В отношениях с новым собственником — Российской Федерацией в лице Росимущества — решающее значение приобретает правильная квалификация правовой природы договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию. Позиция Росимущества о его незаключённости основана на буквальном прочтении п. 3 ст. 433 ГК РФ, однако эта норма устанавливает последствия отсутствия регистрации лишь для третьих лиц, а не для сторон сделки.
- Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 433
Поскольку прежний собственник и арендатор подписали договор, согласовали все существенные условия (объект, срок, плату) и фактически исполняли его на протяжении 2,5 лет — арендатор платил, арендодатель принимал — договор считается заключённым между ними с момента подписания. Это подтверждается ст. 432 ГК РФ, которая в п. 3 устанавливает эстоппель: сторона, принявшая исполнение, не может ссылаться на незаключённость.
- Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. ... 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 432
Таким образом, первоначальный арендодатель (прежний собственник) был бы лишён права оспаривать договор. Росимущество же не является стороной сделки, а выступает в качестве нового собственника, к которому перешло право собственности на помещение. Для него, как для третьего лица, договор действительно не порождает прав и обязанностей в силу ст. 433 ГК РФ. Однако это не означает, что арендатор лишается всех возражений, основанных на добросовестности и фактически сложившихся отношениях.
Принцип добросовестности, закреплённый в ст. 10 ГК РФ, предполагает, что никто не может извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Росимущество, требуя платы по отчёту об оценке, игнорирует тот факт, что арендатор в течение 2,5 лет исправно исполнял обязательства перед прежним собственником, а сам новый собственник длительное время не предъявлял никаких претензий. Такое поведение может быть квалифицировано как злоупотребление правом.
- Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 10
Более того, ст. 166 ГК РФ (п. 5) содержит правило, близкое к эстоппелю: заявление о недействительности сделки не имеет значения, если поведение стороны давало основание полагаться на действительность сделки. Росимущество, хотя и не является стороной, но, принимая объект с фактическим арендатором, не может полностью игнорировать историю правоотношений. В совокупности эти нормы дают арендатору возможность настаивать на сохранении прежнего размера платы как разумного и соответствующего принципу добросовестности.
После смены собственника арендатор обязан уплачивать арендную плату новому кредитору. Однако ст. 385 ГК РФ защищает должника: он вправе не исполнять обязательство до предоставления доказательств перехода права, если уведомление не получено от первоначального кредитора. В данном случае арендатор узнал о смене собственника из выписки ЕГРН, что является публичным доказательством, но Росимущество не направило официального уведомления и не предоставило реквизитов. Поэтому арендатор вправе был задержать платеж до получения надлежащих документов.
Статья 385. Уведомление должника о переходе права. 1. Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора. 2. Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 385
Дополнительно ст. 386 ГК РФ сохраняет за арендатором все возражения, которые он имел против первоначального кредитора, в том числе о размере платы. Если договором была установлена определённая ставка, и прежний собственник её не оспаривал, арендатор вправе ссылаться на это возражение и против требования Росимущества о завышенной плате.
Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 386
При невозможности исполнить обязательство из-за отсутствия реквизитов или уклонения кредитора от принятия исполнения должник вправе внести деньги в депозит нотариуса, что считается надлежащим исполнением (ст. 327 ГК РФ). Нотариус отказался, сославшись на недействительность договора, однако закон не требует, чтобы договор был зарегистрирован или признан действующим: достаточно наличия обязательства (в данном случае — из фактического пользования или из договора). Поэтому отказ нотариуса неправомерен, и арендатор может обжаловать его в судебном порядке или обратиться к другому нотариусу.
- Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса... если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; ... 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 327
Если же договор для третьих лиц (в том числе для нового собственника) не заключён, то плата за фактическое пользование помещением после 12.05.2026 может взыскиваться по правилам о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). Однако размер неосновательного обогащения определяется не произвольно, а исходя из рыночной стоимости пользования (ст. 1105 ГК РФ, не приведена в контексте). В контексте нет прямой нормы о порядке определения размера, но есть общее правило ст. 1102, которое обязывает возвратить всё сбережённое.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
В комбинации с принципом добросовестности (ст. 10) арендатор может доказывать, что прежняя ставка, которую он платил, и есть рыночная, а требования Росимущества по оценке могут быть завышены и необоснованны. Росимущество должно доказать, что размер платы по оценке соответствует рыночным условиям.
Теперь об НДС. При аренде федерального имущества арендатор признаётся налоговым агентом по НДС на основании п. 3 ст. 161 НК РФ. Эта норма прямо устанавливает, что налоговая база определяется как сумма арендной платы с учётом налога. То есть если Росимущество выставляет плату, например, 120 рублей (условно), то сумма включает НДС. Арендатор обязан исчислить НДС расчётным методом (120 × 20/120 = 20 рублей), удержать эту сумму из доходов арендодателя (то есть из платы) и уплатить её в бюджет, а арендодателю перечислить оставшиеся 100 рублей. При этом не имеет значения, выставил ли арендодатель счёт-фактуру; налоговый агент исчисляет налог самостоятельно.
Статья 161 НК РФ, пункт 3: При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления, органами публичной власти федеральной территории "Сириус" в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества, имущества, находящегося в собственности федеральной территории "Сириус", налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых ар
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 161
Поскольку текст обрывается, но далее по смыслу: удержать налог из доходов, уплачиваемых арендодателю, и перечислить в бюджет. Порядок уплаты налоговым агентом определён в ст. 174 НК РФ — по месту нахождения арендатора.
Статья 174. Порядок и сроки уплаты налога в бюджет
...
- Налоговые агенты (организации и индивидуальные предприниматели) производят уплату суммы налога по месту своего нахождения.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 174
Таким образом, если Росимущество направит отчёт об оценке с указанием суммы арендной платы, то из этой суммы арендатор должен выделить НДС расчётным методом и перечислить в бюджет, а оставшуюся часть — арендодателю. В ответе Росимуществу следует пояснить, что арендатор готов исполнять налоговые обязанности, но при условии предоставления корректных реквизитов и документального подтверждения суммы. Одновременно можно настаивать на том, что прежняя ставка (с учётом НДС по допнику) должна быть сохранена как согласованная сторонами, а требование об оценке является недобросовестным. При этом ст. 168 НК РФ (обязанность предъявлять налог покупателю) в данном случае не применяется, так как арендодатель — орган власти, не являющийся плательщиком НДС в обычном порядке; арендатор сам исчисляет налог как агент.
Статья 168. Сумма налога, предъявляемая продавцом покупателю
- При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4, 5 и 5.1 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
- Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком (налоговыми агентами, указанными в пунктах 4, 5 и 5.1 статьи 161 настоящего Кодекса) покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг), имущественных прав как соотве
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 168
Обратите внимание: ст. 168 говорит о ситуации, когда налоговый агент сам реализует товары; для аренды государственного имущества применяется специальная норма ст. 161, которая устанавливает иной порядок — налоговая база определяется с учётом налога, и агент удерживает налог из выплачиваемого дохода.
Что касается возможности заключения нового договора — это вопрос волеизъявления сторон. Закон (в контексте) не содержит обязанности Росимущества заключить договор на прежних условиях. Однако арендатор может инициировать переговоры и, ссылаясь на добросовестность, предлагать заключить договор на условиях, аналогичных действовавшим (с регистрацией). Если Росимущество откажется, это будет являться реализацией его прав, но может быть оспорено в суде, если отказ будет признан злоупотреблением (ст. 10 ГК РФ). Пока же арендатору следует направлять письма с предложением урегулировать отношения и фиксировать уклонение Росимущества от принятия платы.
Для минимизации санкций за просрочку арендатор должен документально подтвердить свою добросовестность: направить Росимуществу письмо с требованием предоставить реквизиты и документы, а также уведомить о готовности внести плату на депозит нотариуса. Если нотариус отказывается, можно обратиться к другому нотариусу или в суд с заявлением о разрешении внесения на депозит. Депозит нотариуса является надлежащим исполнением, и проценты за просрочку начисляться не будут (ст. 327 ГК РФ).
