Какую процедуру проводить после двух несостоявшихся аукционов по продаже муниципального имущества

Какая процедура следует после признания аукциона несостоявшимся из-за отсутствия заявок

После признания аукциона несостоявшимся продавец приватизируемого муниципального имущества должен перейти не к повторному аукциону и не к «запросу предложений» (такой способ вообще не предусмотрен законодательством о приватизации), а к продаже имущества посредством публичного предложения.

1. Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения (далее - продажа посредством публичного предложения), за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, указанных в статье 30.4 настоящего Федерального закона, осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся. При этом информационное сообщение о продаже посредством публичного предложения размещается в установленном статьей 15 настоящего Федерального закона порядке в срок не позднее трех месяцев со дня признания аукциона несостоявшимся.
   — п. 1 ст. 23 Закона № 178-ФЗ

Из этой нормы для вашей ситуации следует два юридически значимых вывода. Во-первых, основанием для перехода к публичному предложению является сам факт признания аукциона несостоявшимся — независимо от того, сколько раз аукцион не состоялся и по какой причине (в том числе из-за отсутствия заявок). Поскольку у вас аукцион признан несостоявшимся уже дважды (оба раза без заявок), условие для продажи посредством публичного предложения давно наступило: переходить к этой процедуре следовало ещё после первого несостоявшегося аукциона, а не объявлять второй. Во-вторых, информационное сообщение о публичном предложении должно быть размещено не позднее трёх месяцев со дня признания аукциона несостоявшимся — этот срок надо отсчитывать от даты признания несостоявшимся последнего (второго) аукциона.

Что касается «запроса предложений»: это процедура из законодательства о контрактной системе (Закона № 44-ФЗ) и о закупках (Закона № 223-ФЗ), регулирующих закупки товаров, работ, услуг за бюджетные средства и корпоративные закупки. Отчуждение имущества из муниципальной казны — это приватизация, а не закупка, поэтому запрос предложений здесь неприменим в принципе. Способ приватизации при этом определяется исчерпывающим перечнем способов, установленных Законом № 178-ФЗ, в который запрос предложений не входит.

Вывод: после признания аукциона несостоявшимся (тем более — двух аукционов без заявок) заказчик обязан объявить продажу имущества посредством публичного предложения, разместив информационное сообщение в срок не позднее трёх месяцев со дня признания последнего аукциона несостоявшимся. Проводить третий аукцион или использовать запрос предложений не требуется и не допускается.

Цена, шаг снижения и цена отсечения при продаже посредством публичного предложения

1. Цена первоначального предложения устанавливается не ниже начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже указанного в пункте 1 настоящей статьи имущества на аукционе, который был признан несостоявшимся, а цена отсечения составляет 50 процентов начальной цены такого аукциона.
   — п. 3 ст. 23 Закона № 178-ФЗ

К вашей ситуации: цена первоначального предложения берётся от начальной цены того аукциона, который признан несостоявшимся (у вас — от начальной цены второго аукциона, если она не менялась), а минимальная граница продажи — цена отсечения — составляет 50 % от этой начальной цены. Ниже цены отсечения имущество на публичном предложении продано быть не может.

1. Информационное сообщение о продаже посредством публичного предложения наряду со сведениями, предусмотренными статьей 15 настоящего Федерального закона, должно содержать следующие сведения: 1) дата, время и место проведения продажи посредством публичного предложения; 2) величина снижения цены первоначального предложения ("шаг понижения"), величина повышения цены в случае, предусмотренном настоящим Федеральным законом ("шаг аукциона"); 3) минимальная цена предложения, по которой может быть продано государственное или муниципальное имущество (цена отсечения).
   — п. 2 ст. 23 Закона № 178-ФЗ

1. Продолжительность приема заявок должна быть не менее чем двадцать пять дней. Одно лицо имеет право подать только одну заявку. Признание претендентов участниками продажи посредством публичного предложения осуществляется в течение пяти рабочих дней с даты окончания срока приема заявок. Продажа посредством публичного предложения проводится не позднее третьего рабочего дня со дня признания претендентов участниками продажи посредством публичного предложения.
   — п. 4 ст. 23 Закона № 178-ФЗ

Из этих норм следует, что в информационном сообщении о публичном предложении помимо общих сведений (ст. 15 Закона № 178-ФЗ) обязательно указываются «шаг понижения» (величина, на которую последовательно снижается цена), «шаг аукциона» (величина повышения цены, если на одном шаге понижения цену подтвердили несколько участников) и цена отсечения. Приём заявок длится не менее 25 дней; претенденты признаются участниками в течение 5 рабочих дней после окончания приёма заявок, а сама продажа проводится не позднее третьего рабочего дня после признания претендентов участниками.

1. Продажа посредством публичного предложения осуществляется с использованием открытой формы подачи предложений о приобретении государственного или муниципального имущества в течение одной процедуры проведения такой продажи. При продаже посредством публичного предложения осуществляется последовательное снижение цены первоначального предложения на "шаг понижения" до цены отсечения. Абзац утратил силу с 1 июня 2019 года. - Федеральный закон от 01.04.2019 N 45-ФЗ. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит участнику продажи посредством публичного предложения, который подтвердил цену первоначального предложения или цену предложения, сложившуюся на соответствующем "шаге понижения", при отсутствии предложений других участников продажи посредством публичного предложения. В случае, если несколько участников продажи посредством публичного предложения подтверждают цену первоначального предложения или цену предложения, сложившуюся на одном из "шагов понижения", со всеми участниками продажи посредством публичного предложения проводится аукцион по установленным в соответствии с настоящим Федеральным законом правилам проведения аукциона, предусматривающим открытую форму подачи предложений о цене имущества. Начальной ценой государственного или муниципального имущества на таком аукционе является цена первоначального предложения или цена предложения, сложившаяся на данном "шаге понижения".
   — п. 5 ст. 23 Закона № 178-ФЗ

Механика процедуры для вашего случая: цена последовательно снижается на «шаг понижения» от цены первоначального предложения вплоть до цены отсечения; право приобретения получает тот участник, который первым подтвердил сложившуюся на соответствующем шаге цену при отсутствии конкурирующих заявок. Если же несколько участников одновременно подтверждают цену на одном шаге, между ними проводится мини-аукцион на повышение исходя из цены этого шага, а при отсутствии надбавок имущество достаётся тому, кто первым подтвердил цену шага.

Вывод: при переходе к публичному предложению цена первоначального предложения не может быть ниже начальной цены несостоявшегося аукциона, а цена отсечения устанавливается на уровне 50 % начальной цены этого аукциона; конкретный «шаг понижения» определяется решением органа местного самоуправления об условиях приватизации и фиксируется в информационном сообщении.

Если и публичное предложение не состоится: продажа по минимально допустимой цене (без объявления цены)

Если продажа посредством публичного предложения тоже не приведёт к продаже (не подано заявок либо продажа признана несостоявшейся), закон предусматривает следующую ступень — продажу по минимально допустимой цене, заменившую прежний способ «продажа без объявления цены».

1. Продажа государственного или муниципального имущества по минимально допустимой цене (далее - продажа по минимально допустимой цене) осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась.
   — п. 1 ст. 24 Закона № 178-ФЗ

При продаже по минимально допустимой цене минимальная цена государственного или муниципального имущества устанавливается в размере 5 процентов от цены первоначального предложения, указанной в информационном сообщении о продаже посредством публичного предложения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Если цена первоначального предложения, указанная в информационном сообщении о продаже посредством публичного предложения, составляет более 20 миллионов рублей, минимальная цена государственного или муниципального имущества при продаже по минимально допустимой цене устанавливается в размере 10 процентов от такой цены первоначального предложения.
— абз. 2–3 п. 1 ст. 24 Закона № 178-ФЗ

То есть при неудачном публичном предложении имущество выставляется на продажу по минимально допустимой цене: это 5 % от цены первоначального предложения (а если цена первоначального предложения превышала 20 млн руб. — 10 % от неё). Это и есть нижний предел, до которого закон позволяет опускаться при продаже муниципального имущества в порядке приватизации.

1. Продолжительность приема заявок на участие в продаже по минимально допустимой цене должна быть не менее чем пятьдесят дней. Признание претендентов участниками продажи по минимально допустимой цене и подведение ее итогов осуществляются в течение пяти рабочих дней со дня окончания срока приема указанных заявок.
   — п. 5 ст. 24 Закона № 178-ФЗ

Приём заявок на продажу по минимально допустимой цене длится не менее 50 дней; итоги подводятся в течение 5 рабочих дней после окончания приёма заявок. В отличие от публичного предложения, здесь цена заявляется участниками открыто «на повышение», покупателем признаётся предложивший наибольшую цену (а при равных ценах — подавший предложение раньше других).

Вывод: если продажа посредством публичного предложения не состоится, следующим и юридически единственно возможным шагом является продажа по минимально допустимой цене (5 % от цены первоначального предложения, или 10 % при цене свыше 20 млн руб.), а не третий аукцион. Возврат к аукциону или повторная продажа на тех же условиях нигде в Законе № 178-ФЗ не предусмотрены.

Требования к публикации и юридически значимые сведения, которые должны быть в сообщении

Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества подлежит размещению на официальном сайте в сети "Интернет" не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указанного имущества, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Решения об условиях приватизации государственного и муниципального имущества подлежат размещению в открытом доступе на официальном сайте в сети "Интернет" в течение десяти дней со дня принятия этих решений, за исключением решений об условиях приватизации государственного и муниципального имущества, которая осуществляется способами, предусмотренными подпунктами 1 , 1.1 , 5 , 9 и 10 пункта 1 статьи 13 настоящего Федерального закона. (п. 2 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 180-ФЗ) 3. Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества должно содержать, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом , следующие сведения: 1) наименование государственного органа или органа местного самоуправления, принявших решение об условиях приватизации такого имущества, реквизиты указанного решения; 2) наименование такого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества); 3) способ приватизации такого имущества; 4) начальная цена продажи такого имущества; 5) форма подачи предложений о цене такого имущества; 6) условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов; 7) размер задатка, срок и порядок его внесения, необходимые реквизиты счетов; 8) порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок, предложений; 9) исчерпывающий перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; (пп. 9 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 180-ФЗ) 10) срок заключения договора купли-продажи такого имущества; 11) порядок ознакомления покупателей с иной информацией, условиями договора купли-продажи такого имущества; 12) ограничения участия отдельных категорий физических лиц и юридических лиц в приватизации такого имущества; 13) порядок определения победителей (при проведении аукциона, специализированного аукциона, конкурса), либо покупателей (при проведении продажи государственного или муниципального имущества по минимально допустимой цене), либо лиц, имеющих право приобретения государственного или муниципального имущества (при проведении его продажи посредством публичного предложения); (пп. 13 в ред. Федерального закона от 06.04.2024 N 76-ФЗ) 14) место и срок подведения итогов продажи государственного или муниципального имущества; 15) сведения обо всех предыдущих торгах по продаже такого имущества, объявленных в течение года, предшествующего его продаже
— п. 2, пп. 15 п. 3 ст. 15 Закона № 178-ФЗ

Для вашей ситуации важно два момента публикационной обязанности. Первое: информационное сообщение о продаже (в том числе посредством публичного предложения) размещается на официальном сайте torgi.gov.ru не менее чем за установленный срок до продажи, а также дублируется на сайте продавца. Второе и применительно к вашему делу ключевое: в сообщении о новой продаже в обязательном порядке указываются сведения обо всех предыдущих торгах по этому имуществу, объявленных в течение года, предшествующего продаже, и об их итогах, а равно сведения о предыдущих торгах, не состоявшихся (с указанием причины — например, отсутствие заявок). Таким образом, факт двух несостоявшихся аукционов должен быть прямо отражён в информационном сообщении о публичном предложении — это подтверждает законность перехода к новой процедуре.

Кроме того, продажа имущества из казны требует наличия решения органа местного самоуправления об условиях приватизации этого имущества и включения имущества в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества — именно этот документ фиксирует способ приватизации, начальную цену, шаг понижения и цену отсечения. Без такого решения переход к публичному предложению формально не может быть оформлен.

Вывод: при объявлении продажи посредством публичного предложения нужно разместить сообщение на официальном сайте torgi.gov.ru и на сайте продавца, указав в нём сведения о двух предшествующих несостоявшихся аукционах (с причинами — отсутствие заявок), а также опереться на действующее решение об условиях приватизации этого помещения.

Риски нарушения порядка: последствия проведения торгов в обход установленной последовательности

Если вместо предписанного публичного предложения повторно объявить аукцион или использовать процедуру, не предусмотренную для приватизации, возникает риск оспаривания таких торгов и признания заключённого договора недействительным.

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ ) 2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1–2 ст. 449 ГК РФ

Из этой нормы следует: торги, проведённые с нарушением установленного законом порядка (в том числе в обход обязательной последовательности «аукцион → публичное предложение → минимально допустимая цена»), могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов; признание торгов недействительными автоматически влечёт недействительность договора, заключённого с победителем, с применением двусторонней реституции по ст. 167 ГК РФ. Нарушение обязательного порядка продажи муниципального имущества квалифицируется как «иное существенное нарушение правил, установленных законом».

Дополнительно действия организатора торгов по продаже государственного (муниципального) имущества, совершённые с нарушением порядка проведения обязательных торгов, могут быть обжалованы в антимонопольный орган (территориальное управление ФАС) по правилам ст. 18.1 Закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции»: такая жалоба подаётся в течение срока приёма заявок либо, если жалоба на нарушение порядка размещения информации, — в определённый срок, и влечёт за собой обязательное приостановление торгов до рассмотрения жалобы. Риск такого обжалования особенно высок, если обойти обязательную ступень (публичное предложение) и сразу продавать имущество третьим аукционом с пониженной ценой.

Вывод: игнорирование последовательности процедур создаёт реальный риск признания торгов и заключённого договора недействительными (ст. 449 ГК РФ, срок оспаривания — 1 год), а также административного обжалования в ФАС по ст. 18.1 Закона № 135-ФЗ. Юридически безопасный путь — строго следовать порядку, установленному ст. 23–24 Закона № 178-ФЗ.

Задаток, заключение договора и завершение процедуры

Задатковые обязательства и порядок заключения договора при публичном предложении урегулированы той же ст. 23 Закона № 178-ФЗ и имеют значение для практического завершения процедуры. Для участия в публичном предложении претендент вносит задаток: 20 % от начальной цены, если она составляет 100 млн руб. и более, и 10 %, если начальная цена меньше 100 млн руб. Победитель определяется по итогам процедуры; при его уклонении или отказе от заключения договора в установленный срок он утрачивает право на заключение договора и задаток ему не возвращается. Остальным участникам задатки возвращаются в течение 5 дней со дня подведения итогов. Договор купли-продажи с победителем заключается не ранее чем через 10 дней и не позднее 20 дней со дня размещения на официальном сайте протокола об итогах продажи, а передача имущества и оформление права собственности осуществляются не позднее 30 дней после полной оплаты.

Эти параметры надо заложить в информационное сообщение при объявлении публичного предложения: размер задатка (в процентах от начальной цены), условия его внесения и возврата, порядок и срок заключения договора, срок оплаты и передачи имущества.

Вывод: при переходе к публичному предложению заказчик должен установить задаток (10 % или 20 % от начальной цены в зависимости от её размера), зафиксировать в сообщении порядок внесения и возврата задатка, а также срок заключения договора (от 10 до 20 дней после размещения протокола об итогах) и срок передачи имущества (не позднее 30 дней после полной оплаты).