Может ли пожилая мама с шизофренией жить с нами в съёмной квартире, если опекун живёт отдельно: вопросы по договору аренды и органам опеки

Допустимо ли проживание матери в съёмной квартире: найм и вселение

Квартира предоставлена клиенту по договору найма, и именно этот договор определяет, кого можно в неё вселять. Согласно ст. 679 ГК РФ вселение третьего лица в качестве постоянно проживающего допускается только при согласии трёх сторон — наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ )
— ст. 679 ГК РФ

Данная норма означает: вселение вашей мамы как постоянно проживающей требует согласия собственника (наймодателя) — оно у вас фактически есть, но юридически значимым его разумнее закрепить письменно (допсоглашение к договору найма или письменное согласие собственника), поскольку при споре именно согласие наймодателя придётся доказывать. Кроме того, учитывается норма общей площади жилого помещения на одного человека.

Если же речь идёт не о постоянном вселении, а о временном пребывании, применяется ст. 680 ГК РФ: наниматель вправе пускать временных жильцов по общему согласию с предварительным уведомлением наймодателя.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
— ст. 680 ГК РФ

Для вашей ситуации это два разных режима: если мама въезжает надолго и фактически будет проживать с вами постоянно — правильнее оформить её как постоянно проживающую по ст. 679 (письменное согласие наймодателя). Если пребывание временное (например, на период лечения/присмотра до 6 месяцев) — достаточно общего согласия нанимателей и уведомления наймодателя, при этом наймодатель может запретить проживание временного жильца только из-за несоблюдения нормы площади. Отдельного «психиатрического» ограничения на вселение закон не устанавливает: наличие у гражданина психического расстройства само по себе не запрещает его проживание в жилом помещении.

Важно: собственник вправе расторгнуть договор найма лишь по закрытому перечню оснований (ст. 687 ГК РФ) — сам факт вселения матери с согласия наймодателя таким основанием не является.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Вывод: проживание пожилой матери в съёмной квартире само по себе закону не противоречит. Нарушение возникает только если она вселена без согласия наймодателя (при её статусе постоянного жильца) либо при несоблюдении нормы общей площади. Поскольку хозяйка не против, зафиксируйте её согласие письменно — этого достаточно, чтобы снять риск претензий по договору.

Правовой статус матери и роль опекуна при её вселении

Если мама признана судом недееспособной (ст. 29 ГК РФ), над ней установлена опека, и юридически значимые действия за неё совершает опекун. Место жительства подопечного по закону определяется опекуном.

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
— п. 2 ст. 20 ГК РФ

Из этой нормы следует ключевой для вас момент: юридически «место жительства» мамы — это место жительства её опекуна, а не ваша съёмная квартира. Значит, плановый переезд мамы к вам фактически означает изменение места её жительства, которое вправе санкционировать именно опекун, а не вы и не сама мама.

От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 29 ГК РФ

То есть согласие на вселение и на регистрацию (если она потребуется) от имени недееспособной даёт опекун. Поскольку опекуном является другое лицо (не вы), именно оно должно инициировать/одобрить переезд и уведомить орган опеки.

Обязанность опекуна в отношении совершеннолетнего недееспособного подопечного — заботиться о содержании, уходе и лечении.

Опекуны и попечители обязаны заботиться о содержании своих подопечных, об обеспечении их уходом и лечением, защищать их права и интересы. Опекуны и попечители несовершеннолетних должны заботиться об их обучении и воспитании. Опекуны и попечители заботятся о развитии (восстановлении) способности гражданина, дееспособность которого ограничена вследствие психического расстройства, или гражданина, признанного недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими.
— п. 3 ст. 36 ГК РФ

Жить раздельно с подопечным опекун совершеннолетнего недееспособного формально может (запрет совместного проживания в п. 2 ст. 36 ГК РФ прямо установлен только для опекунов несовершеннолетних), однако это не снимает с него обязанности по уходу и защите прав подопечного.

Опекуны и попечители несовершеннолетних граждан обязаны проживать совместно со своими подопечными. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного. Опекуны и попечители обязаны извещать органы опеки и попечительства о перемене места жительства.
— п. 2 ст. 36 ГК РФ

Вывод: если мама признана недееспособной, решение о её проживании у вас принимает (и оформляет) опекун, при необходимости уведомив орган опеки о перемене места жительства подопечного. Опекун не обязан лично жить с ней в вашей квартире — закон не требует совместного проживания с совершеннолетним подопечным, но обязан обеспечить уход и защиту её интересов. Если мама ограниченно дееспособна (а не недееспособна), она вселяется и регистрируется сама, с согласием/содействием попечителя — уточните, какой именно статус у мамы по решению суда.

Регистрация матери по месту пребывания и кто её оформляет

Мама — гражданка РФ, и при длительном проживании не по месту своей регистрации у неё возникает обязанность регистрационного учёта. Регистрация по месту пребывания не отменяет её регистрацию по месту жительства (по адресу опекуна).

Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации. Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан
— ст. 3 Закона РФ № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения…»

Сам факт отсутствия регистрации в съёмной квартире не лишает маму права в ней находиться и не делает ваше проживание незаконным: регистрация — учётная мера, а не условие права на жильё.

Регистрация по месту пребывания в жилом помещении оформляется по взаимному соглашению с лицами, предоставившими жильё.

Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению: с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними членами их семей, в том числе с временно отсутствующими членами их семей, при условии проживания в домах государственного или муниципального жилого фонда; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2008 № 220) с собственниками жилых помещений;
— п. 10 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ № 713

Применительно к коммерческому найму это означает: для регистрации мамы по месту пребывания в съёмной квартире нужно согласие собственника (и оно у вас есть) либо иное основание вселения — ваш договор найма с письменным согласием собственника на вселение матери.

Регистрация граждан по месту пребывания осуществляется без их снятия с регистрационного учета по месту жительства. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) III. Регистрация граждан по месту жительства 16. Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к лицам, ответственным за прием и передачу в органы регистрационного учета документов , и представить: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.08.2014 № 809) документ, удостоверяющий личность; абзац; (Исключен - Постановление Правительства Российской Федерации от 14.08.2002 № 599) заявление установленной формы о регистрации по месту жительства; документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение.
— п. 15 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ № 713

Важный нюанс: за недееспособного заявление о регистрации подаёт его законный представитель (опекун). Если регистрацию никто не оформит, обязанность уведомить орган учёта о фактическом проживании гражданина возлагается на нанимателя (собственника) жилья.

В случае непредставления гражданином (его уполномоченным представителем) указанных документов в орган регистрационного учета для регистрации по месту пребывания или по месту жительства наниматель (собственник) жилого помещения, в котором проживает данный гражданин, по истечении установленного срока в течение трех рабочих дней уведомляет орган регистрационного учета о проживании данного гражданина в указанном жилом помещении
— абз. 3 ч. 3 ст. 3 Закона РФ № 5242-1

Вывод: для постоянного, а не гостевого пребывания мамы в съёмной квартире следует оформить ей регистрацию по месту пребывания — заявление от её имени подаёт опекун, а собственник даёт согласие. Отсутствие регистрации не лишает её права проживать и не влечёт «незаконности» вашего вселения, но создаёт риск административной ответственности за проживание без регистрации свыше установленного срока. Регистрация по месту пребывания производится без снятия с учёта по месту жительства.

Риски для опекуна и для нанимателя, что придётся доказывать органам опеки

Орган опеки осуществляет надзор за деятельностью опекуна и проверяет условия жизни подопечного — сюда входит и проверка того, где и в каких условиях подопечный фактически живёт.

Орган опеки и попечительства обязан осуществлять в порядке и в сроки, которые определяются Правительством Российской Федерации, проверку условий жизни подопечных, соблюдения опекунами и попечителями прав и законных интересов подопечных, обеспечения сохранности их имущества, а также выполнения опекунами и попечителями требований к осуществлению своих прав и исполнению своих обязанностей, определяемых в соответствии с частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона. 3. Подопечные вправе обжаловать в орган опеки и попечительства действия или бездействие опекунов или попечителей. 4. Лица, которым стало известно об угрозе жизни или здоровью лица, находящегося под опекой или попечительством, о нарушении его прав и законных интересов, обязаны сообщить об этом в орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения подопечного или прокурору. При получении указанных сведений орган опеки и попечительства обязан принять необходимые меры по защите прав и законных интересов подопечного и в письменной форме уведомить об этом заявителя.
— ч. 2 ст. 24 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для вас это означает: орган опеки может провести проверку условий жизни мамы по адресу вашей съёмной квартиры. Доказывать придётся не «законность» проживания как таковую, а тот факт, что условия соответствуют интересам подопечного (отдельное спальное место, уход, безопасность) и что опекун не оставил её без надзора и помощи.

Ключевой риск лежит на опекуне, а не на вас: оставление подопечного без надзора и необходимой помощи — прямое основание для отстранения опекуна.

Орган опеки и попечительства вправе отстранить опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей. Отстранение опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей допускается в случае: 1) ненадлежащего исполнения возложенных на них обязанностей; 2) нарушения прав и законных интересов подопечного, в том числе при осуществлении опеки или попечительства в корыстных целях либо при оставлении подопечного без надзора и необходимой помощи; 3) выявления органом опеки и попечительства фактов существенного нарушения опекуном или попечителем установленных федеральным законом или договором правил охраны имущества подопечного и (или) распоряжения его имуществом. 6. В случаях, предусмотренных частями 3 - 5 настоящей статьи, права и обязанности опекуна или попечителя прекращаются с момента принятия органом опеки и попечительства акта об освобождении опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей либо об их отстранении от исполнения возложенных на них обязанностей. 7. Акт органа опеки и попечительства об освобождении опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей либо об их отстранении от исполнения возложенных на них обязанностей может быть оспорен лицом, в отношении которого он принят, в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 29 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Если фактически мама живёт у вас, а опекун не живёт с ней и не обеспечивает уход, у органа опеки есть формальный повод применить отстранение. Поэтому переезд следует согласовать с опекуном и зафиксировать договорённость (кто обеспечивает уход, кто несёт расходы), чтобы переложить обязанности по уходу на вас лишь временно и с ведома опекуна.

Опекун обязан извещать орган опеки о перемене места жительства подопечного, и это — обязанность опекуна, не ваша.

Опекуны или попечители обязаны извещать органы опеки и попечительства о перемене места жительства подопечных не позднее дня, следующего за днем выбытия подопечных с прежнего места жительства. 6. При временном отсутствии подопечного в месте жительства, в частности в связи с обучением или пребыванием в медицинской организации, пребыванием в местах отбывания наказания, не прекращается осуществление прав и исполнение обязанностей опекуна или попечителя в отношении подопечного. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) 7. При осуществлении своих прав и обязанностей опекуны и попечители имеют право на оказание им содействия в предоставлении медицинской, психологической, педагогической, юридической, социальной помощи. Условия и порядок оказания содействия в предоставлении указанной помощи определяются законодательством Российской Федерации о социальном обслуживании. (Дополнение частью - Федеральный закон от 02.07.2013 № 167-ФЗ)
— ч. 5 ст. 15 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Также орган опеки в акте о назначении может прямо запретить опекуну изменять место жительства подопечного.

В интересах подопечного орган опеки и попечительства в акте о назначении опекуна или попечителя либо в договоре об осуществлении опеки или попечительства может указать отдельные действия, которые опекун или попечитель совершать не вправе, в том числе может запретить опекуну или попечителю изменять место жительства подопечного, а также в целях учета индивидуальных особенностей личности подопечного установить обязательные требования к осуществлению прав и исполнению обязанностей опекуна или попечителя, в том числе такие требования, которые определяют конкретные условия воспитания несовершеннолетнего подопечного. 5. Опекуны или попечители обязаны извещать органы опеки и попечительства о перемене места жительства подопечных не позднее дня, следующего за днем выбытия подопечных с прежнего места жительства. 6. При временном отсутствии подопечного в месте жительства, в частности в связи с обучением или пребыванием в медицинской организации, пребыванием в местах отбывания наказания, не прекращается осуществление прав и исполнение обязанностей опекуна или попечителя в отношении подопечного. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) 7. При осуществлении своих прав и обязанностей опекуны и попечители имеют право на оказание им содействия в предоставлении медицинской, психологической, педагогической, юридической, социальной помощи.
— ч. 4 ст. 15 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Наконец, наличие заболевания (психиатрического) у самой мамы не является ни основанием для запрета её проживания, ни основанием для каких-либо претензий к вам: правовой фокус — на действиях опекуна, а не на диагнозе подопечного.

Вывод: ответственность и риски сосредоточены на опекуне, который обязан уведомить орган опеки о переезде подопечного и не оставлять её без надзора. Чтобы обезопасить себя и маму, оформите переезд через опекуна: получите его письменное согласие (или инициируйте через него уведомление органа опеки) и письменное согласие собственника на вселение. Тогда вам не придётся «что-то доказывать» задним числом — достаточно будет предъявить согласие собственника и согласие/уведомление опекуна.

Как правильно оформить ситуацию и стать опекуном вместо нынешнего

Если нынешний опекун по состоянию здоровья не может исполнять обязанности, существует законный путь передать опеку вам. Как совершеннолетний ребёнок подопечного вы имеете преимущественное право быть опекуном.

Бабушки и дедушки, родители, супруги, совершеннолетние дети, совершеннолетние внуки, братья и сестры совершеннолетнего подопечного, а также бабушки и дедушки, совершеннолетние братья и сестры несовершеннолетнего подопечного имеют преимущественное право быть его опекунами или попечителями перед всеми другими лицами. 6. У каждого гражданина, нуждающегося в установлении над ним опеки или попечительства, может быть один опекун или попечитель, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Одно и то же лицо, как правило, может быть опекуном или попечителем только одного гражданина. Передача несовершеннолетних братьев и сестер под опеку или попечительство разным лицам не допускается, за исключением случаев, если такая передача отвечает интересам этих детей. 7. Орган опеки и попечительства исходя из интересов лица, нуждающегося в установлении над ним опеки или попечительства, может назначить ему нескольких опекунов или попечителей, в том числе при устройстве в семью на воспитание детей, оставшихся без попечения родителей. 8. При назначении нескольких опекунов или попечителей представительство и защита прав и законных интересов подопечного осуществляются одновременно всеми опекунами или попечителями. В случае, если ведение дел подопечного поручается опекунами или попечителями одному из них, это лицо должно иметь доверенности от остальных опекунов или попечителей. 9.
— ч. 5 ст. 10 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Опекун может быть освобождён от обязанностей по своей просьбе, после чего назначается новый опекун.

Опекун, попечитель могут быть освобождены от исполнения своих обязанностей по их просьбе. 4. Орган опеки и попечительства может освободить опекуна или попечителя от исполнения своих обязанностей, в том числе временно, в случае возникновения противоречий между интересами подопечного и интересами опекуна или попечителя. 5. Орган опеки и попечительства вправе отстранить опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей. Отстранение опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей допускается в случае: 1) ненадлежащего исполнения возложенных на них обязанностей; 2) нарушения прав и законных интересов подопечного, в том числе при осуществлении опеки или попечительства в корыстных целях либо при оставлении подопечного без надзора и необходимой помощи; 3) выявления органом опеки и попечительства фактов существенного нарушения опекуном или попечителем установленных федеральным законом или договором правил охраны имущества подопечного и (или) распоряжения его имуществом. 6. В случаях, предусмотренных частями 3 - 5 настоящей статьи, права и обязанности опекуна или попечителя прекращаются с момента принятия органом опеки и попечительства акта об освобождении опекуна или попечителя от исполнения возложенных на них обязанностей либо об их отстранении от исполнения возложенных на них обязанностей. 7.
— ч. 3 ст. 29 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Назначение нового опекуна производит орган опеки и попечительства по месту жительства подопечного в течение месяца.

Опекун или попечитель назначается с их согласия или по их заявлению в письменной форме органом опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в установлении над ним опеки или попечительства, в течение месяца с момента, когда указанному органу стало известно о необходимости установления опеки или попечительства над таким лицом. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств опекун или попечитель может быть назначен органом опеки и попечительства по месту жительства опекуна или попечителя. 3. В случае, если лицу, нуждающемуся в установлении над ним опеки или попечительства, не назначен опекун или попечитель в течение месяца, исполнение обязанностей опекуна или попечителя временно возлагается на орган опеки и попечительства по месту выявления лица, нуждающегося в установлении над ним опеки или попечительства. В отношении несовершеннолетнего гражданина орган опеки и попечительства исполняет указанные обязанности со дня выявления в соответствии со статьей 122 Семейного кодекса Российской Федерации факта отсутствия родительского попечения. 4.
— ч. 2 ст. 11 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Опекун назначается только с его согласия, из числа совершеннолетних дееспособных граждан, и учитываются личные качества и отношения с подопечным (п. 1, 3 ст. 35 ГК РФ).

Опекун или попечитель назначается органом опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в опеке или попечительстве, в течение месяца с момента, когда указанным органам стало известно о необходимости установления опеки или попечительства над гражданином. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств опекун или попечитель может быть назначен органом опеки и попечительства по месту жительства опекуна (попечителя). Если лицу, нуждающемуся в опеке или попечительстве, в течение месяца не назначен опекун или попечитель, исполнение обязанностей опекуна или попечителя временно возлагается на орган опеки и попечительства. Назначение опекуна или попечителя может быть оспорено в суде заинтересованными лицами. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 2. Опекунами и попечителями могут назначаться только совершеннолетние дееспособные граждане. Не могут быть назначены опекунами и попечителями граждане, лишенные родительских прав, а также граждане, имеющие на момент установления опеки или попечительства судимость за умышленное преступление против жизни или здоровья граждан. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун или попечитель может быть назначен только с его согласия. При этом должны учитываться его нравственные и иные личные качества, способность к выполнению обязанностей опекуна или попечителя, отношения, существующие между ним и лицом, нуждающимся в опеке или попечительстве, а если это возможно - и желание подопечного. 4.
— п. 1 ст. 35 ГК РФ

То есть схема такая: нынешний опекун обращается в орган опеки с просьбой об освобождении (по состоянию здоровья), а вы параллельно подаёте заявление о назначении вас опекуном, пользуясь преимущественным правом близкого родственника. Опека над мамой прекращается только при признании её судом дееспособной — то есть сам факт переезда к вам опеку не снимает.

Опека и попечительство над совершеннолетними гражданами прекращаются в случаях вынесения судом решения о признании подопечного дееспособным или отмены ограничений его дееспособности по заявлению опекуна, попечителя или органа опеки и попечительства. 2. По достижении малолетним подопечным четырнадцати лет опека над ним прекращается, а гражданин, осуществлявший обязанности опекуна, становится попечителем несовершеннолетнего без дополнительного решения об этом. 3. Попечительство над несовершеннолетним прекращается без особого решения по достижении несовершеннолетним подопечным восемнадцати лет, а также при вступлении его в брак и в других случаях приобретения им полной дееспособности до достижения совершеннолетия (
— п. 1 ст. 40 ГК РФ

Обратите внимание: норма о раздельном проживании с разрешением органа опеки касается несовершеннолетних подопечных, а не вашего случая.

выдача разрешения на раздельное проживание попечителей и их несовершеннолетних подопечных в соответствии со статьей 36 Гражданского кодекса Российской Федерации ; 10) подбор, учет и подготовка в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, граждан, выразивших желание стать опекунами или попечителями либо принять детей, оставшихся без попечения родителей, в семью на воспитание в иных установленных семейным законодательством формах; 11) проверка условий жизни подопечных, соблюдения опекунами и попечителями прав и законных интересов подопечных, обеспечения сохранности их имущества, а также исполнения опекунами и попечителями требований к осуществлению ими прав и исполнению обязанностей опекунов или попечителей, определяемых в соответствии с частью 4 статьи 15 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 167-ФЗ) 12) информирование граждан, выразивших желание стать опекунами или попечителями либо принять ребенка, оставшегося без попечения родителей, на воспитание в семью в иных установленных семейным законодательством формах, о возможных формах устройства ребенка в семью, об особенностях отдельных форм устройства ребенка в семью, о порядке подготовки документов, необходимых для установления опеки или попечительства либо устройства детей, оставшихся без попечения родителей, на воспитание в семью в иных установленных семейным законодательством формах, а также оказание содействия в подготовке таких документов;
— п. 9 ч. 1 ст. 8 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: опеку «с мамы никто не снимал», и переезд к вам её автоматически не отменяет. Чтобы легализовать постоянное проживание и уход, оптимально: (1) оформить письменное согласие собственника на вселение (ст. 679 ГК РФ); (2) через опекуна уведомить орган опеки о перемене места жительства подопечного; (3) при неспособности опекуна исполнять обязанности — подать заявление о назначении вас опекуном, используя преимущественное право близкого родственника. Это снимает и возможные претензии наймодателя, и вопросы органа опеки.