Правомерность досрочного выезда нанимателя при попытке постороннего лица проникнуть в помещение
Ваш договор заключён на 3 месяца, то есть это краткосрочный наём.
- К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— п. 2 ст. 683 ГК РФ
Для краткосрочного найма закон не требует судебного порядка расторжения и сохраняет за нанимателем право в любой момент отказаться от договора с письменным предупреждением за три месяца.
- Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ
Применительно к вашим фактам это означает: вы вправе расторгнуть договор досрочно, и ваш выезд не является «самовольным уходом» или нарушением. Более того, уход был вынужденным — наймодатель не обеспечил вам спокойное и исключительное пользование жильём, тогда как обязан был передать «свободное» помещение.
- Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
— п. 1 ст. 676 ГК РФ
То обстоятельство, что постороннее лицо располагало ключом и пыталось отпереть дверь, означает, что наймодатель фактически не передал вам помещение свободным от притязаний третьих лиц и создал препятствия пользованию — это самостоятельное основание требовать досрочного расторжения в суде.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— подп. 1 ст. 620 ГК РФ
Дополнительно: попытка проникновения чужого человека в жилище, которое вы законно занимаете, образует признаки преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 139 УК РФ, — независимо от того, кто эта женщина и на каком основании у неё ключ.
- Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, - наказывается штрафом в размере до сорока тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех месяцев, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
— ч. 1 ст. 139 УК РФ
Вывод: ваш досрочный выезд через 2 часа после инцидента с попыткой проникновения правомерен. Договор прекращается отказом нанимателя с письменным предупреждением (п. 1 ст. 687 ГК РФ), а факт необеспечения спокойного пользования жильём (п. 1 ст. 676, подп. 1 ст. 620 ГК РФ) усиливает вашу позицию и даёт право требовать возврата излишне уплаченной платы.
Возврат денег за непрожитые дни
Договором судьба предоплаты за непрожитый период не урегулирована, поэтому применяются общие нормы. Пока договор действует, удержание платы за фактически неиспользованный период после его прекращения теряет договорное основание и становится неосновательным обогащением наймодателя.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Право на возврат возникает с момента прекращения договора. Поскольку договор расторгается вашим отказом (п. 1 ст. 687 ГК РФ) и фактическим освобождением помещения, излишне уплаченная плата (за вычетом фактически прожитых 1 месяца и 10 дней) подлежит возврату. Отказ от требования вернуть залог на это право не влияет: залог (обеспечительный платёж) — это самостоятельная сумма, и, не требуя её, вы лишь сужаете свой иск, не отказываясь от предоплаты.
- В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
— п. 2 ст. 381.1 ГК РФ
Кроме того, у вас есть самостоятельное основание требовать соразмерного уменьшения платы: условия пользования существенно ухудшились по обстоятельствам, за которые вы не отвечаете (угроза проникновения постороннего с ключом), что вынудило вас покинуть жильё.
- Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
— п. 4 ст. 614 ГК РФ
На сумму возврата начисляются проценты по ключевой ставке Банка России со дня, когда наймодатель узнал или должен был узнать о неосновательности удержания (то есть с момента получения вашего уведомления о выезде и требования о возврате — он его прочитал).
- На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ
Вывод: деньги за непрожитые дни подлежат возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ со дня получения наймодателем вашего требования, а также возможным соразмерным уменьшением платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Невостребование залога — ваше право, и оно не уменьшает сумму возврата предоплаты.
Риски, связанные с оставленным в квартире имуществом, и обвинение в мошенничестве
Насчёт «если квартиру без нас вынесут или что-то пропадёт»: обязанность возврата имущества и риск его сохранности распределяются так. Наниматель обязан вернуть помещение в надлежащем состоянии.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
— абз. 1 ст. 622 ГК РФ
Собственник несёт бремя содержания своего имущества и, приступив к пользованию помещением после вашего выезда, сам отвечает за его сохранность.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ
Практически важно: вы уже провели уборку и сделали фотофиксацию — это ваши доказательства состояния помещения на момент выезда. Чтобы исключить риск обвинений в пропаже вещей/порче, зафиксируйте письменно (повторным сообщением в мессенджере и при необходимости актом, направленным собственнику) факт освобождения помещения, его чистое состояние и предложение принять помещение и вернуть ключи. Переписка в мессенджере и фотографии являются письменными доказательствами в суде.
- Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.
— ч. 1 ст. 71 ГПК РФ
Если собственник, не приняв помещение, заявит об «ущербе», бремя доказывания наличия и размера ущерба, а также причинной связи лежит на нём.
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ
Обвинение в «мошенничестве» беспочвенно: мошенничество предполагает хищение чужого имущества или приобретение права на него путём обмана или злоупотребления доверием. У вас налицо встречный гражданско-правовой спор о возврате предоплаты по реальному договору найма — вы платили, жили, а затем правомерно выехали из-за действий третьего лица; обмана и умысла на хищение здесь нет. Поэтому уголовно-правовой состав отсутствует, и заявление собственника в полицию не должно повлечь возбуждения дела.
Вывод: за сохранность оставшихся в квартире вещей после вашего уведомления о выезде отвечает собственник; чтобы исключить споры — зафиксируйте состояние помещения письменно и фото. Обвинение в мошенничестве юридически несостоятельно: имеет место гражданско-правовой спор, а не преступление. Если собственник напишет заведомо ложный донос, ответственность наступит уже для него (ст. 306 УК РФ), однако в рамках гражданского спора его заявления в полицию сами по себе не создают для вас риска привлечения к уголовной ответственности.
Порядок взыскания, подсудность и сроки
Если собственник добровольно не вернёт деньги, действуйте так: (1) направьте письменную претензию с требованием вернуть предоплату за непрожитые дни, приложив расчёт; (2) при отказе или молчании — подайте иск.
По иску к собственнику-гражданину подсудность определяется общим правилом — по месту жительства ответчика.
Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.
— ст. 28 ГПК РФ
При этом, если наниматель выступает как потребитель (а наём жилья гражданином для личного проживания у собственника, сдающего его возмездно, даёт на это основания), иск может быть предъявлен также по месту жительства истца либо по месту исполнения договора, то есть в Анапе.
- Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора
— ч. 7 и 9 ст. 29 ГПК РФ
По цене иска: имущественный спор при цене до 50 000 руб. подсуден мировому судье; спор в сфере защиты прав потребителей — мировому судье до 100 000 руб. Возврат предоплаты за непрожитые дни и проценты — это имущественное требование, и при указанных пределах дело рассматривает мировой судья соответствующего участка.
- по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей.
— подп. 4 и 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ
Срок давности — три года со дня, когда вы узнали о нарушении права (отказ/уклонение наймодателя вернуть деньги).
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ
Бремя доказывания: вы доказываете факт договора, внесение платы, дату выезда и уведомление собственника; собственник — наличие оснований для удержания.
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ
Вывод: сначала письменная претензия, затем иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов. Подсудность — мировой судья (при цене иска в пределах 50 000 руб. по общему правилу, до 100 000 руб. — в сфере защиты прав потребителей); вы вправе подать иск по месту жительства истца или месту исполнения договора (Анапа). Срок исковой давности — 3 года. Ключевые доказательства: договор, выписка/расписка о платеже, переписка в мессенджере с уведомлением о выезде (с отметкой о прочтении), видеозапись инцидента, фотографии уборки.
