Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры об аренде недвижимости

Нужно ли решение общего собрания членов товарищества для передачи электрохозяйства в аренду сетевой организации и каким большинством голосов

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Созовите общее собрание членов товарищества с вопросом об аренде электрохозяйства в повестке.
  2. 2
    Включите вопрос в повестку заблаговременно; добавление «с голоса» недопустимо.
  3. 3
    Проведите собрание в форме, допускаемой законом и уставом товарищества для данного вопроса.
  4. 4
    Определите кворум и необходимое большинство голосов в соответствии с законом и уставом товарищества для вопроса о передаче общего имущества в аренду.
  5. 5
    Оформите протокол с результатами голосования и списком подписей участников.
  6. 6
    Если срок аренды составит год и более — тогда регистрация в Росреестре обязательна: Заключите договор аренды одним документом; при сроке от года зарегистрируйте в Росреестре.descriptionДоговор аренды недвижимости

Документы и доказательства

  • Выписки из ЕГРН на трансформаторную подстанцию и линии электропередачи — подтвердить статус недвижимости.
  • Документы о закреплении электрохозяйства за товариществом: инвентарные карточки, акты приёма-передачи, техпаспорта.
  • Устав товарищества — проверить компетенцию органов и допустимость очно-заочной формы.
  • Проект договора аренды с сетевой организацией: предмет, срок, плата, обязанности по обслуживанию.
  • Уведомление о созыве общего собрания с вопросом об аренде в повестке дня.

  • Срочно: первые шаги

    • Не подписывайте договор аренды без протокола общего собрания о передаче электрохозяйства в аренду.
    • Проверьте, зарегистрированы ли ТП и ЛЭП как объекты недвижимости и входят ли в имущество общего пользования.
    • Соберите кворум более 50% членов товарищества или их представителей, иначе решение ничтожно.
    • Голосуйте за решение квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов участвующих членов.

  • Сроки и риски

    • Без решения общего собрания договор аренды не создаёт последствий для товарищества.
    • Решение правления или председателя об аренде ничтожно — вопрос вне их компетенции.
    • Решение собрания без кворума более 50% членов ничтожно.
    • Решение без 2/3 голосов участвующих членов по вопросу аренды недействительно.
    • Заочное голосование по вопросу аренды не допускается — только очная форма.

  • Чего не делать

    • Не поручайте правлению или председателю единолично подписывать договор аренды электрохозяйства.
    • Не проводите заочное голосование по вопросу передачи электрохозяйства в аренду.
    • Не включайте вопрос об аренде «с голоса» — только в заблаговременную повестку уведомления.
    • Не принимайте решение простым большинством — нужно не менее 2/3 голосов участвующих.
    • Не проводите собрание без кворума более 50% членов товарищества или их представителей.
    • Не заключайте договор аренды зданий/сооружений на срок от года без госрегистрации в Росреестре.

  • Когда нужен адвокат

    • Сделка затрагивает недвижимость общего пользования — ошибка в компетенции органа делает решение ничтожным.
    • Нужно проверить статус объектов: недвижимость (ТП, ЛЭП) или движимое имущество (опоры, приборы учёта).
    • Требуется соблюсти кворум более 50% и квалифицированное большинство не менее 2/3 голосов участвующих.
    • Заочное голосование по этому вопросу недопустимо — только очная или очно-заочная форма по уставу.
    • Если срок аренды составит год и более — тогда без госрегистрации договор считается незаключённым: Договор аренды на срок от года подлежит госрегистрации в Росреестре — без неё считается незаключённым.
    • Оспорить решение собрания можно в суде в течение 6 месяцев, но не позднее 2 лет с момента его общедоступности.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Товарищество собственников недвижимости (садоводческое/огородническое) намерено передать принадлежащее ему имущество общего пользования — объекты электросетевого хозяйства (трансформаторную подстанцию, линии электропередачи, опоры, приборы учёта) — в возмездное владение и пользование сетевой организации по договору аренды на несколько лет. Юридически значимым является то, что передаётся именно имущество общего пользования товарищества, а контрагентом выступает сторонняя коммерческая организация, получающая право пользования и обслуживания этого имущества за плату. Из этого следует, что распоряжение таким имуществом подчинено специальному порядку, установленному Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ, а не общим полномочиям органов управления товарищества.

Затронутые правоотношения:

  • Корпоративные отношения внутри товарищества по разграничению компетенции органов управления. Затронуты потому, что закон прямо относит передачу имущества общего пользования в аренду к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. Это исключает возможность принятия такого решения правлением или председателем единолично.

  • Обязательственные отношения, связанные с заключением договора аренды. Затронуты потому, что действительность сделки по распоряжению имуществом общего пользования зависит от наличия надлежащего решения общего собрания. Отсутствие такого решения означает совершение сделки за пределами компетенции органа, что влечёт её оспоримость или ничтожность.

  • Отношения по управлению общим имуществом товарищества. Затронуты потому, что электрохозяйство относится к имуществу общего пользования, предназначенному для обеспечения потребностей членов товарищества и лиц, ведущих садоводство без членства. Передача его в аренду сторонней организации затрагивает интересы всех правообладателей такого имущества.

  • Отношения с лицами, ведущими садоводство без членства. Затронуты потому, что по вопросу передачи имущества общего пользования в аренду их голоса учитываются наряду с голосами членов товарищества. Это влияет на порядок подсчёта голосов и легитимность принятого решения.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Имущество, передаваемое в аренду, относится к имуществу общего пользования товарищества, включая объекты электросетевого хозяйства. Это обстоятельство определяет применимость п. 5.1 ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 217-ФЗ, который прямо относит решение о передаче такого имущества в аренду к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

  • Контрагентом по договору выступает сторонняя организация, а не член товарищества и не ресурсоснабжающая организация в рамках договора энергоснабжения. Это исключает возможность применения п. 5 ч. 7 ст. 18 Федерального закона № 217-ФЗ, дающего правлению право заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, и подтверждает, что вопрос относится к компетенции собрания.

  • Решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от числа участвующих в общем собрании членов товарищества, поскольку вопрос входит в перечень, предусмотренный ч. 2 ст. 17 Федерального закона № 217-ФЗ.

  • По данному вопросу учитываются результаты голосования лиц, ведущих садоводство без членства, что прямо предусмотрено ч. 3 ст. 17 Федерального закона № 217-ФЗ.

  • Общее собрание правомочно только при кворуме более пятидесяти процентов членов товарищества или их представителей. Отсутствие кворума влечёт ничтожность принятого решения.

  • Проведение заочного голосования по вопросу аренды имущества общего пользования не допускается. Решение должно приниматься в очной форме либо в очно-заочной форме, если такая возможность предусмотрена уставом товарищества.

  • Вопрос о передаче электрохозяйства в аренду должен быть заблаговременно включён в повестку общего собрания. Включение дополнительных вопросов непосредственно при проведении собрания не допускается, а решение по вопросу, не включённому в повестку, ничтожно.

  • Решение оформляется протоколом с указанием результатов голосования и приложением списка с подписью каждого участвовавшего члена товарищества или его представителя. Протокол подписывается председательствующим на собрании.

  • Отсутствие решения общего собрания либо принятие его с нарушением компетенции, кворума или требуемого большинства влечёт ничтожность или оспоримость решения, а заключённый на его основании договор аренды не порождает правовых последствий для товарищества в части распоряжения имуществом общего пользования.

Какой орган товарищества вправе решить вопрос о передаче электрохозяйства в аренду

Передача имущества общего пользования (в том числе объектов электросетевого хозяйства) гражданам или организациям в аренду прямо отнесена к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

5 1 ) принятие решения о передаче земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования, гражданам или организациям в аренду либо в безвозмездное пользование или об установлении сервитута в отношении такого имущества, а также определение условий использования такого имущества для целей, предусмотренных настоящим Федеральным законом;
— п. 5.1 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Из этой нормы с очевидностью следует, что решение о передаче электрохозяйства в аренду сетевой организации принимает именно общее собрание членов товарищества, а не правление и не председатель единолично. Важно, что норма охватывает передачу в аренду «земельных участков и (или) находящихся на них объектов недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования». Трансформаторные подстанции и линии электропередачи, если они зарегистрированы как объекты недвижимости (сооружения) и числятся на балансе товарищества как имущество общего пользования, подпадают под эту норму. Даже если отдельные элементы (опоры, приборы учёта) не являются самостоятельной недвижимостью, они входят в состав имущества общего пользования, распоряжение которым в целом относится к ведению собрания: полномочие правления принимать решения «для достижения целей деятельности товарищества» прямо ограничено исключениями, отнесёнными к компетенции иных органов.

  1. Правление товарищества в соответствии с его уставом имеет право принимать решения, необходимые для достижения целей деятельности товарищества, за исключением решений, отнесенных настоящим Федеральным законом и уставом товарищества к полномочиям иных органов товарищества.
    — ч. 8 ст. 18 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Правление вправе заключать лишь договоры на услуги ресурсоснабжающих организаций (электроснабжение и т.п.), но не договоры аренды самого имущества общего пользования в пользу сторонней организации:

  1. принятие решений о заключении договоров с организациями, осуществляющими теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение, благоустройство и охрану территории садоводства или огородничества, обеспечение пожарной безопасности и иную деятельность, направленную на достижение целей товарищества;
    — п. 5 ч. 7 ст. 18 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Вывод: решение о передаче электрохозяйства товарищества в аренду сетевой организации относится к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества. Ни правление, ни председатель принимать такое решение единолично не вправе; их действия без решения собрания будут совершены за пределами компетенции.

Каким большинством принимается решение и как оформляется

Вопрос об аренде имущества общего пользования (п. 5.1) принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от числа участвующих в собрании — он входит в перечень вопросов, перечисленных в ч. 2 ст. 17:

  1. По вопросам, указанным в пунктах 1 - 6, 10, 17, 21 - 26 части 1 настоящей статьи, решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа участвующих в общем собрании членов товарищества.
    — ч. 2 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Одновременно по этому вопросу учитываются голоса лиц, ведущих садоводство без членства (собственников участков, не являющихся членами товарищества):

  1. По вопросам, указанным в пунктах 4 - 6 1 , 9, 21, 22, 24 и 26 части 1 настоящей статьи, решения общего собрания членов товарищества принимаются с учетом результатов голосования лиц, указанных в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона, проголосовавших по указанным вопросам в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
    — ч. 3 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

При этом само собрание правомочно, если на нём присутствует более 50% членов (кворум):

  1. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей.
    — ч. 19 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

А по вопросам п. 4–6.1 ч. 1 ст. 17 заочное голосование не допускается — значит, решение об аренде имущества общего пользования нельзя принять «опросным листом» без очного обсуждения (допустима очная или очно-заочная форма, если она предусмотрена уставом):

  1. По вопросам, указанным в пунктах 1, 2, 4 - 6 1 , 10, 17, 21 - 24 и 26 части 1 настоящей статьи, проведение заочного голосования не допускается , если иное не установлено настоящим Федеральным законом .
    — ч. 22 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Оформление — протокол с результатами голосования и списком с подписями участвующих, подписывается председательствующим; вопрос об аренде должен быть заблаговременно включён в повестку уведомления (добавление «с голоса» на самом собрании не допускается):

  1. Решения общего собрания членов товарищества оформляются протоколом с указанием результатов голосования и приложением к нему списка с подписью каждого члена товарищества либо каждого представителя члена товарищества, принявших участие в общем собрании членов товарищества. Протокол общего собрания членов товарищества подписывается председательствующим на общем собрании членов товарищества.
    — ч. 25 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ
  1. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества должны быть указаны перечень вопросов, подлежащих рассмотрению на общем собрании членов товарищества, дата, время и место проведения общего собрания членов товарищества , а также способ ознакомления с проектами документов и иными материалами, планируемыми к рассмотрению на общем собрании членов товарищества . Включение в указанный перечень дополнительных вопросов непосредственно при проведении такого собрания не допускается.
    — ч. 15 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Вывод: для передачи электрохозяйства в аренду нужно решение общего собрания, принятое не менее чем 2/3 голосов от числа участвующих в собрании членов (с соучётом голосов не-членов по данному вопросу), при кворуме более 50% членов, в очной (или очно-заочной, если она допущена уставом) форме, оформленное протоколом с обязательным предварительным включением вопроса в повестку.

Последствия принятия решения ненадлежащим органом или без нужного большинства

Решение общего собрания по вопросу аренды, принятое с нарушениями, может быть ничтожным либо оспоримым по правилам главы 9.1 ГК РФ.

Решение ничтожно, в частности, если принято при отсутствии кворума либо по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, либо по вопросу, не включённому в повестку дня:

  1. принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. Глава 10. Представительство. Доверенность Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
    — п. 2 ст. 181.5 ГК РФ

Правовые последствия: решение общего собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает такие последствия для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, — поэтому договор аренды, заключённый председателем без решения собрания, не влечёт правовых последствий для товарищества в части распоряжения имуществом общего пользования, а члены товарищества вправе его оспорить:

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. Статья 181 2 . Принятие решения собрания 1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) Члены гражданско-правового сообщества могут участвовать в заседании дистанционно с помощью электронных либо иных технических средств, если при этом используются любые способы, позволяющие достоверно установить лицо, принимающее участие в заседании, участвовать ему в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать. Такие возможность и способы могут быть установлены законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 1 1 .
— п. 1 ст. 181.1 ГК РФ

Оспоримое решение (например, при существенном нарушении порядка созыва и проведения, влияющем на волеизъявление) может быть признано судом недействительным по иску члена товарищества, не участвовавшего в голосовании или голосовавшего против, в течение шести месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении, но не позднее двух лет с момента, когда сведения о решении стали общедоступными:

  1. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными. 7. Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия. Статья 181 5 . Ничтожность решения собрания Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
    — п. 5 ст. 181.4 ГК РФ

Право оспорить принадлежит участнику гражданско-правового сообщества (включая членов товарищества и лиц, ведущих садоводство без членства, — последние вправе обжаловать решения органов товарищества, влекущие для них гражданско-правовые последствия, в силу ч. 8 ст. 5 Закона № 217-ФЗ):

  1. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования ; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181 2 ). 2. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания , принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
    — п. 1 ст. 181.4 ГК РФ

Вывод: решение об аренде, принятое правлением или председателем (вне компетенции), без кворума или с нарушением квалифицированного большинства, является ничтожным либо оспоримым; договор аренды, заключённый на его основе, не создаёт правовых последствий для товарищества и может быть оспорен в суде.

Форма, срок и регистрация договора аренды электрохозяйства

Договор аренды — возмездная сделка: арендодатель предоставляет имущество за плату во временное владение и пользование:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
— ст. 606 ГК РФ, п. 2

Если предметом аренды выступают здания/сооружения (трансформаторная подстанция, линии электропередачи как объекты недвижимости), договор заключается в письменной форме путём составления одного документа; несоблюдение формы влечёт недействительность. При сроке аренды от одного года и более договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации:

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
    — п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ

Из этого следует важная развилка: если электрохозяйство зарегистрировано как недвижимость (сооружения), то при сроке аренды от года договор вступает в силу только после регистрации в ЕГРН; при сроке менее года — достаточно письменной формы. Если же передаётся только движимое имущество (опоры как конструкции, приборы учёта) без недвижимой составляющей, правила ст. 651 ГК РФ о регистрации не применяются, но письменная форма обязательна в силу общих требований.

Вывод: договор аренды электрохозяйства как объекта недвижимости на срок от года подлежит государственной регистрации и считается заключённым только с момента регистрации; при сроке менее года — письменная форма обязательна, регистрация не требуется.

Судьба арендной платы и налоговые последствия

Аренда здесь возмездная — арендная плата поступает в доход товарищества. Поскольку товарищество является некоммерческой организацией, доход от аренды имущества общего пользования относится к его внереализационным (прочим) доходам и, по общему правилу, учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль, а порядок его использования определяется общим собранием (например, направление на содержание и ремонт сетей, уменьшение взносов членов).

Именно поэтому условие об арендной плате и порядок использования полученных средств целесообразно зафиксировать непосредственно в решении общего собрания и в договоре — общее собрание утверждает приходно-расходную смету и определяет порядок расходования средств (п. 17, 21 ч. 1 ст. 17 Закона № 217-ФЗ), а значит, и то, как будет использована арендная плата.

Вывод: арендная плата поступает в доход товарищества; её размер, порядок поступления и направления расходования должны быть определены в решении общего собрания и закреплены в договоре, с учётом обязанности товарищества уплачивать налог на прибыль с полученного дохода.

Что делать, если председатель или правление отказываются выносить вопрос на собрание

Закон даёт членам инструменты принудительного созыва собрания. Внеочередное общее собрание проводится по требованию членов товарищества в количестве более одной пятой от общего числа членов:

  1. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на указанном собрании присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей.
    — ч. 19 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Требование вручается председателю (лично или заказным письмом по месту нахождения товарищества) и содержит перечень вопросов; правление обязано обеспечить проведение собрания не позднее 30 дней. Если правление нарушает этот срок или порядок, члены товарищества вправе самостоятельно провести внеочередное собрание с соблюдением правил уведомления, предусмотренных ч. 13–18 ст. 17:

  1. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества должны быть указаны перечень вопросов, подлежащих рассмотрению на общем собрании членов товарищества, дата, время и место проведения общего собрания членов товарищества , а также способ ознакомления с проектами документов и иными материалами, планируемыми к рассмотрению на общем собрании членов товарищества . Включение в указанный перечень дополнительных вопросов непосредственно при проведении такого собрания не допускается.
    — ч. 15 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Член товарищества также вправе получать документы (в том числе проект договора аренды и связанные материалы) — это прямое право, корреспондирующее обязанности органов представить документацию (п. 1 ч. 1 ст. 11, ч. 3 ст. 11 Закона № 217-ФЗ):

  1. в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и уставом товарищества, получать от органов товарищества информацию о деятельности товарищества и знакомиться с бухгалтерской (финансовой) отчетностью и иной документацией товарищества;
    — п. 1 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ

Вывод: если председатель или правление уклоняются от вынесения вопроса об аренде на собрание, члены товарищества (более 1/5 их числа) вправе потребовать созыва внеочередного собрания, а при бездействии правления в 30-дневный срок — созвать его самостоятельно; при отказе предоставить проект договора вправе требовать документы в установленном законом порядке.

Подсудность и органы по всем вопросам настоящего дела едины: споры об оспаривании решений собраний и о недействительности сделок рассматриваются судом общей юрисдикции (районным судом) по месту нахождения товарищества; срок оспаривания решений собрания — шесть месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении (для ничтожных решений применяются общие сроки исковой давности).

Да, решение общего собрания членов товарищества обязательно. Если электрохозяйство (ТП, ЛЭП) зарегистрировано как объекты недвижимости и относится к имуществу общего пользования, решение о передаче его в аренду принимает общее собрание (п. 5.1 ч. 1 ст. 17 Закона № 217-ФЗ); для движимых элементов (опоры, приборы учёта) применимость этой нормы требует отдельной проверки. Без такого решения, принятого квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов участвующих, правление или председатель не вправе заключать договор аренды.

Орган, уполномоченный принимать решение. Вопрос о передаче имущества общего пользования в аренду отнесён к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества (п. 5.1 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ). Если электрохозяйство (ТП, ЛЭП) зарегистрировано как объекты недвижимости и относится к имуществу общего пользования, решение принимает общее собрание; для движимых элементов (опоры, приборы учёта) применимость нормы требует отдельной проверки. Правление не вправе принимать такое решение, поскольку его полномочия ограничены решениями, не отнесёнными к компетенции иных органов (ч. 8 ст. 18 Закона № 217-ФЗ). П. 5 ч. 7 ст. 18 относит к полномочиям правления договоры с ресурсоснабжающими организациями; договор аренды имущества общего пользования в этот перечень не входит. Председатель действует только на основании решения собрания.

Необходимое большинство и порядок голосования. Решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от числа участвующих в собрании членов товарищества (ч. 2 ст. 17 Закона № 217-ФЗ). При этом по данному вопросу учитываются также голоса лиц, ведущих садоводство без членства (собственников участков, не являющихся членами товарищества), проголосовавших по этому вопросу (ч. 3 ст. 17 Закона № 217-ФЗ). Само собрание правомочно, если на нём присутствует более чем пятьдесят процентов членов товарищества или их представителей (ч. 19 ст. 17 Закона № 217-ФЗ).

Форма проведения собрания. Заочное голосование по вопросу аренды имущества общего пользования не допускается (ч. 22 ст. 17 Закона № 217-ФЗ). Допустима очная форма. Вопрос об аренде должен быть заблаговременно включён в повестку уведомления о проведении собрания; включение дополнительных вопросов непосредственно при проведении собрания не допускается (ч. 15 ст. 17 Закона № 217-ФЗ).

Оформление решения. Решение оформляется протоколом с указанием результатов голосования и приложением списка с подписью каждого члена товарищества либо каждого представителя члена товарищества, принявших участие в собрании. Протокол подписывается председательствующим на собрании (ч. 25 ст. 17 Закона № 217-ФЗ).

Последствия принятия решения ненадлежащим органом или без нужного большинства. Решение, принятое правлением или председателем (вне компетенции), при отсутствии кворума либо по вопросу, не включённому в повестку дня, является ничтожным (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ). Решение, принятое с существенным нарушением порядка созыва или проведения, влияющим на волеизъявление участников, может быть признано судом недействительным по иску члена товарищества, не участвовавшего в голосовании или голосовавшего против (п. 1 ст. 181.4 ГК РФ). Срок для оспаривания — шесть месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении, но не позднее двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ). Договор аренды, заключённый без решения собрания, не создаёт правовых последствий для товарищества (п. 1 ст. 181.1 ГК РФ).

Форма и регистрация договора аренды. Договор аренды — возмездная сделка, по которой арендодатель предоставляет имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). Если предметом аренды выступают здания или сооружения (трансформаторная подстанция, линии электропередачи как объекты недвижимости), договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если договор заключается на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). При сроке менее года регистрация не требуется, достаточно письменной формы.

Пошаговые действия

  1. Инициируйте созыв общего собрания членов товарищества. Обратитесь в правление с требованием включить вопрос о передаче электрохозяйства в аренду сетевой организации в повестку общего собрания. Если правление уклоняется, воспользуйтесь правом инициировать внеочередное собрание в порядке, предусмотренном уставом товарищества и Законом № 217-ФЗ.

  2. Подготовьте проект договора аренды и материалы к собранию. Заранее подготовьте проект договора аренды с указанием предмета (конкретные объекты электрохозяйства), срока аренды, размера арендной платы, порядка обслуживания и ответственности сторон. Обеспечьте ознакомление членов товарищества с проектом до собрания.

  3. Проведите общее собрание в очной форме. Обеспечьте кворум — присутствие более 50% членов товарищества или их представителей. Вопрос об аренде должен быть заранее включён в повестку уведомления. Проведите голосование с учётом голосов лиц, ведущих садоводство без членства.

  4. Зафиксируйте решение протоколом. В протоколе укажите результаты голосования, приложите список с подписями всех участвовавших. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 от числа участвующих в собрании членов (с учётом голосов не-членов по данному вопросу). Протокол подписывается председательствующим.

  5. Заключите договор аренды в письменной форме. Договор подписывается председателем товарищества на основании протокола общего собрания. Если срок аренды составляет не менее года и предметом являются объекты недвижимости (ТП, ЛЭП как сооружения), договор подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключённым с момента регистрации.

  6. При отказе правления или председателя исполнять решение собрания либо при попытке заключить договор без решения собрания — зафиксируйте нарушение и обратитесь в суд с иском о признании решения собрания недействительным (если нарушена процедура) либо о признании договора недействительным (если он заключён без решения собрания). Срок для оспаривания решения собрания — шесть месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении, но не позднее двух лет с момента, когда сведения о решении стали общедоступными.