Как продавцу получить выписку из ЕГРН на покупателя после нотариальной сделки для раскрытия аккредитива, если нотариус отказывает, а покупатель недоступен

Вправе ли продавец получить у нотариуса выписку из ЕГРН на нового правообладателя

Ключевой вопрос — у кого по закону есть доступ к персональным данным нового правообладателя, а их после 01.03.2023 ЕГРН третьим лицам закрывает.

1 3 . Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, относятся к сведениям, доступным с согласия соответственно правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, третьим лицам только при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи, указанной в части 1 статьи 36 3 настоящего Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
— ч. 1.3 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает: сведения о ФИО и иных персональных данных нового собственника (покупателя) — это сведения ограниченного доступа, которые третьим лицам, к которым теперь относится и прежний владелец-продавец, предоставляются только в прямо перечисленных законом случаях.

1. самим правообладателям или их законным представителям; 2) физическим и юридическим лицам, имеющим нотариально удостоверенную доверенность от правообладателя или его законного представителя; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 266-ФЗ) 3) залогодержателю в отношении объектов недвижимого имущества, которые находятся у него в залоге или права на которые предоставлены ему в залог; 4) руководителям, заместителям руководителей федеральных органов исполнительной власти, руководителям, заместителям руководителей их территориальных органов, руководителям, заместителям руководителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, руководителям, заместителям руководителей органов местного самоуправления, если соответствующие сведения необходимы для осуществления полномочий указанных органов в установленной сфере деятельности, в том числе для оказания государственных или муниципальных услуг; 5) руководителям, заместителям руководителей многофункциональных центров в целях предоставления государственных или муниципальных услуг; 6) судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, органам прокуратуры Российской Федерации в целях осуществления надзора за исполнением законодательства Российской Федерации, а также органам, осуществляющим в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность по основаниям, установленным статьей 7 Федерального закона от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности"; 7) лицам, имеющим право на наследование недвижимого имущества правообладателя по завещанию или по закону;
   — п. 1, 2, 7 ч. 13 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Продавец в этот перечень не входит: он уже не правообладатель, доверенности от покупателя у него нет, наследником он не является. Поэтому лично через МФЦ/Росреестр выписку с персональными данными нового собственника он получить не может — отказ обоснован, и это не произвол конкретного сотрудника, а прямое требование закона.

Что касается нотариуса — здесь работает связка из трёх норм Основ. Нотариус, удостоверивший сделку, действительно обладает широкими правами:

истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы (в том числе содержащие персональные данные), необходимые для совершения нотариальных действий; (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) представлять в установленных федеральным законом случаях и порядке заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые документы в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы или подведомственное ему государственное бюджетное учреждение, наделенное соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав), и получать выписки из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющие государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, и иные документы, выдаваемые этим органом;
— абз. 4 и 5 ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате

Однако эти права нотариуса «привязаны» к конкретным нотариальным действиям: истребовать сведения и получать выписки из ЕГРН он вправе в связи с совершением нотариального действия (например, для представления документов на регистрацию перехода права). Закрытый перечень нотариальных действий установлен статьёй 35 Основ — в нём есть удостоверение сделок, выдача выписок из реестра залогов движимого имущества, но нет самостоятельного действия «выдать стороне выписку из ЕГРН о новом правообладателе по совершённой ранее сделке»:

Нотариусы совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 1) удостоверяют сделки; 2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 2 1 ) выдают свидетельства о праве пережившего супруга на временное пользование транспортным средством, которое являлось собственностью лица, погибшего (умершего) в связи с участием (выполнением задач) в специальной военной операции, отражением вооруженного вторжения на территорию Российской Федерации либо в ходе вооруженной провокации на Государственной границе Российской Федерации и территориях субъектов Российской Федерации, прилегающих к районам проведения специальной военной операции (далее - участие (выполнение задач) в специальной военной операции); (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 318-ФЗ) 3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества; 4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 5) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 10) удостоверяют время предъявления документов; 11) передают заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;
— ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Единственное смежное действие — удостоверение факта наличия в ЕГРН сведений о ФИО и дате рождения гражданина-правообладателя с выдачей выписки и свидетельства (п. 36 ст. 35 Основ) — по буквальному смыслу касается самого правообладателя (поэтому не меняет вывод для продавца как третьего лица).

Вывод по вопросу: безусловной обязанности нотариуса выдать продавцу выписку из ЕГРН на нового правообладателя закон не устанавливает; права нотариуса «истребовать сведения» действуют применительно к совершаемым им нотариальным действиям, а не к разовой выдаче заинтересованному лицу документа после завершения сделки. Требовать такую выписку у нотариуса как его обязанность продавец не вправе, а в МФЦ правомерно откажут без согласия покупателя. Ответ нотариуса («не выдам, идите в МФЦ») в целом соответствует закону.

Обязан ли банк требовать именно выписку на покупателя и что он должен принять вместо неё

Банк исполняет аккредитив, проверяя документы только по внешним признакам и только на соответствие условиям, указанным в самом аккредитиве:

Исполняющий банк или банк-эмитент, получившие указанные документы, проверяют их в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня их получения, и принимают решение о выплате или об отказе от выплаты. 3. Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива
— п. 2 ст. 871 ГК РФ

Исполнение аккредитива производится при условии, что представленные документы по внешним признакам соответствуют условиям аккредитива, и не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств, даже если в аккредитиве содержится ссылка на такое обязательство или такие обязательства. 4. Проверка представленных документов осуществляется банком по внешним признакам. Если представленные документы по внешним признакам не соответствуют условиям аккредитива, банк вправе не исполнять аккредитив. Документы, которые по внешним признакам не соответствуют друг другу, должны рассматриваться как не соответствующие условиям аккредитива. 5. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива исполняющий банк исполняет аккредитив за счет покрытия по такому аккредитиву. Если исполняющий банк исполнил непокрытый (гарантированный) аккредитив, банк-эмитент или подтверждающий банк обязан возместить ему понесенные расходы. Указанные расходы возмещаются подтверждающему банку банком-эмитентом, а банку-эмитенту плательщиком. Плательщик обязан выплатить банку-эмитенту суммы, уплаченные по аккредитиву, независимо от исполнения банком-эмитентом своих обязательств перед исполняющим банком и подтверждающим банком, в том числе в случае, если исполняющим банком или подтверждающим банком банку-эмитенту предоставлена отсрочка. 6. Документы, принятые исполняющим банком, представляются им в банк-эмитент или подтверждающий банк (при его наличии).
— п. 3 ст. 871 ГК РФ

Из этого следует практически важное: банк не вправе требовать документ, которого нет в условиях аккредитива, и, наоборот, обязан принять документ, который условиям аккредитива соответствуют по внешним признакам. Если в условиях аккредитива значится «выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию перехода права собственности на покупателя», а по факту стороны (через нотариуса) получили другие документы о регистрации, — это расхождение лежит в плоскости условий аккредитива, и проверять его нужно именно по тексту аккредитива.

Какой документ в принципе удостоверяет факт состоявшейся регистрации перехода права к покупателю, не раскрывая при этом персональные данные (закрытые для продавца-третьего лица):

Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд
— ч. 7 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Общедоступная (обычная) выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах содержит описание объекта и сведения о правах; при этом если покупатель-гражданин не подавал заявление о раскрытии персональных данных, в такой выписке вместо ФИО нового собственника будут указаны только «сведения о принадлежности объекта физическому лицу» без персональных данных (ч. 7.1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ). Это объективно не даёт банку «выписку на нового правообладателя» с указанием его имени.

Для целей раскрытия аккредитива практически всегда достаточно документа, удостоверяющего сам факт государственной регистрации перехода права — например, выписки из ЕГРН о переходе прав, выданной по результатам регистрации (её получает лицо, через которое подавалось заявление о регистрации, в том числе нотариус), либо уведомления органа регистрации о проведённой регистрации. Если заявление о регистрации перехода права подавал нотариус — документы о государственной регистрации (выписку, удостоверяющую регистрацию перехода) получает именно он, и он может передать их продавцу, поскольку это документ о совершённой им сделке.

Вывод по вопросу: банк связан условиями аккредитива и вправе требовать только то, что там названо; «выписка именно на покупателя с его ФИО» — это, как правило, излишне строгая формулировка, и, если условие аккредитива сформулировано шире (например, «выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию перехода права собственности»), достаточно выписки о переходе прав либо документа органа регистрации о проведённой регистрации. Выписка о переходе прав не содержит персональных данных, закрытых для продавца, поэтому именно её логично получить через нотариуса (если регистрацию подавал он) или заказать у Росреестра.

Порядок действий и защита денег при зависшем расчёте

Здесь две развилки, которые решают исход, и их нужно проверять по документам.

Развилка 1 — кто подавал на регистрацию перехода права. Если заявление о государственной регистрации перехода права подавал нотариус (что типично для нотариальной сделки), документы о состоявшейся регистрации — в том числе выписку, удостоверяющую регистрацию перехода права на покупателя, — получает именно нотариус в силу прямо закреплённого за ним права:

истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы (в том числе содержащие персональные данные), необходимые для совершения нотариальных действий; (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) представлять в установленных федеральным законом случаях и порядке заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые документы в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы или подведомственное ему государственное бюджетное учреждение, наделенное соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав), и получать выписки из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющие государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, и иные документы, выдаваемые этим органом;
— абз. 4 и 5 ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате

Тогда продавцу не нужно «просить» нотариуса о самостоятельной выдаче выписки на нового правообладателя: достаточно получить у него выписку, удостоверяющую государственную регистрацию перехода прав, выданную органом регистрации по итогам поданного им заявления. Это тот самый документ, который подтверждает состоявшийся переход права и который, как правило, принимает банк по условиям аккредитива. Если регистрацию стороны подавали сами (в МФЦ), то выписку/уведомление о регистрации получила сторона-заявитель — и её следует поднять у себя или запросить повторно в органе регистрации (выписка о переходе прав не относится к персональным данным и доступна).

Развилка 2 — формулировка условия аккредитива. Если в аккредитиве дословно значится «выписка из ЕГРН о переходе права собственности на имя покупателя» или аналогично — требование банка формально соответствует условиям, и кратчайший путь — получить выписку о переходе прав через нотариуса (вариант 1). Если же условия требуют «выписку на нового правообладателя с указанием его данных», банк прав, но такой документ продавцу как третьему лицу закрыт законом (см. блок 1) — в этом случае следует письменно обратиться в банк с требованием пересмотреть трактовку условия либо зафиксировать, что условие неисполнимо силами продавца, и потребовать от покупателя исполнить обязанность по оплате.

Независимо от банка обязанность покупателя оплатить цену сохраняется: аккредитив — лишь способ расчёта, а не отменительная сделка. При неполучении денег продавец вправе требовать оплаты, а при просрочке — проценты по ст. 395 ГК РФ (деньги как неосновательно удерживаемые) либо неустойку, если она предусмотрена договором; при существенной неоплате — поставить вопрос о расторжении договора (ст. 450 ГК РФ) с возвратом квартиры (право на возврат имущества при неоплате — ст. 453, 488 ГК РФ).

Практический маршрут: 1) поднять у нотариуса выписку, удостоверяющую регистрацию перехода права (если регистрацию подавал он), либо заказать выписку о переходе прав в Росреестре/МФЦ — она не содержит закрытых персданных и выдаётся; 2) проверить дословную формулировку условия аккредитива и срок его действия; 3) если срок аккредитива истекает — помнить, что при неуплате банк закрывает аккредитив и возвращает покрытие плательщику, поэтому при риске истечения срока направить покупателю и банку письменное требование; 4) при отказе покупателя содействовать — предъявить ему письменную претензию, а затем иск о взыскании цены и процентов.

Вывод по вопросу: при нотариальном сопровождении регистрации документ о состоявшемся переходе права продавец вправе получить через нотариуса (не персональную выписку о покупателе, а выписку, удостоверяющую регистрацию перехода прав); если аккредитив «завязан» на более узкий документ, которого продавцу законно не получить, — это дефект формулировки условия аккредитива, и решается он обращением в банк и к покупателю, а не «добыванием» персональной выписки.