Как в дополнительном соглашении к договору аренды нежилого помещения указать, что переменная часть коммунальных платежей оплачивается по агентскому договору

Допустимость агентской модели и разграничение арендной платы и коммунальных платежей

Правовое основание — свобода договора и институт смешанного договора. Стороны вправе заключить договор, объединяющий элементы аренды и агентирования.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
— п. 3 ст. 421 ГК РФ

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
— п. 4 ст. 421 ГК РФ

Это означает, что перевод переменной части на агентский договор сам по себе законен: стороны не обязаны оформлять коммунальные платежи как возмещение расходов по п. 2 ст. 616 ГК РФ или как составную часть арендной платы по п. 2 ст. 614 ГК РФ — они вправе своим соглашением избрать агентскую конструкцию.

Причина, по которой это имеет значение именно для аренды, видна из сопоставления двух норм. Переменная часть не обязана быть элементом арендной платы:

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
— п. 2 ст. 614 ГК РФ

и не обязана быть «расходами на содержание имущества», лежащими на арендаторе:

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
— п. 2 ст. 616 ГК РФ

Из обеих норм следует, что диспозитивная конструкция допускает иное распределение: стороны вправе установить, что коммунальные ресурсы оплачиваются не как арендная плата и не как возмещение расходов на содержание, а по самостоятельному агентскому обязательству. Чтобы исключить спор о квалификации, в допсоглашении надо прямо написать, что переменная часть исключается из состава арендной платы (либо никогда ею не являлась) и что она уплачивается на основании отдельного агентского договора, а не в счёт арендной платы.

Вывод: агентская схема переменной части за коммунальные услуги допустима и опирается на п. 3 и п. 4 ст. 421 ГК РФ; ключевая задача допсоглашения — явно вывести переменную часть за пределы арендной платы (ст. 614 ГК РФ) и обязанности по содержанию (ст. 616 ГК РФ) и закрепить её как исполнение агентского договора.

Содержание агентского договора: от чьего имени действует агент и вознаграждение

Существо агентского обязательства определяет текст допсоглашения. Агент может действовать двумя способами — от своего имени за счёт принципала либо от имени и за счёт принципала, и от этого зависит, у кого возникают права по сделкам с ресурсоснабжающими организациями:

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Это критично для формулировок: если арендодатель-агент платит РСО от своего имени (что типично, когда договоры ресурсоснабжения заключены на арендодателя), он сам становится обязанным перед поставщиками, а арендатор-принципал лишь возмещает ему затраты через агентский договор. В допсоглашении к аренде нужно указать этот режим («Арендодатель действует как агент от своего имени, но за счёт Арендатора на основании агентского договора №___ от___»), чтобы исключить неопределённость о том, кто является должником перед РСО.

Вознаграждение агента — обязательный элемент агентского договора и должно быть определено явно:

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
— ст. 1006 ГК РФ

Если агентское вознаграждение не указано, оно всё равно подлежит уплате (по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ — как при сравнимых обстоятельствах), что создаёт неопределённость. Поэтому в допсоглашении (или в отсылке к агентскому договору) следует зафиксировать, входит ли вознаграждение в состав переменной части или уплачивается сверх неё и в каком размере/порядке.

Вывод: в допсоглашении необходимо указать реквизиты агентского договора (номер, дату, стороны), режим действия агента (от своего имени или от имени принципала — по п. 1 ст. 1005 ГК РФ) и размер/порядок агентского вознаграждения (ст. 1006 ГК РФ).

Порядок начисления, отчёт агента и подтверждение сумм по счётчикам и счетам поставщиков

Размер переменной части определяется показаниями счётчиков и счетами поставщиков — это надо прямо закрепить, а сам механизм обязан опираться на отчётность агента, установленную ст. 1008 ГК РФ:

В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. 2. Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.
— п. 1, 2 ст. 1008 ГК РФ

Это норма напрямую отвечает на вопрос клиента о «порядке начисления»: агент (арендодатель) обязан представлять принципалу (арендатору) отчёты, а к отчёту прилагаются доказательства расходов — то есть счета РСО, показания приборов учёта, расчёт объёмов и тарифов. В допсоглашении следует зафиксировать сроки и форму отчёта, а также перечень прилагаемых документов (счета поставщиков, акты, показания счётчиков).

Важен и срок для возражений принципала, поскольку молчание влечёт принятие отчёта:

Принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.
— п. 3 ст. 1008 ГК РФ

Это значит: если арендатор не заявит возражения по отчёту агента в срок (по умолчанию 30 дней, если договором не установлено иное), отчёт считается принятым, и начисленная переменная часть становится бесспорной основой для оплаты. В допсоглашении целесообразно установить конкретный срок возражений и порядок их оформления, чтобы избежать последующих споров о размере начислений.

Вывод: в допсоглашении нужно определить (1) порядок расчёта переменной части по показаниям приборов учёта и счетам поставщиков, (2) обязанность агента ежемесячно представлять отчёт с приложением первичных документов (п. 1, 2 ст. 1008 ГК РФ), (3) срок для возражений принципала и правило об автоматическом принятии отчёта (п. 3 ст. 1008 ГК РФ).

Исключение двойной оплаты: платёж по агентскому договору прекращает обязательство

Главный риск схемы — спор о том, что переменная часть уплачивается «дважды» (и как арендная плата, и по агентскому договору). Нормативная защита строится на правилах надлежащего исполнения и исполнения надлежащему лицу.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309 ГК РФ

Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
— п. 1 ст. 312 ГК РФ

Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
— п. 1 ст. 408 ГК РФ

Применение к ситуации: если в допсоглашении прямо указано, что оплата переменной части производится арендатором агенту (арендодателю) по агентскому договору по соответствующим реквизитам, то такой платёж является надлежащим исполнением (ст. 309 ГК РФ) и полностью прекращает обязательство арендатора по переменной части за расчётный период (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Арендодатель-агент есть надлежащее лицо для получения платежа, поскольку управомочен на это агентским договором и самим допсоглашением (п. 1 ст. 312 ГК РФ).

Чтобы исключить двойную оплату, в допсоглашении надо прямо сформулировать: «Уплата Арендатором Агенту сумм переменной части по агентскому договору №___ является надлежащим исполнением обязательства Арендатора по оплате коммунальных услуг за соответствующий расчётный период и полностью прекращает такое обязательство; обязанность производить какие-либо дополнительные платежи Арендодателю в счёт переменной части отсутствует». Это устраняет возможность одновременного взыскания по двум основаниям.

Вывод: закрепление в допсоглашении того, что платёж по агентскому договору является надлежащим исполнением и прекращает обязательство (ст. 309, п. 1 ст. 312, п. 1 ст. 408 ГК РФ), — обязательное условие для исключения споров о двойной оплате и о квалификации переменной части как арендной платы.

Форма и регистрация допсоглашения об изменении договора аренды

Изменение договора аренды совершается в той же форме, что и сам договор:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Договор аренды нежилого помещения (здания или сооружения) на срок не менее года подлежит государственной регистрации:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Применение: если договор аренды заключён на срок год и более и зарегистрирован в ЕГРН, то и допсоглашение, изменяющее его условия (в том числе порядок оплаты переменной части), должно быть совершено в той же форме и подлежит государственной регистрации. Если аренда заключена на срок менее года и регистрации не требовалось — допсоглашение оформляется простой письменной формой без регистрации.

Вывод: допсоглашение заключается письменно (п. 1 ст. 452 ГК РФ); если договор аренды подлежал госрегистрации (срок не менее года), допсоглашение также регистрируется в ЕГРН (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Это надо учесть при оформлении, иначе изменения не будут считаться зарегистрированными.

Ответственность за просрочку и денежные последствия

Поскольку переменная часть становится самостоятельным денежным обязательством по агентскому договору, для случаев просрочки следует предусмотреть неустойку, а при её отсутствии применяются проценты по ст. 395 ГК РФ.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Здесь важен п. 4 ст. 395 ГК РФ (в составе цитаты c14): если за просрочку денежного обязательства предусмотрена неустойка, то проценты по ст. 395 ГК РФ не взыскиваются, если иное не установлено законом или договором. Поэтому стороны должны выбрать один механизм ответственности — либо согласовать неустойку (и тогда она заменяет проценты, если обратное прямо не оговорено), либо оставить только проценты по ключевой ставке Банка России.

Вывод: в допсоглашении целесообразно прямо определить санкцию за просрочку переменной части (неустойку — ст. 330 ГК РФ) и/или условие о применении процентов по ст. 395 ГК РФ, учитывая правило п. 4 ст. 395 ГК РФ об их несовместимости по умолчанию.

Толкование договора при споре о природе переменной части

При потенциальном споре о том, является ли переменная часть арендной платой, суд будет толковать договор по буквальному значению его слов:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

Это обосновывает главную рекомендацию к формулировкам: чем однозначнее в допсоглашении отделены постоянная арендная плата (по договору аренды) и переменная часть (по агентскому договору), тем надёжнее защита от переквалификации. Следует прямо указать, что арендная плата состоит только из постоянной составляющей, а переменная часть арендной платой не является и регулируется агентским договором; при этом надо назначить такие формулировки, которые исключают двусмысленность, — при неясности суд будет выяснять общую волю сторон по переписке и последующему поведению.

Вывод: для минимизации риска переквалификации в допсоглашении следует максимально однозначно, «насколько это возможно буквально» (ст. 431 ГК РФ), развести постоянную и переменную части и прямо оговорить, что переменная часть не является арендной платой.

Налоговые последствия агентской схемы для арендодателя

Агентская модель имеет значение для налога на прибыль арендодателя. Денежные средства, поступившие агенту от принципала в связи с исполнением агентского договора (компенсация коммунальных затрат), не включаются в доход агента — за исключением агентского вознаграждения:

в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение; 9 1 ) (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 10) в виде средств или иного имущества, которые получены по долговым обязательствам, в том числе по договорам кредита (займа), соглашениям о финансировании участия в кредите (займе) (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких долговых обязательств;
— подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ

Симметрично у принципала-арендатора затраты, перечисляемые агенту в связи с исполнением агентского договора, не учитываются как расходы агента, а расходы самого принципала признаются по общим правилам. Для агента же переданные им принципалу денежные средства и оплаченные за него затраты не признаются расходом:

в виде имущества (включая денежные средства), переданного комиссионером, агентом и (или) иным поверенным в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или иному аналогичному договору, а также в счет оплаты затрат, произведенной комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров;
— п. 9 ст. 270 НК РФ

Применение: чтобы налоговая модель соответствовала намерению арендодателя, важно, чтобы по агентскому договору суммы коммунальных платежей проходили именно как «поступившие агенту в связи с исполнением агентского договора» (не доход, а транзит), а облагаемым налогом объектом было только агентское вознаграждение. Если же переменная часть останется оформленной как арендная плата, она будет включаться в доход арендодателя целиком.

Вывод: агентская схема позволяет арендодателю не включать компенсируемые коммунальные суммы в облагаемый доход (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ) и не признавать их расходом (п. 9 ст. 270 НК РФ) — облагается только агентское вознаграждение; для этого переменная часть должна быть чётко проведена именно как агентский платёж, а не как арендная плата.

Рекомендуемая структура пункта допсоглашения (что именно прописать)

Исходя из приведённых норм, в допсоглашении к договору аренды целесообразно закрепить следующие положения:

1. Отсылка на агентский договор — полные реквизиты (номер, дата, стороны), и указание, что стороны одновременно являются принципалом и агентом.
2. Разграничение частей — «арендная плата состоит из постоянной части в размере ___ руб., уплачиваемой по договору аренды; переменная часть (плата за коммунальные ресурсы) арендной платой не является и уплачивается Арендатором Агенту на основании агентского договора №___».
3. Режим агента — «Арендодатель действует как агент от своего имени, но за счёт Арендатора» (либо «от имени и за счёт Арендатора»).
4. Порядок определения размера — «размер переменной части за расчётный месяц определяется на основании показаний приборов учёта и счетов (актов) ресурсоснабжающих организаций, приложенных к отчёту агента».
5. Отчёт агента и сроки — «Агент ежемесячно до ___ числа представляет Принципалу отчёт с приложением первичных документов; Принципал вправе в течение ___ дней заявить возражения, в противном случае отчёт считается принятым».
6. Сроки оплаты — конкретная дата оплаты переменной части после получения отчёта.
7. Зачёт и исключение двойной оплаты — «Уплата переменной части по агентскому договору является надлежащим исполнением обязательства Арендатора по оплате коммунальных услуг за расчётный период и полностью прекращает его; дополнительной уплаты в счёт арендной платы не требуется».
8. Агентское вознаграждение — его размер и порядок (включается ли в переменную часть или уплачивается сверх).
9. Ответственность — неустойка за просрочку переменной части (и/или условие о неприменении процентов по ст. 395 ГК РФ при наличии неустойки).

Указанная структура опирается на нормы, процитированные выше (ст. 421, 452, 614, 616, 1005, 1006, 1008, 309, 312, 330, 395, 408, 431 ГК РФ; подп. 9 п. 1 ст. 251 и п. 9 ст. 270 НК РФ).

Вывод: при оформлении допсоглашения перечисленные пункты обеспечивают однозначность квалификации переменной части как агентского платежа, порядок её расчёта по счётчикам, сроки оплаты и защиту от споров о двойной оплате.