Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры об аренде недвижимости

Можно ли сделать дверной проём в смежной стене между своим нежилым помещением и арендованным в многоквартирном доме: согласие, несущая стена, общее имущество

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите в управляющей организации сведения о статусе стены: несущая или нет.
  2. 2
    Получите письменное согласие арендодателя на устройство проёма в арендуемом помещении.
  3. 3
    Закажите проект перепланировки у проектной организации с допуском.
  4. 4
    Если стена несущая — проведите общее собрание собственников и получите согласие всех.
  5. 5
    Подайте в орган местного самоуправления заявление о согласовании перепланировки с проектом.descriptionЗаявление о согласовании перепланировки нежилого помещения (подвала) в многоквартирном доме в орган местного самоуправления (свободная форма)
  6. 6
    После работ внесите изменения в техпаспорт и ЕГРН по обоим помещениям.

Документы и доказательства

  • Техпаспорт и проектная документация дома: статус стены (несущая/ненесущая, общее имущество).
  • Проект перепланировки, подготовленный и оформленный в установленном порядке.
  • Если стена несущая или относится к общему имуществу: Протокол общего собрания собственников о согласии всех собственников — если стена несущая/общее имущество.
  • Выписка из ЕГРН на оба помещения и документы о границах и площади.

  • Срочно: первые шаги

    • Не начинайте работы до письменного согласия арендодателя на перепланировку арендуемого помещения.
    • Запросите техпаспорт и проектную документацию дома: несущая ли стена, входит ли в общее имущество.
    • Если стена несущая или общее имущество — инициируйте общее собрание собственников для согласия всех.
    • Закажите проект перепланировки и подайте заявление в орган местного самоуправления для согласования.
    • Зафиксируйте состояние стены и помещений фото/актом до начала любых работ.
    • Без решения органа МСУ проём не пробивайте — иначе это самовольная перепланировка с обязанностью восстановить.

  • Сроки и риски

    • Без решения органа местного самоуправления проём — самовольная перепланировка (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).
    • По требованию органа согласования обязаны привести помещение в прежнее состояние в разумный срок (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
    • Сохранение перепланировки возможно только через суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
    • Работы в несущей стене без согласия всех собственников — риск отказа в сохранении (п. 5 Обзора ВС РФ от 13.12.2023).
    • Без письменного согласия арендодателя стоимость неотделимых улучшений не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
    • Риск негаторного иска соседей (ст. 304 ГК РФ) и возмещения вреда (п. 1 ст. 1064 ГК РФ).

  • Чего не делать

    • Не пробивайте проём без письменного согласия арендодателя — это неотделимое улучшение чужого помещения.
    • Не начинайте работы до решения органа местного самоуправления о согласовании перепланировки.
    • Не трогайте несущую стену без протокола общего собрания о согласии всех собственников дома.
    • Не полагайтесь на устные договорённости с арендодателем — фиксируйте согласие в договоре или допсоглашении.
    • Не считайте, что ч. 1 ст. 40 ЖК РФ освобождает от согласия всех собственников, если стена несущая.
    • Не заказывайте работы без проекта перепланировки, подготовленного в установленном порядке.

  • Когда нужен адвокат

    • Если стена несущая или относится к общему имуществу: Стена несущая или относится к общему имуществу — без адвоката не обойтись: нужно согласие всех собственников дома.
    • Если арендодатель против проёма или договор запрещает неотделимые улучшения: Арендодатель против проёма или договор аренды запрещает неотделимые улучшения — спор решается только с юристом.
    • Если орган местного самоуправления откажет в согласовании: Орган местного самоуправления отказал в согласовании перепланировки — обжалование требует адвоката.
    • Если проём уже сделан без согласования: Проём уже сделан без согласования — грозит иск о приведении в прежнее состояние, нужна защита в суде.
    • Если соседи или управляющая организация заявят негаторный иск: Соседи или управляющая организация заявили негаторный иск — без представителя риск проиграть.
    • Если потребуется сохранение помещения в перепланированном состоянии через суд: Планируется сохранение помещения в перепланированном состоянии через суд — сложный процесс, нужен адвокат.

  • Альтернативные пути

    • Откажитесь от проёма в несущей стене — выберите ненесущую перегородку по техпаспорту.
    • Вместо проёма рассмотрите отдельный вход в арендуемое помещение с улицы, если это возможно.
    • Согласуйте с арендодателем переуступку прав или выкуп арендуемого помещения — тогда проём внутри вашей собственности.
    • Проверьте техпаспорт: если стена ненесущая и не общее имущество, согласие соседей не нужно.
    • Закажите проект перепланировки у проектной организации — он определит допустимость проёма.
    • Зафиксируйте в допсоглашении с арендодателем согласие на улучшения и порядок их возмещения.

  • Региональные особенности

    • Согласование перепланировки — в орган местного самоуправления по месту нахождения дома.
    • Статус стены (несущая/общее имущество) уточните в местной администрации или управляющей организации.
    • Проект перепланировки закажите у организации с допуском СРО, действующей в вашем регионе.
    • Согласие всех собственников оформляйте протоколом общего собрания по правилам вашего региона.
    • Сохранение перепланировки при споре — через районный суд по месту нахождения дома.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме с отдельным входом, право собственности зарегистрировано в ЕГРН, имеется технический паспорт. В отношении смежного нежилого помещения клиент выступает арендатором по долгосрочному договору аренды; доступ в арендуемое помещение осуществляется только через подъезд многоквартирного дома. Клиент намерен организовать дверной проём в стене, разделяющей принадлежащее ему помещение и арендуемое помещение, то есть изменить конфигурацию и внутреннюю планировку обоих помещений.

Юридически значимым является то, что клиент не является собственником арендуемого помещения, а лишь владеет и пользуется им на основании договора аренды. Следовательно, любые изменения арендованного объекта, включая устройство проёма, возможны только с письменного согласия арендодателя. Одновременно клиент как собственник своего помещения вправе распоряжаться им, однако это правомочие ограничено требованиями жилищного и градостроительного законодательства, а также правами других собственников помещений в многоквартирном доме.

Устройство дверного проёма в смежной стене между двумя нежилыми помещениями изменяет границы и внутреннюю планировку помещений, что квалифицируется как перепланировка. Такие работы проводятся исключительно по решению органа местного самоуправления на основании подготовленного проекта перепланировки. Без такого решения работы являются самовольной перепланировкой.

Определяющее значение имеет статус стены, в которой планируется проём. Если стена является несущей или иным образом входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, то её изменение затрагивает общее имущество. В этом случае требуется согласие всех собственников помещений в доме, оформленное протоколом общего собрания. Если стена является ненесущей перегородкой, не входящей в состав общего имущества, и её изменение не влечёт изменения границ или размера общего имущества либо долей в праве общей собственности, согласия остальных собственников дома не требуется.

Кроме того, проём в капитальной стене арендуемого помещения является неотделимым улучшением арендованного имущества. Стоимость таких улучшений, произведённых арендатором, возмещается только при наличии согласия арендодателя и если иное не предусмотрено договором аренды. При отсутствии письменного согласия арендодателя арендатор не вправе производить такие работы, а их стоимость возмещению не подлежит.

Является ли устройство проёма перепланировкой и нужно ли согласование органа местного самоуправления

Устройство дверного проёма в смежной стене между двумя нежилыми помещениями изменяет внутреннюю планировку и, как правило, границы/конфигурацию помещений, то есть подпадает под определение перепланировки.

  1. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
    — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Поэтому работы законны только при соблюдении административной процедуры:

  1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
    — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Для нежилого помещения основанием выступает решение органа местного самоуправления, а заявителем может быть не только собственник, но и уполномоченное им лицо. Чтобы получить такое решение, подаётся заявление и проект перепланировки:

  1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
    — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Ключевой вывод: самовольное («явочным порядком») устройство проёма без решения органа согласования незаконно. Если проём уже сделан без согласования, действует презумпция самовольной перепланировки и обязанность привести помещение в прежнее состояние (или добиться сохранения в суде — см. блок 4).

Вывод. Устройство дверного проёма между вашим и арендуемым помещением — это перепланировка, которую можно выполнить только после получения решения органа местного самоуправления о согласовании на основании подготовленного проекта. Без такого решения работы незаконны.

Чьё согласие нужно, если стена несущая или входит в общее имущество дома

Решающее значение имеет статус стены. Ограждающие несущие (и ненесущие) конструкции многоквартирного дома относятся к общему имуществу собственников:

  1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
    — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Смежно с этим общим правилом действует прямое правило о согласии всех собственников, когда перепланировка затрагивает общее имущество либо присоединяет его часть:

  1. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1.
    — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ
  1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
    — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

То есть если стена, в которой планируется проём, является несущей (что отражается в техпаспорте/проектной документации), то она — общее имущество дома, и работы по ней затрагивают как общее имущество всех собственников, так и могут влечь изменение долей/размера общего имущества. В этом случае согласие арендодателя недостаточно — требуется решение общего собрания собственников (протокол о согласии). Это подтверждается судебной практикой ВС:

в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (часть 4 статьи 29 ЖК РФ). Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из того, что объединение трех отдельных квартир привело к реконструкции дома, а не к перепланировке помещения, поскольку увеличилась площадь дома. Принимая во внимание, что собственники трех отдельных квартир до получения разрешения на реконструкцию объединили принадлежащие им помещения, при этом указанные работы изменили объект (дом) в целом, затронули несущие конструкции дома, относящиеся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, однако согласие собственников помещение на реконструкцию дома получено не было, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Напротив, если стена между вашим и арендуемым помещением — обычная ненесущая перегородка, не входящая в общее имущество (например, разделяющая два нежилых помещения одного контура), то изменение границы между смежными помещениями возможно и без согласия остальных собственников дома:

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
    — ч. 1 ст. 40 ЖК РФ

Вывод. Если стена несущая (входит в общее имущество) — нужно согласие всех собственников помещений дома (протокол общего собрания), помимо согласования органа местного самоуправления и согласия арендодателя. Если стена не является общим имуществом и не меняет границы/размер общего имущества и доли собственников — согласия всех собственников дома не требуется, достаточно согласования перепланировки с органом местного самоуправления. Определяется это по техпаспорту и проектной документации дома.

Согласие арендодателя и статус неотделимых улучшений

Помимо собственников дома и органа местного самоуправления, необходимо письменное согласие арендодателя — вы не собственник, а арендатор смежного помещения, и устройство проёма относится к изменению объекта аренды.

  1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
    — п. 1 ст. 615 ГК РФ

Проём в капитальной стене между помещениями представляет собой неотделимое улучшение арендованного имущества. Его правовой режим прямо урегулирован:

  1. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
    — п. 2 ст. 623 ГК РФ
  1. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом
    — п. 3 ст. 623 ГК РФ

Практические следствия для вас: (1) без письменного согласия арендодателя вы не вправе пробивать проём, а при нарушении арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ); (2) даже с согласием арендодателя стоимость неотделимого улучшения возмещается только если это прямо предусмотрено договором аренды — по умолчанию вы её не взыщете; (3) если согласие в договоре/отдельным документом не зафиксировано, вы рискуете потерять вложенные средства полностью.

Вывод. Помимо органа местного самоуправления и (при несущей стене) всех собственников дома, требуется письменное согласие арендодателя на перепланировку арендованного помещения. Это согласие и условия возмещения стоимости неотделимого улучшения следует закрепить в договоре аренды или дополнительном соглашении до начала работ, иначе расходы на проём возмещению не подлежат.

Последствия самовольного устройства проёма и ответственность

Если проём будет устроен без решения органа согласования или с нарушением проекта, он считается самовольным:

  1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
    — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Самовольное перепланировавшее лицо обязано привести помещение в прежнее состояние по требованию органа согласования:

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
    — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

При этом сохранить проём можно только через суд:

  1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
    — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Кроме того, вмешательство в несущие конструкции дома, причинившее вред общему имуществу или третьим лицам, влечёт обязанность полного возмещения вреда:

  1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
    — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Плюс возможна административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ за самовольное переустройство/перепланировку (ранее установлено в близком вопросе). Соседи вправе предъявить негаторный иск об устранении нарушений (ст. 304 ГК РФ), если проём затрагивает их имущество или общее имущество дома.

Вывод. Самовольный проём (без согласования) влечёт административную ответственность, обязанность привести помещения в прежнее состояние по требованию органа местного самоуправления, а при отказе — иск о продаже помещения с торгов либо судебное приведение в первоначальное состояние, а также риск взыскания убытков соседями/арендодателем. Сохранить выполненный проём можно только в судебном порядке, доказав, что перепланировка не нарушает права граждан и не создаёт угрозу жизни и здоровью.

Порядок оформления проёма (процедура и внесение изменений в ЕГРН)

Правильный алгоритм действий до начала работ:

  1. Определить статус стены по техпаспорту и проектной документации дома: несущая она или нет, входит ли в общее имущество. От этого зависит, нужно ли согласие всех собственников (блок 2).
  2. Получить письменное согласие арендодателя на перепланировку арендованного помещения и зафиксировать условия возмещения неотделимых улучшений (блок 3).
  3. Заказать проект перепланировки у организации, имеющей право на проектирование (при затрагивании несущих конструкций — с расчётом и заключением о несущей способности).
  4. Подать в орган местного самоуправления (по месту нахождения помещения) заявление о перепланировке, правоустанавливающие документы, проект и — при необходимости — протокол общего собрания собственников о согласии всех (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
  5. Выполнить работы строго по согласованному проекту, сдать помещения по акту приёмочной комиссии.
  6. Внести изменения в ЕГРН: перепланировка влечёт изменение сведений о границах/площади помещения либо кадастровый учёт образованных помещений — это прямо следует из ч. 2 ст. 25 ЖК РФ > 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

— ч. 2 ст. 25 ЖК РФ. Изменения вносит орган/соответствующее заявление через кадастрового инженера (актуализированный техплан).

Право собственности на ваше собственное помещение вы осуществляете свободно, но в пределах, не нарушающих права других лиц:

  1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
    — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Вывод. Сделать проём законно можно, но только в описанной последовательности: определить характер стены → заручиться согласием арендодателя (и, при общем имуществе, всех собственников) → утвердить проект → получить решение органа местного самоуправления → выполнить работы → сдать помещения → внести изменения в ЕГРН. Любой пропуск (особенно согласования при несущей стене) делает перепланировку самовольной со всеми последствиями блока 4.

Устройство дверного проёма в смежной стене между вашим и арендуемым помещением законно только при соблюдении трёх условий: письменное согласие арендодателя, согласование перепланировки с органом местного самоуправления, а если стена несущая или входит в общее имущество — ещё и согласие всех собственников помещений дома.

Развёрнутый вывод по каждому подвопросу

1. Является ли устройство проёма перепланировкой и нужно ли согласование?

Да. Устройство проёма изменяет внутреннюю планировку помещения и, как правило, подпадает под определение перепланировки по ч. 2 ст. 25 ЖК РФ; вопрос отнесения решается проектом. Такие работы проводятся только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). К заявлению прилагается подготовленный проект перепланировки (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Без такого решения работы будут считаться самовольной перепланировкой (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

2. Нужно ли согласие других собственников дома?

Это зависит от статуса стены:

  • Если стена несущая — она относится к ограждающим несущим конструкциям дома, то есть к общему имуществу собственников помещений (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Если работы по несущей стене невозможны без присоединения части общего имущества или уменьшают его размер — требуется согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ); в остальных случаях — согласование органом МСУ с учётом заключения о несущей способности. ВС РФ в п. 5 Обзора от 13.12.2023 указал, что работы, затронувшие несущие конструкции (общее имущество), без согласия всех собственников являются основанием для отказа в сохранении перепланировки — применительно к конкретным обстоятельствам дела.

  • Если стена ненесущая и не входит в общее имущество — изменение границ между смежными помещениями возможно без согласия других собственников, если это не меняет границы или размер общего имущества и не изменяет доли в праве общей собственности (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ). В этом случае достаточно согласования с органом местного самоуправления.

Определить статус стены нужно по техпаспорту и проектной документации дома.

3. Нужно ли согласие арендодателя?

Да, обязательно. Вы не собственник арендуемого помещения, а арендатор, и обязаны пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Устройство проёма — это неотделимое улучшение арендованного имущества. Стоимость таких улучшений, произведённых с согласия арендодателя, возмещается после прекращения договора только если это прямо предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Если согласие арендодателя не получено — стоимость улучшений возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ), а арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Согласие должно быть письменным — в договоре аренды или дополнительном соглашении.

4. Какие последствия самовольного устройства проёма?

Если проём сделан без решения органа согласования или с нарушением проекта — это самовольная перепланировка (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). По требованию органа местного самоуправления вы обязаны привести помещение в прежнее состояние в разумный срок (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Сохранить помещение в перепланированном состоянии можно только через суд, доказав, что это не нарушает права граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Кроме того, возможна обязанность возместить вред, причинённый общему имуществу или третьим лицам (п. 1 ст. 1064 ГК РФ), а соседи вправе предъявить негаторный иск об устранении нарушений (ст. 304 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Определите статус стены. Запросите в управляющей организации или в органе, осуществляющем согласование, сведения из техпаспорта и проектной документации дома: является ли стена несущей, входит ли она в состав общего имущества.

  2. Получите письменное согласие арендодателя. Заключите дополнительное соглашение к договору аренды, в котором зафиксируйте согласие на перепланировку и условия возмещения стоимости неотделимых улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

  3. Если стена несущая или входит в общее имущество — проведите общее собрание собственников помещений дома. Получите протокол о согласии всех собственников на перепланировку (ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

  4. Закажите проект перепланировки в организации, имеющей соответствующие полномочия (проектной организации).

  5. Подайте в орган местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) заявление о согласовании перепланировки с приложением проекта и, если требуется, протокола общего собрания собственников (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

  6. Дождитесь решения органа местного самоуправления. Работы можно начинать только после получения положительного решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

  7. После завершения работ оформите акт приёмочной комиссии и внесите изменения в сведения ЕГРН о границах и площади помещений (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

  8. Если орган местного самоуправления отказал в согласовании — вы вправе обжаловать отказ в судебном порядке. Если проём уже сделан без согласования — обращайтесь в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии, доказывая, что перепланировка не нарушает права граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).