Арендодатель завышает счёт за электроэнергию: вправе ли он брать надбавку за услугу и НДС сверх показаний счётчика

Вправе ли арендодатель начислять надбавку «за услугу» сверх показаний счётчика

Ключевой вопрос здесь — что именно обязался оплачивать арендатор. В договоре закреплено лишь «коммуналку оплачиваю по счётчику». Общее правило об оплате энергии сформулировано так:

1. Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. 2. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
   — п. 1, 2 ст. 544 ГК РФ

Применительно к вашим фактам это означает: по умолчанию вы обязаны оплатить только фактически принятое (потреблённое) количество энергии, определяемое по прибору учёта, то есть именно 1000 кВт·ч. Никакой «услуги сверху» сверх фактического объёма эта норма не предусматривает — она говорит об оплате именно количества энергии «по данным учёта».

Если арендодатель не является гарантирующим поставщиком или энергосбытовой организацией, а просто покупает энергию у сбыта и «перекладывает» её на вас, он выступает в роли лица, которое по общему правилу не вправе перепродавать энергию с произвольной наценкой:

Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.
— ст. 545 ГК РФ

Отношения с арендатором в части электроэнергии строятся либо как элемент арендных обязательств, либо (при прямой подаче энергии через присоединённую сеть в качестве самостоятельного договора) по правилам энергоснабжения:

1. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними. 4. К отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.03.2003 № 37-ФЗ )
   — п. 3, 4 ст. 539 ГК РФ

Сказанное не отменяет того, что стороны свободны определить порядок расчётов договором — в том числе условие, что арендатор возмещает стоимость электроэнергии в составе переменной части арендной платы. Но само это условие должно быть в договоре, а его отсутствие (формулировка «по счётчику» и ничего более) означает, что у арендодателя нет согласованного с вами основания взимать дополнительную плату:

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4.
— п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

Вывод: в отсутствие в договоре аренды условия о том, что поверх показаний счётчика начисляется какая-либо наценка или «услуга», арендодатель не вправе в одностороннем порядке добавлять её к счёту — по общему правилу вы обязаны оплатить энергию строго по данным учёта (за фактически потреблённый объём) и применимый тариф, а не произвольную надбавку. Если же в договоре такое условие есть (например, «возмещение затрат + вознаграждение за обслуживание сетей»), оно подлежит исполнению, но должно быть прямо зафиксировано и проверяемо.

По какому тарифу считается электроэнергия и допустима ли перепродажа с наценкой

Даже сам объём энергии должен оплачиваться не по произвольной цене, которую назначит арендодатель, а по цене, определяемой в установленном порядке. Порядок расчётов за энергию определяется законом и иными правовыми актами:

1. Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. 2. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
   — п. 1, 2 ст. 544 ГК РФ

Для потребителей, снабжаемых гарантирующим поставщиком, цена складывается из нерегулируемой цены энергии и регулируемых составляющих (услуги по передаче и сбытовая надбавка гарантирующего поставщика), которые устанавливаются тарифным органом субъекта РФ. У арендодателя-посредника нет полномочия произвольно «накручивать» сверху собственную плату и выдавать её за составляющую цены на энергию.

Гарантирующий поставщик обязан заключить договор энергоснабжения с любым обратившимся к нему потребителем — то есть у вас, как у владельца бизнеса с присоединённым энергопринимающим устройством, в принципе есть правовая возможность перейти на прямой договор с гарантирующим поставщиком, исключив посредническую наценку арендодателя (для этого потребуется согласие арендодателя-абонента на передачу энергии субабоненту либо отдельное технологическое присоединение). Это следует из публичного характера договора энергоснабжения:

Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.
— ст. 545 ГК РФ

Вывод: энергия должна оплачиваться по действующему тарифу (регулируемому применительно к вашей ценовой категории), а не по произвольно меняемой арендодателем цене. Надбавка арендодателя правомерна только если она представляет собой согласованную в договоре плату за реально оказываемую услугу (например, содержание и обслуживание внутренних сетей), а не скрытую перепродажу ресурса с наценкой. За завышение регулируемых цен и надбавок установлена административная ответственность:

Завышение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок, платы и тому подобного), завышение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному), по табачным изделиям или никотинсодержащей продукции завышение максимальной розничной цены, указанной производителем на каждой потребительской упаковке (пачке), за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 14.4 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 01.07.2011 № 170-ФЗ, от 01.04.2020 № 99-ФЗ, от 31.07.2020 № 303-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц - пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - в двукратном размере излишне полученной выручки от реализации товара (работы, услуги) вследствие неправомерного завышения регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) за весь период, в течение которого совершалось правонарушение, но не более одного года. 2.
— п. 1 ст. 14.6 КоАП РФ

Правомерно ли предъявление НДС 20 % на возмещение электроэнергии

Вопрос о НДС зависит от того, что именно арендодатель вам «продаёт». НДС предъявляется дополнительно к цене именно при реализации товаров (работ, услуг):

При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4, 5 и 5 1 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога. (В редакции федеральных законов от 22.07.2005 № 119-ФЗ; от 03.08.2018 № 302-ФЗ ) В случае получения налогоплательщиком (налоговыми агентами, указанными в пунктах 4, 5 и 5 1 статьи 161 настоящего Кодекса) сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав, реализуемых на территории Российской Федерации, налогоплательщик (налоговые агенты, указанные в пунктах 4, 5 и 5 1 статьи 161 настоящего Кодекса) обязан предъявить покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав сумму налога, исчисленную в порядке, установленном пунктом 4 статьи 164 настоящего Кодекса. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.11.2008 № 224-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 302-ФЗ ) Положения настоящего пункта не применяются при реализации товаров, указанных в абзаце первом пункта 8 статьи 161 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 статьи 164 настоящего Кодекса, а также при реализации указанных товаров физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями.
— п. 1 ст. 168 НК РФ

Реализацией признаётся возмездная передача товаров и возмездное оказание услуг:

Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе. (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ) 2. Место и момент фактической реализации товаров, работ или услуг определяются в соответствии с частью второй настоящего Кодекса. 3. Не признается реализацией товаров, работ или услуг: 1) осуществление операций, связанных с обращением российской или иностранной валюты (за исключением целей нумизматики); 2) передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества организации ее правопреемнику (правопреемникам) при реорганизации этой организации; 3) передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества некоммерческим организациям на осуществление основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской деятельностью;
— п. 1 ст. 39 НК РФ

Отсюда два разных сценария. Если арендодатель фактически перепродаёт вам электроэнергию (или оказывает самостоятельную услугу, например по обслуживанию сетей), то при том, что он является плательщиком НДС, предъявление налога сверх цены формально соответствует правилу о предъявлении налога дополнительно к цене. Если же речь идёт о чистой компенсации (возмещении) расходов арендодателя по уже полученной им энергии в составе переменной части арендной платы — наценка и «обложение НДС» этой компенсации уже не имеют самостоятельного экономического основания: НДС начисляется только на добавленную стоимость, а простое перевыставление стоимости потреблённого ресурса с наценкой и накручиванием НДС на всю сумму сверх фактических затрат означает, что арендодатель закладывает в вашу плату свою «маржу», которая ничем в договоре не обусловлена.

Ключевой практический ориентир: безотносительно к тому, обязан ли арендодатель формально предъявлять НДС, вы вправе требовать от него первичные документы — счёт/квитанцию энергосбытовой организации и расчёт, подтверждающий, что начисленная вам сумма (включая НДС) соответствует фактическим затратам арендодателя и тарифу. Основание для этого — проверяемость расчётов и общий принцип надлежащего исполнения обязательств:

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309 ГК РФ

Вывод: правомерность начисления 20 % НДС не может быть оценена без выяснения, что именно арендодатель вам реализует (перепродажа ресурса/услуга — либо простая компенсация). Но в любом случае начисление НДС поверх суммы, уже включающей произвольную «наценку за услугу», непрозрачно и подлежит обоснованию первичными документами. Если наценка и НДС ничем не обусловлены в договоре и не подтверждены документами — платить их вы не обязаны, а уплаченное подлежит возврату (см. блок о возврате переплаты).

Какие документы вправе требовать арендатор и как действовать при отказе

Для проверки начислений вы вправе запросить у арендодателя: (1) копию счёта/квитанции энергосбытовой организации за соответствующий период, (2) акт снятия показаний прибора учёта, (3) применённый тариф и расчёт итоговой суммы. Это вытекает из принципа надлежащего исполнения обязательств, который делает любой расчёт проверяемым для стороны, несущей платёж:

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309 ГК РФ

Поскольку порядок расчётов в вашем случае не детализирован договором, применяются обычно предъявляемые требования и обычаи — передача подтверждающих документов при выставлении счёта является таковым:

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4.
— п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

Если арендодатель отказывается предоставить документы или принуждает к оплате неподтверждённой наценки, ваша позиция защищена: вы обязаны платить лишь то, что прямо следует из договора и фактических объёмов по счётчику, а завышение регулируемых тарифов и надбавок влечёт административную ответственность, и на действия арендодателя можно пожаловаться в ФАС (в части тарифов) либо в суд (в части возврата переплаты):

Завышение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок, платы и тому подобного), завышение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному), по табачным изделиям или никотинсодержащей продукции завышение максимальной розничной цены, указанной производителем на каждой потребительской упаковке (пачке), за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 14.4 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 01.07.2011 № 170-ФЗ, от 01.04.2020 № 99-ФЗ, от 31.07.2020 № 303-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц - пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - в двукратном размере излишне полученной выручки от реализации товара (работы, услуги) вследствие неправомерного завышения регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) за весь период, в течение которого совершалось правонарушение, но не более одного года. 2.
— п. 1 ст. 14.6 КоАП РФ

Вывод: требуйте письменно (претензией) представить счёт энергосбыта, акт показаний и тариф. Направьте претензию с указанием, что с момента её получения вы оплачиваете только документально подтверждённый объём по счётчику и тарифу, а необоснованную наценку и НДС на неё — не признаёте. Отказ от предоставления документов усиливает вашу позицию в суде и даёт основание для жалобы в антимонопольный орган.

Возврат уже уплаченной завышенной части и проценты

Если вы уже оплачивали счета с наценкой «за услугу» и НДС, не предусмотренными договором и не подтверждёнными документами, эта часть получена арендодателем без законного основания и образует неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На возвращаемую сумму (а при невозможности возврата в натуре — на возмещаемую стоимость) начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда арендодатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения денег:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: суммы, уплаченные сверх фактической стоимости энергии по счётчику (произвольная наценка) и не подтверждённые договором, вы вправе взыскать обратно как неосновательное обогащение, с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ. Течение исковой давности по таким платежам — три года (общий срок):

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 196 ГК РФ, п. 1

При этом срок начинает течь по каждому платежу со дня, когда вы узнали (должны были узнать) о неосновательности конкретной уплаченной суммы, поэтому с переплатой за давние месяцы важно не затягивать обращение.

Толкование условия «по счётчику» и вариант добровольного урегулирования

При неясности формулировки договора суд сперва опирается на её буквальный смысл, а при недостижимости — на действительную общую волю сторон и последующее поведение:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

Буквально «коммуналку оплачиваю по счётчику» означает оплату именно объёма по прибору учёта — без упоминания какой-либо наценки и НДС. Последующее поведение (если вы несколько месяцев молча платили наценку) может быть истолковано арендодателем как сложившаяся практика, поэтому прекращение наценки лучше оформить явно: письменной претензией и предложением подписать дополнительное соглашение, закрепляющее порядок расчёта по счётчику и тарифу. Условия договора определяются по соглашению сторон:

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 421 ГК РФ

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы (включая переменную «коммунальную» часть) устанавливаются договором и могут быть уточнены соглашением сторон:

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4.
— п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ

Вывод: документально закрепите в дополнительном соглашении, что переменная часть платы за электроэнергию равна стоимости фактически потреблённого объёма по показаниям прибора учёта и действующему тарифу, без наценок, с обязательным приложением копии счёта энергосбыта. Если арендодатель откажется — фиксируйте это письменно (это докажет, что его наценка не была согласована), оплачивайте бесспорную часть (объём по счётчику) и решайте спорную часть через возврат переплаты в суде.

Как исполняется требование: взыскание переплаты и обращение в ФАС

Обе линии защиты — гражданско-правовая и публично-правовая — реализуются параллельно и независимо.

Гражданско-правовая: переплаченное взыскивается с арендодателя как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ (см. блок 5); в арбитражный суд подаётся иск о взыскании неосновательного обогащения и процентов, приложив договор аренды, счета арендодателя, платёжные документы и (если удалось получить) счета энергосбыта. Основание иска сформулировано в процитированных нормах:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Публично-правовая: поскольку завышение платы за электроэнергию, осуществляемое через произвольную надбавку к регулируемым тарифам, подпадает под признаки нарушения порядка ценообразования, в ФАС (её территориальный орган) подаётся жалоба. Ответственность за такое нарушение предусмотрена:

Завышение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок, платы и тому подобного), завышение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному), по табачным изделиям или никотинсодержащей продукции завышение максимальной розничной цены, указанной производителем на каждой потребительской упаковке (пачке), за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 14.4 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 01.07.2011 № 170-ФЗ, от 01.04.2020 № 99-ФЗ, от 31.07.2020 № 303-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц - пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - в двукратном размере излишне полученной выручки от реализации товара (работы, услуги) вследствие неправомерного завышения регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) за весь период, в течение которого совершалось правонарушение, но не более одного года. 2.
— п. 1 ст. 14.6 КоАП РФ

Вывод: параллельно направьте (1) письменную претензию арендодателю с требованием вернуть переплату и прекратить начисление наценки, (2) при отказе — иск в арбитражный суд о взыскании неосновательного обогащения и процентов, и (3) жалобу в ФАС о признаках завышения надбавки к регулируемой цене электроэнергии. Обе меры совместимы: судебное взыскание не исключает административной ответственности арендодателя.