Как привлечь арендодателя к ответственности и вернуть вещи после выселения из съемной квартиры без денег и с ребенком

Действительность договора найма и требование о досрочной оплате

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме, нотариальное удостоверение законом не требуется.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— п. 1 ст. 674 ГК РФ

Для вашей ситуации это значит: подписанный сторонами письменный договор — юридически действительный, «незаверение» у нотариуса не делает его недействительным. Поэтому все условия о сроке и порядке внесения платы, зафиксированные в договоре, обязательны для обеих сторон.

Перенос даты платежа «на день раньше» — это одностороннее изменение условий обязательства, которое по общему правилу не допускается.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Ваш отказ платить в дату, не установленную договором, не является просрочкой — вы не обязаны были исполнять требование о досрочной оплате. Право требовать досрочного внесения платы возникает у наймодателя лишь в прямо оговорённом законом случае — при существенном нарушении нанимателем сроков внесения платы.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
— п. 5 ст. 614 ГК РФ

Однократное отсутствие денег к перенесённой дате не образует «существенного нарушения» и тем более не даёт наймодателю права на внесудебное выселение. Требование арендодателя внести плату раньше договорного срока было незаконным, и ваш отказ правомерен.

Вывод: договор действителен без нотариата; требование о досрочной оплате было односторонним изменением договора и не порождало у вас обязанности платить досрочно.

Законность выселения без суда

Расторжение договора найма по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке и только по ограниченным основаниям.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

И даже при наличии таких оснований выселение производится исключительно на основании судебного решения.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование
— ст. 688 ГК РФ

Аналогичное правило закреплено в жилищном законодательстве.

Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда. Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением 1.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Для вашей ситуации это значит: наймодатель не вправе был ни расторгать договор, ни выселять вас в одностороннем порядке, тем более фактически — сменой замков, вселением других людей. Раз решения суда о расторжении договора и выселении не было, ваше выселение зимой вечером с грудным ребёнком произведено незаконно. Вселение новых жильцов до возврата вам вещей также не имело правового основания.

Вывод: выселение без судебного решения, как и вселение других жильцов, — незаконны; вы вправе ссылаться на это во всех требованиях.

Истребование оставшихся вещей

Ваши вещи — ваша собственность, на которую вы не утратили право при выселении. Собственник вправе истребовать их из чужого незаконного владения.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Удержание ваших вещей наймодателем в счёт якобы неуплаты законом не допускается: право удержания возникает у кредитора только в отношении вещи, удерживаемой по обязательству об оплате именно этой вещи либо связанных с ней издержек (а также между предпринимателями). Бытовые вещи нанимателя не являются предметом арендной платы — удерживать их как «залог долга» нельзя.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено
— п. 1 ст. 359 ГК РФ

Для вашей ситуации это значит: ни хозяйка квартиры, ни новые жильцы, у которых фактически находятся ваши вещи, не имеют законного основания их удерживать или пользоваться ими. Вы вправе потребовать возврата всех оставшихся вещей. Если вещи утрачены или повреждены новыми жильцами, вы вправе взыскать их стоимость как убытки (реальный ущерб).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено
— п. 1–2 ст. 15 ГК РФ

Если имущество не возвращается в натуре, суд вправе обязать возместить убытки в денежной форме.

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки
— ст. 1082 ГК РФ

Вывод: вы вправе истребовать оставшиеся вещи в натуре у фактических владельцев (хозяйки/новых жильцов), а при их утрате или повреждении — взыскать стоимость как убытки.

Возмещение убытков, доходов, проценты и моральный вред

Помимо возврата вещей вы вправе требовать полного возмещения убытков, причинённых незаконными действиями наймодателя и новых жильцов.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено
— п. 1–2 ст. 15 ГК РФ

Деликтная (внедоговорная) ответственность за причинение вреда имуществу — вред возмещается в полном объёме лицом, его причинившим, если не доказана невиновность.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине
— п. 1–2 ст. 1064 ГК РФ

Если вашими вещами пользовались (а по вашим словам — именно пользовались) лица, заведомо знавшие, что вещи чужие, вы можете потребовать и доходы, извлечённые недобросовестным владельцем, а также возмещение всех доходов, которые он должен был извлечь за время владения.

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения
— ст. 303 ГК РФ

По вопросу морального вреда: он взыскивается при нарушении личных неимущественных прав либо в случаях, прямо предусмотренных законом. Само по себе нарушение имущественных прав (утрата вещей, незаконное выселение) моральный вред по ст. 151 ГК РФ не порождает.

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда
— ст. 151 ГК РФ

Для вашей ситуации это значит: требование компенсации морального вреда обоснованно, если вы докажете нарушение именно неимущественных благ (например, неприкосновенность жилища, выселение зимой с грудным ребёнком, посягательство на обычный уклад и покой) — но суд оценит это по обстоятельствам; по чисто имущественным потерям (стоимость вещей) моральный вред по общему правилу не взыскивается.

Если вы успели внести плату за период, в который фактически не проживали из-за незаконного выселения, излишне уплаченные суммы наймодатель обязан вернуть как неосновательное обогащение, а на сумму долга начисляются проценты.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: вы вправе взыскать стоимость утраченных/повреждённых вещей, доходы от незаконного пользования ими, а при наличии излишне уплаченной аренды — её возврат с процентами по ст. 395 ГК РФ; моральный вред — при доказанном нарушении неимущественных прав.

Уголовно-правовой и административный трек: самоуправство, кража, присвоение

Действия наймодателя (самовольное выселение и удержание ваших вещей вопреки судебному порядку) подпадают под признаки самоуправства — самовольного, вопреки установленному порядку совершения действий, правомерность которых оспаривается, — при условии причинения существенного вреда.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Если существенный вред отсутствует, те же действия образуют административное правонарушение.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам
— ст. 19.1 КоАП РФ

Если же вещи были обращены в пользу виновных с корыстной целью (присвоены, проданы, оставлены себе) либо тайно изъяты, возможна квалификация как кража.

Кража, то есть тайное хищение чужого имущества, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Кража, совершенная: а) группой лиц по предварительному сговору; б) с незаконным проникновением в помещение либо иное хранилище; в) с причинением значительного ущерба гражданину; г) из одежды, сумки или другой ручной клади, находившихся при потерпевшем, - наказывается штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3. Кража, совершенная: а) с незаконным проникновением в жилище; б) из нефтепровода, нефтепродуктопровода, газопровода;
— ч. 1 ст. 158 УК РФ

Для вашей ситуации это значит: наиболее вероятная квалификация непосредственно действий хозяйки (самовольное выселение + удержание вещей) — ст. 330 УК РФ (при существенном вреде) или ст. 19.1 КоАП РФ (при его отсутствии). Если же новые жильцы или хозяйка фактически присвоили ваши вещи (например, пользовались тем, что вы не могли их забрать, распорядились ими) — возможна и ст. 158 УК РФ. Порог «существенного вреда» применительно к самоуправству оценивается судом.

Порядок обращения: заявление о преступлении подаётся в полицию письменно или устно, проверка проводится до 3 суток (с возможным продлением до 10 и 30 суток), о решении сообщается заявителю.

Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции, установленной настоящим Кодексом, принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения. При проверке сообщения о преступлении дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа вправе получать объяснения, образцы для сравнительного исследования, истребовать документы и предметы, изымать их в порядке, установленном настоящим Кодексом, назначать судебную экспертизу, принимать участие в ее производстве и получать заключение эксперта в разумный срок, производить осмотр места происшествия, документов, предметов, трупов, освидетельствование, требовать производства документальных проверок, ревизий, исследований документов, предметов, трупов, привлекать к участию в этих действиях специалистов, давать органу дознания обязательное для исполнения письменное поручение о проведении оперативно-розыскных мероприятий. (В редакции Федерального закона от 04.03.2013 № 23-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1, 3, 4 ст. 144 УПК РФ

По результатам рассмотрения сообщения о преступлении орган дознания, дознаватель, следователь, руководитель следственного органа принимает одно из следующих решений: (В редакции федеральных законов от 05.06.2007 № 87-ФЗ; от 02.12.2008 № 226-ФЗ) 1) о возбуждении уголовного дела в порядке, установленном статьей 146 настоящего Кодекса; 2) об отказе в возбуждении уголовного дела; 3) о передаче сообщения по подследственности в соответствии со статьей 151 настоящего Кодекса, а по уголовным делам частного обвинения - в суд в соответствии с частью второй статьи 20 настоящего Кодекса. 2. О принятом решении сообщается заявителю. При этом заявителю разъясняются его право обжаловать данное решение и порядок обжалования
— ч. 1–2 ст. 145 УПК РФ

При отказе в возбуждении дела постановление обжалуется в районный суд или прокурору.

Постановления органа дознания, дознавателя, следователя, руководителя следственного органа об отказе в возбуждении уголовного дела, о прекращении уголовного дела, а равно иные действия (бездействие) и решения дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, органа дознания, следователя, руководителя следственного органа и прокурора, которые способны причинить ущерб конституционным правам и свободам участников уголовного судопроизводства либо затруднить доступ граждан к правосудию, могут быть обжалованы в районный суд по месту совершения деяния, содержащего признаки преступления
— ч. 1 ст. 125 УПК РФ

Вывод: вам следует подать заявление в полицию по факту самоуправства/возможного хищения вещей; при отказе в возбуждении дела — обжаловать его в районный суд в порядке ст. 125 УПК РФ.

Налоги арендодателя и порядок обращения

Полученная наймодателем арендная плата — налогооблагаемый доход. Даже если договор не заверен у нотариуса, получение дохода от сдачи жилья влечёт для наймодателя обязанность самостоятельно декларировать доход и уплачивать НДФЛ.

По общему правилу физические лица, получившие доход от сдачи имущества внаём, самостоятельно исчисляют и уплачивают налог, подавая декларацию.

Если у вас есть основания полагать, что арендодатель уклоняется от уплаты налога (не выдаёт подтверждений, работает «в чёрную»), вы вправе заявить об этом в налоговый орган по месту жительства арендодателя — по такому обращению ФНС вправе провести проверку полноты декларирования дохода.

Для вашей ситуации это значит: неуплата налога наймодателем не влияет на действительность договора и на ваши права нанимателя, но является основанием для заявления в ФНС. Прямой обязанности нанимателя контролировать уплату налогов арендодателем закон не устанавливает.

Вывод: доход от сдачи жилья подлежит декларированию и обложению НДФЛ; о подозрении в неуплате вы вправе сообщить в налоговый орган.

Подсудность, сроки и доказывание

Иски об истребовании вещей и взыскании их стоимости/убытков относятся к имущественным спорам. При цене иска до 50 000 руб. дело рассматривает мировой судья, свыше — районный суд (по общему правилу — по месту жительства/нахождения ответчика).

Срок исковой давности — три года.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Течение срока начинается со дня, когда вы узнали о нарушении права и о надлежащем ответчике.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Для вашей ситуации это значит: поскольку с момента выселения и неполучения вещей прошло около трёх месяцев, сроки давности не истекли — вы вправе обратиться в суд. Отсчёт по вещам идёт с момента, когда вы узнали, что их не все вернули (и кто их удерживает).

Ключевая сложность — доказывание состава и стоимости оставшихся вещей. При отсутствии описи вы вправе подтверждать их наличие и стоимость любыми допустимыми средствами доказывания: договор с описью (если был), чеки и документы о покупке, фотографии, переписка с арендодателем, свидетельские показания. Разумно зафиксировать факт неполного возврата письменной претензией и обращением в полицию — эти документы послужат доказательствами.

Вывод: срок давности не истёк; иск подаётся в мировой суд (до 50 000 руб.) или районный суд (свыше) по месту нахождения ответчика; состав и стоимость вещей доказываются любыми допустимыми доказательствами, включая переписку, чеки, фото, показания свидетелей и материалы полицейской проверки.