Кто должен оплачивать мелкий ремонт в арендованной квартире: арендатор или арендодатель, если в договоре не указано, и можно ли вернуть деньги за мастера или вычесть из аренды

Базовое правило: текущий ремонт — на нанимателе, капитальный — на наймодателе, но договор может изменить это

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
— п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ

Это ключевая норма для вашего спора. Закон распределяет ремонт жёстко: «текущий ремонт» (мелкий, капельный) — обязанность нанимателя, «капитальный» — наймодателя, причём в обоих случаях допускается иное решение в договоре. То есть позиция хозяйки «мелкий ремонт — это на жильце» формально опирается на закон: если в договоре нет специального условия о ремонте, действует диспозитивная норма п. 1 ст. 681 ГК РФ, и бремя текущего ремонта лежит на вас.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— абз. 1 ст. 678 ГК РФ

Ваша формулировка договора — «содержать жильё в порядке» — это буквально воспроизведение абз. 1 ст. 678 ГК РФ, то есть общей обязанности нанимателя поддерживать помещение в надлежащем состоянии. Такая фраза не является «иным» условием, которое переносит на наймодателя текущий ремонт: она ничего не добавляет к закону, и потому распределение из ст. 681 ГК РФ остаётся в силе. Ответ на «входит ли мелкий ремонт»: по умолчанию да, входит в вашу зону ответственности.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
— п. 2 ст. 616 ГК РФ

Норма ст. 616 ГК РФ об аренде подтверждает тот же подход применительно к имущественному найму: текущий ремонт и расходы на содержание — за счёт арендатора, если иное не установлено законом или договором. Для жилья специальной нормой остаётся ст. 681 ГК РФ, и обе нормы диспозитивны — то есть выигрыш зависит от того, что реально написано в вашем договоре.

Вывод по этому вопросу: если в договоре нет пункта, прямо возлагающего текущий (мелкий) ремонт на наймодателя, то по действующему договору смена смесителя и восстановление розетки как работы текущего характера относятся к обязанности нанимателя, и требовать их оплаты от хозяйки со ссылкой только на «износ» нельзя. Но это не решает вопрос полностью — см. следующий блок: всё зависит от причины неисправности и от того, являются ли эти работы текущим ремонтом или устранением недостатков, за которые по закону отвечает наймодатель.

Развилка первая: поломка от естественного износа — недостаток имущества, за который отвечает наймодатель

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Здесь и находится ваша защита. Если смеситель потёк и розетка перестала работать не из-за ваших действий, а от износа, это «недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им», и наймодатель отвечает за них даже при незнании о них. При обнаружении таких недостатков вы вправе по своему выбору: потребовать безвозмездного устранения, соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также удержать понесённые расходы из арендной платы, предварительно уведомив наймодателя. Правило п. 1 ст. 612 ГК РФ — специальное по отношению к ст. 681 ГК РФ: оно включается именно тогда, когда дефект существует помимо воли нанимателя и мешает пользоваться жильём.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
— п. 2 ст. 676 ГК РФ

Это вторая опора: наймодатель обязан обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома и ремонт устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Смеситель и внутриквартирная электрика (розетка) — как раз внутриквартирные устройства, и систематическое поддержание их в рабочем состоянии закон возлагает на наймодателя; передача их в неисправном состоянии противоречит и п. 1 ст. 676 ГК РФ (помещение передаётся в состоянии, пригодном для проживания).

Ограничение по п. 2 ст. 612 ГК РФ: наймодатель не отвечает за недостатки, которые были оговорены при заключении договора, заранее известны нанимателю либо должны были быть обнаружены при осмотре и передаче помещения. Поэтому если в акте приёма-передачи или при осмотре вы могли заметить подтекание смесителя или неработающую розетку и приняли квартиру без замечаний, хозяйка будет ссылаться именно на это.

Вывод по вопросу: правы вы, если неисправности возникли в период вашего проживания от естественного износа и не были оговорены/обнаружимы при приёме квартиры. В этом случае у вас есть законное право требовать возмещения расходов на мастера по п. 1 ст. 612 ГК РФ (либо уменьшения платы), несмотря на п. 1 ст. 681 ГК РФ — потому что речь идёт не о «текущем ремонте», а об устранении недостатков имущества, за которые отвечает наймодатель. Бремя доказывания того, что дефект не был оговорён и не был обнаружен при передаче, практика возлагает на наймодателя, а на вас — доказать сам факт дефекта, его влияние на пользование и размер расходов.

Развилка вторая: поломка по вине нанимателя — расходы остаются на вас

немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и сообщать о них наймодателю;
— п. 22 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр

Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые Минстроем, закрепляют обязанность пользователя немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей оборудования и сообщать о них наймодателю. Для вас это означает два практических следствия: во-первых, вы действовали правильно, вызвав мастера и не допустив залива; во-вторых, вы обязаны были поставить хозяйку в известность — если о поломке она узнала только по факту оплаты, она может строить защиту на том, что её лишили возможности устранить недостаток своими силами и дешевле (п. 1 ст. 612 ГК РФ даёт ей право без промедления устранить недостатки после извещения).

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— абз. 1 ст. 678 ГК РФ

Эта же норма очерчивает вторую ветку: если неисправность возникла из-за ненадлежащей эксплуатации с вашей стороны (перегрузка сети, механическое повреждение, самостоятельная некачественная замена), то вы нарушили обязанность обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, и расходы на устранение ложатся на вас — здесь позиция хозяйки правильна. Тогда оплата мастера возврату не подлежит, а при повреждении имущества наймодатель вправе ставить вопрос о возмещении ущерба.

Вывод по вопросу: судьба ваших денег зависит от причины поломки. Если причина — ваш проступок (перегрузка розетки, удар, неаккуратное обращение), компенсировать расходы не удастся. Если причина — износ, действует ст. 612 ГК РФ и вы вправе требовать возмещения. Доказательственная задача — зафиксировать причину: акт от мастера или обслуживающей организации с указанием причины (износ резьбового соединения, износ контактов розетки), фотографии, переписка с хозяйкой о поломке до ремонта.

Деньги: возмещение расходов как убытки и проценты за удержание

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Ваши расходы на мастера — это «расходы, которые лицо произвело для восстановления нарушенного права», то есть реальный ущерб. Это даёт самостоятельное основание взыскания, не зависящее от ст. 681 ГК РФ: если наймодатель отвечает за недостаток (ст. 612 ГК РФ), понесённые вами расходы подлежат полному возмещению.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если хозяйка откажется возвращать деньги, на сумму неосновательно удержанных средств с момента, когда она уклонилась от возврата (например, с даты истечения срока ответа на вашу претензию), начисляются проценты по ключевой ставке Банка России. Сумма небольшая, но как аргумент в переписке работает и возмещается вместе с основным долгом.

Вывод по вопросу: при износе оборудования вы вправе требовать возмещения полной суммы, уплаченной мастеру, по ст. 15 и п. 1 ст. 612 ГК РФ, плюс проценты по п. 1 ст. 395 ГК РФ за период уклонения от возврата. Основание — документы: чек/квитанция мастера, договор или акт выполненных работ, переписка о поломке.

Можно ли вычесть из аренды и чем это рискованно (дополнение)

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Право удержать расходы из арендной платы даёт сама ст. 612 ГК РФ, но с обязательным условием — предварительно уведомив арендодателя. То есть односторонний вычет «молча», без письменного уведомления, юридически уязвим: хозяйка сможет рассматривать недоплату как просрочку арендной платы, а вычет допустим только в части недостатков, за которые отвечает наймодатель.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
— ст. 410 ГК РФ

Резервный механизм — зачёт встречного однородного требования: ваше денежное требование о возмещении расходов против её требования об арендной плате. Для зачёта достаточно заявления одной стороны, но оно должно быть сделано с указанием, какое обязательство и на какую сумму прекращается.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Риски самовольного вычета ограничены, но реальны: наймодатель при краткосрочном найме (до года) может ставить вопрос о расторжении договора только при невнесении платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, а при найме на год и более — при невнесении платы за шесть месяцев. Разовый вычет суммы за мастера сам по себе к этому порогу не приводит, но становится «первой точкой» для претензий о долге, если вычет произведён без письменного уведомления.

Вывод по вопросу: вычесть расходы из арендной платы можно, но только письменно уведомив хозяйку заранее (лучше — до даты платежа) и только ту часть, которая приходится на недостатки, за которые отвечает наймодатель. Безопаснее схема: претензия с требованием о возмещении и заявлением о зачёте по ст. 410 ГК РФ; при отказе — отдельный иск о взыскании, не уменьшая плату самовольно. Разовый вычет формально не даёт основания для расторжения договора, но провоцирует спор о задолженности.

Процедура, подсудность, сроки и доказательства

по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей;
— п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Ваш спор — имущественный, при сумме за мастера он почти наверняка укладывается в 50 000 рублей, поэтому иск (если дойдёт до суда) подаётся мировому судье по месту жительства ответчика (хозяйки). До суда обязательный претензионный порядок для такого требования законом не установлен, но претензия нужна: она фиксирует отказ и дату начала просрочки для процентов по ст. 395 ГК РФ и обосновывает зачёт.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Срок исковой давности по требованию о возмещении расходов — три года; для бытовых сумм он практически никогда не истекает, но дату уплаты мастеру и дату отказа хозяйки лучше зафиксировать сразу.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
— абз. 1 ст. 678 ГК РФ

Обратите внимание и на момент окончания договора: по правилам пользования жилым помещением наниматель при выезде передаёт помещение и оборудование в исправном состоянии и оплачивает стоимость не проведённого им текущего ремонта. Поэтому, если спор не решить сейчас, хозяйка при возврате квартиры может попытаться удержать эту сумму из обеспечительного платежа или предъявить её как долг — тогда уже вам придётся доказывать, что неисправность была износом, а не вашей виной.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Суд распределяет бремя доказывания: вы доказываете факт неисправности, её влияние на пользование жильём, размер расходов и то, что причина — износ; хозяйка — что недостаток был оговорён, заранее известен вам или должен был быть обнаружен при приёме квартиры (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а также что дефект возник по вашей вине. Соберите: акт или квитанцию мастера с причиной поломки, фотографии, переписку до и после ремонта, чек, акт приёма-передачи квартиры.

Вывод по вопросу: порядок действий — (1) письменная претензия хозяйке с требованием возместить расходы на мастера (с приложением чеков и указания причины — износ) и, при необходимости, заявлением о зачёте в счёт ближайшего платежа; (2) при отказе — иск о взыскании расходов и процентов по ст. 395 ГК РФ мировому судье по месту жительства ответчика (цена иска до 50 000 рублей); срок давности — три года. Не уменьшайте арендную плату без письменного уведомления — это единственный реальный риск для вас в этой ситуации.