Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры об аренде недвижимости

Считается ли договор аренды заключённым в простой письменной форме, если на нём стоит номер и дата регистрации, подписан сторонами и заверен печатью администрации?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте по выписке ЕГРН, зарегистрирована ли аренда как обременение. Подходящего шаблона для этой задачи не найдено.
  2. 2
    Уточните в администрации, является ли номер на договоре внутренним учётным.
  3. 3
    Определите по договору срок аренды и вид имущества (здание, сооружение, иное).
  4. 4
    Если предмет — недвижимость, срок аренды год и более, регистрация ещё не проведена: При сроке год и более по недвижимости подайте документы на госрегистрацию аренды.
  5. 5
    Проверьте, проводились ли торги по муниципальному имуществу перед заключением.

Документы и доказательства

  • Договор аренды — единый документ с подписями сторон и печатью администрации.
  • Выписка из ЕГРН об объекте — подтверждает наличие или отсутствие обременения в виде аренды.
  • Отметка о государственной регистрации в ЕГРН (Росреестр) либо внутренний реестр договоров администрации.
  • Документы о сроке аренды и виде имущества (здание, сооружение, иная недвижимость).
  • Документы о порядке заключения договора: протокол конкурса или аукциона по муниципальному имуществу.

  • Сроки и риски

    • Проверьте выписку из ЕГРН: есть ли запись об аренде как обременении.
    • Уточните срок аренды: при сроке год и более нужна госрегистрация в Росреестре.
    • Если предмет — недвижимость, срок аренды год и более, регистрация в ЕГРН отсутствует: Без госрегистрации аренды недвижимости на срок от года договор не считается заключённым.
    • Внутренний номер администрации не заменяет регистрацию в ЕГРН.
    • Риск оспаривания: аренда муниципального имущества без торгов нарушает закон.
    • При споре о форме ссылайтесь на подписанный единый документ и печать.

  • Когда нужен адвокат

    • Если возник спор о заключённости или моменте действия договора: Спор о заключённости договора или моменте его действия — без адвоката рискованно.
    • Если контрагент оспорил договор из-за отсутствия торгов: Контрагент оспаривает договор из-за отсутствия торгов по муниципальному имуществу.
    • Нужно разграничить внутреннюю регистрацию администрации и запись в ЕГРН.
    • Если предметом аренды выступает здание или сооружение: Предмет аренды — здание или сооружение: применяется спецнорма о едином документе.
    • Если предмет — недвижимость, срок аренды год и более: Требуется государственная регистрация аренды недвижимости на срок год и более.
    • Если другая сторона привлекла юриста или заявила встречные требования: Другая сторона привлекла юриста или заявила встречные требования в суде.

  • Региональные особенности

    • Если арендуется здание или сооружение на срок от года, регистрация в Росреестре обязательна.
    • Проверьте, проводились ли торги по передаче муниципального имущества в аренду.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Между местной администрацией (юридическим лицом — органом местного самоуправления) и второй стороной подписан договор аренды. Договор составлен как единый документ, подписан сторонами, заверен печатью администрации города и содержит номер и дату регистрации. Из описанных признаков следует, что письменная форма сделки соблюдена: налицо документ, выражающий содержание сделки, и подписи сторон. Наличие печати, номера и даты регистрации является дополнительным реквизитом документа и не изменяет форму сделки — договор заключён в простой письменной форме.

Юридически значимым остаётся характер проставленной «регистрации»: если номер и дата относятся к записи в ЕГРН, то аренда как обременение прошла государственную регистрацию; если это внутренний учётный номер администрации (реестр договоров, реестр муниципального имущества), то государственной регистрации не было. Это не влияет на форму договора, но определяет момент его заключения для аренды недвижимости на срок не менее года.

Соблюдена ли простая письменная форма договора при наличии номера и даты регистрации

Простая письменная форма считается соблюдённой, если сделка оформлена документом, выражающим её содержание, и подписана сторонами:

  1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
    — п. 1 ст. 160 ГК РФ

Ваш договор подписан сторонами и заверен печатью администрации — тем самым минимально необходимое условие письменной формы (составление документа, выражающего содержание, и его подписание) выполнено.

Для договора между юридическим лицом (администрацией) и контрагентом простая письменная форма по общему правилу обязательна:

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
— п. 1 ст. 161 ГК РФ

Поскольку администрация города является юридическим лицом (органом местного самоуправления, обладающим правами юридического лица), сделка с ней в любом случае должна быть письменной — это требование закона выполнено.

Наличие печати, номера и даты регистрации — это лишь дополнительные реквизиты документа, а не условие формы сделки. Закон прямо предусматривает, что скрепление печатью и иные подобные требования являются «дополнительными требованиями», которые не превращают простую письменную форму в какую-либо иную:

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки
— абз. 4 п. 1 ст. 160 ГК РФ

Отсюда вывод: и печать администрации, и проставленные на договоре номер и дата регистрации не изменяют форму сделки. Если договор составлен как единый документ, подписан сторонами и содержит их согласованные условия, он заключён именно в простой письменной форме — иной, более строгой формы (нотариальной) для договора аренды закон не требует.

  1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе;
    — п. 2 ст. 163 ГК РФ

Вывод: договор аренды в описанной ситуации заключён в простой письменной форме. Наличие печати, номера и даты регистрации эту форму не меняет: простая письменная форма для такого договора является законной и достаточной.

Что означает номер и дата регистрации: отличайте внутреннюю регистрацию от государственной в ЕГРН

Номер и дата «регистрации» на договоре могут означать две принципиально разные вещи, и от этого зависят правовые последствия.

Государственная регистрация — это юридический акт признания обременения недвижимости, вносимый в ЕГРН органом Росреестра:

  1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества
    — ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Подчёркиваю: подлежит регистрации не сам договор аренды как «сделка», а аренда как обременение недвижимости — об этом прямо сказано в ч. 6 ст. 1 закона о регистрации недвижимости:

  1. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
    — ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если стоящий на договоре номер и дата — это реквизиты записи Росреестра о регистрации аренды (обременения) в ЕГРН, значит, договор прошёл государственную регистрацию. Если же это номер в журнале (реестре) договоров администрации, номер в реестре муниципального имущества либо иной внутренний учётный номер органа местного самоуправления — такая «регистрация» государственной не является и правовых последствий регистрации не порождает.

Различие важно: только государственная регистрация в ЕГРН является актом признания права/обременения. Внутренняя регистрация договора в администрации — это делопроизводственный учёт, который не подменяет регистрацию в Росреестре и не влияет ни на форму сделки, ни на момент её заключения.

Вывод: чтобы определить, прошёл ли договор государственную регистрацию, нужно установить источник номера и даты — это реквизиты записи в ЕГРН (Росреестр) либо внутренний учётный номер администрации. Форму сделки (простую письменную) наличие любого из этих реквизитов не меняет.

Нужна ли государственная регистрация и с какого момента договор считается заключённым

Требование регистрации и момент заключения зависят от вида имущества и срока аренды.

Для общего случая аренды (ст. 609 ГК РФ):

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
    — ст. 609 ГК РФ, п. 1

Для аренды здания или сооружения действует специальное правило (ст. 651 ГК РФ):

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
    — ст. 651 ГК РФ, п. 1

Реквизиты формы для здания/сооружения ужесточены — требуется именно составление одного документа, подписанного сторонами, причём несоблюдение формы влечёт недействительность:

  1. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
    — п. 2 ст. 162 ГК РФ

Ключевой момент — государственная регистрация и момент заключения для аренды недвижимости на срок не менее года:

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
    — п. 1 ст. 164 ГК РФ

Это означает: договор аренды здания/сооружения (а по общему правилу ст. 609 ГК РФ — и иной недвижимости), заключённый на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента такой регистрации. Если срок аренды — менее года, регистрация не требуется и договор считается заключённым с момента подписания.

Если срок в договоре не определён вовсе, он считается заключённым на неопределённый срок:

  1. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
    — п. 2 ст. 610 ГК РФ

Вывод: если арендуется недвижимость на срок год и более, договор без государственной регистрации в ЕГРН считается незаключённым (для третьих лиц и в правоотношениях, требующих регистрации), хотя фактическое пользование и платежи порождают обязательства между сторонами. Если срок менее года либо имущество движимое — регистрация не требуется, договор заключён с момента подписания.

Особенности аренды муниципального имущества и последствия несоблюдения формы

Муниципальное недвижимое имущество администрация вправе передавать в аренду по общему правилу только по результатам конкурса или аукциона:

Статьей 171 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
— п. 31 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017) от 27.12.2017

Это самостоятельное требование к порядку заключения договора (а не к его форме): договор аренды муниципального имущества, заключённый в обход обязательных торгов, может быть оспорен как нарушающий законодательство о защите конкуренции. Наличие на договоре печати и внутреннего номера регистрации администрации этого нарушения не устраняет.

Что касается последствий несоблюдения простой письменной формы: по общему правилу оно не влечёт недействительности, а лишь лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания:

  1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
    — п. 1 ст. 162 ГК РФ

Однако для аренды здания/сооружения несоблюдение письменной формы прямо влечёт недействительность договора (см. п. 1 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 162 ГК РФ, процитированные выше). Поскольку в вашей ситуации единый документ составлен и подписан сторонами, письменная форма соблюдена и оснований для недействительности по этому признаку нет.

Вывод: форма договора действительна; единственный самостоятельный риск — это порядок заключения (обход обязательных торгов) и отсутствие государственной регистрации при сроке аренды недвижимости от года, что делает договор незаключённым с точки зрения регистрации, но не отменяет фактические арендные отношения между сторонами.

Да, договор аренды в описанной ситуации заключён в простой письменной форме. Подписание единого документа сторонами и заверение его печатью администрации полностью удовлетворяет требованиям п. 1 ст. 160 и п. 1 ст. 161 ГК РФ, а номер и дата регистрации — это дополнительные реквизиты, которые форму сделки не меняют (абз. 4 п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Форма договора соблюдена. Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ, письменная форма считается соблюдённой, если сделка оформлена документом, выражающим её содержание, и подписана сторонами. Ваш договор подписан обеими сторонами и заверен печатью администрации — минимально необходимое условие выполнено. Поскольку администрация города является юридическим лицом, простая письменная форма для такой сделки обязательна в силу п. 1 ст. 161 ГК РФ, и это требование также соблюдено. Нотариального удостоверения для договора аренды закон не требует (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Печать, номер и дата регистрации — дополнительные реквизиты, не влияющие на форму. Абз. 4 п. 1 ст. 160 ГК РФ прямо относит скрепление печатью и иные подобные требования к «дополнительным требованиям» к форме сделки, которые не превращают простую письменную форму в какую-либо иную. Следовательно, наличие этих реквизитов не изменяет квалификацию договора: он остаётся заключённым в простой письменной форме.

Различайте внутреннюю регистрацию администрации и государственную регистрацию в ЕГРН. Номер и дата «регистрации» на договоре могут означать либо внутренний учётный номер в реестре (журнале) договоров администрации, либо реквизиты записи Росреестра о регистрации аренды как обременения недвижимости (ч. 3, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Только государственная регистрация в ЕГРН является юридическим актом признания обременения. Внутренняя регистрация администрации — это делопроизводственный учёт, который не подменяет регистрацию в Росреестре и не влияет ни на форму сделки, ни на момент её заключения.

Момент заключения договора зависит от срока аренды и вида имущества. Для аренды здания или сооружения действует специальное правило: договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 164 ГК РФ); если срок аренды здания или сооружения менее года — регистрация не требуется, и договор считается заключённым с момента подписания. Для иной недвижимости по общему правилу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды подлежит государственной регистрации, а момент заключения определяется п. 1 ст. 164 ГК РФ; при этом нужно учитывать, что прямое освобождение от регистрации для срока менее года установлено законом только для зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ), поэтому для иной недвижимости вопрос решается по п. 2 ст. 609 ГК РФ. Если срок в договоре не определён, он считается заключённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если предметом аренды является здание или сооружение, применяется п. 1 ст. 651 ГК РФ о заключении договора путём составления одного документа, подписанного сторонами; вид имущества в вашей ситуации нужно уточнить.

Риск, не связанный с формой: порядок заключения. Муниципальное имущество по общему правилу передаётся в аренду только по результатам конкурса или аукциона (п. 31 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017) от 27.12.2017). Если договор заключён в обход обязательных торгов, он может быть оспорен как нарушающий законодательство о защите конкуренции, независимо от наличия печати и регистрационного номера.

Пошаговые действия

  1. Установите источник номера и даты регистрации на договоре. Проверьте, проставлены ли эти реквизиты органом Росреестра (отметка о государственной регистрации аренды в ЕГРН) либо это внутренний номер администрации. Если сомневаетесь — запросите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, чтобы проверить наличие зарегистрированного обременения в виде аренды.

  2. Определите срок аренды и вид имущества по договору. Если арендуется здание или сооружение на срок не менее года и государственная регистрация в ЕГРН отсутствует — договор не считается заключённым (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 164 ГК РФ). Для иной недвижимости вопрос о необходимости регистрации решается по п. 2 ст. 609 ГК РФ. В случае необходимости обратитесь в Росреестр с заявлением о государственной регистрации аренды (обременения), приложив подписанный договор и документы на объект недвижимости.

  3. Если арендуется здание или сооружение на срок менее года либо имущество движимое — регистрация не требуется. Договор считается заключённым с момента подписания, и вы можете ссылаться на него в полном объёме, включая письменные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

  4. При споре о заключённости или действительности договора (например, если контрагент оспаривает факт заключения либо ссылается на отсутствие регистрации) — обращайтесь в суд по месту нахождения ответчика или объекта недвижимости. В суде представляйте подписанный договор как письменное доказательство, подтверждающее соблюдение простой письменной формы (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 161 ГК РФ).

  5. Если договор заключён в обход обязательных торгов — учитывайте риск его оспаривания заинтересованными лицами (в том числе антимонопольным органом или прокуратурой) как нарушающего порядок, установленный п. 31 Обзора ВС РФ № 5 (2017). При наличии такого риска оцените возможность приведения правоотношений в соответствие с требованиями законодательства о защите конкуренции.