Какую доверенность оформить для переуступки прав по договору аренды участка на другого человека без личного присутствия и надо ли заверять у нотариуса

Какая сделка оформляется и нужно ли согласие арендодателя

Передача участка, находящегося у клиента в аренде, другому лицу — это перенаём, то есть передача всех прав и обязанностей по договору аренды (а не только уступка права требования по ст. 382 ГК РФ, поскольку знакомому переходят и обязанность вносить арендную плату, и обязанность вернуть участок).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

Это означает: поскольку ваша сделка — именно перенаём, по общему правилу п. 2 ст. 615 ГК РФ требуется согласие арендодателя. У вас оно есть (арендодатель не возражает), поэтому материально-правовых препятствий нет.

Однако для земельных участков действует специальное правило, которое зависит от того, чей это участок и на каких основаниях заключён договор:

Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка
— п. 5 ст. 22 ЗК РФ

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления
— п. 9 ст. 22 ЗК РФ

Из этих норм следует развилка, которую нужно проверить по вашему договору:

1. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и договор заключён на срок более 5 лет — согласие арендодателя НЕ требуется, достаточно его уведомления о передаче прав (п. 9 ст. 22 ЗК РФ); ответственным перед арендодателем становится новый арендатор.
2. Если участок частный, либо договор на срок 5 лет и менее, либо это участок из земель сельскохозяйственного назначения/иных категорий, не подпадающих под исключения — по общему правилу п. 2 ст. 615 ГК РФ нужно письменное согласие арендодателя. В вашем случае оно имеется, но важно зафиксировать его письменно (отдельное согласие или подпись арендодателя на соглашении о перенайме), иначе регистратор приостановит регистрацию.

Поскольку речь о передаче всего договора (обеих сторон обязательства), к сделке применяются одновременно правила об уступке требования и о переводе долга:

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ) Глава 25. Ответственность за нарушение обязательств
— ст. 392.3 ГК РФ

Вывод по вопросу 1. Оформляется не «переуступка права», а соглашение о перенайме (передача всех прав и обязанностей арендатора по договору аренды). В зависимости от статуса участка и срока договора потребуется либо письменное согласие арендодателя, либо его уведомление. Поскольку арендодатель не возражает — расхождений с законом нет; нужно лишь оформить это надлежащим письменным документом.

Какая доверенность нужна и обязательно ли нотариальное удостоверение

Для совершения сделки и подачи заявления о государственной регистрации через представителя нужна письменная доверенность.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Ключевой вопрос — форма доверенности:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Предполагаемая сделка в вашей ситуации — соглашение о перенайме земельного участка — подлежит государственной регистрации (обременение арендой зарегистрировано в ЕГРН, и его передача новому арендатору регистрируется по правилам ФЗ № 218-ФЗ). По прямому указанию п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в реестрах правами должна быть нотариально удостоверена.

Поскольку право аренды зарегистрировано в ЕГРН, а ваш представитель будет (1) подписывать соглашение о передаче этого права и (2) подавать заявление о государственной регистрации — доверенность обязательно должна быть нотариально удостоверена. Простая письменная форма здесь не подойдёт: регистратор приостановит регистрацию как по неправомочности представителя.

Право аренды не относится к объектам, перечисленным в п. 3 ст. 185.1 ГК РФ (там только зарплата, пенсии, пособия, корреспонденция), поэтому способ «удостоверить по месту работы/учёбы» для данной доверенности неприменим — только нотариус.

Объём полномочий, который нужно прописать в доверенности, чтобы её приняли в МФЦ и Росреестре:

• подписать от имени доверителя соглашение (договор) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаём), с правом подписания и подачи этого документа;
• подать в орган регистрации прав (через МФЦ или напрямую) заявление о государственной регистрации соглашения (передачи права аренды) и иные необходимые документы, в том числе заявления о внесении записей в ЕГРН;
• получать документы после регистрации (расписки, уведомления, экземпляры договора, выписки), подавать дополнительные/исправленные документы, заявления о приостановлении/возобновлении, обжаловании;
• уплачивать государственную пошлину (если указано), представлять и получать документы во всех организациях;
• прямо указать кадастровый номер участка, реквизиты договора аренды (номер, дата, регистрационный номер) и данные нового арендатора (Ф.И.О., паспорт) либо прямое указание на конкретное соглашение о перенайме.

Важно указать, допускается ли передоверие. Поскольку вы хотите, чтобы всё сделали без вашего присутствия, но сами не сможете контролировать, обычно безопаснее указать «без права передоверия» (ст. 187 ГК РФ: передоверие только с разрешения в доверенности или при невозможности лично действовать).

Вывод по вопросу 2. Требуется нотариально удостоверенная доверенность на совершение перенайма и подачу заявлений о государственной регистрации (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Простая письменная форма или удостоверение по месту работы не подойдут. В доверенности обязательно перечислить конкретные полномочия (подписание соглашения о перенайме, подача и получение документов по регистрации, идентифицировать участок и новый договор) — чем конкретнее, тем меньше риск приостановки регистрации.

Может ли представителем быть сам знакомый-приобретатель

Вы хотите доверить оформление знакомому, который одновременно является стороной сделки (новым арендатором). Здесь есть важный риск:

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Это означает: представитель не может совершать сделку от вашего имени в отношении себя лично. Если вы выдадите доверенность знакомому на подписание соглашения о перенайме, где он сам выступает второй стороной, такая сделка формально совершена с нарушением п. 3 ст. 182 ГК РФ и может быть признана судом недействительной по вашему иску, причём нарушение ваших интересов предполагается (бремя доказывания обратного — на другой стороне).

Из этого следует практический вывод: чтобы сделка была устойчивой, доверенность нужно выдать третьему (нейтральному) лицу, а не самому знакомому-приобретателю. Допустимые варианты:

• доверенность на знакомого — но только на представительство перед регистрирующим органом (подача/получение документов в МФЦ и Росреестре), а само соглашение о перенайме вы подписываете лично заранее (его можно подписать без присутствия — передать подписанные экземпляры), либо
• выдать доверенность другому лицу (родственнику, юристу), которое подпишет соглашение и от имени нового арендатора, и от вашего имени — но тут также нужно избежать двойного представительства (п. 3 ст. 182 ГК РФ запрещает и одновременное представительство обеих сторон).

Наименее рискованный и при этом удобный для вашей ситуации вариант: соглашение о перенайме вы подписываете лично заранее (не обязательно в МФЦ — главное, надлежащая нотариальная/письменная форма и подлинность подписи), а доверенность выдаёте на подачу заявления о регистрации и получение документов. Подача заявления о регистрации — это не «сделка в отношении представителя лично», а формальное представительство перед органом, поэтому здесь фигура знакомого допустима.

Вывод по вопросу 3. Выдавать доверенность на подписание самого соглашения о перенайме самому знакомому-приобретателю нельзя (запрет п. 3 ст. 182 ГК РФ, риск оспаривания). Либо подпишите соглашение лично заранее и поручите знакомому только подачу/получение документов по регистрации, либо выдайте доверенность на совершение сделки третьему (нейтральному) лицу.

Порядок подачи в МФЦ/Росреестр, пошлина и последствия отказа

Заявление о государственной регистрации передаваемого права аренды и соглашения подаётся:

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение)
— ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

То есть через МФЦ (по месту нахождения участка или в любом МФЦ) — по доверенности представитель подаёт заявление и прилагаемые документы: соглашение о перенайме, нотариальную доверенность, согласие/уведомление арендодателя, документы об уплате пошлины.

О риске, который регистратор проверяет прямо по доверенности:

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами
— п. 8 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Если доверенность не нотариальная, либо представитель не уполномочен распоряжаться зарегистрированным правом аренды, либо в доверенности не указаны конкретные полномочия — регистрация будет приостановлена по пп. 1, 2, 8 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. Это прямое основание требовать именно нотариальную доверенность с исчерпывающим объёмом полномочий.

Срок действия и отмена доверенности:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие
— п. 1, 2 ст. 188 ГК РФ

Практически: укажите в доверенности конкретный срок (либо учтите, что без срока она действует 1 год), обязательно дату совершения (без даты доверенность ничтожна), и помните, что вы вправе отменить доверенность в той же (нотариальной) форме — пока регистрация не завершена, отзыв доверенности до момента регистрации не позволит завершить сделку.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана
— п. 3, 4 ст. 187 ГК РФ

Если в доверенности не оговорено иное, представитель обязан действовать лично; передоверие возможно только при прямом разрешении. Для вашей цели (всё без вашего присутствия) зафиксируйте это явно.

Относительно государственной пошлины: размер пошлины за регистрацию соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (обременения, возникшего из сделки) для физического лица определяется ст. 333.33 НК РФ. Точный размер (в том числе применяется ли ставка 2000 руб. за регистрацию обременения для физлиц либо иная) зависит от того, как Росреестр квалифицирует регистрируемое действие в конкретном случае, поэтому перед подачей уточните реквизиты и сумму в конкретном МФЦ/Росреестре. Уплата пошлины — обязанность стороны, указанной в качестве заявителя.

Вывод по вопросу 4. Документы подаются через МФЦ или Росреестр по доверенности; нотариальная доверенность с полным объёмом полномочий — обязательное условие, иначе регистрация будет приостановлена по пп. 1, 2, 8 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ. В доверенности укажите срок и дату, определите режим передоверия; размер пошлины уточните в конкретном органе перед подачей.