Риски для покупателя при покупке квартиры в ипотеку у собственника с исполнительными производствами: приостановка регистрации и последствия после сделки

Что означает наличие ареста/запрета у одного из сособственников и можно ли «спокойно» регистрировать сделку

Ключевой риск не в регистрации как таковой, а в том, что сделка по отчуждению имущества, на распоряжение которым наложен арест или запрет, ничтожна в силу закона.

1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом
   — п. 1 ст. 174.1 ГК РФ

Арест по исполнительному производству прямо включает запрет распоряжаться имуществом:

1. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку
   — ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Это значит: если в отношении доли должника на дату подачи документов в Росреестр существует действующее постановление пристава о наложении ареста/запрета на регистрационные действия, то распоряжаться этой долей продавец юридически не вправе, а соответствующий договор в этой части ничтожен. Регистратор обязан приостановить регистрацию по правилу п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (лицо не уполномочено распоряжаться правом):

1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости
   — п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Важный практический момент: постановление пристава направляется в регистрирующий орган в трёхдневный срок и вносится в ЕГРН как запись о запрете:

1. Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество должника или сведения, содержащиеся в постановлении и акте о наложении ареста на имущество должника (описи имущества), в трехдневный срок со дня принятия постановления направляются в регистрирующий орган в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия
   — ч. 8 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Поэтому слов продавцов «всё закроем и проблем не будет» недостаточно: пока в ЕГРН не погашена запись о запрете/аресте (а для этого нужно постановление пристава о снятии ареста и об окончании исполнительного производства), регистрация будет приостановлена, а затем последует отказ (ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ). Более того, запрет может быть внесён в ЕГРН и «в последний момент», уже после того как вы проверили квартиру, — постановление поступает из ФССП напрямую в Росреестр без участия продавца.

Вывод: до сделки необходимо получить свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах (п. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ) и убедиться в отсутствии записей об аресте/запрете по всем трём собственникам, а также постановления пристава о снятии ареста (если арест накладывался) в отношении должника. Иначе регистрация будет приостановлена, а при неустранении причин — в ней откажут.

Требуется ли нотариальная форма и соблюдение преимущественного права — отдельный риск для покупателя

Поскольку собственников трое, вероятна долевая собственность. Сделка по отчуждению долей в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению, кроме случая, когда все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке:

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1 ст. 42 (п. 1.1) ФЗ № 218-ФЗ

Здесь важно: если все трое продавцов подписывают один договор одновременно (квартира продаётся целиком), нотариальное удостоверение не требуется. Если же сособственники продают доли отдельными договорами (не одновременно/не одним документом) либо вы покупаете только долю — нотариальная форма обязательна, и её отсутствие влечёт ничтожность договора (и основание для приостановления по п. 2 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).

Дополнительно при продаже доли постороннему лицу действует преимущественное право покупки остальных сособственников, а при его нарушении — право перевода прав покупателя:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Если вы покупаете не всю квартиру, а долю, несоблюдение извещения сособственников о продаже даёт им право в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (вас), что поставит под угрозу уже зарегистрированную сделку.

Вывод: при покупке квартиры целиком одним договором со всеми тремя сособственниками нотариальная форма и преимущественное право не применяются. При покупке только доли — обязательно нотариальное удостоверение и соблюдение преимущественного права, иначе сделка может быть признана ничтожной или «выкуплена» сособственником постфактум.

Риск, который остаётся даже после успешной регистрации: банкротство продавца-должника и оспаривание сделки

Главный «послерегистрационный» риск в вашей ситуации — не арест сам по себе, а то, что наличие исполнительных производств у продавца сигнализирует о его возможной неплатёжеспособности. Если продавца признают банкротом, сделка по продаже квартиры может быть оспорена как подозрительная.

По годичному основанию — при неравноценном встречном исполнении (продажа заметно ниже рынка):

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств
— п. 1 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ

По трёхлетнему основанию — при причинении вреда кредиторам, если покупатель знал (или должен был знать) о цели должника:

1. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника
   — п. 2 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ

Механизм оспаривания сделок гражданина-банкрота и момент возникновения права на оспаривание:

1. Право на подачу заявления об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в статье 61 2 или 61 3 настоящего Федерального закона основаниям возникает с даты введения реструктуризации долгов гражданина. При этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда финансовый управляющий узнал или должен был узнать о наличии указанных в статье 61 2 или 61 3 настоящего Федерального закона оснований. 3. Заявление об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в статье 61 2 или 61 3 настоящего Федерального закона основаниям подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве гражданина независимо от состава лиц, участвующих в данной сделке. 4. Оспариванию в рамках дела о банкротстве гражданина подлежат также сделки, совершенные супругом должника-гражданина в отношении имущества супругов, по основаниям, предусмотренным семейным законодательством. 5. К участию в рассмотрении в деле о банкротстве гражданина заявления об оспаривании сделки должника-гражданина, затрагивающей права несовершеннолетнего лица или права лица, признанного судом недееспособным, привлекается орган опеки и попечительства.
   — п. 1, 2 ст. 213.32 ФЗ № 127-ФЗ

Практические выводы для вас: (1) цена в договоре должна соответствовать рыночной — занижение цены по «договорённости» с продавцом резко повышает риск оспаривания по п. 1 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ; (2) наличие у продавца открытых исполнительных производств, о которых вы знаете, — аргумент о том, что вы «знали или должны были знать» о признаках неплатёжеспособности, что расширяет возможность оспаривания по п. 2 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ; (3) деньги продавцу-должнику лучше не передавать напрямую, а проводить расчёт так, чтобы он был документально зафиксирован и соответствовал рынку.

Вывод: волноваться после регистрации стоит: если продавец-должник обанкротится, сделку могут оспорить в арбитражном суде в деле о банкротстве — в течение 1 года (неравноценность) или 3 лет (вред кредиторам + осведомлённость покупателя). Это риск не приостановки, а судьбы уже зарегистрированного права.

Конкурирующее взыскание на долю должника и обращение взыскания по его долгам

Даже если сделка зарегистрирована, по долгам одного из бывших сособственников кредитор вправе обратить взыскание на его долю — в том числе оспаривая уже совершённую сделку либо предъявляя требования в рамках банкротства. Механизм обращения взыскания на долю участника общей собственности:

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— п. 1 ст. 255 ГК РФ

При этом до регистрации ваша квартира обременяется ипотекой в силу закона в пользу вашего банка-кредитора:

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости
   — п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Это даёт вам защиту: арест заложенного имущества в интересах взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем, не допускается:

3 1 . Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается
— ч. 3.1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Практическое следствие: после перехода права и регистрации ипотеки в пользу вашего банка квартира становится предметом залога, и приставы/иные кредиторы бывшего собственника не вправе арестовать её целиком в интересах взыскателя без преимущественного права перед залогодержателем. Однако это не отменяет возможность оспаривания самой сделки в банкротстве (блок 3) — залог лишь защищает вашу квартиру от «прямого» ареста, но не от виндикации/реституции при признании сделки недействительной.

Вывод: риск ареста квартиры по долгам продавца после регистрации снижается за счёт ипотеки в силу закона в пользу вашего банка, но полностью не исчезает — сохраняется риск оспаривания сделки и истребования имущества в банкротстве.

Защита покупателя: добросовестность, возврат денег и денежные последствия срыва сделки

Если сделка впоследствии будет оспорена, ваша позиция строится на добросовестности приобретателя, полагавшегося на данные реестра:

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него
— абз. 4 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Однако добросовестность не защищает в случае, когда квартира выбыла из владения помимо воли (изымается по основанию, не связанному с волей собственника), — истребование возможно и у добросовестного приобретателя:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц, иначе у покупателя возникают требования об уменьшении цены или расторжении:

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

При признании сделки недействительной каждая сторона возвращает полученное (двусторонняя реституция):

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Но здесь — ваш главный практический риск: возврат денег в реституции зависит от платёжеспособности продавца, который как раз и находится под исполнительными производствами. Поэтому решающее значение имеет способ расчёта. При срыве сделки по вине продавца задаток подлежит возврату в двойном размере:

1. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка
   — п. 2 ст. 381 ГК РФ

А при неправомерном удержании ваших денег начисляются проценты по ключевой ставке:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Практические рекомендации: (1) расчёты проводить через аккредитив или счёт эскроу у банка-кредитора, чтобы денежные средства продавцу-должнику не выплачивались напрямую до регистрации перехода права и снятия всех запретов; (2) фиксировать цену по рыночной стоимости; (3) при отказе регистрации или признании сделки недействительной требовать с продавцов возврата уплаченного, убытков и процентов по ст. 395 ГК РФ.

Вывод: при добросовестности и возмездном приобретении по рыночной цене вы получаете базу для защиты и возврата денег, но реальность возврата целиком зависит от платёжеспособности продавца — именно поэтому расчёт «мимо» продавца-должника (аккредитив/эскроу) является ключевой мерой защиты.

Что конкретно требовать от продавцов перед сделкой

Проверка ограничений производится по данным ЕГРН, которые предоставляются по запросу любого лица:

1. В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
   — ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

В части исполнительного производства защита покупателя возможна через спор о принадлежности имущества и иск об освобождении от ареста:

1. В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
   — ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

Минимальный набор документов, которые вы вправе и должны потребовать до подписания договора и внесения денег:

1. Свежую выписку из ЕГРН (на дату, максимально близкую к сделке) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на квартиру — отсутствие записей об аресте/запрете по всем трём собственникам и иных обременений (кроме той ипотеки, которую регистрирует ваш банк).
2. Если арест/запрет был — постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и документ об окончании исполнительного производства (п. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ).
3. Справки/сведения из Банка данных исполнительных производств ФССП в отношении должника-сособственника для проверки наличия действующих производств.
4. Подтверждение отсутствия признаков возбуждения дела о банкротстве (проверка по картотеке арбитражных дел и ЕФРСБ).

Вывод: «продавцы сказали, что всё закроют» — юридически не проверяемое основание. Требуйте документы, подтверждающие отсутствие действующих запретов, и увязывайте передачу денег с моментом, когда эти записи погашены в ЕГРН на дату регистрации перехода права.