Арендодатель выселил зимой с грудным ребенком, удерживает вещи: нарушен ли закон при незаверенном договоре и досрочной оплате

Договор без нотариального удостоверения действителен

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 1 ст. 674 ГК РФ

Закон для договора найма жилого помещения устанавливает единственное требование к форме — письменную, то есть простую, а не нотариальную. Нотариальное удостоверение для такого договора законом не требуется, поэтому его отсутствие никоим образом не делает договор недействительным и не лишает вас прав нанимателя. Отсутствие «заверения» у нотариуса — не основание для наймодателя отрицать сам факт договора.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 2 ст. 674 ГК РФ

Если ваш договор заключён на срок менее года, он вообще не подлежит никакой регистрации. Если срок — год и более, регистрации подлежит только обременение права собственности, а не сам договор; обязанность по такой регистрации лежит на заинтересованной стороне и не влияет на действительность договорных обязательств между вами. Вывод: договор письменной формы без нотариуса и без регистрации действителен и порождает полноценные права и обязанности нанимателя, в том числе ваше право на возврат вещей и защиту от неправомерных действий наймодателя.

Требование досрочной оплаты незаконно, отказ — не просрочка и не основание для выселения

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
— ст. 678 ГК РФ

Плата вносится «своевременно», то есть в сроки, установленные договором. Требование внести плату за следующий месяц «на день раньше» — это попытка наймодателя в одностороннем порядке изменить срок платежа.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности […]
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Ваш договор — не предпринимательское обязательство наймодателя-гражданина и нанимателя-гражданина, поэтому наймодатель не вправе в одностороннем порядке менять срок платежа. Ваш отказ платить досрочно — это не просрочка: вы не нарушили срок, установленный договором. Следовательно, у наймодателя не возникло основания считать вас должником.

Что касается самой возможности выселения, оно допустимо только по суду и только при длительной неоплате:

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем […]
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Даже если бы у вас была задолженность по оплате, расторгнуть договор и тем более выселить наймодатель может исключительно через суд и лишь при невнесении платы более двух раз (при краткосрочном найме) или за шесть месяцев. Однократный отказ заплатить на день раньше срока заведомо под эти основания не подпадает. Вывод: требование наймодателя о досрочной оплате незаконно; ваш отказ — не нарушение договора, а принудительное «съезжание» вас из квартиры без решения суда — прямое нарушение закона.

Выселение без суда и удержание вещей незаконны

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— ст. 688 ГК РФ

Выселение нанимателя допускается только «на основании решения суда». Наймодатель не имел права ни требовать от вас немедленно освободить квартиру, ни тем более заселять в неё других лиц и выносить ваши вещи в коридор.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Даже при прекращении права пользования единственный законный механизм — судебное выселение; самовольные действия собственника (смена замков, заселение третьих лиц, вынос вещей) законом не предусмотрены.

Что касается вещей, то закон не даёт наймодателю права удерживать имущество нанимателя. Удержание чужого имущества как способ обеспечения платы возможно лишь в ограниченных случаях, а ваши личные вещи (одежда, детские принадлежности, бытовая техника и т.п.) не являются предметом, связанным с договором найма, и не могли быть удержаны. Действия наймодателя и новых жильцов, которые пользовались вашими вещами, а часть из них не вернули, нарушают ваше право собственности. Вывод: и выселение вас без суда, и удержание/невозврат ваших вещей неправомерны; это самостоятельные нарушения, каждое из которых даёт вам право на защиту.

Истребование оставшихся вещей и взыскание их стоимости

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Ваши личные вещи остаются вашей собственностью независимо от прекращения найма. Требовать их возврата вы вправе у любого лица, у которого они сейчас фактически находятся — у наймодателя либо у новых жильцов (в зависимости от того, кто ими владеет).

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения […]
— ст. 303 ГК РФ

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) […]
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Если какие-то вещи уже невозможно вернуть (утеряны, испорчены, присвоены), вы вправе взыскать их стоимость как реальный ущерб, а при порче — расходы на восстановление. Для этого в иске нужно заявить альтернативно: обязать вернуть вещи в натуре, а при невозможности — взыскать их рыночную стоимость. Подтверждать состав и стоимость вещей придётся документально (чеки, фото, переписка) — при их отсутствии суд оценивает доказательства по правилам доказывания.

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
— ст. 151 ГК РФ

Принудительное выселение зимой вечером вместе с грудным ребёнком и удержание ваших вещей причинили вам нравственные страдания, что даёт право требовать компенсацию морального вреда. Вывод: вы вправе через суд истребовать оставшиеся вещи у фактического владельца, а при их утрате — взыскать их стоимость как реальный ущерб, плюс компенсацию морального вреда; исковая давность по этим требованиям — общий трёхлетний срок (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Уголовно-правовая защита: заявление в полицию

Действия наймодателя (самовольное лишение вас владения квартирой, заселение третьих лиц, вынос и удержание вещей, допуск посторонних к пользованию ими) имеют признаки самоуправства или хищения.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей […]
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Кража, то есть тайное хищение чужого имущества, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей […]
— ч. 1 ст. 158 УК РФ

Если выяснится, что часть вещей была присвоена (присвоение или растрата — ст. 160 УК РФ) либо похищена, это образует самостоятельный состав. Квалификация и проверка — задача правоохранительных органов: вам достаточно подать заявление о преступлении.

Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции, установленной настоящим Кодексом, принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения.
— ч. 1 ст. 144 УПК РФ

Заявление о преступлении подаётся в отдел полиции по месту нахождения квартиры; по нему обязаны провести проверку и принять решение не позднее 3 суток (с возможностью продления). Вывод: подача заявления в полицию по признакам ст. 330 УК РФ (самоуправство) и ст. 158/160 УК РФ (хищение) — законный и действенный способ добиться возврата вещей и наказания виновных; решение по заявлению принимается в установленный законом срок.

Что делать, если полиция откажет, и куда обращаться в суд

Если по заявлению в полицию последует отказ в возбуждении уголовного дела, этот отказ можно обжаловать в суд.

Постановления органа дознания, дознавателя, следователя, руководителя следственного органа об отказе в возбуждении уголовного дела, о прекращении уголовного дела, а равно иные действия (бездействие) и решения дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, органа дознания, следователя, руководителя следственного органа и прокурора, которые способны причинить ущерб конституционным правам и свободам участников уголовного судопроизводства либо затруднить доступ граждан к правосудию, могут быть обжалованы в районный суд по месту совершения деяния, содержащего признаки преступления. Если место производства предварительного расследования определено в соответствии с частями второй - шестой статьи 152 настоящего Кодекса, жалобы на действия (бездействие) и решения указанных лиц рассматриваются районным судом по месту нахождения органа, в производстве которого находится уголовное дело. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 440-ФЗ) 2. Жалоба может быть подана в суд заявителем, его защитником, законным представителем или представителем непосредственно либо через дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, орган дознания, следователя, руководителя следственного органа или прокурора. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 214-ФЗ; от 30.12.2015 № 440-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 125 УПК РФ

Одновременно (или независимо от полиции) вы вправе обратиться с гражданским иском об истребовании имущества и возмещении ущерба. Подсудность зависит от цены иска.

по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей.
— п. 1 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Требование о возврате вещей (истребование движимого имущества) оценивается по цене вещей: при цене иска до 50 000 рублей дело подсудно мировому судье, свыше — районному суду. Иск предъявляется по месту нахождения имущества (квартиры) или месту жительства ответчика. Если объединяете требование о возврате вещей со взысканием стоимости утраченного, убытков и морального вреда, при превышении порога дело уходит в районный суд.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Срок исковой давности по вашим требованиям — три года с момента, когда вы узнали о нарушении права (о невозможности забрать вещи). С момента выезда прошло лишь несколько месяцев, поэтому срок не пропущен. Вывод: отказ полиции обжалуется в районный суд по месту совершения деяния (ст. 125 УПК РФ); гражданский иск подаётся мировому судье при цене до 50 000 руб., в районный суд — при большей цене; исковая давность не пропущена.

Налоговый аспект: доход наймодателя и сообщение в ФНС

Ваше сомнение в уплате наймодателем налогов обоснованно по существу: доход от сдачи квартиры внаём облагается НДФЛ, а наймодатель-гражданин обязан сам его декларировать и уплачивать.

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— ст. 209 НК РФ

физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; […]
— подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ

Вы как наниматель платите наймодателю, который налоговым агентом не является, поэтому именно наймодатель обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с полученной от вас платы за наём и задекларировать доход. Вы вправе сообщить в налоговый орган по месту нахождения квартиры о возможной неуплате налога (обращение через сервис ФНС или лично) — это не влечёт для вас никаких обязанностей или ответственности. Если же наймодатель, ссылаясь на «незаверённость» договора, скрывает доход, это лишь его налоговый риск, а не основание отрицать договор. Вывод: ваш выезд и отсутствие «официальной регистрации» не освобождают наймодателя от НДФЛ; вы вправе уведомить ФНС о вероятной неуплате налога, не неся при этом собственных налоговых обязанностей.

Порядок исполнения решения о возврате вещей и взыскании стоимости

После того как суд удовлетворит иск об истребовании вещей и (или) взыскании их стоимости, решение исполняется через Федеральную службу судебных приставов на основании выданного судом исполнительного листа. Если должник (наймодатель или фактический владелец вещей) добровольно не вернёт вещи, пристав вправе принудительно их изъять и передать вам; при невозможности возврата в натуре взыскание обращается на денежные средства и иное имущество должника в размере присуждённой стоимости.

Условия применения и альтернативная ветка. Действительность договора и обязанность регистрации обременения зависят от срока: при сроке менее года договор не регистрируется вовсе, при сроке год и более регистрируется только обременение права собственности, при этом сам договор и ваши права нанимателя в обоих случаях остаются в силе (п. 1–2 ст. 674 ГК РФ). Что касается возможного оправдания действий наймодателя правом удержания — оно закону не соответствует: удержание (ст. 359 ГК РФ) допускается лишь в отношении вещей, подлежащих передаче должнику по конкретному обязательству, которым они связаны, тогда как ваши личные вещи и вещи грудного ребёнка не являются предметом обязательства по оплате найма и не могли быть правомерно удержаны. Поэтому действия наймодателя и в части выселения, и в части удержания вещей квалифицируются как незаконные, а не как реализация какого-либо права.

Вывод: решение суда о возврате вещей или взыскании их стоимости исполняется принудительно через судебного пристава по исполнительному листу; ссылка наймодателя на «заверение» договора и на право удержания вещей правовых оснований не имеет.