Здравствуйте! Сменился арендодатель, уведомления о смене собственника арендатор не получал. Накопился долг за аренду в несколько лет. Арендатор перечислил сумму аренды прошлому собственнику, т.к. в договоре были указаны банковские реквизиты. В подтверждение есть платежные поручения. Может ли новый собственник требовать недоимку в суде, если аренда фактически погашена?
НейроадвокатВ рассматриваемой ситуации арендатор длительное время (несколько лет) не получал уведомления о смене собственника арендованного имущества и исправно перечислял арендную плату по реквизитам, указанным в договоре аренды — то есть прежнему арендодателю. Факт оплаты подтверждён платёжными поручениями.
Юридически значимым обстоятельством является то, что арендатор не знал и не мог знать о смене собственника, поскольку ему не было направлено соответствующее уведомление, а реквизиты в договоре оставались прежними. Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с надлежащим исполнением обязательств арендатором (исполнение обязательства надлежащему лицу в условиях отсутствия информации о перемене лиц в обязательстве), а также переход прав арендодателя к новому собственнику имущества и его право требовать исполнения обязательств.
Центральный правовой вопрос: можно ли считать исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы прежнему собственнику надлежащим, если арендатор действовал добросовестно и полагался на условия договора. Также важен вопрос о том, сохраняет ли новый собственник право требовать уплаты тех же сумм от арендатора, если деньги уже получены прежним собственником, и не возникло ли неосновательное обогащение на стороне последнего. Ключевым фактором здесь является отсутствие уведомления арендатора о смене собственника и добросовестность арендатора при исполнении обязательства.
Согласно ст. 617 ГК РФ, смена собственника арендованного имущества сама по себе не прекращает договор аренды и не изменяет его условий. Следовательно, арендатор остаётся обязанным вносить арендную плату, но теперь — в пользу нового собственника. Однако ключевое значение имеет то, что факт смены собственника должен быть доведён до арендатора: без надлежащего уведомления он не знает и не может знать, кому именно следует исполнять обязательство.
- Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 617
В силу ст. 384 ГК РФ к новому собственнику переходят все права по обязательству, существовавшие у прежнего арендодателя, включая право требовать уплаты арендной платы. Однако это правило действует при условии, что должник (арендатор) был поставлен в известность о состоявшейся уступке или смене кредитора в порядке, предусмотренном законом. При отсутствии такого уведомления объём прав нового кредитора формально существует, но реализация этих прав может быть ограничена добросовестным поведением должника.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Новый собственник не вправе взыскать с арендатора в суде арендную плату за те периоды, за которые оплата уже перечислена прежнему собственнику по реквизитам, указанным в договоре. Исполнение, произведённое добросовестному арендатору, не получившему уведомления о смене кредитора, признаётся надлежащим и прекращает обязательство. Иск нового арендодателя о взыскании таких сумм не подлежит удовлетворению при условии подтверждения отсутствия уведомления и наличия платёжных поручений.
