Обязан ли арендатор пункта выдачи заказов покупать тележки для курьеров по требованию администрации торгового центра, если в договоре аренды это не предусмотрено

Может ли арендодатель в одностороннем порядке обязать арендатора купить тележки, если этого нет в договоре аренды

Источник обязанностей арендатора — договор аренды и закон, а не устное распоряжение администрации. По договору аренды арендодатель лишь предоставляет имущество во временное пользование:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
— ст. 606 ГК РФ

Круг обязанностей арендатора очерчен самим договором и нормами ГК об аренде:

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
   — п. 1 ст. 615 ГК РФ

Из этого следует: купить тележки вы обязаны только тогда, когда такая обязанность с достаточной определённостью закреплена в договоре или в его неотъемлемых приложениях (правила эксплуатации ТЦ, к которым договор прямо отсылает). Устное требование администрации «раз курьеры ходят через зону разгрузки — значит, обеспечьте тележками» такой обязанности не создаёт. Односторонне «добавить» вам новую денежную обязанность арендодатель не вправе:

1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
   — п. 1 ст. 310 ГК РФ

В вашем случае обе стороны — субъекты предпринимательской деятельности, поэтому действует специальное правило, допускающее одностороннее изменение условий только когда это прямо предусмотрено законом или договором:

1. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
   — п. 2 ст. 310 ГК РФ

Если договор не содержит ни условия о тележках, ни права арендодателя вводить новые обязанности своим решением, ни отсылки к регламенту ТЦ, устанавливающему такие требования, то одностороннее «дописывание» обязанности противоречит и ст. 310, и ст. 450 ГК:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
   — п. 1 ст. 450 ГК РФ

Вывод: требование закупить тележки правомерно для вас только в одном случае — если соответствующая обязанность прямо и недвусмысленно закреплена в договоре аренды или в приложении/регламенте ТЦ, на который договор явно ссылается и который вы акцептовали при подписании. Если в договоре «только аренда и коммуналка» и никаких отсылок к правилам о тележках нет — вы вправе отказаться, требование юридически необязательно.

Кто обязан содержать зону погрузки-разгрузки и обеспечивать её оборудованием

Зона погрузки-разгрузки — это часть общих зон торгового центра, а не арендованное вами помещение. Предметом аренды является только то имущество, которое передано вам по договору и акту приёма-передачи:

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
   — п. 1 ст. 611 ГК РФ

Что именно передано — определяется договором; принадлежности имущества передаются вместе с ним, но только те, что относятся к самому переданному объекту:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
— ст. 606 ГК РФ

Обязанность арендатора по содержанию распространяется на переданное в аренду имущество:

1. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
   — п. 2 ст. 616 ГК РФ

Поэтому: если тележки и зона разгрузки не входят в переданное вам по акту имущество и не перечислены в договоре как находящееся в вашем пользовании, расходы на их оснащение не относятся к «расходам на содержание имущества», которые вы обязаны нести по п. 2 ст. 616 ГК РФ. По общему правилу содержание общих зон здания и обеспечение их оборудованием — обязанность арендодателя (собственника/эксплуатанта ТЦ), причём он не вправе переложить её на вас иначе как согласованным в договоре условием (ст. 421, 450 ГК).

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
   — п. 1 ст. 421 ГК РФ

Вывод: если тележки не передавались вам по акту и договор не возлагает на вас оснащение зоны разгрузки, то содержание этой зоны — обязанность арендодателя. Требование «раз зоной пользуются ваши курьеры — платите за тележки» законом не подкреплено: пользование общей зоной, к которой вы имеете доступ как арендатор, само по себе не превращает вас в лицо, обязанное её дооснащать.

Установлена ли законом обязанность пункта выдачи заказов иметь тележки для курьеров

Действующее законодательство не содержит нормы, которая обязывала бы пункт выдачи заказов (арендатора нежилого помещения в ТЦ) приобретать и предоставлять курьерам тележки. Ответственность за неисполнение обязательства возможна только когда такое обязательство существует (договор) или установлено законом:

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
   — п. 1, 2 ст. 330 ГК РФ

Свобода договора означает, что стороны сами определяют условия и вправе не принимать на себя не согласованных обязательств:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
   — п. 1 ст. 421 ГК РФ

Понуждение к заключению договора (а равно к принятию дополнительной обязанности по закупке имущества) не допускается:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
   — п. 1 ст. 421 ГК РФ

Требования к помещениям пунктов выдачи (санитарные, пожарные, строительные) направлены на безопасность и не устанавливают обязанности обеспечивать контрагентов инвентарём вроде тележек. Обязанность «обеспечить тележками курьеров» может следовать не из закона, а только из вашего договора аренды или из отдельного соглашения с самим маркетплейсом (если оно у вас есть), но администрация ТЦ стороной такого соглашения не является.

Вывод: законной обязанности покупать тележки для курьеров именно на вас, как арендатора ПВЗ, не установлено. Такая обязанность может существовать только на договорном основании: в договоре аренды или в вашем договоре с маркетплейсом. Требование администрации, не опирающееся на договор, правовой силы не имеет.

Правомерно ли штрафовать арендатора и как вернуть удержанные суммы

Штраф (неустойка) — это договорная или законная денежная сумма; без основания её взыскание невозможно:

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
   — п. 1, 2 ст. 330 ГК РФ

Соглашение о неустойке (включая любой штраф) требует обязательной письменной формы, иначе оно недействительно:

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
— ст. 331 ГК РФ

Значит, если в договоре аренды (или в подписанном вами приложении) не установлен конкретный штраф за отсутствие тележек, любое «оштрафование» администрацией неправомерно. Если администрация фактически удержала с вас деньги или списала их с обеспечительного платежа без такого основания, эти суммы получены без установленных законом или сделкой оснований и подлежат возврату как неосновательное обогащение:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Требование о возврате исполненного по обязательству также охватывается правилами о неосновательном обогащении:

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;
— ст. 1103 ГК РФ

На сумму неосновательно удержанных денег, помимо самой суммы, начисляются проценты за пользование чужими средствами с момента, когда администрация узнала о неосновательности получения денег:

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: штрафовать вас за отсутствие тележек администрация вправе только при наличии письменного условия о неустойке в договоре; устный «прейскурант штрафов» юридической силы не имеет. Если деньги уже удержаны — вы вправе взыскать их обратно как неосновательное обогащение (иск в арбитражный суд) с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ на удержанную сумму.

Что делать, если арендодатель блокирует зону разгрузки или угрожает расторжением

Арендодатель обязан обеспечить вам пользование имуществом в соответствии с договором и его назначением. Если он создаёт препятствия (ограничивает проход курьеров в зону разгрузки), вы вправе защитить своё право, а при систематических препятствиях — потребовать досрочного расторжения договора через суд:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— п. 1 ст. 620 ГК РФ

Способы защиты включают пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;
— ст. 12 ГК РФ

Злоупотребление правом не допускается:

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
   — п. 1 ст. 10 ГК РФ

Самодурное «перекрытие» доступа к общим зонам, не основанное на договорном праве, одновременно является злоупотреблением правом со стороны арендодателя, а при причинении убытков может влечь их возмещение (ст. 1064 ГК РФ). Самовольное осуществление предполагаемого права вопреки установленному порядку образует самоуправство:

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.
— ст. 19.1 КоАП РФ

Вывод: вы вправе: (1) письменно зафиксировать свой отказ исполнить незаконное требование и потребовать не чинить препятствий; (2) фиксировать факты блокировки (акты, фото/видео, переписка); (3) при сохранении препятствий — обратиться в арбитражный суд с иском об обязании не чинить препятствий в пользовании/о пресечении действий либо о расторжении договора с возмещением убытков по ст. 620 ГК РФ. Неправомерное взимание денег под угрозой ограничения доступа — ст. 10, 1102 ГК РФ и ст. 19.1 КоАП РФ — даёт вам основание и для гражданско-правовой защиты, и для обращения в полицию (самоуправство).

Развилки в зависимости от неизвестных фактов

Ветка А — в договоре/приложениях НЕТ отсылки к регламенту ТЦ и нет условия о тележках. Требование неправомерно, вы вправе отказаться (блоки 1–3), штрафы незаконны (блок 4), защита — как в блоке 5.

Ветка Б — в договоре аренды есть оговорка о соблюдении «Правил внутреннего распорядка/регламента ТЦ», и в этих правилах прописана обязанность арендатора обеспечить зону разгрузки тележками. Тогда правила, на которые договор прямо ссылается, становятся его частью, и обязанность может считаться согласованной. В этом случае отказ рискован: арендодатель сможет ссылаться на договор как основание требования неустойки (если она тоже закреплена письменно) и на ст. 309 ГК:

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— ст. 309 ГК РФ

Поэтому ключевой проверочный шаг — прочитать сам договор и все приложения: есть ли отсылка к правилам ТЦ и прописаны ли там тележки и штрафы.

Ветка В — вы уже купили тележки или оплатили «штраф». Фактическая оплата сама по себе не превращает незаконное требование в законное, но может быть истолкована как признание обязательства (конклюдентное действие). Если вы оплатили под давлением угрозы и без договорного основания — суммы возвращаются как неосновательное обогащение (блок 4), но чем быстрее вы зафиксируете возражение письменно, тем надёжнее ваша позиция (иначе оплата может выглядеть как добровольное принятие условия).

Ветка Г — вы арендуете под ПВЗ конкретного маркетплейса (Ozon/Wildberries и т.п.) и требования к тележкам исходят из вашего договора с маркетплейсом. В этом случае обязанность может лежать на вас перед маркетплейсом, а не перед администрацией ТЦ: администрация, не будучи стороной такого договора, не вправе требовать исполнения чужого соглашения и тем более штрафовать вас за его неисполнение — относительно вас её права исчерпываются договором аренды.

Подсудность и порядок (единообразно для всех веток): все споры между вами (коммерсантом) и администрацией ТЦ, вытекающие из договора аренды нежилого помещения, рассматривает арбитражный суд по общим правилам подведомственности; до иска — письменная претензия с фиксацией требования и отказа. Срок исковой давности для взыскания удержанных сумм — общий, три года (ст. 196 ГК РФ).