Может ли клиника без лицензии на рефлексотерапию сдать кабинет в аренду клинике с такой лицензией

Вправе ли клиника-арендодатель сдать кабинет в аренду без собственной лицензии на рефлексотерапию

Ответ — да. Лицензированию подлежит именно медицинская деятельность как таковая, а не предоставление нежилого помещения во временное пользование (аренда). Арендодатель, сдавая кабинет, не оказывает медицинских услуг рефлексотерапии и не обязан иметь на неё лицензию.

Аренда недвижимости — гражданско-правовая сделка, никак не связанная с наличием у наймодателя медицинской лицензии по тому профилю, который будет вести арендатор:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Статья 607. Объекты аренды 1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. 2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 608. Арендодатель Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 609.
— ст. 606 ГК РФ, п. 2

Закон прямо допускает сдачу в аренду зданий и помещений как непотребляемых вещей, не ставя право арендодателя в зависимость от вида деятельности арендатора:

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи
— п. 1 ст. 607 ГК РФ

Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику (либо лицу, управомоченному собственником). Это единственное ограничение по субъекту — и оно не имеет отношения к лицензированию косметологии или рефлексотерапии:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
— ст. 608 ГК РФ, п. 3

Таким образом, отсутствие у клиники-арендодателя лицензии на рефлексотерапию не является препятствием для заключения договора аренды кабинета. Клиника вправе сдать кабинет другой клинике под размещение рефлексотерапевтической деятельности.

Важная оговорка — объект аренды (часть помещения) должен быть достаточно определен в договоре, иначе договор не считается заключённым:

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 608. Арендодатель Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Статья 610. Срок договора аренды 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
— п. 3 ст. 607 ГК РФ

Допускается ли аренда как «иное законное основание» при получении арендатором собственной лицензии

Для арендатора, который будет оформлять свою лицензию на рефлексотерапию, аренда кабинета полностью удовлетворяет лицензионному требованию о наличии помещения: закон требует, чтобы помещение принадлежало соискателю лицензии «на праве собственности или ином законном основании», а договор аренды как раз и является таким законным основанием (право владения и пользования).

наличие зданий, строений, сооружений и (или) помещений, принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или ином законном основании, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и отвечающих санитарным правилам, соответствие которым устанавливается в санитарно-эпидемиологическом заключении
— подп. «а» п. 5 Положения о лицензировании медицинской деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2021 № 852

То же правило действует для оборудования — оно должно принадлежать соискателю лицензии на праве собственности или ином законном основании, предусматривающем право владения и пользования (то есть в том числе по договору аренды). Вопрос клиента оговаривает, что оборудование будет арендатора:

наличие принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или ином законном основании, предусматривающем право владения и пользования, медицинских изделий (оборудование, аппараты, приборы, инструменты), необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и зарегистрированных
— подп. «б» п. 5 Положения № 852

Отдельно лицензионное требование по персоналу адресовано только арендатору: он должен иметь работников с образованием и соответствующей аккредитацией/сертификатом специалиста именно по специальности, необходимой для заявленных работ (услуг). Арендодатель персонал не предоставляет, и это правомерно:

наличие заключивших с соискателем лицензии трудовые договоры работников, имеющих образование, предусмотренное квалификационными требованиями к медицинским и фармацевтическим работникам, и пройденной аккредитации специалиста или сертификата специалиста по специальности, необходимой для выполнения заявленных соискателем лицензии работ (услуг)
— подп. «в» п. 5 Положения № 852

Следовательно, сама схема «арендатор получает помещение по договору аренды и оформляет на него собственную лицензию» полностью соответствует Положению о лицензировании. Передача персонала и оборудования арендатором (не арендодателем) — стандартная и допустимая конфигурация.

Форма, срок и регистрация договора аренды кабинета (части помещения)

Договор аренды кабинета (части нежилого помещения) подчиняется правилам об аренде зданий и сооружений. Если срок составляет менее года, договор достаточно заключить в письменной форме путём составления единого документа; если срок — один год и более, договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента такой регистрации.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения 1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

При этом существенное условие — идентификация объекта аренды; если кабинет не выделен как отдельный объект недвижимости (не имеет кадастрового номера), в договоре необходимо описать его так, чтобы он был однозначно определим (этаж, номер, площадь, привязка к плану):

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 608. Арендодатель Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Статья 610. Срок договора аренды 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
— п. 3 ст. 607 ГК РФ

Срок договора также определяет порядок прекращения: при заключении на неопределённый срок каждая из сторон вправе отказаться, предупредив другую за три месяца (аренда недвижимости). Для срочности и стабильности арендатору, оформляющему лицензию на конкретный адрес, целесообразен договор с фиксированным сроком, поскольку адрес места осуществления деятельности указывается в реестре лицензий.

Вывод по форме: договор аренды кабинета заключается в письменной форме; при сроке год и более — обязательная госрегистрация. Арендодатель и арендатор вправе согласовать любой устраивающий их срок, в том числе менее года, чтобы избежать регистрации.

Целевое использование и ответственность арендатора, работающего без лицензии

Арендатор обязан пользоваться кабинетом в соответствии с назначением и условиями договора; арендодателю следует прямо зафиксировать в договоре целевое назначение — «под оказание услуг рефлексотерапии». Тогда нарушение даст арендодателю право требовать расторжения и возмещения убытков:

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества
— п. 1 ст. 615 ГК РФ

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1.
— п. 3 ст. 615 ГК РФ

Ключевой риск сделки — если арендатор начнёт фактически оказывать рефлексотерапию до получения собственной лицензии. В этом случае ответственность несут обе участвующие стороны, но прежде всего — арендатор как лицо, осуществляющее медицинскую деятельность. Осуществление медицинской деятельности без лицензии при причинении вреда здоровью образует состав преступления:

Осуществление медицинской деятельности или фармацевтической деятельности лицом, не имеющим лицензии на данный вид деятельности, при условии, что такая лицензия обязательна, если это повлекло по неосторожности причинение вреда здоровью человека
— ст. 235 УК РФ, п. 1

Кроме того, на уровне административной практики Пленум ВС РФ квалифицирует занятие частной медицинской деятельностью без лицензии как правонарушение (по специальным нормам КоАП РФ), что подтверждает: деятельность должна начинаться только после получения лицензии.

занятие частной медицинской практикой или частной фармацевтической деятельностью лицом, не имеющим лицензию на данный вид деятельности, надлежит квалифицировать по части 1 статьи 6.2 КоАП РФ; нарушение условий лицензий на осуществление видов 4 деятельности в области промышленной безопасности опасных производственных объектов – по части 1 статьи 9.1 КоАП РФ.
— п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 № 18

Для арендодателя риск состоит не в самой сдаче кабинета (это законно), а в допущении ситуации, когда в его помещении ведётся нелицензированная медицинская деятельность. Поэтому в договоре аренды следует закрепить: (1) целевое назначение помещения; (2) условие о том, что до получения лицензии арендатор не вправе начинать оказание услуг; (3) право арендодателя расторгнуть договор при нарушении этого условия.

Вывод: сдача кабинета в аренду законна и не требует лицензии арендодателя; обязанность получить лицензию на рефлексотерапию лежит исключительно на арендаторе, и до её получения он не вправе приступать к оказанию услуг. Арендодатель не несёт ответственности за деятельность арендатора при условии, что в договоре закреплён целевой характер использования и запрет на работу без лицензии.

Сроки, доказательства основания владения, альтернативы и исполнение

Сроки. Договор аренды кабинета заключается на срок, определяемый сторонами; при сроке год и более он подлежит госрегистрации и действует с момента регистрации, а при заключении на неопределённый срок каждая сторона вправе отказаться с предупреждением за три месяца:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения 1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Для арендатора, оформляющего лицензию на конкретный адрес, фиксированный срок (лучше — год и более, с регистрацией) надёжнее, поскольку адрес вносится в реестр лицензий и при досрочном прекращении аренды потребуется исключать адрес из лицензии.

Доказательства законного основания. Для получения лицензии арендатор подтверждает лицензирующему органу наличие помещения именно документами о праве (договор аренды + акт приёма-передачи), а также санитарно-эпидемиологическим заключением о соответствии помещения санитарным правилам — это прямо вытекает из лицензионного требования:

наличие зданий, строений, сооружений и (или) помещений, принадлежащих соискателю лицензии на праве собственности или ином законном основании, необходимых для выполнения заявленных работ (услуг) и отвечающих санитарным правилам, соответствие которым устанавливается в санитарно-эпидемиологическом заключении
— подп. «а» п. 5 Положения о лицензировании медицинской деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2021 № 852

Альтернативы аренде. Закон требует помещения «на праве собственности или ином законном основании», поэтому вместо аренды допустимы иные основания владения/пользования — безвозмездное пользование (ссуда), выкуп в собственность. Аренда — лишь одно из допустимых оснований, и она полностью соответствует требованию подп. «а» п. 5 Положения № 852.

Исполнение. Поскольку адрес и виды работ (услуг) фиксируются в реестре лицензий, арендатор при начале деятельности по новому адресу обращается в лицензирующий орган (Росздравнадзор) с заявлением — либо о выдаче лицензии (если её нет), либо о внесении изменений в реестр лицензий (если лицензия уже есть, но адрес/работы не внесены), предоставив договор аренды и СЭЗ. Арендодатель со своей стороны обязан передать кабинет по акту в состоянии, пригодном для оговорённого назначения.

Итог по всем организационным аспектам: стороны вправе выбрать аренду как законное основание владения помещением; срок — на их усмотрение (при сроке год и более — госрегистрация); для лицензии арендатору понадобятся договор аренды, акт приёма-передачи и санитарно-эпидемиологическое заключение; внесение нового адреса в лицензию осуществляет сам арендатор через лицензирующий орган.