Не заключён договор аренды земли под гаражом с 2012 года: риски доначисления арендной платы и перехода долга к новому собственнику после продажи гаража в 2025 году

Право пользования участком под гаражом и его переход к новому собственнику

Право собственности на гараж и право на землю под ним юридически самостоятельны: гараж стоит на чужом (как правило, публичном — муниципальном) участке, а титулом на землю был договор аренды, прекращённый в 2012 году. При этом сам факт наличия гаража на участке порождает у его собственника право пользования этим участком в силу закона:

п. 1 ст. 271 ГК РФ
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости 1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ) 4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287 3 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— ст. 271 ГК РФ

То есть даже после расторжения договора аренды собственник гаража не становится «самовольным захватчиком» земли — он продолжает пользоваться ею как частью, необходимой для использования гаража, но уже без договорного титула (аренды). Это право следует судьбе самого объекта недвижимости и переходит к каждому новому собственнику гаража на тех же условиях, что были у прежнего:

п. 3 ст. 552 ГК РФ
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
— п. 3 ст. 552 ГК РФ

п. 1 ст. 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
   — п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Для фактов клиента это означает: и при дарении от отца в 2022 году, и при купле-продаже 01.07.2025 право пользования участком (в объёме, нужном для гаража) переходило к новому собственнику автоматически, без заключения нового договора аренды. Покупатель гаража приобрёл право пользования землёй «на тех же условиях, что и продавец», то есть фактически без оформленного договора аренды, — этот пробел в титуле перешёл к нему.

Однако сохранение права пользования не означает бесплатность: пользование землёй в РФ платное. Отсутствие договора аренды не отменяет обязанности платить, а лишь меняет правовое основание платежа — с «арендной платы по договору» на «плату за фактическое пользование» (неосновательное обогащение). Это подтверждает и то, что у собственника гаража есть исключительное право оформить участок в собственность или аренду:

п. 1 ст. 65 ЗК РФ

1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) , арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом . (В редакции Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ) 2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.08.2024 № 321-ФЗ)
   — п. 1 ст. 65 ЗК РФ

п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Практика ВС прямо фиксирует: собственник здания, не переоформивший землю, «обязан платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы» по нормативным актам субъекта РФ:

п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 28.03.2018 № 1/2018
17. Если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 1 июля 2012 г. данное право на право собственности или право аренды, оно 52 обязано платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации. В 2009 году предприниматель приобрел у общества административное здание, расположенное на земельному участке, право государственной собственности на которое не разграничено, предоставленном продавцу на основании постановления администрации муниципального образования в 1998 году в постоянное (бессрочное) пользование. Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано в 2013 году. Ни общество, ни предприниматель с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды в отношении указанного земельного участка в срок, установленный п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), не обращались. С заявлением о предоставлении участка, занятого зданием и необходимым для его использования, предприниматель обратился в уполномоченный орган только в 2015 году. По заключенному с уполномоченным органом муниципального образования договору купли-продажи в 2016 году предприниматель приобрел участок в собственность за плату.
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 28.03.2018 № 1/2018

Вывод по вопросу: право пользования участком под гаражом не прекратилось с расторжением аренды в 2012 году — оно сохранялось в силу закона (ст. 271 ГК, ст. 35 ЗК) и перешло сначала к клиенту (дарение 2022), затем к покупателю (купля-продажа 01.07.2025). Но пользование землёй с 2012 года было и остаётся платным, поэтому требование платы возможно — в размере арендной платы, но не на основании договора, а как взыскание неосновательного обогащения за фактическое пользование.

Квалификация платежей за 2012–2025 годы: неосновательное обогащение и проценты

Поскольку с 2012 года договора аренды нет, а землёй фактически пользовался собственник гаража, платежи за весь этот период взыскиваются как неосновательное обогащение — сбережение платы за пользование чужим (публичным) земельным участком:

п. 1 ст. 1102 ГК РФ

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Размер возмещения при временном пользовании чужим имуществом определяется по правилам пункта 2 статьи 1105 ГК РФ — то, что лицо сберегло, исчисляется по цене, действовавшей на момент окончания пользования (фактически — по ставкам арендной платы, установленным субъектом РФ для данного типа участков):

п. 2 ст. 1105 ГК РФ
2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Кроме самой суммы сбережённого, на неё могут быть начислены проценты по статье 395 ГК РФ — с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения:

п. 2 ст. 1107 ГК РФ
2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Судебная практика по аналогичным спорам прямо исходит из того, что при отсутствии договора аренды плата за пользование публичным участком взыскивается именно как неосновательное обогащение в размере арендной платы, определяемой по нормативным актам субъекта РФ:

п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.07.2020 № 2/2020
25. Земельный участок, находящийся в публичной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости. В таком случае сособственник, зарегистрировавший за собой право собственности на земельный участок в нарушение прав других сособственников, не вправе требовать с них уплаты арендной платы за пользование этим земельным участком. Фирмой в 1994–1995 годах на земельном участке, принадлежащем обществу, с его согласия построено здание. По договору о реальном разделе здания, определении идеальных долей в праве собственности на здание, заключенному в 2016 году обществом и фирмой, стороны выделили доли каждого в праве совместной собственности на недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке. Договор аренды земельного участка между обществом и фирмой не заключался. Ссылаясь на неуплату фирмой в добровольном порядке денежных средств в размере сбереженной арендной платы за фактическое пользование земельным участком, общество обратилось в арбитражный суд с иском к фирме о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, исковые требования удовлетворены.
— п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.07.2020 № 2/2020

Вывод по вопросу: доначисление за фактическое пользование принципиально возможно, но оно квалифицируется не как «арендная плата по договору», а как неосновательное обогащение — плата за пользование участком в размере, равном регулируемой арендной плате по нормативам субъекта РФ, с возможным начислением процентов по ст. 395 ГК РФ. Договорной неустойки за «просрочку арендной платы» здесь быть не может, поскольку договора аренды в этот период не существовало.

Исковая давность: за какой период реально взыскать

Требование о взыскании платы за фактическое пользование землёй — это денежное требование, к которому применяется общий трёхлетний срок исковой давности:

ст. 196 ГК РФ
Статья 196. Общий срок исковой давности 1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 196 ГК РФ

ст. 200 ГК РФ
Статья 200. Начало течения срока исковой давности 1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 200 ГК РФ

Плата за пользование землёй носит периодический (помесячный/поквартальный) характер, поэтому срок исковой давности исчисляется отдельно по каждому периоду платежа. Это значит, что на дату предъявления иска (например, в 2025–2026 годах) взыскать удастся только платежи за последние три года, предшествующие обращению в суд, а всё более раннее (включая большую часть 2012–2022 годов) — за пределами давности.

Важно: исковая давность применяется судом только по заявлению стороны (ответчика), а не автоматически:

п. 2 ст. 199 ГК РФ
2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 199 ГК РФ

Вывод по вопросу: даже если департамент предъявит требование за весь период 2012–2025 годов, реально взыскать вероятно только платежи за последние три года до даты иска (порядка 2022–2025 годов), и то лишь при условии, что в суде заявлено о пропуске исковой давности. Всё, что старше трёх лет, подлежит отсечению давностью. Ответчиком по период владения клиента (2022 — 30.06.2025) выступает клиент, а не его отец или покупатель (см. блок о распределении долга).

Кто отвечает по платежам: переходит ли долг за землю к покупателю

Ключевой вопрос — остаётся ли долг за землю на продавце (клиенте) или переходит к покупателю гаража после сделки 01.07.2025. Здесь работает связка норм о судьбе прав и обязанностей арендатора (пользователя) при смене собственника недвижимости.

Перемена лиц в обязательстве по аренде недвижимости, на которой стоит продаваемый объект, происходит в силу закона: покупатель вступает в права и обязанности пользователя участка на тех же условиях, что и продавец, а прежний собственник выбывает из этого обязательства. Наиболее прямое разъяснение даёт ВС:

п. 29 Обзора судебной практики ВС РФ от 27.11.2019 № 3/2019
29. Если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке, то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы. В целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования государственным унитарным предприятием (далее – предприятие) и уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (далее – министерство) заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Арендная плата за пользование земельным участком установлена в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка. Предприниматель по договору купли-продажи, заключенному по результатам открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества предприятия, находившегося в процедуре банкротства, приобрел у предприятия в лице конкурсного управляющего в собственность объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, предоставленном продавцу в аренду. Право собственности предпринимателя на указанные объекты недвижимости зарегистрировано 27 января 2015 г.
— п. 29 Обзора судебной практики ВС РФ от 27.11.2019 № 3/2019

Из этого разъяснения следует позиция: при отчуждении объекта его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования участком и одновременно принимает права и обязанности арендатора (пользователя), а прежний собственник недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Применительно к ситуации клиента это означает: начиная с даты регистрации перехода права собственности (01.07.2025) обязанность платить за пользование землёй переходит к покупателю гаража. Платежи, начисленные за период до 01.07.2025 (в пределах трёхлетней давности), остаются на клиенте как лице, фактически пользовавшемся участком в этот период, — если только долг не был явно передан покупателю по договору.

Отдельно: перевод уже накопленного денежного долга (задолженности за прошлые периоды) на покупателя возможен только договором перевода долга с согласия кредитора:

п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. 2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.
   — п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ

Поэтому автоматически задолженность за прошлые периоды на покупателя не переходит — если в договоре купли-продажи гаража прямо не предусмотрено, что покупатель принимает на себя долги по земле. Также отметим: ст. 617 ГК РФ о сохранении аренды при смене собственника защищает арендатора (пользователя) при смене собственника земли, а применительно к переходу прав от продавца к покупателю недвижимости действует прежде всего правило п. 29 Обзора ВС и ст. 35 ЗК/552 ГК.

п. 1 ст. 617 ГК РФ

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
   — п. 1 ст. 617 ГК РФ

Вывод по вопросу: после 01.07.2025 плата за пользование землёй лежит на новом собственнике гаража, а не на клиенте. Долг за период до сделки (в пределах давности, т.е. примерно 2022 — 30.06.2025) остаётся на клиенте, если иное прямо не оговорено в договоре купли-продажи. Автоматического переноса «старого» долга на покупателя закон не предусматривает — для этого нужен договор перевода долга с согласия департамента.

Что делать практически: оформление земли и защита

1. Оформить права на участок (в интересах покупателя/клиента). Поскольку право собственности на участок под гаражом не оформлено, собственнику гаража следует реализовать исключительное право по ст. 39.20 ЗК РФ — обратиться в уполномоченный орган (департамент/комитет имущества) с заявлением о предоставлении участка в аренду или в собственность. Если участок в границах гаража приватизировать нельзя (например, он входит в общую территорию ГСК или ограничен в обороте), оформляется аренда. С 01.07.2025 заявителем должен быть уже новый собственник гаража, так как право на землю следует судьбе объекта (ст. 271 ГК, ст. 35 ЗК).

2. При претензии департамента — заявить о пропуске давности. Если поступит требование/иск о взыскании платы за весь период 2012–2025 годов, необходимо в судебном процессе (или в письменном ответе на претензию) заявить о применении исковой давности — это ограничит взыскание тремя годами (ст. 196, 199 ГК РФ, см. блок 3).

3. Проверить договор купли-продажи. Важно установить, что именно написано в договоре от 01.07.2025 о земле: если покупатель был поставлен в известность об отсутствии оформленного права на участок и согласился, это снижает риски претензий покупателя. Напротив, если в договоре продавец гарантировал наличие прав на землю, а их нет, у покупателя появляются требования к продавцу:

п. 1 ст. 460 ГК РФ

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

4. Налоговый аспект продажи (для клиента как продавца). Гараж получен по дарению в 2022 году, продан 01.07.2025 — срок владения составил чуть более трёх лет. Вопрос об НДФЛ зависит от точной даты регистрации права при дарении (2022) и минимального срока владения. По общему правилу для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости требуется срок владения не менее минимального предельного (как правило, пять лет либо три — при определённых основаниях приобретения, включая безвозмездное получение от близкого родственника в порядке дарения в ряде случаев). Если с даты регистрации права по дарению в 2022 году и до продажи 01.07.2025 прошло три года и применимо основание «дарение от близкого родственника», доход может быть освобождён; в ином случае — применяется вычет или налог с дохода. Точный расчёт зависит от даты дарения и иных деталей, которые следует уточнить.

Вывод по вопросу (практические шаги): (1) оформить землю под гаражом через заявление в уполномоченный орган (это должен сделать нынешний собственник); (2) при взыскании платы за прошлые годы — заявлять о пропуске исковой давности, ограничивая взыскание тремя последними годами; (3) сверить условия договора купли-продажи о земле, чтобы оценить риски требований покупателя; (4) проверить налоговую базу по НДФЛ с учётом срока владения с 2022 года. Рекомендуемый порядок действий — сначала письменное обращение в департамент имущества о предоставлении участка, а до урегулирования не игнорировать претензии о плате за землю.

Доказательства для защиты от взыскания и оформления прав

Для эффективной защиты рекомендуется собрать и сохранить следующие документы, подтверждающие юридически значимые факты по делу:

1. Выписку из ЕГРН на гараж — подтверждает, кто и когда был собственником (дата регистрации права при дарении в 2022 году, дата регистрации перехода права 01.07.2025). От этих дат зависят: (а) распределение долга за землю между клиентом и покупателем (до/после 01.07.2025), (б) налоговый режим продажи (срок владения с 2022 года).

2. Дарственную (договор дарения 2022 года) и документы о её регистрации — доказательство основания и момента возникновения права клиента, а также основание применения возможного освобождения от НДФЛ (дарение от близкого родственника — отца).

3. Договор купли-продажи от 01.07.2025 — ключевой документ для ответа на вопрос, перешёл ли долг за землю к покупателю: содержит ли он условие о принятии покупателем обязательств по земле либо оговорку об отсутствии оформленного права на участок.

4. Документы о расторжении договора аренды 2012 года (соглашение о расторжении, уведомление, судебный акт) — устанавливают юридически значимый факт: с какого момента прекратилось договорное основание пользования и, соответственно, с какого периода платежи переквалифицируются в неосновательное обогащение.

5. Сведения о принадлежности участка (выписка ЕГРН на земельный участок, кадастровый номер, чьей собственностью является участок — муниципальной/государственной) — определяют надлежащего истца (какой орган вправе требовать плату) и применимые региональные нормативы арендной платы.

6. Переписку/претензии департамента имущества (если поступали) — для контроля начала течения и прерывания исковой давности по отдельным периодам платежа.

Эти документы нужны и для встречной защиты (заявление о пропуске исковой давности — ст. 196, 199 ГК РФ), и для подготовки заявления в уполномоченный орган о предоставлении участка (ст. 39.20 ЗК РФ).

Вывод по вопросу: приоритетно получить выписку ЕГРН на гараж и на участок, копию договора купли-продажи и документы о расторжении аренды — именно они определяют, кто отвечает по платежам (до/после 01.07.2025), за какой период реально взыскание (давность) и какой орган вправе предъявлять требования.