Как военнослужащему на СВО оформить нотариальную доверенность на жену для ипотеки и сделки с квартирой, если он не может приехать к нотариусу: можно ли заверить у командира и какие документы нужны

Обязательна ли именно нотариальная форма доверенности на кредит, ДКП и регистрацию

По общему правилу доверенность на сделки, требующие нотариальной формы, и на подачу заявлений о государственной регистрации прав должна быть нотариально удостоверена — банк и Росреестр требуют именно такую:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Но закон прямо делает из этого исключение, приравнивая к нотариальным доверенности военнослужащих, удостоверенные командиром части:

1. доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
   — пп. 2 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ

Следовательно, требование банка не является чрезмерным только по форме: ему нужна доверенность, которая по силе равна нотариальной. «Командирская» доверенность вашего мужа такой и является — но при строгом соблюдении условия о пункте дислокации (см. блок 2). Обратите внимание: льгота сформулирована как «доверенности военнослужащих» без ограничения по виду сделок, поэтому она покрывает и подписание кредитного договора, и ДКП квартиры, и подачу заявления о регистрации.

1. доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
   — пп. 1 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ

Если муж окажется на излечении в госпитале (санатории, ином военно-лечебном учреждении), доверенность удостоверит начальник учреждения, его заместитель по медицинской части, а при их отсутствии — старший или дежурный врач. Это второй рабочий вариант, не зависящий от наличия нотариальной конторы в пункте дислокации.

Кредитный договор сам по себе нотариальной формы не требует, но требует письменной, и ее несоблюдение влечет ничтожность:

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.
— ст. 820 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: подписание кредитного договора женой по надлежащей доверенности порождает права и обязанности у мужа как заемщика (он становится должником по ипотеке), а не у жены.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— абз. 1 п. 1 ст. 182 ГК РФ

Вывод: мужу не нужно ехать к нотариусу. Доверенность на подписание кредитного договора, договора купли-продажи квартиры и на подачу/подписание документов на государственную регистрацию права и ипотеки можно получить у командира воинской части (при отсутствии нотариальной конторы в пункте дислокации) либо у начальника госпиталя, если он на излечении; такая доверенность приравнивается к нотариальной, и банк обязан принять ее как надлежащую. Отказ банка принимать такую доверенность не основан на законе — требуйте письменный мотив отказа и ссылайтесь на пп. 2 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ. Если же командир откажется удостоверить (например, из-за наличия нотариуса рядом с частью) — единственный законный путь остаётся нотариальный (см. блок 5).

Условие о пункте дислокации: когда командир вправе удостоверить, а когда нет

Льгота по доверенностям военнослужащих в части пункта дислокации сформулирована через отсутствие нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия:

1. доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
   — пп. 2 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ

Трактовка нормы: для самого военнослужащего закон говорит просто «доверенности военнослужащих» и лишь дополнительно распространяет то же правило на работников части и членов семей «в пунктах дислокации… где нет нотариальных контор». Наиболее безопасный практический путь — исходить из того, что территориальная оговорка относится к месту нахождения части, в которой служит муж: если рядом с пунктом дислокации нотариус есть, командир может отказать, и тогда работает только нотариальная форма.

Органы местного самоуправления как запасной вариант не годятся для этой задачи: они удостоверяют доверенности, кроме доверенностей на распоряжение недвижимым имуществом:

1. удостоверять доверенности, за исключением доверенностей на распоряжение недвижимым имуществом; (В редакции Федерального закона от 26.07.2019 № 226-ФЗ ) 3) принимать меры по охране наследственного имущества путем производства описи наследственного имущества; (В редакции Федерального закона от 26.07.2019 № 226-ФЗ ) 4) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них; 5) свидетельствовать подлинность подписи на документах; 6) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ ) 7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 165-ФЗ ) 7 1 ) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению, проживающего на территории соответствующего поселения или муниципального района, с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ ) 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 165-ФЗ ) 9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 165-ФЗ ) 10) удостоверяют время предъявления документов; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 165-ФЗ ) 11) удостоверяют равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе;
   — п. 2 ч. 1 ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате

Это прямо подтверждает, что для доверенности на покупку квартиры глава поселения/муниципального образования не подходит — нужен либо нотариус, либо командир (начальник госпиталя).

Вывод: требуйте от мужа сначала удостоверения у командира части — это законный и быстрый путь; если командир откажет со ссылкой на наличие нотариуса в населенном пункте, оформляйте нотариальную доверенность (в том числе через нотариуса по месту нахождения мужа, в том числе в порядке удаленного удостоверения, если оно доступно для этого вида действия). Заверение доверенности главой администрации поселения для сделок с недвижимостью недопустимо — такую доверенность банк и Росреестр не примут.

Что обязательно должно быть в тексте доверенности: дата, срок, объем полномочий

Доверенность без даты совершения ничтожна — это самая частая причина, по которой «командирские» доверенности отбраковываются:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— абз. 1 п. 1 ст. 186 ГК РФ

Практический смысл: на доверенности должна стоять именно дата ее совершения (число, месяц, год), проставленная при подписании; никакие «действительна в течение…» без даты не спасают. Если срок не указан, доверенность действует год — для ипотечной сделки, которая может сдвинуться, лучше указать срок явно (например, 1–3 года) и заложить запас.

Также учтите правило о передоверии — если вы захотите, чтобы вместо вас сделку провел кто-то третий (риелтор, родственник), доверенность в порядке передоверия должна быть нотариальной:

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7. Передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 187 ГК РФ

Объем полномочий формулируйте максимально конкретно под требования банка: подписание кредитного договора (индивидуальных условий), договора купли-продажи квартиры, акта приема-передачи, закладной, заявления о государственной регистрации права и ипотеки, получение документов после регистрации, внесение/получение денежных средств, открытие счета. Полномочия на распоряжение деньгами и на подачу заявлений о регистрации в банке и Росреестре проверяют буквально.

Вывод: попросите банк заранее прислать проект/требования к тексту доверенности, впишите в него полный перечень полномочий и обязательно дату совершения и срок; отсутствие даты делает доверенность ничтожной и сделка не состоится (а задаток/аванс по ДКП окажется под угрозой).

Согласие супруга и конфликт интересов: что подписывать жене, а что — только мужу

Покупка квартиры в ипотеку в браке означает, что приобретаемое жилье и долг по кредиту входят в общий режим имущества супругов (распоряжение — по обоюдному согласию):

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 1 ст. 35 СК РФ

Существенная деталь именно для вашей схемы: закон требует нотариально удостоверенного согласия супруга тогда, когда один из супругов распоряжается имуществом, права на которое подлежат регистрации. Покупка квартиры (приобретение) к таким сделкам не относится, поэтому отдельного нотариального согласия мужа на покупку не нужно; но если в сделке появится элемент распоряжения (например, продажа вашей доли/квартиры для первоначального взноса, оформление доли на вас), согласие потребуется:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Второй риск — конфликт интересов: жена по доверенности действует за мужа-заемщика, но сама часто становится созаемщиком/залогодателем. Прямой запрет на сделки представителя «в отношении себя лично» распространяется именно на это:

1. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
   — п. 3 ст. 182 ГК РФ

На практике банки решают это структурой сделки: кредитный договор и ДКП подписывает жена как представитель мужа, а свои документы (согласие на обработку данных, договор поручительства/созаемщика) подписывает от своего имени — не по доверенности. Такого конфликта интересов не возникает.

Вывод: для покупки квартиры на имя мужа нотариальное согласие жены-супруга не требуется, но в доверенности мужу нужно отдельно оговорить право жены как созаемщика/залогодателя подписывать свои собственные документы по сделке; в договоре не должно быть конструкции, где жена по доверенности мужа подписывает что-то в своих интересах, иначе сделку можно оспорить по п. 3 ст. 182 ГК РФ и банк может потребовать переоформления.

Если командир удостоверить не сможет: нотариальный и альтернативные пути, риски дефектной доверенности

Нотариус устанавливает личность обратившегося и проверяет дееспособность/волеизъявление; для «командирской» доверенности эту функцию фактически берет на себя командир, поэтому к нему нужны те же документы, что к нотариусу:

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частями пятой, шестой и десятой настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) При установлении личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус использует соответствующие государственные информационные ресурсы, доступ к которым предоставляет федеральный орган исполнительной власти в сфере внутренних дел в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 27.12.2018 № 528-ФЗ; от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Для установления личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица нотариус также использует специальные технические и программно-технические средства, позволяющие удостовериться в подлинности представленных гражданином документов, при их наличии в его распоряжении. Требования к таким специальным техническим и программно-техническим средствам утверждаются федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел.
— ч. 1 ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

Отсюда перечень документов мужу: паспорт (документ, исключающий сомнения в личности), удостоверение военнослужащего, СНИЛС/ИНН, готовый текст доверенности в 2 экз., при необходимости — справка части о прохождении службы и о дислокации части, а жене — свой паспорт и свидетельство о браке. Если муж на излечении, документы нужны те же, а удостоверяет начальник госпиталя.

Удаленное совершение нотариального действия возможно только для тех действий, которые прямо перечислены в законе:

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85 1 , 86, 87, 88 1 , 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103 7 , 103 9-1 , 103 14 настоящих Основ.
— ч. 1 ст. 44.3 Основ законодательства РФ о нотариате

В этом перечне удостоверения доверенности нет (ст. 185.1 ГК РФ в списке отсутствует) — то есть «удаленная нотариальная доверенность» через ЕИС нотариата для вашей ситуации недоступна, и это еще один аргумент в пользу пути через командира части/госпиталь.

Если доверенность окажется порочной (нет даты, удостоверило неуполномоченное лицо), сделка будет считаться заключенной от имени и в интересах того, кто её подписал:

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Практический смысл для вас: кредит и ДКП, подписанные женой по недействительной доверенности, по умолчанию не создают обязанностей для мужа; банк вправе отказаться от сделки, а продавец — требовать возмещения убытков/задатка с подписавшего. Лечится это последующим одобрением сделки мужем, но в ипотечной процедуре лучше не доводить до этого.

Росреестр при личной подаче документов требует именно нотариально удостоверенную доверенность представителя, но с оговоркой «если иное не установлено федеральным законом» — этой оговоркой и работает п. 2 ст. 185.1 ГК РФ:

1. При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
   — ч. 8 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Доверенность — обязательный документ в комплекте на регистрацию:

1. документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 5. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. 6. Заявитель вправе представить по собственной инициативе для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, которые в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" представляются в порядке межведомственного информационного взаимодействия. 7. Представление документа об уплате государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не требуется.
   — п. 1 ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: основной путь — удостоверение доверенности командиром части (или начальником госпиталя) по пп. 1, 2 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ с полным перечнем полномочий, датой и сроком; запасной — нотариус, к которому мужу придется явиться лично (удаленное нотариальное удостоверение доверенности законом не предусмотрено). Ещё одна альтернатива, если банк категорически против «командирской» доверенности, — сделать заемщиком/созаемщиком вас (тогда доверенность мужа нужна только на сделку с квартирой и регистрацию), но это меняет условия кредитования и требует отдельного согласования с банком. Отзыв доверенности возможен в той же форме, в которой она выдана (то есть тоже через командира части), либо в нотариальной форме, а сведения об отмене нотариальных доверенностей отражаются в публичном реестре:

Сроки, прекращение доверенности и денежные последствия для сделки

Срок: если он не указан — доверенность живет год со дня совершения; дата обязательна, иначе ничтожность (см. блок 3, ст. 186 ГК РФ). Ипотечная сделка часто сдвигается (оценка, страхование, ожидание регистрации), поэтому срок 1 год — минимальный разумный, лучше указать прямо.

Прекращение и отмена:

1. отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;
   — пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ

Практика для вашей ситуации: муж, находясь на СВО, должен заранее понимать, что отозвать «командирскую» доверенность он сможет только через того же командира или нотариуса — то есть фактически по возвращении. Поэтому объем полномочий (особенно право получать деньги, право передоверия, право продавать/закладывать иное имущество) должен быть ровно тот, который нужен для этой сделки.

Денежная сторона: если сделка срывается из-за дефекта доверенности, подписанный женой ДКП не порождает обязанностей мужа, а продавец вправе требовать возмещения убытков от подписавшего (п. 1, 3 ст. 183 ГК РФ, см. блок 5), плюс под угрозой окажется внесенный задаток/аванс. Кроме того, при отказе банка в выдаче кредита из-за непринятой доверенности вы теряете время, а при просрочке условий брони/сделки — расходы на оценку и страхование. Поэтому расходы на удостоверение (тариф нотариуса — по ст. 22, 22.1 Основ; у командира части удостоверение бесплатно) — самая дешевая часть этой сделки.

Вывод: указывайте в доверенности дату совершения и срок (не менее 1 года с запасом на переносы сделки), ограничьте полномочия строго нужными для кредита, ДКП и регистрации; отзыв возможен в той же форме (через командира) либо нотариально. Риск срыва сделки из-за брака в доверенности влечет для подписавшего обязанность возместить убытки по ст. 183 ГК РФ и потерю задатка по ДКП, поэтому доверенность нужно проверить у юриста банка до вылета/подписания.