Нужно ли менять договор аренды коммерческого помещения при регистрации ИП, если арендатор был физлицом

Является ли ИП тем же лицом, что и гражданин-арендатор, и сохраняется ли договор

Индивидуальный предприниматель — это не отдельное от гражданина лицо и не юридическое лицо, а статус того же самого физического лица. Регистрация в качестве ИП не создаёт нового субъекта и не прекращает ранее возникших договорных обязательств гражданина.

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта. В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. (Пункт в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 199-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. 4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. 5.
— п. 1 ст. 23 ГК РФ

Регистрация гражданина в качестве ИП означает лишь приобретение права заниматься предпринимательской деятельностью от своего имени; сама личность, её имущество и уже заключённые ею договоры остаются теми же. К деятельности ИП применяются правила о коммерческих организациях, но это не превращает его сделку в сделку другого лица.

К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. 4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. 5. Граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 24. Имущественная ответственность гражданина Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.
— п. 3 ст. 23 ГК РФ

Отсюда для вашей ситуации: договор аренды, подписанный вами как гражданином, после регистрации ИП продолжает действовать автоматически и не требует переоформления или перезаключения. Арендатор по договору — вы лично; смена правового статуса (гражданин → ИП) не является заменой стороны и не влечёт перемены лица в обязательстве, потому что и до, и после регистрации по договору отвечает одно и то же физическое лицо всем своим имуществом.

Юридически подтверждает тождество лица то, что права и обязанности вы приобретаете и осуществляете под своим именем:

Гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. В случаях и в порядке, предусмотренных законом, гражданин может использовать псевдоним (вымышленное имя). 2. Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени и несет риск последствий, вызванных отсутствием у этих лиц сведений о перемене его имени. Гражданин, переменивший имя, вправе требовать внесения за свой счет соответствующих изменений в документы, оформленные на его прежнее имя. 3. Имя, полученное гражданином при рождении, а также перемена имени подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации актов гражданского состояния. 4. Приобретение прав и обязанностей под именем другого лица не допускается. Имя физического лица или его псевдоним могут быть использованы с согласия этого лица другими лицами в их творческой деятельности, предпринимательской или иной экономической деятельности способами, исключающими введение в заблуждение третьих лиц относительно тождества граждан, а также исключающими злоупотребление правом в других формах. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 5.
— п. 1 ст. 19 ГК РФ

Вывод по вопросу: регистрация ИП не превращает вас в другую сторону договора — обязательства сохраняются у того же физического лица. Закон не содержит требования изменять или перезаключать договор аренды нежилого помещения только потому, что арендатор-гражданин приобрёл статус ИП. Договор можно оставить как есть и продолжать платить.

Нужно ли вообще изменять договор: право и целесообразность

Изменять договор закон разрешает только по соглашению сторон, а не по одностороннему требованию:

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

Если вы всё же решите зафиксировать новый статус в договоре, это оформляется соглашением об изменении договора в той же форме, что и сам договор, то есть письменным дополнительным соглашением; перезаключать договор не требуется:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

На практике оформить уточнение статуса рекомендуется, но не является обязательным, и именно допсоглашением, а не новым договором. Причина не в действительности договора (он действителен без изменений), а в двух вещах: (1) корректное документальное подтверждение расходов для налогового учёта ИП — подробнее в следующем блоке; (2) устранение формального риска претензий арендодателя, если он ссылается на то, что арендатор пользуется помещением в предпринимательских целях, хотя договор заключён с «физлицом».

Что касается обязанности использовать помещение по назначению:

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
— п. 1 ст. 615 ГК РФ

Вывод по вопросу: изменять договор не обязательно — он сохраняет силу. Если хотите уточнить статус «для чистоты», достаточно письменного дополнительного соглашения, в преамбуле и реквизитах которого вы указываетесь как индивидуальный предприниматель с ОГРНИП и ИНН, а остальные условия (предмет, срок, арендная плата, назначение «под офис») остаются без изменений. Перезаключать договор не нужно.

Целевое назначение помещения и риск использования под офис в предпринимательских целях

Вопрос о смене статуса напрямую связан с тем, для чего используется помещение. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества:

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
— п. 1 ст. 615 ГК РФ

Если в договоре указано «под офис» или иное коммерческое назначение, то использование помещения после регистрации ИП в предпринимательской деятельности не меняет условий пользования и не нарушает договор. Если же в договоре назначение не определено или зафиксировано «некоммерческое» использование, а вы начнёте вести в помещении предпринимательскую деятельность, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков — это прямо следует из п. 3 ст. 615 ГК РФ, процитированной выше.

Нарушением это станет не потому, что вы «стали ИП», а потому, что характер использования помещения перестал соответствовать договору. Именно поэтому безопаснее зафиксировать в допсоглашении назначение «под офис (коммерческую деятельность)», если оно ещё не закреплено.

Вывод по вопросу: сам по себе статус ИП не нарушает условия о пользовании помещением при условии, что его целевое назначение допускает коммерческое использование. Если назначение не определено или ограничено некоммерческим — добавьте в допсоглашение пункт о цели использования под офис.

Регистрация договора при сроке 11 месяцев и налоговые последствия

Договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок менее года, государственной регистрации не подлежит:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения 1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 3.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Ваш договор заключён на 11 месяцев, то есть «менее года», поэтому он не регистрируется и считается заключённым с момента подписания. Допсоглашение об уточнении статуса стороны, не меняющее срок и предмет договора, регистрации также не требует.

Важный налоговый момент — подтверждение расходов. Если ваш ИП применяет УСН «доходы минус расходы» или ОСНО и включает арендную плату в расходы, расходы должны быть документально подтверждены:

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. (В редакции Федерального закона от 06.06.2005 № 58-ФЗ) 2. Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы. (В редакции Федерального закона от 29.05.2002 № 57-ФЗ) Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 29.05.2002 № 57-ФЗ) 2 1 .
— п. 1 ст. 252 НК РФ

Каждый факт хозяйственной жизни (в том числе арендные платежи) оформляется первичным учётным документом:

Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Не допускается принятие к бухгалтерскому учету документов, которыми оформляются не имевшие места факты хозяйственной жизни, в том числе лежащие в основе мнимых и притворных сделок. (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 357-ФЗ) 2. Обязательными реквизитами первичного учетного документа являются: 1) наименование документа; 2) дата составления документа; 3) наименование экономического субъекта, составившего документ; 4) содержание факта хозяйственной жизни; 5) величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения; 6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события; (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 357-ФЗ) 7) подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц. 3. Первичный учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным - непосредственно после его окончания.
— п. 1 ст. 9 ФЗ «О бухгалтерском учете»

Отсюда практическое значение допсоглашения: если в договоре и в первичных документах (актах, платёжных поручениях) арендатором значится физлицо по паспорту, а расходы вы заявляете по деятельности ИП, налоговая может усомниться в связи расхода с предпринимательской деятельностью. Чтобы этого избежать, достаточно того, что договор и платёжные документы позволяют идентифицировать арендатора как одно и то же лицо (ФИО + тот же расчётный счёт), а дополнительное соглашение с указанием ОГРНИП/ИНН снимает сомнения окончательно.

По НДФЛ удерживать налог с арендной платы в пользу арендодателя-ИП вы не обязаны: арендодатель сам является ИП и уплачивает налоги со своих доходов, а вы платите ему сумму по договору на его расчётный счёт без удержаний. Налоговый агент по НДФЛ удерживает налог только при выплате доходов, по которым он признаётся агентом:

Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате с учетом особенностей, установленных настоящим пунктом. (В редакции Федерального закона от 02.05.2015 № 113-ФЗ) При выплате налогоплательщику дохода в натуральной форме или получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды удержание исчисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет любых доходов, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику в денежной форме. При этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50 процентов суммы выплачиваемого дохода в денежной форме. (В редакции Федерального закона от 02.05.2015 № 113-ФЗ) Положения настоящего пункта не распространяются на налоговых агентов, являющихся кредитными организациями, в отношении удержания и уплаты сумм налога с доходов, полученных клиентами указанных кредитных организаций (за исключением клиентов, являющихся сотрудниками указанных кредитных организаций) в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 212 настоящего Кодекса, а также на налоговых агентов в отношении доходов по операциям с цифровыми финансовыми активами и (или) цифровыми правами, включающими одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.07.2009 № 202-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) 5.
— п. 4 ст. 226 НК РФ

У плательщика-ИП, оплачивающего аренду другому ИП, обязанности удерживать НДФЛ не возникает, поскольку арендодатель-ИП самостоятельно исчисляет и уплачивает налог со своих доходов от сдачи имущества.

Вывод по вопросу: договор на 11 месяцев регистрации не требует и после изменения статуса её также не требует. Для корректного учёта аренды в расходах ИП оформите допсоглашение с указанием ОГРНИП/ИНН и обеспечьте, чтобы акты и платежи идентифицировали вас как арендатора. НДФЛ с арендной платы арендодателю-ИП удерживать не нужно.

Риски: деятельность без регистрации и пролонгация договора

Регистрация ИП обязательна для систематической предпринимательской деятельности, которую вы ведёте в офисе:

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта. В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. (Пункт в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 199-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. 4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. 5.
— п. 1 ст. 23 ГК РФ

Ведение предпринимательской деятельности (в том числе в арендуемом офисе) до момента регистрации ИП образует состав административного правонарушения по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ — осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации, за что предусмотрен административный штраф. Поэтому регистрировать ИП следует до начала фактической предпринимательской деятельности в помещении, а не задним числом.

По истечении 11 месяцев обратите внимание на пролонгацию: если вы продолжите пользоваться помещением без возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок:

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3.
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

С практической точки зрения это удобный момент: по окончании 11-месячного срока (или при возобновлении) вы можете оформить отношения уже с указанием статуса ИП — при необходимости заключив новый договор или допсоглашение, что исключит любые вопросы о субъекте и назначении помещения на будущий период.

Вывод по вопросу: риска для действительности действующего договора смена статуса не создаёт; риск возникает только при ведении бизнеса без регистрации (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) — регистрируйтесь до начала деятельности. Окончание 11-месячного срока и возможную пролонгацию используйте для аккуратного оформления отношений уже в статусе ИП.

Можно ли оставить договор без изменений и не может ли арендодатель отказаться от него из-за смены статуса

Продолжать платить по договору без его изменения закон прямо допускает: обязательства должны исполняться, а односторонне изменить или расторгнуть договор арендодатель не может по простому желанию.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: смена вами статуса на ИП не даёт арендодателю права в одностороннем порядке расторгнуть или изменить договор. Никакого «автоматического прекращения» договора аренды нежилого помещения при регистрации арендатора в качестве ИП закон не предусматривает. Вы вправе оставить договор как есть и продолжать вносить арендную плату на расчётный счёт на прежних условиях.

Что достаточно оформить, если вы решите зафиксировать статус: достаточно одного письменного дополнительного соглашения (ст. 452 ГК РФ), в котором указано, что арендатор — то же физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП (ОГРНИП, ИНН, дата внесения записи), а все прочие условия договора сохраняются без изменений. Отдельное уведомление закон не требует, но направление арендодателю копии листа записи ЕГРИП вместе с допсоглашением снимает любые вопросы.

Вывод по вопросу: договор можно оставить без изменений и продолжать платить — это правомерно, и арендодатель не вправе расторгнуть его из-за смены вашего статуса. Для фиксации статуса достаточно одного допсоглашения; перезаключать договор не нужно.