Черная плесень в квартире после подписания акта приема-передачи: как арендатору расторгнуть договор аренды и не платить за время ремонта

Является ли чёрная плесень основанием расторгнуть договор в пользу арендатора

Квалификация: договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ) с элементами аренды. Собственник обязан передать помещение в состоянии, пригодном для проживания, и это не зависит от того, знал ли он о недостатке; более того, оговорка договора «квартира передаётся в пригодном для проживания состоянии» делает пригодность договорным условием, а не просто пожеланием.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
   — п. 1 ст. 611 ГК РФ

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
   — п. 1 ст. 676 ГК РФ

Плесень на смежной стене в двух жилых комнатах, сопровождающаяся сыростью и требующая вскрытия стены, дезинфекции и замены штукатурки, — это недостаток, который препятствует использованию квартиры по назначению: жить в помещении с биологическим поражением конструкций и повышенной влажностью нельзя. Значит, обязанность наймодателя исполнена ненадлежаще, и у арендатора возникают предусмотренные законом способы защиты.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Обратите внимание: закон даёт арендатору выбор из четырёх вариантов — безвозмездное устранение, соразмерное уменьшение платы, возмещение своих расходов на устранение (с правом удержать их из платы после уведомления) либо досрочное расторжение. Расторжение — лишь один из них и не самый выгодный в вашей ситуации: вы хотите сохранить квартиру, но не платить за простой. Здесь работает связка с п. 4 ст. 614 ГК РФ.

1. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
   — п. 4 ст. 614 ГК РФ

П. 4 ст. 614 ГК РФ — ключевая норма для вашей задачи: простой на 3 недели вызван состоянием имущества и обстоятельствами, за которые вы не отвечаете (плесень существовала до передачи — это подтверждается тем, что вы её обнаружили в день получения ключей и ещё не успели там жить). Поэтому вы вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы — вплоть до нуля за период, когда пользование объективно невозможно.

Однако есть барьер: подписанный без оговорок акт приёма-передачи.

1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
   — п. 2 ст. 612 ГК РФ

П. 2 ст. 612 ГК РФ освобождает арендодателя от ответственности только за недостатки, которые оговорены, заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены при осмотре или проверке исправности при передаче. Именно на эту норму сошлётся арендодатель. Ваши контраргументы, каждый из которых надо закрепить документально: (1) плесень на стене за обоями/мебелью при беглом показе не выявляется визуально, для её обнаружения нужен целенаправленный осмотр; (2) недостаток обнаружен в тот же день, до фактического вселения, что подтверждает: он существовал на момент передачи; (3) арендодатель о нём молчал, хотя пятна в двух комнатах на смежной стене — очевидный для собственника следствие сырости, которую он не мог не замечать (промокание, запах). Дополнительно: договор прямо предусматривает пригодное для проживания состояние, и это условие нарушено независимо от осведомлённости.

Основание для расторжения — ст. 620 ГК РФ (причём по п. 2 плюс, при невозможности пользования, по п. 4):

1. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
   — п. 2 ст. 620 ГК РФ

1. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
   — п. 4 ст. 620 ГК РФ

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— п. 1 ст. 616 ГК РФ

Ст. 616 ГК РФ добавляет важный практический аргумент: если причина плесени — промерзание/сырость наружных ограждающих конструкций или общедомовые коммуникации (то есть не ваш текущий ремонт), затраты на приведение стены в порядок несёт наймодатель как собственник, и он же вправе предъявить их управляющей компании. Для вас это рычаг при переговорах и основание не соглашаться на «устраните сами за свой счёт с зачётом».

Вывод. Чёрная плесень в двух жилых комнатах — законное основание требовать по вашему выбору уменьшения арендной платы, безвозмездного устранения недостатка либо досрочного расторжения договора через суд (п. 1 ст. 612, ст. 620 ГК РФ). Расторжение по ст. 620 ГК РФ происходит в судебном порядке, требует предварительного письменного предложения另一 стороне (п. 2 ст. 452 ГК РФ) и невыгодно, если вы хотите сохранить квартиру: оптимально — требование об уменьшении платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ) с одновременным требованием устранить причину плесени. Главный риск — п. 2 ст. 612 ГК РФ («должен был обнаружить при осмотре»), снимается только доказательствами скрытости и момента возникновения недостатка.

Как оформить документы, чтобы за 3 недели простоя арендная плата не начислялась

Правильный порядок: не «просить по-дружески», а зафиксировать недостаток, направить юридически значимое требование и связать начисление платы с моментом, когда пользование станет возможным. Три инструмента — по возрастанию жёсткости.

1) Фиксация недостатка. В день обнаружения составьте акт осмотра квартиры (можно односторонне, с двумя свидетелями — риелтором, соседом, консьержем), укажите площадь и локализацию пятен (две комнаты, смежная стена), отслоение обоев, запах сырости, приложите фото/видео с датой и геометкой, справку о дате получения ключей. Пригласите арендодателя на осмотр письменно (телеграмма/заказное письмо с описью или сообщение с подтверждённой доставкой) — отказ или неявка оформляется тем же актом.

2) Требование (претензия) по ст. 612 ГК РФ с формулировками строго из закона:

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

В тексте требования выберите один вариант (или комбинацию): уменьшение арендной платы за период с даты обнаружения до даты устранения недостатка — с указанием, что плата за период невозможности пользования не начисляется / подлежит перерасчёту; и/или безвозмездное устранение недостатка арендодателем (включая вскрытие стены, дезинфекцию, восстановление штукатурки и обоев) в разумный срок; и/или возмещение ваших расходов с правом удержания из платы после предварительного уведомления.

Правовая база «заморозки» платы:

1. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
   — п. 4 ст. 614 ГК РФ

Формулируйте требование не как просьбу, а как извещение: «с момента получения настоящего требования плата за период, в который пользование квартирой невозможно, не начисляется; прошу пересчитать плату за период с __ по __ и зачесть в счёт следующего платежа». С даты получения такого требования удовлетворение «не покрывающей убытки» части вы вправе добиваться отдельно.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

3) Оформление соглашения. Самый надёжный (и наиболее вероятный для арендодателя) вариант — соглашение об изменении договора: приостановление начисления платы с даты обнаружения недостатка до подписания акта о готовности квартиры, срок устранения — не более 3 недель, продление срока аренды на время простоя, залог не расходуется на этот период.

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
   — п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
   — п. 1, 2 ст. 452 ГК РФ

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если арендодатель уклоняется — направляйте письменное предложение об изменении договора с чётким сроком ответа; отсутствие ответа в 30 дней (если в предложении срок не указан) даёт право идти в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При недостижении согласия вы вправе также пользоваться защитой по п. 4 ст. 614 ГК РФ — уменьшение платы в этом случае не требует согласия арендодателя, но требует доказательств невозможности пользования.

4) Ветка «если причина плесени общедомовая». Если пятна — следствие промерзания наружных ограждающих конструкций, неисправности вентиляции или протечек с крыши, жилищные требования к жилью нарушены по объективным параметрам микроклимата и влажности.

1. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
   — п. 15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

1. Настоящее Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания
   — п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

В этом случае в акте и требовании нужно прямо указать на нарушение требований к микроклимату и отсутствие конденсата/накопления влаги в конструкциях, а также направить обращение в управляющую компанию (или в орган местного самоуправления для комиссионного обследования) — это усиливает позицию и перекладывает часть расходов с арендодателя на УК.

Вывод. Плата за 3 недели простоя не должна начисляться, если вы (а) составите акт осмотра с фотофиксацией и свидетелями и пригласите арендодателя на осмотр; (б) направите письменное требование по п. 1 ст. 612 ГК РФ об уменьшении арендной платы (вплоть до нуля за период невозможности пользования) и/или безвозмездном устранении, ссылаясь на п. 4 ст. 614 ГК РФ; (в) предложите подписать соглашение об изменении договора о приостановке начисления платы до акта о готовности, оформленное в той же форме, что и договор. Если арендодатель откажется — плату вы всё равно вправе не вносить в части, пропорциональной периоду невозможности пользования, но будьте готовы доказать это в суде. До письменного требования вносить плату полностью и потом требовать возврата — рискованно: образуется задолженность, на которую могут начислить неустойку по договору; правильнее — вносить плату за фактически возможный период пользования и одновременно направить требование о перерасчёте, письменно уведомив о причине невнесения части платы.

Возврат залога и уже уплаченной платы, если стороны не договорятся

Если арендодатель откажется пересчитывать плату или вы решите расторгнуть договор — платёж, за который вы не получили встречного предоставления (невозможность пользования), удерживается без основания.

1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
   — п. 4 ст. 453 ГК РФ

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это означает: по расторгнутому (или изменённому) договору уплаченное за период, когда квартирой нельзя было пользоваться, — неосновательное обогащение арендодателя; на сумму удержанного начисляются проценты по ключевой ставке Банка России со дня, когда арендодатель узнал о неосновательности удержания (то есть с даты получения вашего требования/претензии). Залог по своей природе обеспечивает исполнение ваших обязательств; если нет задолженности и ущерба имуществу, он возвращается — удержание залога при отсутствии нарушения с вашей стороны также попадает под ст. 1102 ГК РФ.

Вывод. При расторжении или изменении договора вы вправе требовать возврата платы за период невозможности пользования и залога, а при отказе — дополнительно процентов по п. 1 ст. 395 ГК РФ. Считать проценты нужно с даты получения арендодателем требования о возврате, поэтому требование направляйте письменно и сохраняйте подтверждение доставки.

Если арендодатель откажется: суд, доказывание и подсудность

До суда обязателен досудебный шаг — письменное предложение изменить или расторгнуть договор с ожиданием ответа.

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
   — п. 1, 2 ст. 452 ГК РФ

Что доказывать в суде и чем:

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
   — ч. 1 ст. 79 ГПК РФ

Бремя распределяется так: вы доказываете наличие недостатка, его скрытость (не должен был обнаруживаться при осмотре) и невозможность пользования; арендодатель — что недостаток был оговорён/заранее известен либо возник после передачи по вашей вине (например, залив, отсутствие проветривания). Поэтому критично зафиксировать состояние квартиры немедленно, до любых работ и до завоза вещей, иначе спор сведётся к вашей вине. При споре о причине и существенности недостатка суд назначит экспертизу — в том числе по вопросам о причине влаги и о пригодности помещения для проживания.

Подсудность одного дела на все денежные требования:

1. по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
   — п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Если цена иска (плата за простой 45 000 руб./мес. + залог + проценты) не превышает 50 000 руб. — дело рассматривает мировой судья; если превышает — районный суд по месту нахождения ответчика (общее правило территориальной подсудности). Требование о расторжении договора (неденежное) вместе с имущественными требованиями рассматривается районным судом.

Альтернативная ветка — «не расторгать, а изменить»: суд может не расторгнуть договор, а признать правомерным уменьшение платы, если будет установлена невозможность пользования. Наиболее вероятный и быстрый результат — соглашение сторон; при отказе арендодателя и наличии доказательств скрытости плесени позиция арендатора по п. 1 ст. 612 и п. 4 ст. 614 ГК РФ судебно перспективна.

Вывод. При отказе арендодателя: направьте письменное предложение об изменении/расторжении договора (30 дней на ответ — п. 2 ст. 452 ГК РФ), затем иск в районный суд по месту нахождения ответчика; при цене иска до 50 000 руб. — мировому судье. В иске соединяйте требования о расторжении договора (ст. 620 ГК РФ), о перерасчёте/возврате платы и залога (п. 4 ст. 453, ст. 1102, 1107 ГК РФ) и о процентах (п. 1 ст. 395 ГК РФ); заявляйте ходатайство об экспертизе причины и существенности недостатка (ст. 79 ГПК РФ).

Развилка: сохранить договор с зачётом простоя или расторгнуть его

Обе ветки основаны на одном и том же факте (недостаток, препятствующий пользованию), но приводят к разным деньгам и разным документам.

Ветка А — сохранить договор и «заморозить» плату. Нормы: п. 4 ст. 614 ГК РФ (уменьшение платы) + п. 1 ст. 612 ГК РФ (безвозмездное устранение) + п. 1 ст. 452, ст. 450 ГК РФ (соглашение об изменении). Вы остаётесь арендатором, плата за 3 недели не начисляется (или пересчитывается), срок аренды продлевается на время ремонта, залог сохраняется. Это предпочтительно, если квартира вам нужна и вы готовы ждать 3 недели.

Ветка Б — расторгнуть договор. Норма: ст. 620 ГК РФ (п. 2 и п. 4) — суд расторгает договор, если имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, не оговорённые и не известные арендатору заранее, либо оказалось в непригодном для использования состоянии по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Договором могут быть предусмотрены и другие основания расторжения по требованию арендатора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Обязателен досудебный шаг — предложение расторгнуть (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Итог: договор прекращён, квартира возвращается по акту, плата за период невозможности пользования и залог возвращаются (ст. 1102, 1107, 395 ГК РФ), плюс возможны убытки (например, расходы на вынужденное временное жильё, риелторские расходы по новому поиску) — при существенном нарушении договора арендодателем (п. 5 ст. 453, ст. 15 ГК РФ).

1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
   — п. 4 ст. 453 ГК РФ

Ветка В — расторгнуть нельзя, если арендодатель докажет, что недостаток должен был обнаруживаться при осмотре (п. 2 ст. 612 ГК РФ) либо возник после передачи. Тогда суд в расторжении откажет, а плата останется начисленной; максимум — снижение платы за период фактического ремонта, если арендодатель сам его проводил.

Вывод. Рекомендуемая стратегия — ветка А: сначала требование об уменьшении платы и безвозмездном устранении причины плесени с предложением подписать соглашение об изменении договора (приостановка платы до акта о готовности). Ветка Б (расторжение через суд по ст. 620 ГК РФ с возвратом платы и залога) — резерв, если арендодатель откажется устранять недостаток или оспорит его существование до передачи. Выбор между ветками определяется двумя неизвестными: нужна ли вам эта квартира после ремонта и есть ли у вас доказательства скрытости плесени (фото/акт/свидетели на дату получения ключей). Если доказательств нет — настаивайте на ветке А, поскольку в ветке Б риск отказа в иске по п. 2 ст. 612 ГК РФ существенно выше.

Какие доказательства фиксируют скрытость и момент возникновения плесени

Исход спора по п. 2 ст. 612 ГК РФ решается доказательствами, которые вы соберёте в первые дни; позже, после завоза вещей и начала пользования, сделать это будет почти невозможно.

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
   — ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Минимальный доказательственный набор, который надо собрать немедленно, до любых работ и до вселения:

1. Акт осмотра квартиры с датой (желательно в день получения ключей) с двумя незаинтересованными свидетелями (риелтор, консьерж, сосед): локализация пятен (две комнаты, смежная стена), отслоение обоев/штукатурки, запах сырости, отсутствие следов вашего проживания.
2. Фото/видео с EXIF-датой и геометкой, крупные и общие планы.
3. Подтверждение момента начала отношений: договор, акт приёма-передачи, дата получения ключей, переписка с арендодателем — доказывают, что недостаток выявлен до истечения разумного срока для осмотра и до вселения.
4. Письменное уведомление арендодателя об обнаружении недостатка с приглашением на осмотр и доказательство его доставки (телеграмма/заказное письмо с описью, сообщение с подтверждением прочтения) — фиксирует, что арендодатель «молчал» о плесени и не оспорил её наличие в оперативном порядке.
5. Заключение специалиста или экспертиза о причине влаги (промерзание ограждающей конструкции, неисправная вентиляция, протечка) и о существенности недостатка — при споре назначается судом.

1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
   — ч. 1 ст. 79 ГПК РФ

1. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
   — п. 15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Ссылка на п. 15 Положения № 47 (отсутствие конденсации и накопления влаги в ограждающих конструкциях) в акте и требованиях переводит спор из «нравится/не нравится» в плоскость нарушения обязательных требований к жилому помещению и, если причина общедомовая (стена, вентиляция, кровля), перекладывает причину на управляющую компанию либо подтверждает, что недостаток — в зоне ответственности наймодателя, а не арендатора.

Вывод. Ключевые доказательства — акт осмотра с двумя свидетелями и датой, фото/видео с меткой времени, документы о получении ключей, письменное уведомление арендодателя с подтверждением доставки и (при необходимости) заключение эксперта о причине и существенности влаги/плесени. Без этого набора ссылка арендодателя на п. 2 ст. 612 ГК РФ («должен был обнаружить при осмотре») с высокой вероятностью сработает против вас — собирайте доказательства прежде, чем требовать уменьшения платы или идти с расторжением в суд.

Кто обязан устранять причину плесени: наймодатель или управляющая компания

Причина плесени определяет, на чьей стороне лежит обязанность ремонта — и это прямо влияет на вашу позицию в переговорах и в суде.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 .
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Из этого следует обязанность собственника-наймодателя содержать само помещение в надлежащем (пригодном для проживания) состоянии. Если плесень — внутриквартирная (например, застарелый дефект отделки, протекающий стояк внутри квартиры, отсутствие проветривания в самом помещении), устранять её обязан наймодатель, а не арендатор: арендатор по п. 2 ст. 616 ГК РФ несёт лишь текущий ремонт и поддержание исправности, а приведение стены в пригодное состояние (вскрытие, дезинфекция, восстановление штукатурки) — это устранение недостатка, а не текущая эксплуатация.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Если же причиной влаги является промерзание/намокание ограждающих несущих конструкций (смежная стена), кровли или неисправной общедомовой вентиляции — эти элементы относятся к общему имуществу дома, которое обслуживает управляющая компания по договору управления. Тогда затраты наймодателя на ремонт могут быть предъявлены им УК, но перед вами ответственным по договору найма остаётся именно наймодатель: он обязан передать пригодное для проживания помещение (п. 1 ст. 676 ГК РФ), и ссылка на УК не освобождает его от ответственности перед вами.

1. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
   — п. 15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

{p. 15} — про отсутствие конденсации и излишней влаги в ограждающих конструкциях — в случае смежной/наружной стены прямо квалифицирует нарушение как несоответствие обязательным требованиям к жилому помещению, а не как личный вкус арендатора. Прикладывайте эту ссылку в акте и требованиях, когда пятна на внешней или межквартирной стене.

Вывод. Если плесень вызвана состоянием внутриквартирных элементов (отделка, внутриквартирные коммуникации) — обязанность устранять лежит на наймодателе в силу ч. 4 ст. 30 ЖК РФ и ст. 612, 616 ГК РФ. Если причина — ограждающие конструкции, кровля или общедомовая вентиляция (общее имущество по ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) — технически чинит УК, но по договору найма перед вами отвечает наймодатель, который сам предъявит требования к УК. В обоих случаях для вас это основание требовать безвозмездного устранения и уменьшения платы, а не самостоятельно ремонтировать за свой счёт.