Должна ли я вернуть квартирантам оплату за неиспользованные дни и залог, если они нарушили договор о проживании только двух человек и я выселяю их из-за жалоб соседей?

Является ли проживание четырёх человек вместо двух нарушением договора и основанием для его прекращения

Отношения сторон — договор найма жилого помещения, по которому вы (собственник) предоставили нанимателям квартиру «за плату во владение и пользование для проживания» (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Договор прямо ограничивал состав проживающих двумя девушками. Проживание в квартире ещё двух лиц означает вселение граждан, не указанных в договоре. По общему правилу вселение «других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем» допускается только «с согласия наймодателя»:

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения 1.
— ст. 679 ГК РФ, п. 4

Проживание двух «парней» могло быть оформлено и как временное (безвозмездное) проживание — но и для этого требуется согласие либо хотя бы «предварительное уведомление наймодателя»:

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения 1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Статья 682.
— ст. 680 ГК РФ, п. 4

Здесь согласия и предварительного уведомления не было, а в договоре прямо зафиксировано, что проживают только две девушки. Следовательно, наниматели нарушили условие договора о составе проживающих — это подтверждённое нарушение договора, дающее вам право поставить вопрос о его прекращении.

Однако обращаю внимание на два обстоятельства. Во-первых, «систематическое нарушение прав и интересов соседей» и «использование жилого помещения не по назначению» дают наймодателю право требовать расторжения договора, но строго «в судебном порядке», и лишь после письменного предупреждения нанимателя, которое тот не устранил:

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
— п. 4 ст. 687 ГК РФ

Во-вторых, само по себе всёление лишних жильцов в законе прямо не названо самостоятельным основанием расторжения (в отличие от невнесения платы и порчи помещения). Оно квалифицируется именно как нарушение интересов соседей и/или использование не по назначению, что влечёт судебный порядок. Замечу: если договор — краткосрочный (срок до одного года), правило о временных жильцах (ст. 680) и абзац четвёртый п. 2 ст. 687 (льготный годичный срок на устранение нарушений) к вам «не применяются, если договором не предусмотрено иное», что упрощает расторжение:

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
— п. 2 ст. 683 ГК РФ

Но и в этом случае выселение возможно только по решению суда.

Вывод: проживание четырёх человек вместо двух — подтверждённое нарушение договора (в том числе прямо зафиксированное в договоре условие о двух проживающих). Оно даёт вам право требовать прекращения договора. Но расторгнуть и выселить их по этому основанию можно только в судебном порядке, а при сроке договора более года — ещё и после предварительного предупреждения. Самовольное выселение (смена замков, вынос вещей) прав без суда не создаёт.

Правовая природа 20 000 руб. «залога» и право на его удержание

Денежная сумма, внесённая нанимателями при заселении для обеспечения их обязательств (сохранность квартиры, соблюдение условий), по своей природе является обеспечительным платежом по ст. 381.1 ГК РФ, если в договоре прямо не указано иное (например, «неустойка» или «задаток» по правилам ст. 380–381 ГК). Обеспечительный платёж может обеспечивать и «обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора», наступившую в будущем:

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

Ключевой момент — при наступлении предусмотренных обстоятельств сумма засчитывается «в счёт исполнения соответствующего обязательства», то есть в счёт реально возникших убытков или неустойки. Если обеспеченное обязательство (сохранность, отсутствие убытков) не нарушено и обстоятельства, указанные в договоре, не наступили — платёж «подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон»:

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 381.1 ГК РФ (п. 2)

Применительно к вашим фактам: сам по себе факт нарушения условия о составе проживающих НЕ даёт автоматического права удержать весь «залог». Удержать можно сумму, которая покрывает: (1) реально причинённый ущерб — повреждения имущества, порчу помещения (п. 1–2 ст. 15, п. 1–2 ст. 393 ГК РФ), и (2) неустойку, если она прямо установлена договором за такое нарушение. Нарушение интересов соседей и проживание лишних жильцов как таковые — не убытки и не неустойка, пока не доказан конкретный вред.

Отличие от задатка важно: задаток остаётся у получившей стороны независимо от реальных убытков при неисполнении договора стороной, давшей его (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Но задатком сумма считается только при прямом соглашении о задатке по правилам ст. 380 ГК РФ (письменная форма соглашения о задатке). Формулировка «залог» в бытовых договорах найма судами и исходя из ст. 381.1 ГК толкуется именно как обеспечительный платёж, а не задаток, — а значит, удерживается лишь в размере подтверждённого ущерба/неустойки.

Напомню прежний вывод по аналогичному делу, который сохраняет силу: «Залог подлежит возврату, если квартира возвращена без повреждений, а в договоре или акте нет прямого условия об удержании залога». Сам факт нарушения, не породивший убытка, права на удержание обеспечительного платежа не даёт.

Вывод: если в договоре нет прямого пункта о неустойке/удержании залога за нарушение состава проживающих и если квартира возвращена без повреждений — 20 000 руб. подлежат возврату. Если же есть договорная неустойка за такое нарушение или документально зафиксирован ущерб (акт с фотографиями, смета ремонта) — вы вправе удержать соответствующую сумму в зачёт этого обязательства.

Судьба платы за непрожитый период (12 000 руб.)

Наниматели внесли 20 000 руб. за месяц и прожили 12 дней. Стоимость фактического пользования — 8 000 руб. (20 000 / 30 × 12). Оставшиеся 12 000 руб. — плата за период, когда квартирой они уже не пользовались в связи с прекращением договора по вашей инициативе.

Когда договор найма прекращается досрочно, у вас отпадает правовое основание удерживать плату за непредоставленное жильё. Деньги, полученные «без установленных законом… или сделкой оснований», подлежат возврату как неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

То есть если договор расторгнут и квартира освобождена, а вы удерживаете 12 000 руб. за период после выезда — это неосновательное обогащение, подлежащее возврату. На удержанную сумму, если вы откажетесь её вернуть без правового основания, могут начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Однако у вас есть встречный довод: нарушение договора нанимателями (вселение лишних лиц и, как следствие, жалобы соседей, приезд полиции) привело к досрочному освобождению квартиры и простою. Если вы докажете убытки — например, потерю арендной платы за период вынужденного простоя или конкретный ущерб, — эти суммы вы вправе зачесть против требования нанимателей о возврате денег. Зачёт однородного встречного требования производится по заявлению одной стороны:

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 410 ГК РФ

Возражение «нарушение даёт право удержать всё» без доказанного убытка не работает, но и наниматели не получат безусловного права на все 12 000 руб., если вы документально подтвердите убытки от досрочного прекращения (например, период, пока искали новых жильцов, задолженность по коммунальным платежам за период их проживания, зафиксированные повреждения).

Вывод: 12 000 руб. за непрожитый период по общему правилу подлежат возврату как неосновательное обогащение. Но из них вы вправе удержать (зачесть) реальные, документально подтверждённые убытки, причинённые нарушением договора и досрочным прекращением найма, а также договорную неустойку, если она установлена. Недоказанный убыток нанимателям возвращается.

Риски самовольного выселения и обязательный порядок действий

Выселение нанимателей без решения суда — самостоятельный правовой риск, который перевешивает текущий денежный спор. Закон прямо устанавливает, что при расторжении договора найма жилого помещения наниматель и проживающие с ним граждане «подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда»:

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Глава 36. Безвозмездное пользование Статья 689. Договор безвозмездного пользования 1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ ) Статья 690. Ссудодатель 1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. 2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Статья 691.
— ст. 688 ГК РФ, п. 4

Это общее правило действует и при нарушении нанимателем условий. Расторжение по инициативе наймодателя по основаниям п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ производится «в судебном порядке»:

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
— п. 2 ст. 687 ГК РФ

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
— п. 4 ст. 687 ГК РФ

Самовольные действия — смена замков, вынос вещей, принудительное выдворение — квалифицируются как самоуправство. Если такими действиями причинён существенный вред (например, утрата доступа к вещам, ущерб), возможна уголовная ответственность по ст. 330 УК РФ:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ст. 330 УК РФ, п. 1

Если существенного вреда нет — административная ответственность по ст. 19.1 КоАП РФ:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Поскольку наниматели уже прожили лишь 12 дней и фактически выехали (или вы переместили их доступ к квартире), ситуация фактически свелась к денежному спору, и главный правовой вопрос теперь — основание удержания денег, а не сила. Но если вы именно самовольно лишили их доступа (сменили замки, удержали вещи), наниматели вправе оспорить это и взыскать убытки, а вы рискуете административной или уголовной ответственностью.

Правильный порядок действий: (1) письменно зафиксировать нарушение (акт, объяснения соседей, постановления полиции о вызовах, переписка) и направить нанимателям письменное предупреждение об устранении нарушения; (2) заключить с ними письменное соглашение о досрочном расторжении договора с фиксацией состояния квартиры и порядка взаиморасчётов либо, при отказе, обратиться в суд с требованием о расторжении договора и выселении; (3) при возврате квартиры составить акт приёма-передачи с описанием состояния имущества — именно он определяет, что вы вправе удержать из обеспечительного платежа.

Вывод: расторгнуть договор и выселить нанимателей можно только в судебном порядке (либо по их добровольному соглашению). Самовольное выселение само по себе незаконно и создаёт для вас риск ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ или ст. 330 УК РФ, а также встречного иска о возмещении убытков. Факт нарушения договора не отменяет этого правила.

Итоговый расчёт: что вы обязаны вернуть и что вправе удержать

Свожу основания ответственности и зачёта. Наниматели нарушили договор: обязанность использовать помещение «только для проживания» и соблюдать условия договора вытекает из ст. 678 ГК РФ, а вселение посторонних лиц без согласия наймодателя прямо запрещено ст. 679 ГК РФ:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения 1.
— ст. 679 ГК РФ, п. 4

Напомню: обеспечение обязательства «обеспечительным платежом» возможно именно в отношении обязанности «возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора»:

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

При наступлении нарушения сумма обеспечительного платежа засчитывается «в счёт исполнения соответствующего обязательства» — то есть в счёт конкретных убытков (ст. 15, 393 ГК РФ) или договорной неустойки, а не «автоматически остаётся у наймодателя»:

Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. 4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317 1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
— п. 1 ст. 381.1 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ

Практический итог по вашим числам.

Плата за месяц: стоимость фактического проживания 12 дней — 8 000 руб.; оставшиеся 12 000 руб. — плата за период, когда помещение не предоставлялось, — по общему правилу подлежит возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

«Залог» 20 000 руб.: как обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ) возвращается полностью, если квартира возвращена без повреждений и в договоре/акте нет прямого условия о неустойке или удержании залога за нарушение состава проживающих. Факт проживания лишних двух человек сам по себе не является ни убытком, ни неустойкой.

Что можно удержать: только реально подтверждённый ущерб (повреждения по акту, смета ремонта), договорную неустойку (если она прямо прописана) и доказанные убытки от досрочного прекращения (период простоя, коммунальные долги). Удержание производится путём зачёта встречных однородных требований по заявлению одной стороны (ст. 410 ГК РФ).

Итоговый вывод: обязанности возвращать деньги «автоматически и полностью» у вас нет только в части, покрытой доказанными убытками или договорной неустойкой. Во всём остальном: (1) 12 000 руб. за непрожитые 18 дней подлежат возврату; (2) 20 000 руб. «залога» подлежат возврату, если нет акта с повреждениями и нет договорного условия о неустойке/удержании. Если такие убытки или неустойка есть и подтверждены — вы вправе зачесть их против требования нанимателей и вернуть лишь остаток. Сам факт нарушения договора права удержать деньги целиком вам не даёт.