправки, затем иск в мировой суд по месту жительства ответчиков (если цена иска ≤ 50 тыс. руб.) либо районный суд (свыше). Доказывание — письменными и фото/видеодоказательствами; срок исковой давности три года, вы в нём находитесь.

Итоговая сумма требований и общий вывод

Объединяя сказанное, вы можете предъявить к жильцам в одном иске всё перечисленное (требования между собой связаны и вытекают из одного договора найма):

1. Остаток платы за жильё — 12 500 руб. (ст. 678, 309, 682 ГК РФ).
2. Проценты за просрочку (ст. 395 ГК РФ) либо договорную неустойку, если она предусмотрена договором, — по день фактической уплаты.
3. Плату за весь период невозврата квартиры/ключей — с момента окончания договора до фактической передачи жилья (ст. 622 ГК РФ, п. 6 Обзора ВС от 26.12.2018 № 4).
4. Убытки от повреждений и загрязнений сверх нормального износа (ст. 15, 393 ГК РФ при договоре; ст. 1064 ГК РФ при его отсутствии) — за вычетом обеспечительного платежа.
5. Коммунальные платежи за период проживания жильцов, если по договору их оплачивали они (ст. 678, 153 ЖК РФ), при условии, что вы подтвердили период и суммы.
6. Судебные расходы (госпошлина, при наличии — юрист, оценка).

Ключевые действия до суда: (а) зафиксируйте состояние квартиры фото/видео и актом; (б) соберите переписку, платёжные документы, договор; (в) запросите у УК/поставщиков данные о начислениях и задолженности по коммуналке с разбивкой по периодам; (г) направьте жильцам письменную претензию с требованием оплатить и вернуть ключи (заказным письмом с описью); (д) если после разумного срока (например, 10 дней) не заплатят — подавайте иск.

Что именно и в каком размере предъявить, зависит от документов: при письменном договоре — это договорные требования (проще доказать); при отсутствии договора — та же сумма взыскивается, но через деликтную/договорную конструкцию с ограничением на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ). В обоих случаях вы вправе взыскать «живые» деньги: остаток платы, плату за просрочку возврата и ущерб — это обеспеченные законом требования (ст. 309, 622, 15, 393 ГК РФ), а риск неплатежа снижается зачётом депозита и требованием процентов.

Вывод: взыскать с жильцов остаток 12 500 руб. — обоснованно и реально; дополнительно вы можете предъявить плату за весь период невозврата квартиры, проценты/неустойку, ущерб от повреждений и коммуналку за период их проживания. Начните с фиксации доказательств и претензии, затем — иск в мировой (или районный) суд по месту жительства ответчиков.