Кто должен устранять нарушение пожарной безопасности в арендованном помещении: ссудополучатель или ссудодатель, если труба отопления мешает эвакуации

Кто несёт бремя содержания здания и обязанности в области пожарной безопасности

Исходная рамка установлена вещным правом: здание закреплено за ссудодателем на праве оперативного управления, а это означает, что именно ссудодатель (а не собственник-муниципалитет непосредственно и не ссудополучатель) несёт обязанности законного владельца имущества.

Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества. (В редакции Федерального закона от 08.05.2010 № 83-ФЗ) 2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению. (В редакции Федерального закона от 08.05.2010 № 83-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.11.2006 № 175-ФЗ)
— п. 1 ст. 296 ГК РФ

Бремя содержания вещи по общему правилу лежит на её законном владельце, пока договором не установлено иное.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Это диспозитивное правило, то есть договор безвозмездного пользования может перераспределить часть обязанностей на ссудополучателя. Поэтому ключ к спору — содержание самого договора ссуды, а не абстрактное «кто владелец».

Для отношений ссуды ст. 695 ГК РФ устанавливает диспозитивную норму о том, что ссудополучатель несёт все расходы на содержание и ремонт вещи, если иное не предусмотрено договором.

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
— ст. 695 ГК РФ

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ )
— п. 1 ст. 689 ГК РФ

Здесь договор как раз «иное»: текущий ремонт — за вами, а капитальный и перепланировка — за ссудодателем, который и отвечает за соответствие здания требованиям пожарной безопасности при передаче. Значит, именно договорное распределение, а не общая ст. 695 ГК РФ, определяет, чья это обязанность: если перенос (обход) общедомовой трубы отопления по своей природе относится к капитальному ремонту либо перепланировке/переустройству общего имущества здания, то отвечает ссудодатель, а не вы.

С точки зрения публичного законодательства обязанности организаций в области пожарной безопасности возложены на «руководителя организации» — то есть на лицо, эксплуатирующее объект защиты:

Руководители организации обязаны: (В редакции Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ) соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны; разрабатывать и осуществлять меры пожарной безопасности;
— ст. 37 ФЗ от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»

Лицо, ответственное за эксплуатацию здания или сооружения, обязано назначить ответственное за обеспечение пожарной безопасности таких здания или сооружения лицо, соответствующее квалификационным требованиям, указанным в квалификационных справочниках, утверждаемых в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации, и (или) профессиональным стандартам (при наличии). (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.09.2022 № 370-ФЗ) Руководители организаций осуществляют непосредственное руководство системой пожарной безопасности в пределах своей компетенции на подведомственных объектах и несут персональную ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.08.2004 № 122-ФЗ)
— ст. 37 ФЗ от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»

Вывод по вопросу: ни ст. 210 ГК РФ, ни ст. 37 ФЗ № 69-ФЗ не дают однозначного ответа «по умолчанию», чья это обязанность, — они лишь закрепляют, что бремя содержания и публичные противопожарные обязанности несёт тот, кто владеет/эксплуатирует объект, а договором они могут быть перераспределены. Ваш договор ссуды как раз их перераспределил: капитальный ремонт и перепланировка — за ссудодателем. Поэтому решающим является не «кто владелец», а квалификация требуемых работ (текущий ремонт или капремонт/перепланировка) — см. следующий блок.

Квалификация работ с общедомовой трубой отопления: текущий ремонт или капремонт/перепланировка

Спор сводится к тому, как юридически квалифицировать устранение трубы, выступающей в коридоре (общего пользования) на 25 см и сужающей путь эвакуации ниже нормативной ширины.

По существу это недостаток общего имущества здания (инженерной системы отопления), препятствующий соблюдению требований пожарной безопасности. Труба идёт транзитом через несколько помещений, то есть является элементом общедомовой (общезданической) инженерной системы, а не принадлежностью ваших помещений. Её перенос/обход/вынос из прохода затрагивает общую систему отопления, возможно — несущие/ограждающие конструкции и геометрию путей эвакуации, то есть по технической природе это капитального характера вмешательство или перепланировка, а не косметический текущий ремонт.

Именно поэтому ссудодатель, предоставляя помещения, отвечает за их недостатки, которые не оговорил при передаче (труба уже существовала и сужала проход — это очевидный недостаток вещи, о котором ссудодатель знал или должен был знать как законный владелец и лицо, ответственное за пожарную безопасность здания):

Ссудодатель отвечает за недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. 2. Ссудодатель, извещенный о требованиях ссудополучателя или о его намерении устранить недостатки вещи за счет ссудодателя, может без промедления произвести замену неисправной вещи другой аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии. 3. Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора или при передаче вещи.
— п. 1 ст. 693 ГК РФ

Это даёт вам прямой диспозитивный механизм: потребовать от ссудодателя либо безвозмездного устранения недостатка (перенос трубы за его счёт), либо возмещения ваших расходов на устранение недостатка, если вы устраните его сами.

Публично-правовая квалификация подтверждает, что конструкция, препятствующая свободной эвакуации, — это прямо запрещённое состояние объекта защиты:

При эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается: а) устраивать на путях эвакуации пороги (за исключением порогов в дверных проемах), устанавливать раздвижные и подъемно-опускные двери и ворота без возможности вручную открыть их изнутри и заблокировать в открытом состоянии, вращающиеся двери и турникеты, а также другие устройства, препятствующие свободной эвакуации людей, при отсутствии иных (дублирующих) путей эвакуации либо при отсутствии технических решений, позволяющих вручную открыть и заблокировать в открытом состоянии указанные устройства. Допускается в дополнение к ручному способу применение автоматического или дистанционного способа открывания и блокирования устройств; б) размещать мебель (за исключением сидячих мест для ожидания) и предметы (за исключением технологического, выставочного и другого оборудования) на путях эвакуации, у дверей эвакуационных и аварийных выходов, в переходах между секциями, у выходов на крышу (покрытие), а также демонтировать лестницы, поэтажно соединяющие балконы и лоджии, лестницы в приямках, блокировать люки на балконах и лоджиях квартир; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.10.2022 № 1885 ) в) устраивать в тамбурах выходов из зданий (за исключением квартир и индивидуальных жилых домов) сушилки и вешалки для одежды, гардеробы, а также хранить (в том числе временно) инвентарь и материалы;
— п. 27 Правил противопожарного режима, утв. ПП РФ № 1479

Труба на путях эвакуации, сужающая проход ниже нормативной ширины, подпадает под «другие устройства, препятствующие свободной эвакуации людей» (подп. «а») либо, как минимум, образует то же нарушение требований к ширине эвакуационного пути.

Вывод по вопросу: если труба является частью общедомовой системы отопления и её перенос требует вмешательства в эту общую систему (а не является съёмным элементом внутри ваших помещений, который можно устранить средствами уборки/текущего содержания), то устранение нарушения — это обязанность ссудодателя как по договорному распределению (капремонт/перепланировка за ним), так и по ст. 693 ГК РФ (недостаток вещи, не оговорённый при передаче). Формулировка «раз мы пользуемся, сами и убирайте» в части переноса общедомовой трубы юридически несостоятельна.

Адресат представления прокуратуры и можно ли «переложить» требование на ссудодателя

Представление прокурора вносится лицу, которое полномочно устранить нарушение:

Представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению. В течение месяца со дня внесения представления должны быть приняты конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, их причин и условий, им способствующих; о результатах принятых мер должно быть сообщено прокурору в письменной форме. 2. При рассмотрении представления коллегиальным органом прокурору сообщается о дне заседания. 3. В случае несоответствия постановлений Правительства Российской Федерации Конституции Российской Федерации и законам Российской Федерации Генеральный прокурор Российской Федерации информирует об этом Президента Российской Федерации.
— п. 1 ст. 24 ФЗ «О прокуратуре РФ»

Это ключевой юридический ориентир: если переносить общедомовую трубу может только ссудодатель (законный владелец здания, в чьём ведении инженерная система и кто несёт капитальный ремонт/перепланировку), то адресатом требования об устранении именно этого нарушения и должен быть ссудодатель. Требование, неисполнимое для адресата собственными силами (вы не вправе самовольно переделывать общую систему отопления, принадлежащую ссудодателю), противоречит смыслу ст. 24 ФЗ «О прокуратуре».

При этом ответственность за нарушение требований пожарной безопасности на объекте защиты несёт организация, эксплуатирующая эти помещения, и её должностные лица:

Нарушение требований пожарной безопасности, за исключением случаев, предусмотренных статьями 8.32 и 11.16 настоящего Кодекса и частями 6, 6 1 , 7, 10 и 11 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 01.04.2025 № 56-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от сорока тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до четырехсот тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 28.05.2022 № 141-ФЗ) (Часть в редакции Федерального закона от 28.05.2017 № 100-ФЗ) 2. Те же действия, совершенные в условиях особого противопожарного режима, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до шестидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от шестидесяти тысяч до восьмидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от четырехсот тысяч до восьмисот тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 28.05.2022 № 141-ФЗ) (Часть в редакции Федерального закона от 28.05.2017 № 100-ФЗ) 2 1 .
— ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ

Разграничение здесь такое: публичная противопожарная обязанность («содержать пути эвакуации свободными», «назначить ответственное лицо») лежит на эксплуатирующей организации — то есть на вас как ссудополучателе, ведущем деятельность в помещениях. Но материально-техническая возможность устранить конкретный недостаток общего имущества (перенос общедомовой трубы) принадлежит ссудодателю. Это разные вещи: вы отвечаете за противопожарный режим внутри занимаемых помещений, ссудодатель — за конструктивное соответствие здания (включая общедомовые коридоры и инженерные системы) требованиям безопасности.

Вывод по вопросу: если труба — общедомовая и её перенос технически под силу только ссудодателю, то прокуратура, адресовавшая требование только вам, юридически неточна: надлежащий адресат требования об устранении — ссудодатель (и/или собственник здания). Вам на представление надлежит дать письменный ответ в месячный срок (ст. 24 ФЗ «О прокуратуре») с указанием на то, что нарушение вызвано недостатком общего имущества здания, устранить который можно лишь силами ссудодателя, и с приложением требования к ссудодателю; одновременно вы вправе в судебном порядке (КАС РФ) оспорить представление в части возложения на вас неисполнимой обязанности либо требовать возложения обязанности на ссудодателя.

Как принудить ссудодателя: гражданско-правовые требования и денежные последствия

У вас есть прямой обязательственный рычаг по ст. 693 ГК РФ (безвозмездное устранение недостатка либо возмещение расходов на его устранение — см. блок 2), подкреплённый общими нормами об убытках:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Если вы устраните нарушение за счёт собственных средств (например, закажете перенос трубы у подрядчика), эти расходы составят ваш реальный ущерб, который вы вправе взыскать с ссудодателя как лицом, ответственным за недостаток вещи и за капитальный/перепланировочный характер работ по договору.

Дополнительно: на случай, если договор ссуды прекратится или окажется неисполнимым по вине ссудодателя (непередача вещи в надлежащем, пожаробезопасном состоянии), действует правило о расторжении и возмещении реального ущерба:

Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.
— ст. 692 ГК РФ

Риск случайного повреждения имущества (в т.ч. невозможность использовать помещения по назначению из-за предписаний) по общему правилу несёт собственник/законный владелец, если договором не установлено иное:

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 211 ГК РФ

Практическая последовательность: (1) зафиксировать в письменном виде (претензия ссудодателю) требование устранить недостаток — перенести/вынести общедомовую трубу либо возместить расходы, указав на ст. 693 ГК РФ и условия договора; (2) при отказе — подать в арбитражный суд (спор между двумя муниципальными учреждениями — юридическими лицами по обязательству из договора и по возмещению расходов) иск о понуждении к устранению недостатка и/или о взыскании расходов (ст. 15, 693 ГК РФ); (3) параллельно дать прокурору мотивированный ответ по ст. 24 ФЗ «О прокуратуре».

Вывод по вопросу: ссудодателя можно и нужно обязать силами суда — основанием служат договорное распределение (капремонт/перепланировка за ссудодателем) и ст. 693 ГК РФ (недостаток вещи, не оговорённый при передаче). Требовать с вас устранения общедомовой трубы как «пользователя» неправомерно; ваша обязанность ограничивается содержанием занимаемых помещений и противопожарным режимом в них, а не реконструкцией общей инженерной системы здания.