Посуточная аренда: гости курили в квартире, не вернул депозит, они угрожают — что делать?

Правомерность удержания депозита при нарушении запрета на курение

Отношения сторон — это договор краткосрочного найма жилого помещения, заключённого на пару суток, то есть на срок до одного года.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— п. 2 ст. 683 ГК РФ

Посуточная сдача на пару суток подпадает под краткосрочный наём: правила о преимущественном праве на продление и о расторжении в части абзаца четвёртого п. 2 ст. 687 ГК РФ к нему не применяются, но договор остаётся возмездным наймом жилого помещения для проживания (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Запрет курения, прямо указанный в объявлении и переписке, — это согласованное сторонами условие договора: оно определяет порядок пользования помещением. Нарушение этого условия нанимателем даёт наймодателю право на возмещение причинённых убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

Для целей удержания депозита ключевое, что депозит — это не «штраф» автоматически, а денежные средства нанимателя, которые наймодатель вправе обратить в счёт возмещения убытков только в размере подтверждённого реального ущерба. Под убытками закон понимает расходы на восстановление нарушенного права и реальный ущерб. Устранение запаха табачного дыма (химчистка штор, мягкой мебели, профессиональная уборка/озонирование, простой помещения на время обработки) — это и есть реальный ущерб, который вы вправе удержать из депозита, но только в размере фактических расходов, подтверждённых документами (чеки, сметы, акты клининговой компании).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

Если же удержать из депозита больше, чем документально подтверждённый ущерб, либо если нарушение запрета не будет доказано, излишне удержанная сумма рассматривается как неосновательное обогащение наймодателя и подлежит возврату нанимателю.

Вывод по вопросу: удержание депозита за курение правомерно по существу, но должно быть строго соразмерно фактическому ущербу от устранения запаха; основания для удержания (переписка с запретом, фиксация признаков курения) и размер ущерба должны быть подтверждены документально — иначе излишек придётся вернуть как неосновательное обогащение.

Доказательства нарушения запрета и бремя доказывания

Спор о возврате депозита при судебном разбирательстве разрешается по правилам гражданского процесса.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Наймодатель, ссылающийся на нарушение запрета курения как на основание удержания депозита, несёт бремя доказывания этого факта и размера ущерба. Признаками нарушения в вашем случае являются: прямое условие о запрете в объявлении и переписке (можно зафиксировать скриншотами), наличие бычков от сигарет в мусорном ведре и стойкий запах табачного дыма после выезда. Доказательствами могут служить: акт осмотра квартиры при приёме-передаче с фото- и видеофиксацией состояния, показания свидетелей (например, соседей или клинера), чеки и сметы на химчистку/озонирование. Сам факт курения в квартире также нарушает закон, что усиливает позицию наймодателя.

Для предотвращения воздействия окружающего табачного дыма и веществ, выделяемых при потреблении никотинсодержащей продукции на здоровье человека запрещается курение табака , потребление никотинсодержащей продукции или использование кальянов (за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи)
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 15-ФЗ от 23.02.2013

в помещениях, предназначенных для предоставления жилищных услуг, гостиничных услуг, услуг по временному размещению и (или) обеспечению временного проживания;
— п. 5 ч. 1 ст. 12 ФЗ № 15-ФЗ от 23.02.2013

Курение в помещении, предоставляемом для временного проживания, прямо запрещено федеральным законом, поэтому условие о запрете курения не только договорное, но и подкреплено нормативным требованием: его нарушение — одновременно и нарушение законодательства о защите от табачного дыма. Это не отменяет необходимости доказывать факт курения именно данными гостями, но подтверждает правомерность самого условия и обоснованность обращения депозита на устранение последствий.

Вывод по вопросу: для защиты от иска о возврате депозита вам нужно заранее собрать доказательства нарушения (скриншоты переписки, фото/видео бычков и запаха, акт осмотра, чеки на уборку); бремя доказывания факта курения и размера ущерба лежит на вас как на лице, удерживающем деньги.

Риски необоснованного удержания депозита

Если удержание признают необоснованным (не доказано нарушение либо удержана сумма сверх реального ущерба), для наймодателя наступают денежные последствия.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— ст. 1107 ГК РФ, п. 2

Возврат излишне удержанного депозита происходит по правилам о неосновательном обогащении, то есть не только в размере излишка, но и с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) со дня, когда вы узнали о неправомерности удержания. Поэтому удержание сверх документально подтверждённого ущерба экономически невыгодно: оно увеличивает ваши риски на сумму процентов за весь период удержания.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

Оптимальная позиция — удержать из депозита только сумму, равную фактическим расходам на устранение последствий курения, с письменным расчётом и приложением подтверждающих документов и направить его гостям. Это делает удержание прозрачным и существенно снижает риск взыскания с вас неосновательного обогащения и процентов.

Вывод по вопросу: удерживать депозит можно, но только в размере реального и подтверждённого ущерба; сверхнормативное удержание грозит возвратом излишка как неосновательного обогащения с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Квалификация телефонных угроз и порядок обращения в полицию

Телефонные звонки гостей с угрозами — самостоятельный повод для уголовно-правового реагирования, не зависящий от гражданского спора о депозите.

Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, если имелись основания опасаться осуществления этой угрозы, - (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 211-ФЗ ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. То же деяние, совершенное: а) по мотивам политической, идеологической, расовой, национальной или религиозной ненависти или вражды либо по мотивам ненависти или вражды в отношении какой-либо социальной группы; б) в отношении лица или его близких в связи с осуществлением данным лицом служебной деятельности или выполнением общественного долга; в) с публичной демонстрацией, в том числе в средствах массовой информации или информационно-телекоммуникационных сетях (включая сеть "Интернет"), - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.07.2007 № 211-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 218-ФЗ )
— ст. 119 УК РФ, п. 1

Если в записях разговоров содержатся угрозы убийством или причинением тяжкого вреда здоровью и имелись основания опасаться их осуществления, это образует состав преступления по ст. 119 УК РФ.

Вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких, -
— п. 1 ст. 163 УК РФ

Если угрозы сопровождаются требованием вернуть деньги (депозит) — то есть требованием имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения/повреждения имущества, либо распространения позорящих сведений, — такое поведение содержит признаки вымогательства по ст. 163 УК РФ.

УК РФ, предполагает наличие угрозы применения любого насилия, в том числе угрозы убийством или причинением тяжкого вреда здоровью. Угроза, которой сопровождается требование при вымогательстве, должна восприниматься потерпевшим как реальная, то есть у него должны быть основания опасаться осуществления этой угрозы. Для оценки угрозы как реальной не имеет значения, выражено виновным намерение осуществить ее немедленно либо в будущем.
— п. 6 Постановления Пленума ВС РФ № 56 от 17.12.2015

Для квалификации по ст. 163 УК РФ не имеет значения, была ли высказана угроза совершить насилие немедленно или в будущем, — важна её реальность в восприятии потерпевшего. Если угрозы в записях носят характер требования вернуть депозит под угрозой физической расправы, следует указывать в заявлении признаки именно вымогательства как более тяжкого состава, охватывающего и угрозу насилием.

Процедура подачи заявления:

Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции, установленной настоящим Кодексом, принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения.
— ч. 1 ст. 144 УПК РФ

Заявителю выдается документ о принятии сообщения о преступлении с указанием данных о лице, его принявшем, а также даты и времени его принятия.
— ч. 4 ст. 144 УПК РФ

Заявление о преступлении подаётся в любой территориальный орган полиции (по месту совершения или по вашему месту жительства). К заявлению прилагаются записи разговоров (на носителе), распечатки переписки, детализация звонков. Обязательно требуйте выдачу талона-уведомления о приёме заявления с указанием данных принявшего и времени.

Отказ в возбуждении уголовного дела может быть обжалован прокурору, руководителю следственного органа или в суд в порядке, установленном статьями 124 и 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 05.06.2007 № 87-ФЗ) 6. Признав постановление органа дознания, дознавателя об отказе в возбуждении уголовного дела незаконным или необоснованным, прокурор отменяет его и направляет соответствующее постановление начальнику органа дознания со своими указаниями, устанавливая срок их исполнения. Признав отказ руководителя следственного органа, следователя в возбуждении уголовного дела незаконным или необоснованным, прокурор в срок не позднее 5 суток с момента получения материалов проверки сообщения о преступлении отменяет постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, о чем выносит мотивированное постановление с изложением конкретных обстоятельств, подлежащих дополнительной проверке, которое вместе с указанными материалами незамедлительно направляет руководителю следственного органа. Признав отказ руководителя следственного органа, следователя в возбуждении уголовного дела незаконным или необоснованным, соответствующий руководитель следственного органа отменяет его и возбуждает уголовное дело либо направляет материалы для дополнительной проверки со своими указаниями, устанавливая срок их исполнения. (В редакции Федерального закона от 28.12.2010 № 404-ФЗ) 7.
— ч. 5 ст. 148 УПК РФ

Если полиция вынесет постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, оно может быть обжаловано прокурору, руководителю следственного органа или в суд в порядке ст. 124, 125 УПК РФ.

Вывод по вопросу: телефонные угрозы следует незамедлительно зафиксировать и подать заявление в полицию с приложением записей; в зависимости от содержания они квалифицируются по ст. 119 или ст. 163 УК РФ. Отказ в возбуждении дела обжалуется прокурору или в суд.

Риски для самого арендодателя при посуточной сдаче

Следует учитывать правовые риски посуточной сдачи квартиры, которые могут проявиться в споре.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
— ч. 3 ст. 17 ЖК РФ

Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Систематическая посуточная сдача квартиры с регулярной передачей её разным лицам на короткий срок может быть расценена как фактическое оказание гостиничных услуг, что противоречит ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и влечёт риск применения ст. 7.21 КоАП РФ (использование жилого помещения не по назначению). Поэтому при судебном споре с гостями ответчик-наймодатель может столкнуться с доводом о недопустимости такой деятельности; на сам гражданско-правовой спор о депозите это прямо не влияет, но создаёт дополнительные риски.

Вывод по вопросу: предметом спора остаётся возврат депозита, где ваша позиция подкреплена фактом нарушения запрета курения; однако систематическая посуточная сдача создаёт для вас отдельные риски по ст. 17 ЖК РФ и ст. 7.21 КоАП РФ, которые стоит учитывать, включая необходимость уплаты налога с дохода и (при систематической деятельности) регистрации в качестве самозанятого/ИП. Поскольку в вопросе регион не указан, региональный слой (местные правила о посуточной аренде) к делу не применим.

Ответственность за использование жилья не по назначению и процедура регистрации заявления

Риск арендодателя при систематической посуточной сдаче прямо закреплён в административном законодательстве.

Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч
— ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ

Использование жилого помещения не по назначению (в том числе фактическое предоставление гостиничных услуг в квартире в многоквартирном доме, запрещённое ч. 3 ст. 17 ЖК РФ) влечёт предупреждение или административный штраф. Это самостоятельный риск, не связанный со спором о депозите, но актуальный, если посуточная сдача носит систематический характер.

Что касается порядка подачи заявления о преступлении, ведомственная процедура приёма и регистрации сообщений о преступлениях в органах внутренних дел установлена Инструкцией о порядке приёма, регистрации и разрешения заявлений и сообщений о преступлениях, утверждённой приказом МВД России (действующая — от 29.08.2014 № 736), которая ведёт соответствующую Книгу учёта (КУСП). Заявление подаётся в дежурную часть территориального органа полиции, подлежит обязательной регистрации с выдачей талона-уведомления.

Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции, установленной настоящим Кодексом, принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения.
— ч. 1 ст. 144 УПК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

Сам факт приёма и выдачи документа о принятии сообщения гарантирован процессуальным законом, поэтому отказ в приёме или невыдача талона-уведомления недопустимы.

Вывод по вопросу: систематическая сдача квартиры посуточно несёт риск административной ответственности по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ; заявление об угрозах подаётся в дежурную часть полиции с обязательной регистрацией в КУСП и выдачей талона-уведомления в силу Инструкции МВД (приказ № 736) и ч. 4 ст. 144 УПК РФ.

Альтернативы суду и разбор решающих неизвестных фактов

По гражданско-правовому спору о депозите досудебное урегулирование не является обязательным условием для обращения в суд, однако оно допустимо и целесообразно: наймодатель вправе направить гостям письменный (мотивированный) расчёт удержанных сумм с приложением документов о фактических расходах, а гости вправе её оспорить. Мирное урегулирование (соглашение о размере удержания) снижает риск судебного разбирательства.

Развилка по регулярности сдачи:

Если сдача квартиры носит разовый/эпизодический характер (редкая передача на выходные знакомым или по объявлению) — признаков систематической предпринимательской деятельности нет, обязанности регистрироваться нет, и риск по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ минимален.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
— ч. 3 ст. 17 ЖК РФ

Если сдача носит систематический, регулярный характер (постоянные посуточные заезды разных лиц с целью извлечения дохода) — такая деятельность приобретает признаки предпринимательской: она фактически оказывает гостиничные услуги в жилом помещении, что запрещено ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и влечёт риск привлечения по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ, а также обязанность уплачивать налог с дохода (в качестве самозанятого или ИП) и соответствующие налоговые риски при неуплате.

Развилка по данным о личности и угрозам приехать:

Если гостям неизвестны адрес проживания и личные данные арендодателя, а угрозы носят лишь словесный характер по телефону — степень реальности угроз ниже, но сами высказывания фиксируются и подлежат проверке полицией.

Если гости знают адрес проживания либо прямо угрожают приехать и устроить расправу/повредить имущество — это усиливает признаки реальности угрозы (основание для квалификации по ст. 119 либо ст. 163 УК РФ) и делает обращение в полицию обязательным; такие высказывания следует указать в заявлении как обстоятельство, дающее основания опасаться осуществления угрозы.

Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, если имелись основания опасаться осуществления этой угрозы, - (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 211-ФЗ ) наказывается обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. То же деяние, совершенное: а) по мотивам политической, идеологической, расовой, национальной или религиозной ненависти или вражды либо по мотивам ненависти или вражды в отношении какой-либо социальной группы; б) в отношении лица или его близких в связи с осуществлением данным лицом служебной деятельности или выполнением общественного долга; в) с публичной демонстрацией, в том числе в средствах массовой информации или информационно-телекоммуникационных сетях (включая сеть "Интернет"), - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового либо лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.07.2007 № 211-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 218-ФЗ )
— ст. 119 УК РФ, п. 1

Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции, установленной настоящим Кодексом, принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения.
— ч. 1 ст. 144 УПК РФ

В любом случае вам не следует вступать в очные конфликты и переговоры с гостями в частном порядке, если звучат угрозы; все контакты фиксируются, а при необходимости охраны прав обращайтесь в полицию, где заявление регистрируется с выдачей талона-уведомления.

Вывод по вопросу: досудебное урегулирование возможно, но при угрозах приоритет — фиксация и подача заявления в полицию; правовые последствия зависят от регулярности сдачи (разовая — риски минимальны, систематическая — риск ст. 17 ЖК РФ и ст. 7.21 КоАП РФ) и от того, известен ли гостям адрес проживания (усиливает реальность угрозы и необходимость немедленного обращения в полицию).