Куда жаловаться на мусорные баки ресторана во дворе жилого дома рядом с арендованным салоном красоты и как заставить их убрать

Имеет ли арендатор салона самостоятельное право требовать устранения препятствий

Ключевой факт вашей ситуации — вы не собственник, а арендатор помещения. Однако вещно-правовая защита предоставлена арендатору наравне с собственником.

Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Это означает: право на негаторный иск (устранение всяких нарушений, не соединённых с лишением владения — ст. 304 ГК РФ) принадлежит и вам, поскольку вы владеете помещением по основанию, предусмотренному договором аренды.

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Размещение баков, разгрузка и распространение запаха перед вашей парадной дверью — это именно нарушение права пользования арендованным помещением, не связанное с лишением владения: помещение у вас не отобрано, но пользоваться им комфортно невозможно. Отсюда следует: вы вправе предъявить негаторный иск самостоятельно, без согласия арендодателя, и даже против самого собственника (что актуально с учётом позиции арендодателя «решайте сами»).

Дополнительно и независимо от статуса собственника действует иск о предупреждении вреда.

1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
   — п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Из изложенного следует вывод: аренда помещения НЕ лишает вас права защищаться. У вас есть два самостоятельных основания для иска — негаторный (ст. 304–305 ГК РФ) о переносе/устранении баков и прекращении разгрузки, и иск о запрете деятельности, создающей опасность причинения вреда (ст. 1065 ГК РФ), поскольку антисанитария и крысы реально угрожают здоровью ваших сотрудников и клиентов. Согласие арендодателя для подачи иска не требуется.

Какие санитарные требования нарушил ресторан и какова его ответственность

Ресторан как хозяйствующий субъект обязан соблюдать санитарное законодательство в силу прямого предписания закона.

Индивидуальные предприниматели и юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны: выполнять требования санитарного законодательства, а также постановлений, предписаний осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор должностных лиц; (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 242-ФЗ; от 19.07.2011 № 248-ФЗ) разрабатывать и проводить санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия; обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг, а также продукции производственно-технического назначения, пищевых продуктов и товаров для личных и бытовых нужд при их производстве, транспортировке, хранении, реализации населению;
— ст. 11 ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ, п. 6

Санитарные правила обязательны для исполнения юридическими лицами и ИП, то есть и для ресторана.

1. Настоящие санитарные правила и нормы (далее - Санитарные правила) являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами, в том числе индивидуальными предпринимателями (далее - хозяйствующие субъекты). 10. Контейнерная площадка и (или) специальная площадка после погрузки ТКО (КГО) в мусоровоз в случае их загрязнения при погрузке должны быть очищены от отходов владельцем контейнерной и (или) специальной площадки. 100. Для орошения почвы в области питания подземных вод допускается использование сточных вод, отвечающих микробиологическим и паразитологическим показателям в соответствии с правилами установления приоритетных показателей воды водных объектов при проведении лабораторных исследований воды водных объектов в рамках производственного контроля, приведенными в приложении № 5 к Санитарным правилам. 101. Хозяйствующим субъектом, осуществляющим закачку сточных вод в подземные водные объекты, оборудуются наблюдательные скважины, в которых должны контролироваться показатели, характеризующие химический состав закаченных сточных вод, выбранные с учетом правил установления приоритетных показателей воды водных объектов при проведении лабораторных исследований воды водных объектов в рамках производственного контроля, приведенным в приложении № 5 к Санитарным правилам. 102.
   — п. 1 СанПиН 2.1.3684-21

Размещение контейнеров с пищевыми отходами, разгрузка с рассыпанием отходов и как следствие — стойкий запах и появление грызунов образуют нарушение санитарных правил содержания территории и обращения с отходами. Отказ ресторана устранить нарушения («это наша территория, ничего делать не будем») — это сознательное невыполнение обязанностей по ст. 11 ФЗ № 52-ФЗ, что образует состав административного правонарушения.

1. Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий, - (В редакции федеральных законов от 28.12.2009 № 380-ФЗ , от 18.07.2011 № 237-ФЗ , от 01.04.2020 № 99-ФЗ ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до пятисот рублей; на должностных лиц - от пятисот до одной тысячи рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от пятисот до одной тысячи рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
   — п. 1 ст. 6.3 КоАП РФ

Из этого следует: за нарушение санитарных правил ресторану грозит административная ответственность по ч. 1 ст. 6.3 КоАП РФ — предупреждение либо штраф, а при длящемся нарушении возможно и административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Именно на эту норму следует ссылаться в жалобе в Роспотребнадзор, указывая на факты запаха, рассыпанных отходов и появления крыс.

Куда жаловаться и что каждый орган вправе сделать

Главный адресат — территориальный орган Роспотребнадзора, поскольку именно на него возложен санитарно-эпидемиологический надзор.

5.1. осуществляет контроль (надзор) за исполнением обязательных требований законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей, в области потребительского рынка и обеспечения качества и безопасности пищевых продуктов, требований к организации питания, в том числе: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 02.10.2021 № 1676) 5.1.1. федеральный государственный санитарно-эпидемиологический контроль (надзор);
— п. 5.1.1 Положения о Роспотребнадзоре, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 № 322

Роспотребнадзор вправе провести проверку соблюдения санитарных требований рестораном, при выявлении нарушений — выдать предписание об их устранении и составить протокол по ст. 6.3 КоАП РФ. Обращение подаётся в территориальный орган по месту нахождения объекта; к нему прилагаются ваши фотографии, переписка и указание на свидетелей — они служат поводом для проверки.

Одновременно следует направить обращение и в органы, отвечающие за содержание общего имущества и придомовой территории. Двор, где стоят баки и идёт разгрузка, — это общее имущество собственников помещений дома.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
— п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

А надлежащее содержание этого общего имущества и решение вопросов пользования им — обязанность управляющей организации.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Из этого следует: отказ УК («это не наше») юридически несостоятелен. Если двор является придомовой территорией МКД, размещение там контейнеров и организации разгрузки без решения общего собрания собственников — это нарушение порядка пользования общим имуществом, и УК обязана реагировать: требовать от ресторана прекратить самовольное использование участка и поддерживать территорию в надлежащем санитарном состоянии. На бездействие УК жалуйтесь в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) региона. Если двор — муниципальная земля (не оформленный под дом участок), адресатом становится орган местного самоуправления (администрация), осуществляющий земельный и благоустройственный контроль, а также прокуратура.

По порядку и срокам рассмотрения ваших обращений действует ФЗ № 59-ФЗ.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения, за исключением случая, указанного в части 4 статьи 11 настоящего Федерального закона. 3 1 . Письменное обращение, содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, направляется в течение пяти дней со дня регистрации в территориальный орган федерального органа исполнительной власти в сфере внутренних дел и высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации его обращения, за исключением случая, указанного в части 4 статьи 11 настоящего Федерального закона. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 528-ФЗ ) 4.
— ч. 3 ст. 8 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Вывод: пишите параллельно в три адреса — (1) территориальный орган Роспотребнадзора (санитарные требования, ст. 6.3 КоАП РФ), (2) жилищную инспекцию (бездействие УК по содержанию общего имущества/придомовой территории), (3) если двор муниципальный — администрацию и прокуратуру. Ответ на каждое обращение обязателен в течение 30 дней, при некомпетентности орган сам переадресует его в 7-дневный срок. Ваша письменная претензия ресторану относится к частному спору и 59-ФЗ к ней не применяется — отсутствие ответа на неё лишь подтверждает зафиксированное уклонение, что усиливает позицию в суде, но не создаёт обязательства ресторана отвечать в надзорном порядке.

Можно ли взыскать убытки и в каком суде судиться

Если действия ресторана нанесли вам имущественный вред (падение выручки из-за оттока клиентов, расходы), он подлежит возмещению в полном объёме.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Состав убытков, которые вы вправе требовать, определён ст. 15 ГК РФ.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

Для вас практически важное: упущенная выгода — это неполученные доходы, которые салон получил бы при обычных условиях оборота, то есть снижение выручки по сравнению с сопоставимым периодом до появления баков. Она должна быть доказана документально (отчётность, журнал записи, показания клиентов, данные об отменах визитов).

Кроме того, вы вправе просить суд присудить астрент — денежную сумму на случай неисполнения решения о переносе баков, что стимулирует ресторан фактически исполнить решение.

В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта
— п. 1 ст. 308.3 ГК РФ

По подсудности возможны две ветки, зависящие от статуса сторон: если салон ведёт деятельность как ИП или юрлицо и спор связан с экономической деятельностью (а негаторный спор с рестораном, тоже хозяйствующим субъектом, таковым является), дело рассматривает арбитражный суд по месту нахождения ответчика; если же сторона — физлицо вне предпринимательской деятельности, спор подсуден суду общей юрисдикции (районному суду). Это решающий момент, который надо определить по вашему статусу до подачи иска.

Вывод: судиться имеет прямой смысл, несмотря на аренду, — вы просите суд в одном процессе обязать ресторан перенести контейнеры и прекратить разгрузку напротив вашего входа (ст. 304–305 ГК РФ), запретить деятельность, создающую опасность вреда (ст. 1065 ГК РФ), взыскать убытки и упущенную выгоду (ст. 15, 1064 ГК РФ) с присуждением астрента (ст. 308.3 ГК РФ). Ответчиками целесообразно указать ресторан (основной нарушитель) и, при самовольном занятии общего имущества — УК или собственника, допустивших размещение баков без решения собрания.