Вопрос

Можно ли приостановить исполнение решения суда о выселении из арендованного дома с правом выкупа и подать кассацию, если договор не зарегистрирован, а срок на апелляцию уже восстановили

Здравствуйте. Моя ситуация: я взяла дом в аренду с правом выкупа, менеджер, которой отправляла чеки, уволилась, другие ответственные тоже пропали. В итоге, пока я ждала, суд уже прошел, а я узнала позже. Срок на апелляцию восстановили, я подала и просила суд быть медиатором для мирового соглашения, но меня на заседании 3 июня не было, и вечером представитель сообщил, что иск удовлетворили и требуют освободить дом. Я вложила много денег: забор, выравнивание участка, земля, щебень... Мировую подписывать не хотят. Договор у нас не был зарегистрирован. Вопрос: можно ли приостановить исполнение и подать кассацию? Первый суд был в Кашире, апелляция - в Красногорске.

Вопрос №78600Ответы: 1

19.06.2026

Нейроадвокат

07:5619.06.2026

Споры об аренде недвижимости Нужен адвокат

Между вами и арендодателем возникли длящиеся обязательственные правоотношения из договора аренды жилого дома с условием о последующем выкупе (в гражданском праве такой договор часто квалифицируется как смешанный — содержит элементы аренды и купли-продажи будущей вещи). Юридически значимым обстоятельством является то, что договор не прошёл государственную регистрацию, хотя аренда недвижимости на срок более года требует регистрации в Росреестре. Отсутствие регистрации не делает договор ничтожным, но лишает стороны права ссылаться на него в отношениях с третьими лицами, а также может повлиять на возможность признания за вами права собственности на дом после полной выплаты выкупной цены.

В ходе исполнения договора вы вносили арендные платежи (чеки передавались через менеджера), а также произвели за свой счёт улучшения арендованного имущества: установку забора, выравнивание участка, завоз земли и щебня. С точки зрения права, такие работы могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения (то есть те, которые невозможно отделить без вреда для имущества). Их судьба при прекращении аренды регулируется специальными правилами: по общему правилу стоимость неотделимых улучшений, произведённых без согласия арендодателя, не возмещается, если иное не установлено законом или договором. Ваше согласие арендодателя на эти работы или его осведомлённость о них — факт, требующий доказывания.

Судебное разбирательство прошло без вашего участия (решение об удовлетворении иска и выселении). Вам был восстановлен срок на апелляцию, и вы её подали, но на заседании 3 июня вы не присутствовали, и апелляционная инстанция приняла решение (по-видимому, обжалуемое определение) не в вашу пользу. Теперь стоит вопрос об обжаловании этого акта в кассационном порядке и о приостановлении его исполнения.

Юридическое значение имеет также ваше ходатайство перед судом о содействии в заключении мирового соглашения или применении медиации. Даже если в судебном акте на это не указано, вы вправе пытаться договориться с арендодателем и после вынесения решения — на стадии исполнительного производства. Однако, по вашим словам, оппонент отказывается подписывать мировую, что усложняет досудебное урегулирование.

Таким образом, в настоящий момент вы столкнулись с необходимостью:
— затянуть или предотвратить принудительное выселение через кассационное обжалование;
— сохранить право на возмещение стоимости вложенных в дом средств (или хотя бы их часть);
— понять, какие последствия влечёт незарегистрированный договор для возможности выкупа дома и для ваших обязательств по освобождению помещения.

Центральным в вашей ситуации является вопрос о правовой квалификации незарегистрированного договора аренды с правом выкупа и о том, какие права и обязанности сторон из него возникли. В силу ст. 164 Гражданского кодекса РФ правовые последствия сделки, требующей государственной регистрации, наступают после ее регистрации. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации. Однако, как следует из ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В вашем случае, несмотря на отсутствие регистрации, вы фактически приступили к исполнению договора: производили оплату и вкладывали средства в дом. Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если это противоречит принципу добросовестности. Таким образом, сам по себе факт отсутствия регистрации не делает договор ничтожным или незаключенным, но он влияет на объем ваших прав, в том числе на возможность выкупа и на защиту владения.

Статья 164. Государственная регистрация сделок (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 164

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 165

Статья 432. Основные положения о заключении договора
3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 432

Отдельного внимания заслуживает условие о выкупе, закрепленное в ст. 624 ГК РФ. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В вашем договоре такое условие, как следует из вопроса, имелось. Увольнение менеджера и исчезновение ответственных лиц арендодателя не отменяют обязательств по такому договору — они лишь затрудняют исполнение. Поскольку вы продолжали исполнять договор (вносили плату, начали улучшения), арендодатель не вправе игнорировать эти действия.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 624

Ключевой для вас является возможность получить компенсацию за произведенные неотделимые улучшения — забор, выравнивание участка, завоз земли и щебня. Поскольку вы владели имуществом на основании договора аренды, вы имеете права, предусмотренные для владельца. В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301–304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, владеющему имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту своего владения даже против собственника. Статья 303 ГК РФ прямо регулирует судьбу улучшений: добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. Ваши вложения (забор, выравнивание) вряд ли могут быть отделены без повреждения имущества, поэтому вы можете претендовать на возмещение их стоимости, но в пределах увеличения рыночной стоимости дома. Однако суд должен будет установить вашу добросовестность, и здесь важно, что вы действовали в рамках исполнения договора аренды с правом выкупа, а не вопреки воле собственника.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 305

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 303

Кроме того, на случай признания договора незаключенным или недействительным, у вас есть право требовать возмещения убытков. Статья 15 ГК РФ определяет, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, включая расходы, произведенные для восстановления нарушенного права (реальный ущерб). Ваши затраты на забор и выравнивание — это ваш реальный ущерб, если собственник уклоняется от выполнения условий договора или если суд не признает за вами права на их компенсацию по правилам ст. 303 ГК РФ. Для взыскания убытков необходимо доказать, что собственник нарушил свои обязательства (например, не обеспечил возможность выкупа, уклонялся от регистрации, не отвечал на претензии). Статья 393 ГК РФ прямо устанавливает обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом размер убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Статья 15. Возмещение убытков

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 15

Статья 393. Обязанность должника возместить убытки

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 393

Теперь перейдём к процессуальным аспектам. Возможность приостановить исполнение решения суда об освобождении дома на период кассационного обжалования прямо предусмотрена. В силу ст. 379.3 ГПК РФ судья кассационного суда общей юрисдикции в случае принятия кассационной жалобы к производству вправе приостановить исполнение судебных актов при наличии просьбы об этом в кассационной жалобе или в отдельном ходатайстве. Такое приостановление действует до принятия судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения жалобы. Аналогичное право на приостановление имеет и президиум областного суда при рассмотрении кассационной жалобы на апелляционное определение (ст. 375.6 ГПК РФ, которая прямо говорит о праве судьи вынести определение о приостановлении исполнения решения суда до окончания производства в суде кассационной инстанции). В вашем случае, поскольку вы не были на заседании 3 июня — это может быть основанием говорить о нарушении процессуальных прав, что усиливает шансы на приостановление. Однако важно учитывать, что до обращения в кассацию исполнительное производство может быть приостановлено судом, выдавшим исполнительный лист, на основании ст. 436 и 437 ГПК РФ. Суд первой инстанции (Каширский) обязан приостановить исполнительное производство в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», и вправе сделать это при оспаривании судебного акта, на основании которого выдан исполнительный документ (ст. 39 Федерального закона № 229-ФЗ). Таким образом, вы можете подать заявление о приостановлении исполнительного производства как в суд первой инстанции, так и включить ходатайство в кассационную жалобу.

Статья 379.3. Приостановление исполнения судебных актов судом кассационной инстанции. 1. Судья кассационного суда общей юрисдикции в случае принятия кассационных жалобы, представления к производству суда вправе приостановить исполнение судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, при наличии просьбы об этом в кассационных жалобе, представлении или в отдельном ходатайстве. 3. Исполнение судебного акта приостанавливается до принятия судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления, если судом не установлен иной срок приостановления исполнения судебного акта.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 379.3

Судья вправе вынести определение о приостановлении исполнения решения суда до окончания производства в суде кассационной инстанции при наличии просьбы об этом в кассационных жалобе, представлении или в отдельном ходатайстве.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 375.6

Суд вправе приостановить исполнительное производство полностью или частично в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве».
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 437

Исполнительное производство может быть приостановлено судом в порядке, установленном процессуальным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, полностью или частично в случаях: 1) оспаривания исполнительного документа или судебного акта, на основании которого выдан исполнительный документ;
— Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 39

Основания для подачи кассационной жалобы перечислены в ст. 379.7 ГПК РФ. Это несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. В вашей ситуации можно указать, что суд апелляционной инстанции (Московский областной суд) допустил существенные нарушения: не рассмотрел ваше ходатайство о содействии в заключении мирового соглашения, не учёл факт вашего отсутствия на заседании, а также не применил нормы материального права о судьбе улучшений (ст. 303, 15 ГК РФ) и о последствиях незарегистрированного, но исполняемого договора (ст. 165, 432 ГК РФ). Кроме того, в силу ст. 330 ГПК РФ (основания для отмены решения в апелляции) и ст. 379.7 ГПК РФ, если суд первой инстанции рассмотрел дело в ваше отсутствие, а вы не были извещены надлежащим образом, это является безусловным основанием для отмены судебного акта. Поскольку вам восстановили срок апелляции, но на заседании 3 июня вас не было, и представитель сообщил об удовлетворении иска — это повод заявить, что вы не могли реализовать свои процессуальные права. Кассационная инстанция вправе отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение, если эти нарушения привели к принятию неправильного решения (ст. 390 ГПК РФ).

Статья 379.7. Основания для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции: 1) несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права; 4) основания для отмены в любом случае: рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 379.7

Кассационная жалоба на апелляционное определение Московского областного суда (г. Красногорск) подаётся в Первый кассационный суд общей юрисдикции. Это прямо предусмотрено ст. 377 ГПК РФ, согласно которой кассационные жалобы на апелляционные определения областных судов подаются в кассационный суд общей юрисдикции. Жалоба подаётся через суд первой инстанции (Каширский городской суд) в течение трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения (ст. 376.1 ГПК РФ). Важно не пропустить этот срок, так как его восстановление в кассации возможно только в исключительных случаях (ст. 112 ГПК РФ).

Статья 377. Порядок подачи кассационных жалобы, представления

Кассационные жалоба, представление подаются в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Кассационные жалоба, представление подаются: 1) на апелляционные и иные определения верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, суда автономной области, судов автономных округов, апелляционных судов общей юрисдикции, принятые ими в качестве суда апелляционной инстанции, - в кассационный суд общей юрисдикции;
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 377

Статья 376.1. Срок подачи кассационных жалобы, представления

Кассационные жалоба, представление могут быть поданы в кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления... В случае, если судебное постановление было обжаловано в суд апелляционной инстанции, трехмесячный срок подачи кассационных жалобы, представления в кассационный суд общей юрисдикции исчисляется со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 376.1

Возможность заключить мировое соглашение или применить медиацию после вынесения решения существует, но с ограничениями. Статья 39 ГПК РФ позволяет сторонам окончить дело мировым соглашением, а суд утверждает его, если это не противоречит закону. После вынесения решения мировое соглашение может быть утверждено судом апелляционной или кассационной инстанции, если производство ещё не окончено (ст. 326.1 ГПК РФ прямо предусматривает такую возможность для апелляции). Поскольку апелляция уже рассмотрена, мировое соглашение может быть заключено на стадии кассационного обжалования или исполнительного производства, но в последнем случае оно будет иметь характер гражданско-правовой сделки, а не процессуального акта, и может быть утверждено судом только при пересмотре дела. Медиация, в силу ст. 4 Федерального закона «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)», может проводиться в любой момент после передачи спора в суд до принятия решения. После вынесения решения медиативное соглашение, достигнутое сторонами, может быть утверждено судом в качестве мирового соглашения в соответствии с процессуальным законодательством (ст. 12 Закона о медиации). Таким образом, вы можете предложить арендодателю обратиться к медиатору или напрямую заключить мировое соглашение на условиях, например, отсрочки выселения и компенсации за улучшения. Если арендодатель отказывается, это не препятствует подаче кассации, но может быть использовано как дополнительный аргумент о недобросовестности другой стороны.

Статья 39. Мировое соглашение

...стороны могут окончить дело мировым соглашением. 2. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 39

Если спор передан на рассмотрение суда или третейского суда, стороны могут применить процедуру медиации в любой момент до принятия решения по спору соответствующим судом или третейским судом.
— Федеральный закон от 27.07.2010 № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)», ст. 4

Статья 12. Медиативное соглашение
3. Медиативное соглашение, достигнутое сторонами в результате процедуры медиации, проведенной после передачи спора на рассмотрение суда или третейского суда, может быть утверждено судом или третейским судом в качестве мирового соглашения в соответствии с процессуальным законодательством или законодательством о третейских судах, законодательством о международном коммерческом арбитраже.
— Федеральный закон от 27.07.2010 № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)», ст. 12

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Вы вправе приостановить исполнение решения суда об освобождении дома и подать кассационную жалобу в Первый кассационный суд общей юрисдикции, сославшись на существенные процессуальные нарушения (неизвещение о заседании, нерассмотрение ходатайства о медиации) и неприменение норм о компенсации неотделимых улучшений и убытков. Шансы на отмену апелляционного определения и новое рассмотрение дела, в рамках которого можно требовать возмещения стоимости вложенных средств, являются реальными, но требуют безотлагательных и грамотно подготовленных действий.

Куда обращаться и порядок действий

Кассационная жалоба подаётся через суд первой инстанции, то есть через Каширский городской суд Московской области, который направит её в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Москва, ул. Верземнека, д. 7). Одновременно ходатайство о приостановлении исполнения можно подать как непосредственно в кассационный суд (приложив к жалобе или отдельно), так и в суд первой инстанции, ссылаясь на статью 39 Федерального закона «Об исполнительном производстве». До подачи кассационной жалобы необходимо получить заверенную копию апелляционного определения с отметкой о дате изготовления в мотивированном виде. Если срок по уважительной причине пропущен, следует одновременно заявлять ходатайство о его восстановлении, но полагаться на это рискованно.

Документы и доказательства

Копия договора аренды с правом выкупа (даже если он не был зарегистрирован).
Все документы, подтверждающие внесение арендных платежей (чеки, банковские выписки, расписки).
Доказательства проведения и оплаты улучшений: договоры подряда, акты приёмки работ на установку забора, выравнивание участка, поставку земли и щебня; товарные и кассовые чеки, квитанции.
Фотографии состояния дома и участка до и после выполнения работ.
Переписка (электронная, мессенджеры, заказные письма) с арендодателем или его представителями, свидетельствующая о согласовании действий либо уклонении от контактов.
Судебные извещения и повестки, подтверждающие факт ненадлежащего уведомления о заседании 3 июня либо обстоятельства, по которым вы не могли явиться.
Заверенная копия апелляционного определения, решение суда первой инстанции.
Ходатайства, которые вы подавали в суд по поводу медиации или мирового соглашения.
Заключение оценщика о величине увеличения рыночной стоимости дома в результате неотделимых улучшений.

Денежные требования

После отмены апелляционного определения и при новом рассмотрении дела вы вправе заявить требования о взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений в пределах размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ). В случае признания действий арендодателя недобросовестными (уклонение от регистрации договора, отказ от принятия платежей и переговоров) можно ставить вопрос о возмещении убытков в виде реального ущерба (ст. 15, 393 ГК РФ). Прямо в кассационной инстанции новые материальные требования не рассматриваются – их необходимо будет оформить как встречный иск или отдельное производство при пересмотре дела, однако в кассационной жалобе обязательно нужно указать на игнорирование судами этих норм как на основание к отмене. Для обоснования сумм критически важно заключение эксперта-оценщика.

Сроки и риски

Кассационная жалоба должна быть подана в пределах трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения. Пропуск этого срока без уважительных причин влечёт возврат жалобы и практически лишает возможности дальнейшего обжалования, поэтому действовать нужно немедленно. Основной риск: если суд кассационной инстанции откажет в передаче жалобы для рассмотрения или оставит судебные акты без изменения, решение о выселении вступит в законную силу окончательно и будет исполнено в принудительном порядке. До момента вынесения определения о приостановлении исполнительного производства пристав может начать исполнительные действия, что создаёт опасность быстрого фактического освобождения дома. Также сохраняется риск недоказанности добросовестности и стоимости улучшений, что может лишить права на компенсацию.

Когда нужен адвокат

Ввиду того что уже состоялись два судебных акта не в вашу пользу, а кассационное производство требует чёткого указания на существенные нарушения закона и не допускает простой переоценки доказательств, самостоятельная подготовка документов сопряжена с высоким риском отказа. Обратиться к адвокату, имеющему опыт ведения кассационных споров по недвижимости, необходимо на этапе составления жалобы и сбора доказательственной базы, а также для профессионального представительства в суде кассационной инстанции и взаимодействия с арендодателем по мировому соглашению.