Как ИП передать другому ИП право аренды земельного участка под киоском: переоформление договора, торги и возможность уступки

Природа участка и кто является арендодателем

Участок выделен из земельного участка под многоквартирным домом решением общего собрания собственников. Такой участок (его часть) — общее имущество собственников помещений МКД:

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
   — ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ

Передавать объекты общего имущества в пользование иным лицам собственники вправе только по решению общего собрания:

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает два ключевых момента. Во-первых, арендодателем по вашему договору выступают (по общему правилу) собственники помещений МКД либо уполномоченное ими лицо (ТСЖ, управляющая организация, представитель по решению ОСС), а не публично-правовое образование. Во-вторых, поскольку участок имеет статус части общего имущества МКД, а не «государственной/муниципальной собственности», специальные правила Земельного кодекса о землях публичной собственности (торги по ст. 39.6 ЗК РФ, передача прав по п. 9 ст. 22 ЗК РФ) к нему напрямую не применяются.

Судьбу передачи прав по аренде здесь определяет Гражданский кодекс:

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
   — п. 2 ст. 615 ГК РФ

Вывод: ваш участок находится в частной (общей долевой) собственности жильцов, поэтому «переоформление» договора аренды происходит не по правилам ЗК РФ о публичной земле и торгах, а по общим правилам ГК РФ о перенайме — с согласия арендодателя, которым выступают собственники помещений МКД. Проверьте, кто именно указан арендодателем в вашем договоре и зарегистрирован ли договор в ЕГРН.

Нужны ли торги и возможна ли передача права аренды другому ИП

По общему правилу ГК РФ передача прав и обязанностей арендатора (перенаём) допускается с согласия арендодателя:

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
   — п. 2 ст. 615 ГК РФ

Правило о том, что договор аренды земли публичной собственности заключается на торгах, адресовано только отношениям с государственной/муниципальной землёй:

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
   — п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

Ваш участок — не публичная, а частная (общая долевая) собственность собственников помещений МКД (см. > 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

— ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ, > 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Соответственно, обязанности проводить торги при передаче права аренды ЛИБО при заключении нового договора с покупателем киоска закон не устанавливает: режим аукциона по ст. 39.6 ЗК РФ на ваш участок не распространяется. Конституционный Суд прямо подтвердил, что собственники помещений МКД вправе предоставлять принадлежащий им участок (его часть) под НТО, реализуя правомочие собственника:

собственники помещений в многоквартирном доме, реализуя правомочие, закрепленное пунктом 2 статьи 209 ГК Российской Федерации , по общему правилу, вправе предоставлять принадлежащий им земельный участок (его часть) для размещения нестационарных торговых объектов.
— Постановление КС РФ от 19.04.2021 № 14-П, п. 2.1

Вывод: проводить торги не требуется — это частная земля, не подпадающая под ст. 39.6 ЗК РФ. Передать право аренды другому ИП возможно в форме перенайма (соглашения о передаче прав и обязанностей) с согласия арендодателя (собственников помещений МКД/уполномоченного лица). Запрет на уступку прав по договору, заключённому на торгах (п. 7 ст. 448 ГК РФ), к вам неприменим, поскольку ваш договор заключён не на торгах, а по решению ОСС.

Переходит ли аренда «автоматически» при продаже киоска: движимость или недвижимость

Здесь решающий вопрос — является ли киоск объектом недвижимости. Переход прав на земельный участок следует судьбе только недвижимых вещей:

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
   — п. 1 ст. 130 ГК РФ

Правила о «следовании» прав на участок за зданием/сооружением (ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ) применяются только к недвижимости:

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
   — п. 1 ст. 35 ЗК РФ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
   — п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ

Типичный торговый киоск, на который, как правило, нет зарегистрированного права собственности в ЕГРН, — это нестационарный торговый объект (НТО), то есть движимое имущество. Для движимой вещи ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ не действуют: при продаже киоска право аренды участка автоматически к покупателю НЕ переходит.

Вывод: если киоск не является объектом капитального строительства (нет записи в ЕГРН как о недвижимости, не имеет прочной связи с землёй), право аренды участка при его продаже автоматически не перейдёт — требуется отдельное соглашение о перенайме (см. блок 2). Если же киоск — зарегистрированный объект недвижимости, то к покупателю перейдёт право пользования участком на тех же условиях (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ) без отдельного согласия арендодателя.

Как оформить передачу: согласие арендодателя, форма и регистрация

Основание перенайма — согласие арендодателя, а форма сделки определяется ст. 389 ГК РФ:

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. 2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
   — ст. 389 ГК РФ, п. 1

Поскольку сам договор аренды участка заключён на срок более года, он подлежал государственной регистрации; передача прав (правопреемство арендатора) также регистрируется как изменение арендной записи в ЕГРН:

1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
   — ч. 1 ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ

Отсутствие согласия арендодателя (когда оно обязательно) служит основанием приостановления регистрации:

1. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица; 19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом;
   — п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Практический порядок: 1) получите согласие арендодателя — решение общего собрания собственников помещений МКД о передаче прав (либо письменное согласие уполномоченного лица, если договором/решением ОСС предусмотрено иначе); 2) заключите с покупателем письменное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаём) на оставшийся срок — до конца 2026 года; 3) подайте в Росреестр заявление о государственной регистрации перенайма (заявить может одна из сторон). Если арендодатель уклоняется от необходимого согласия/регистрации, применимы меры защиты:

1. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
   — п. 2 ст. 165 ГК РФ

Вывод: «переоформление» реализуется не «заменой» договора, а соглашением о перенайме (п. 2 ст. 615 ГК РФ, ст. 389 ГК РФ) с письменным согласием арендодателя в лице собственников помещений МКД и последующей госрегистрацией в Росреестре (ч. 1 ст. 51, п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ). Новый договор аренды заключать не требуется.

Долги, последствия и риски при продаже киоска и передаче аренды

Вы указали, что арендную плату платили вовремя и долгов нет. При перенайме (в отличие от субаренды) ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор:

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
   — п. 2 ст. 615 ГК РФ

Это означает: после регистрации перенайма именно покупатель киоска отвечает по арендной плате за будущий период. Обязательства, возникшие у вас до момента перенайма (в том числе любые долги по аренде за прошлое), по общему правилу на нового арендатора не переводятся без отдельного соглашения о переводе долга — в вашем случае их нет, что упрощает сделку.

Если покупатель, заключив договор купли-продажи киоска, допустит просрочку оплаты, действуют общие меры ответственности за неисполнение денежного обязательства:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

А при неисполнении обязательств другой стороной вы вправе требовать полного возмещения убытков:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Вывод: долгов нет, поэтому перевод долга не нужен; после перенайма за будущую аренду отвечает покупатель. Ваши риски: если согласие арендодателя (решение ОСС) не получено должным образом, регистрация перенайма может быть приостановлена (п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ), а покупатель не сможет законно пользоваться участком — поэтому согласие следует оформить до передачи киоска. Включите в договор купли-продажи киоска условие об обязательстве покупателя подписать и зарегистрировать перенаём, а также порядок расчётов.

Альтернатива перенайму — субаренда

Если получение согласия арендодателя на перенаём затруднительно, возможна субаренда — передача участка в пользование без перемены арендатора:

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
   — п. 2 ст. 615 ГК РФ

Субаренда по общему правилу также требует согласия арендодателя и не может превышать срок договора аренды, а ответственным по договору перед арендодателем остаётся прежний арендатор (то есть вы). Для участков публичной собственности действует специальное правило о субаренде без согласия при уведомлении (п. 6 ст. 22 ЗК РФ), но к вашему участку (частная долевая собственность жильцов) применим именно общий режим ГК РФ.

Вывод: субаренда — допустимая альтернатива, но для покупателя киоска она менее надёжна (он не становится арендатором и зависит от вас), а вы остаётесь ответственным за арендную плату. Перенаём предпочтительнее для покупателя; субаренду рассматривайте лишь как временный вариант, если арендодатель отказывает в перенайме.