В данном случае речь идет о намерении собственника (физического лица) передать во временное возмездное пользование (аренду) объект недвижимости — вышку высотой 65 метров, которая расположена на принадлежащем ему земельном участке. Юридически значимым является то, что данная вышка представляет собой отдельное сооружение (объект капитального строительства), возведенное на земельном участке, принадлежащем собственнику на праве собственности. Строительство завершено в 2018 году, объект введен в эксплуатацию, что подтверждается документами, содержащими сведения о его технических характеристиках (высота, фундамент, заявленный остаточный ресурс).
Основные правоотношения, которые возникают из данной ситуации, относятся к обязательственному праву (договор аренды), а также к публично-правовым отношениям в сфере связи, строительства и безопасности. Передача вышки операторам связи квалифицируется как предоставление имущества для размещения оборудования связи. При этом сама вышка не является средством связи — это лишь инфраструктурный объект, на котором может быть установлено оборудование (антенны, кабели, усилители). Оператор связи будет использовать эту инфраструктуру для оказания услуг подвижной радиотелефонной связи, доступа в интернет или телевещания.
С правовой точки зрения, аренда вышки как сооружения регулируется общими нормами об аренде зданий и сооружений, но с учетом специальных правил, касающихся объектов связи и градостроительства. Ключевой особенностью здесь является то, что вышка высотой 65 метров является высоким сооружением, что влечет необходимость соблюдения ряда административных процедур. В частности, для ее эксплуатации (в том числе сдачи в аренду) может потребоваться отсутствие запрета на использование объекта по назначению (например, в связи с авиационной безопасностью из-за высоты, санитарными зонами от ЛЭП и другими нормами).
Что юридически значимо: собственник не является оператором связи, поэтому он не получает разрешения на использование радиочастот — это прерогатива арендатора-оператора. Однако сам собственник обязан обеспечить техническое состояние вышки, позволяющее безопасно установить оборудование, а также соблюсти требования к высотным объектам (например, светоограждение, маркировка для воздушных судов). Кроме того, сдача в аренду части земельного участка под вышкой и самой вышки оператору создает сервитутные и имущественные обременения, которые могут потребовать государственной регистрации, если договор заключается на срок более года.
Также важно, что рядом находятся ЛЭП и дорога — это может повлиять на требования к расстоянию от вышки до линий электропередачи (возникновение охранных зон) и к обеспечению безопасности дорожного движения (возможное попадание вышки в зону планируемого развития дороги).
Таким образом, ситуация касается коммерциализации уже построенного недвижимого имущества (сооружения) путем заключения гражданско-правового договора аренды с субъектом, имеющим лицензию на оказание услуг связи, при безусловном соблюдении публично-правовых требований к высоким сооружениям и объектам связи.
В силу ст. 8 Федерального закона «О связи» вышка высотой 65 метров, имеющая фундамент и прочную связь с землей, относится к недвижимому имуществу — сооружению связи. Это означает, что к ней применяются нормы об аренде зданий и сооружений.
Сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
— Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», ст. 8
Вы как собственник вправе сдавать вышку в аренду — ст. 608 ГК РФ закрепляет такое право за собственником. Объектом аренды выступает непотребляемая вещь, что прямо предусмотрено ст. 607 ГК РФ. Для идентификации объекта в договоре необходимо указать данные, позволяющие определённо установить вышку (кадастровый номер земельного участка, технические характеристики, адресные ориентиры).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 606
- В аренду могут быть переданы ... здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 607
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 608
Договор аренды вышки как сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа (ст. 651 ГК РФ). Если договор заключается на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. При заключении на неопределённый срок или на срок менее года регистрация не требуется, но письменная форма обязательна, поскольку оператор — юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. 2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 651
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 609
Государственная регистрация аренды осуществляется по заявлению одной из сторон на основании ст. 51 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 51
Срок договора определяется сторонами (ст. 610 ГК РФ). Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок с правом отказа с предупреждением за три месяца — для недвижимости. Арендная плата является существенным условием; её порядок, условия и сроки регулируются ст. 614 ГК РФ (в контексте приведено лишь описание, но норма общеизвестна и должна быть включена в договор).
- Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 610
Размещение оборудования оператора на вышке регулируется ст. 6 Федерального закона «О связи»: организации связи вправе по договору с собственником осуществлять на его инженерных объектах строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. Таким образом, оператор получает право на установку своего оборудования на основании договора аренды, а вы как собственник — право требовать соразмерную плату.
Организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, опор линий электропередачи, контактных сетей железных дорог, столбовых опор, мостов, коллекторов, туннелей, в том числе туннелей метрополитена, железных и автомобильных дорог и других инженерных объектов и технологических площадок, а также полос отвода, в том числе полос отвода железных дорог и автомобильных дорог, могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом, если иное не предусмотрено федеральными законами.
— Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», ст. 6
Оператор обязан получить разрешения на использование радиочастот — это прямо установлено ст. 24 и ст. 22 Федерального закона «О связи». Выдача разрешений осуществляется Государственной комиссией по радиочастотам. Вы как арендодатель не обязаны заниматься этим — каждый оператор самостоятельно получает частотные присвоения.
Статья 24. Выделение полос радиочастот и присвоение радиочастот или радиочастотных каналов. 1. Право на использование радиочастотного спектра предоставляется посредством выделения полос радиочастот и (или) присвоения радиочастот или радиочастотных каналов. Использование радиочастотного спектра без соответствующего разрешения не допускается, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», ст. 24
Статья 22. Регулирование использования радиочастотного спектра. ... 4. Использование в Российской Федерации радиочастотного спектра осуществляется в соответствии со следующими принципами: разрешительный порядок доступа пользователей к радиочастотному спектру...
— Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», ст. 22
Проектная документация на размещение оборудования (расчёт нагрузок на вышку, молниезащита, крепление антенн) разрабатывается оператором связи или привлекаемой им проектной организацией. Вы как собственник можете предоставить исходные данные (технический паспорт вышки, результаты обследования). Прямое указание на это в контексте отсутствует, однако следует из того, что именно арендатор осуществляет строительство/монтаж (ст. 6 126-ФЗ).
Для законности размещения вышки как объекта капитального строительства требуется разрешение на строительство, что предусмотрено ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Вышка построена в 2018 году; если разрешение не было получено, это может создать риски для аренды. Операторы обычно проверяют законность объекта. Также необходимо учитывать требования земельного законодательства: ст. 40 ЗК РФ обязывает возводить сооружения в соответствии с разрешённым использованием и градостроительными регламентами.
Собственник земельного участка имеет право возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 40
Статья 51 ГрК РФ определяет, что разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации градостроительному регламенту, проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием и ограничениями. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Санитарно-эпидемиологические требования к работе передающего оборудования регламентированы Федеральным законом № 52-ФЗ. Оператор обязан обеспечить соблюдение предельно допустимых уровней электромагнитного излучения (ст. 20, ст. 27 52-ФЗ) и получить санитарно-эпидемиологическое заключение (ст. 42 52-ФЗ). Эти обязательства лежат на операторе, но вам как собственнику следует быть готовым к установлению санитарно-защитной зоны (СЗЗ) вокруг вышки в соответствии со ст. 12 52-ФЗ и ст. 104 ЗК РФ. Наличие рядом ЛЭП и дороги может повлиять на расчёт СЗЗ.
- Атмосферный воздух в городских и сельских поселениях, на территориях промышленных организаций, а также воздух в рабочих зонах производственных помещений, жилых и других помещениях (далее — места постоянного или временного пребывания человека) не должен оказывать вредное воздействие на человека.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 20
- Условия работы с машинами, механизмами, установками, устройствами, аппаратами, которые являются источниками физических факторов воздействия на человека (шума, вибрации, ультразвуковых, инфразвуковых воздействий, теплового, ионизирующего, неионизирующего и иного излучения), не должны оказывать вредное воздействие на человека. 2. Критерии безопасности и (или) безвредности условий работ с источниками физических факторов воздействия на человека, в том числе предельно допустимые уровни воздействия, устанавливаются санитарными правилами.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 27
- На основании результатов санитарно-эпидемиологических экспертиз ... даются санитарно-эпидемиологические заключения, предусмотренные ... настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 42
Санитарно-защитные зоны устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор.
— Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 12
Цели установления зон с особыми условиями использования территорий: 1) защита жизни и здоровья граждан; 2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики...
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 104
Оборудование связи, устанавливаемое оператором на вашей вышке, подлежит обязательному подтверждению соответствия в форме сертификации или декларирования. Это предусмотрено ст. 41 и 43 Федерального закона «О связи», а также ст. 25 Федерального закона «О техническом регулировании». Обязанность подтверждения соответствия лежит на операторе — заявителе (изготовителе, поставщике). Сама вышка как сооружение не подлежит отдельной сертификации в рамках данной деятельности, однако её конструкция должна соответствовать строительным нормам и правилам.
- Для обеспечения целостности, устойчивости функционирования и безопасности единой сети электросвязи Российской Федерации является обязательным подтверждение соответствия установленным требованиям средств связи, используемых в: 1) сети связи общего пользования; 2) технологических сетях связи и сетях связи специального назначения в случае их присоединения к сети связи общего пользования.
— Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», ст. 41
- Декларирование соответствия осуществляется принятием заявителем декларации о соответствии на основании собственных доказательств и полученных с участием аккредитованной испытательной лаборатории (центра) доказательств. ...
— Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», ст. 43
- Обязательная сертификация осуществляется органом по сертификации на основании договора с заявителем. ... 2. Соответствие продукции требованиям технических регламентов подтверждается сертификатом соответствия, выдаваемым заявителю органом по сертификации.
— Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», ст. 25
Таким образом, разрешительная документация и санитарно-эпидемиологические экспертизы обеспечиваются арендатором-оператором, а ваша роль как собственника — подтвердить законность строительства вышки, предоставить её в пользование и согласовать технические условия для размещения оборудования. Вид разрешённого использования вашего земельного участка (ст. 85 ЗК РФ) должен допускать размещение объектов связи; если участок имеет назначение, не соответствующее такой деятельности, потребуется изменение ВРИ.
Статья 85 ЗК РФ устанавливает, что виды разрешенного использования земельных участков в населенных пунктах определяются градостроительным регламентом (п. 3). Земельный участок и объекты недвижимости не соответствуют регламенту, если виды их использования не входят в перечень разрешенных (п. 4). Использование несоответствующих объектов может быть запрещено, если оно опасно для жизни, здоровья, окружающей среды (п. 4).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 85
