Продавец не освобождает квартиру после сделки: как выселить и забрать ключи

Прекращение права пользования продавца и основание требовать освобождения квартиры

Поскольку право собственности на квартиру перешло к покупателю и зарегистрировано в ЕГРН, покупатель является полноправным собственником.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Для клиента это значит: с момента государственной регистрации перехода права собственности именно покупатель — собственник квартиры, а прежний владелец утратил вещное основание владения. Право пользования самого продавца и членов его семьи прекращается с переходом права собственности к другому лицу.

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это ключевая норма для вашей ситуации: переход права собственности на квартиру к покупателю является самостоятельным и достаточным основанием прекращения права пользования жильём у прежнего собственника и членов его семьи (если только они не сохранили право проживания по закону или по договору). Подписанное вами отдельное соглашение об освобождении к определённой дате лишь подтверждает и уточняет срок, но даже без него продавец утрачивает право оставаться в квартире с момента регистрации сделки.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Порядок из этой нормы: продавец обязан освободить помещение добровольно, а если он этого не делает в установленный собственником срок — подлежит выселению только на основании решения суда. Отсюда следует важный вывод: самовольное физическое выселение продавца покупатель производить не вправе — нужен судебный акт.

Вывод. Право пользования продавца квартирой прекращено с момента регистрации перехода права собственности к покупателю, а истечение согласованного в допсоглашении срока освобождения делает дальнейшее пребывание продавца в квартире неправомерным. Вы вправе требовать освобождения квартиры, а при отказе — выселения в судебном порядке.

Вещно-правовые способы защиты (иск об освобождении/выселении) и подсудность

В качестве материально-правового основания иска выступают вещные способы защиты собственника.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Продавец, удерживающий у себя квартиру после перехода права собственности и истечения срока освобождения, владеет ею без правового основания, а потому к нему применимо истребование из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) и требования об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ).

Правовая квалификация иска и исключительная подсудность раскрыты в руководящих разъяснениях ВС РФ.

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Для вас это означает: иск о выселении (освобождении) квартиры, об истребовании её из чужого незаконного владения, об обязании не чинить препятствия в пользовании относится к искам о правах на недвижимость. Такой иск предъявляется по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ) — в районный суд соответствующего района/города, а не по месту жительства ответчика. Квартира — объект недвижимости, а не делимое имущество, поэтому спор подведомствен районному суду общей юрисдикции.

Альтернативную норму, на которую недобросовестный продавец может попытаться опереться — сохранение права пользования за «бывшим членом семьи собственника», — в вашем случае применять нельзя: продавец не является членом семьи покупателя.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Эта норма рассчитана на иное правоотношение (прекращение семейных отношений между сособственниками/собственником и членом его семьи). Отношения «продавец — покупатель» договором купли-продажи к нему не относятся: продавец — не член семьи покупателя, поэтому правила о возможном сохранении права пользования за бывшим членом семьи на него не распространяются, и его довод «мне негде жить, я ещё не купил квартиру» юридического значения для отказа в выселении не имеет.

Вывод. Покупатель вправе предъявить в районный суд по месту нахождения квартиры иск о выселении продавца и об освобождении квартиры (истребовании из чужого незаконного владения, устранении препятствий в пользовании, обязании передать ключи). Защитная ссылка продавца на статус «бывшего члена семьи» неприменима, поскольку он таковым не является.

Договорная ответственность продавца и денежные требования (неустойка, убытки, плата за пользование)

Нарушение продавцом обязательства освободить квартиру к согласованной дате влечёт договорную ответственность.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

Если в подписанном вами отдельном соглашении предусмотрена неустойка (штраф, пеня) за нарушение срока освобождения — вы вправе взыскать её без доказательства размера убытков, со дня просрочки. Если неустойка в соглашении не оговорена, она законом для этого случая не установлена, и взыскать её будет нельзя.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ

Помимо (или вместо) неустойки вы вправе требовать возмещения убытков: например, расходы на аренду жилья, которое вы вынужденно не можете занять, или иные подтверждённые потери из-за того, что продавец не освободил квартиру.

За сам факт проживания продавца в вашей квартире после прекращения его права пользования действует кондикционный механизм — плата за неосновательное пользование.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Применение к вашей ситуации: поскольку продавец после истечения срока освобождения пользуется квартирой без установленного законом или договором основания и сберегает за ваш счёт плату за жильё, вы вправе взыскать с него неосновательное обогащение в размере стоимости такого пользования (как правило, определяется по рыночной ставке аренды аналогичной квартиры в вашем районе за период просрочки), а также проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму денежного обогащения.

Отдельно отмечу нюанс обязанности продавца по ст. 460 ГК РФ — но здесь он в вашу пользу: удерживая квартиру и не передавая её свободной, продавец нарушает свою обязанность передать товар свободным от притязаний, что дополнительно подтверждает недобросовестность его поведения.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Вывод. С продавца, помимо выселения, можно взыскать: неустойку по соглашению (если она там предусмотрена), убытки (ст. 15, 393 ГК РФ) и плату за фактическое пользование квартирой как неосновательное обогащение (ст. 1102, 1105 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ. Размер платы за пользование определяется по рыночной арендной ставке, если в соглашении не установлен иной.

Исполнение решения и запрет самовольных действий

Заставить продавца физически освободить квартиру можно только через судебное решение и принудительное исполнение.

Мерами принудительного исполнения являются: 1) обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги; 2) обращение взыскания на периодические выплаты, получаемые должником в силу трудовых, гражданско-правовых или социальных правоотношений; 3) обращение взыскания на имущественные права должника, в том числе на право получения платежей по исполнительному производству, в котором он выступает в качестве взыскателя, на право получения платежей по найму, аренде, а также на исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, права требования по договорам об отчуждении или использовании исключительного права на результат интеллектуальной деятельности и средство индивидуализации, право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации, принадлежащее должнику как лицензиату; 4) изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю, а также по исполнительной надписи нотариуса в предусмотренных федеральным законом случаях; (В редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ ) 5) наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества; 6) обращение в регистрирующий орган для регистрации перехода права на имущество, в том числе на ценные бумаги, с должника на взыскателя в случаях и порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом; 7) совершение от имени и за счет должника действия, указанного в исполнительном документе, в случае, если это действие может быть совершено без личного участия должника; 8) принудительное вселение взыскателя в жилое помещение; 9) принудительное выселение должника из жилого помещения;
— ч. 3 ст. 68 ФЗ «Об исполнительном производстве»

В случае, если должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника. 2. Исполнение требования о выселении или об освобождении нежилого помещения (об обязании должника освободить нежилое помещение) включает в себя освобождение помещения, указанного в исполнительном документе, от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобожденным помещением.
— ч. 1, 2 ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»

Для вас это значит: получив решение суда о выселении и исполнительный лист, вы предъявляете его в службу судебных приставов по месту нахождения квартиры. Пристав даёт должнику срок для добровольного выселения; при неисполнении — выносит постановление об исполнительском сборе, назначает новый срок и затем производит принудительное выселение с участием понятых, освобождая квартиру от должника и его имущества, с описью и (при необходимости) хранением вещей за счёт должника.

Зеркальная норма — запрет самовольных действий, даже если вы действуете как собственник.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное с применением насилия или с угрозой его применения, - наказывается принудительными работами на срок до пяти лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до пяти лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ)
— ч. 1 ст. 330 УК РФ

Это предостережение для вас: смена замков, вынос вещей продавца, отключение коммуникаций или иное самостоятельное «выдавливание» продавца из квартиры без судебного решения — это самоуправство, совершаемое вопреки установленному порядку. Такие действия влекут административную ответственность по ст. 19.1 КоАП РФ, а при причинении существенного вреда (например, повреждение или утрата личных вещей продавца при самостоятельном выносе) — уголовную ответственность по ст. 330 УК РФ. Поэтому до вступления в силу решения суда о выселении применять самопомощь нельзя.

Сопутствующий административный аспект — снятие продавца с регистрационного учёта.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— абз. 5 ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»

Снятие продавца с регистрационного учёта по месту жительства в вашей квартире орган регистрационного учёта (МВД) производит на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или о признании утратившим право пользования жилым помещением — это следует прямо из нормы.

Вывод. Единственный правомерный путь — иск в районный суд по месту нахождения квартиры; решение исполняется принудительно судебным приставом-исполнителем, вплоть до принудительного выселения с описью имущества должника. Любая «самопомощь» (смена замков, вынос вещей) до решения суда образует самоуправство (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 330 УК РФ) и недопустима. Решение суда о выселении одновременно является основанием для снятия продавца с регистрационного учёта в МВД.

Риски самопомощи, деліктная ответственность и доказательственная база

Самовольные действия по «выдавливанию» продавца, помимо административной (ст. 19.1 КоАП РФ) и уголовной (ст. 330 УК РФ) ответственности, влекут и гражданско-правовую — обязанность возместить причинённый вещам продавца вред.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Применение к вашей ситуации: если вы, не дожидаясь решения суда, повредите или утратите имущество продавца (например, при самостоятельном выносе вещей, смене замков с разборкой), вы обязаны возместить этот вред в полном объёме, пока не докажете отсутствие своей вины. Это дополнительный и значимый гражданско-правовой риск самопомощи — помимо квалификации таких действий как самоуправства.

Ключевая норма для проверки того, сохранил ли продавец право пользования и что именно должен был фиксировать договор.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия
— п. 1 ст. 558 ГК РФ

Это важно двояко. Во-первых, существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, сохраняющих право пользования после покупки: если в вашем договоре (и в ЕГРН) продавец не указан как лицо, сохраняющее право пользования, он никаких прав проживания после сделки не имеет — что дополнительно усиливает вашу позицию. Во-вторых, это указывает, какие именно доказательства проверять в первую очередь.

Что собрать и приложить к иску для надёжности: (1) договор купли-продажи и выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности на ваше имя; (2) само отдельное соглашение об освобождении квартиры и вывозе вещей с указанием даты — это письменное доказательство обязательства и срока; (3) акт приёма-передачи (если подписывался) или, наоборот, доказательства его неподписания и отказа передать ключи; (4) переписку с продавцом (мессенджеры, e-mail), где он подтверждает отказ съезжать; (5) акт о фактическом непроживании/наличии вещей продавца (можно составить с соседями или через управляющую организацию); (6) при требовании платы за пользование — расчёт арендной ставки (справка оценщика/риелтора). Всё это подтверждает и факт нарушения, и размер требований.

Вывод. Деликтная ответственность (ст. 1064 ГК РФ) делает самопомощь не только административно/уголовно наказуемой, но и обязанностью возместить вред вещам продавца в полном объёме. Для иска надёжные доказательства — договор и выписка из ЕГРН (подтверждают собственность), соглашение об освобождении (подтверждает обязательство и срок), переписка с отказом, акт о непередаче/наличии вещей; отсутствие продавца в перечне лиц, сохраняющих право пользования по ст. 558 ГК РФ, дополнительно подтверждает прекращение его права проживания.