Вопрос

Арендую нежилое помещение без регистрации договора: узнал, что собственник с мая 2026 — РФ по решению суда. Росимущество считает договор недействительным и требует плату по оценке. Как правильно платить НДС и можно ли сохранить старую ставку?

Ситуация вот какая. Я арендую нежилое помещение с 01.01.2024 по 31.12.2026. Договор не зарегистрировали в Росреестре, хотя планировали. В мае 2026 г. я узнал из выписки ЕГРН, что с 12.05.2026 собственник - РФ по решению суда. Росимущество мне ответило, что договор недействителен без регистрации (п. 3 ст. 433 ГК, как у них), поэтому акта о начале действия нет и аренда фактическая. Они говорят, что выставят плату по отчету об оценке. Я платил 2,5 года исправно прежнему собственнику, никаких проблем не было. Сейчас не знаю, кому платить с 12.05.2026. Росимущество реквизиты не дало, квитанций нет. Нотариус отказывается принимать на депозит, потому что договор недействующий. И еще: по договору у покупателя (меня) был НДС, так как арендодатель был на УСН, а потом стали платить НДС по допнику (с 2025 г. я плачу аренду с НДС). В случае с РФ я налоговый агент и сам плачу НДС в бюджет. Как правильно считать: за июнь-июль 2026 г. нужно ли из суммы по оценке выделить НДС или взять как есть? Как правильно ответить Росимуществу, чтобы не сделали по максимуму? Жду их письма с оценкой, хочу ответить и добиться сохранения старой ставки, потому что я добросовестный и они уже получили платежи за 2,5 года. Может, есть шанс, что они заключат новый договор? В общем, помогите разобраться, а то уже санкции за просрочку, и непонятно, что через неделю будет.

Вопрос №80285Ответы: 1

23.06.2026

Нейроадвокат

13:3123.06.2026

Споры об аренде недвижимости Нужен документ

В описанной ситуации ключевым событием является смена собственника нежилого помещения: 12 мая 2026 года право собственности на объект перешло к Российской Федерации на основании решения суда. Арендатор продолжает фактически использовать помещение, однако новый собственник (в лице Росимущества) отказывается признавать действующим прежний договор аренды, заключенный 1 января 2024 года на срок до 31 декабря 2026 года, по причине отсутствия его государственной регистрации в ЕГРН.

Юридически значимым обстоятельством является то, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года, в силу прямого указания закона требует государственной регистрации. Отсутствие такой регистрации влечет для третьих лиц (включая нового собственника — РФ) последствия незаключенности договора. Однако между первоначальными сторонами (арендатором и прежним собственником-арендодателем) договор мог порождать обязательства, особенно при условии его фактического исполнения (передача помещения, уплата арендной платы). Смена собственника в силу закона не является основанием для автоматического прекращения арендных отношений, но новый собственник, не являясь стороной незарегистрированного договора, вправе не считать себя связанным его условиями.

С момента, когда РФ стала собственником, у арендатора возникла обязанность по оплате пользования помещением в пользу нового собственника (РФ). Поскольку Росимущество трактует отношения сторон как фактическое пользование без договора, оно намерено взыскивать плату, рассчитанную не по прежним ставкам, а на основании рыночной оценки. Это создает правовую неопределенность в размере платежа, который арендатор должен вносить за июнь-июль 2026 года и далее.

Дополнительно возникла проблема с уплатой НДС. Ранее арендатор уплачивал арендную плату с НДС на основании допсоглашения (после того как арендодатель перешел с УСН на общий режим). Теперь, при аренде государственного имущества, арендатор становится налоговым агентом по НДС: обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет из суммы арендной платы. Возникает спор о том, из какой базы исчислять НДС — из суммы, определенной по оценке (которая может быть установлена без учета налога), или же сама оценка уже включает НДС, и его нужно «выделить» расчетным путем.

Ситуация осложняется тем, что арендатор не получает от Росимущества реквизитов для перечисления платежей, а нотариус отказывается принимать деньги на депозит, ссылаясь на недействительность (незаключенность) договора. Это ставит арендатора в положение, когда он объективно не может исполнить обязанность по оплате надлежащим образом, что создает риск начисления пеней и иных санкций за просрочку.

Таким образом, затронуты следующие правоотношения: арендные (фактическое пользование имуществом после смены собственника), обязательственные (по оплате), налоговые (исполнение обязанностей налогового агента по НДС), а также вопросы защиты добросовестного поведения арендатора, столкнувшегося с неопределенностью в исполнении своих обязательств. Юридически значимыми фактами являются: срок действия и отсутствие регистрации договора, дата перехода права собственности к РФ, позиция Росимущества о незаключенности договора, отказ нотариуса, а также предшествующая практика уплаты арендной платы и НДС.

В отношениях с новым собственником — Российской Федерацией в лице Росимущества — решающее значение приобретает правильная квалификация правовой природы договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию. Позиция Росимущества о его незаключённости основана на буквальном прочтении п. 3 ст. 433 ГК РФ, однако эта норма устанавливает последствия отсутствия регистрации лишь для третьих лиц, а не для сторон сделки.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 433

Поскольку прежний собственник и арендатор подписали договор, согласовали все существенные условия (объект, срок, плату) и фактически исполняли его на протяжении 2,5 лет — арендатор платил, арендодатель принимал — договор считается заключённым между ними с момента подписания. Это подтверждается ст. 432 ГК РФ, которая в п. 3 устанавливает эстоппель: сторона, принявшая исполнение, не может ссылаться на незаключённость.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. ... 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 432

Таким образом, первоначальный арендодатель (прежний собственник) был бы лишён права оспаривать договор. Росимущество же не является стороной сделки, а выступает в качестве нового собственника, к которому перешло право собственности на помещение. Для него, как для третьего лица, договор действительно не порождает прав и обязанностей в силу ст. 433 ГК РФ. Однако это не означает, что арендатор лишается всех возражений, основанных на добросовестности и фактически сложившихся отношениях.

Принцип добросовестности, закреплённый в ст. 10 ГК РФ, предполагает, что никто не может извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Росимущество, требуя платы по отчёту об оценке, игнорирует тот факт, что арендатор в течение 2,5 лет исправно исполнял обязательства перед прежним собственником, а сам новый собственник длительное время не предъявлял никаких претензий. Такое поведение может быть квалифицировано как злоупотребление правом.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 10

Более того, ст. 166 ГК РФ (п. 5) содержит правило, близкое к эстоппелю: заявление о недействительности сделки не имеет значения, если поведение стороны давало основание полагаться на действительность сделки. Росимущество, хотя и не является стороной, но, принимая объект с фактическим арендатором, не может полностью игнорировать историю правоотношений. В совокупности эти нормы дают арендатору возможность настаивать на сохранении прежнего размера платы как разумного и соответствующего принципу добросовестности.

После смены собственника арендатор обязан уплачивать арендную плату новому кредитору. Однако ст. 385 ГК РФ защищает должника: он вправе не исполнять обязательство до предоставления доказательств перехода права, если уведомление не получено от первоначального кредитора. В данном случае арендатор узнал о смене собственника из выписки ЕГРН, что является публичным доказательством, но Росимущество не направило официального уведомления и не предоставило реквизитов. Поэтому арендатор вправе был задержать платеж до получения надлежащих документов.

Статья 385. Уведомление должника о переходе права. 1. Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора. 2. Если должник получил уведомление об одном или о нескольких последующих переходах права, должник считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору при исполнении обязательства в соответствии с уведомлением о последнем из этих переходов права.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 385

Дополнительно ст. 386 ГК РФ сохраняет за арендатором все возражения, которые он имел против первоначального кредитора, в том числе о размере платы. Если договором была установлена определённая ставка, и прежний собственник её не оспаривал, арендатор вправе ссылаться на это возражение и против требования Росимущества о завышенной плате.

Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 386

При невозможности исполнить обязательство из-за отсутствия реквизитов или уклонения кредитора от принятия исполнения должник вправе внести деньги в депозит нотариуса, что считается надлежащим исполнением (ст. 327 ГК РФ). Нотариус отказался, сославшись на недействительность договора, однако закон не требует, чтобы договор был зарегистрирован или признан действующим: достаточно наличия обязательства (в данном случае — из фактического пользования или из договора). Поэтому отказ нотариуса неправомерен, и арендатор может обжаловать его в судебном порядке или обратиться к другому нотариусу.

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса... если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; ... 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 327

Если же договор для третьих лиц (в том числе для нового собственника) не заключён, то плата за фактическое пользование помещением после 12.05.2026 может взыскиваться по правилам о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). Однако размер неосновательного обогащения определяется не произвольно, а исходя из рыночной стоимости пользования (ст. 1105 ГК РФ, не приведена в контексте). В контексте нет прямой нормы о порядке определения размера, но есть общее правило ст. 1102, которое обязывает возвратить всё сбережённое.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102

В комбинации с принципом добросовестности (ст. 10) арендатор может доказывать, что прежняя ставка, которую он платил, и есть рыночная, а требования Росимущества по оценке могут быть завышены и необоснованны. Росимущество должно доказать, что размер платы по оценке соответствует рыночным условиям.

Теперь об НДС. При аренде федерального имущества арендатор признаётся налоговым агентом по НДС на основании п. 3 ст. 161 НК РФ. Эта норма прямо устанавливает, что налоговая база определяется как сумма арендной платы с учётом налога. То есть если Росимущество выставляет плату, например, 120 рублей (условно), то сумма включает НДС. Арендатор обязан исчислить НДС расчётным методом (120 × 20/120 = 20 рублей), удержать эту сумму из доходов арендодателя (то есть из платы) и уплатить её в бюджет, а арендодателю перечислить оставшиеся 100 рублей. При этом не имеет значения, выставил ли арендодатель счёт-фактуру; налоговый агент исчисляет налог самостоятельно.

Статья 161 НК РФ, пункт 3: При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления, органами публичной власти федеральной территории "Сириус" в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества, имущества, находящегося в собственности федеральной территории "Сириус", налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых ар
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 161

Поскольку текст обрывается, но далее по смыслу: удержать налог из доходов, уплачиваемых арендодателю, и перечислить в бюджет. Порядок уплаты налоговым агентом определён в ст. 174 НК РФ — по месту нахождения арендатора.

Статья 174. Порядок и сроки уплаты налога в бюджет
...

Налоговые агенты (организации и индивидуальные предприниматели) производят уплату суммы налога по месту своего нахождения.

— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 174

Таким образом, если Росимущество направит отчёт об оценке с указанием суммы арендной платы, то из этой суммы арендатор должен выделить НДС расчётным методом и перечислить в бюджет, а оставшуюся часть — арендодателю. В ответе Росимуществу следует пояснить, что арендатор готов исполнять налоговые обязанности, но при условии предоставления корректных реквизитов и документального подтверждения суммы. Одновременно можно настаивать на том, что прежняя ставка (с учётом НДС по допнику) должна быть сохранена как согласованная сторонами, а требование об оценке является недобросовестным. При этом ст. 168 НК РФ (обязанность предъявлять налог покупателю) в данном случае не применяется, так как арендодатель — орган власти, не являющийся плательщиком НДС в обычном порядке; арендатор сам исчисляет налог как агент.

Статья 168. Сумма налога, предъявляемая продавцом покупателю

При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4, 5 и 5.1 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком (налоговыми агентами, указанными в пунктах 4, 5 и 5.1 статьи 161 настоящего Кодекса) покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг), имущественных прав как соотве

— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 168

Обратите внимание: ст. 168 говорит о ситуации, когда налоговый агент сам реализует товары; для аренды государственного имущества применяется специальная норма ст. 161, которая устанавливает иной порядок — налоговая база определяется с учётом налога, и агент удерживает налог из выплачиваемого дохода.

Что касается возможности заключения нового договора — это вопрос волеизъявления сторон. Закон (в контексте) не содержит обязанности Росимущества заключить договор на прежних условиях. Однако арендатор может инициировать переговоры и, ссылаясь на добросовестность, предлагать заключить договор на условиях, аналогичных действовавшим (с регистрацией). Если Росимущество откажется, это будет являться реализацией его прав, но может быть оспорено в суде, если отказ будет признан злоупотреблением (ст. 10 ГК РФ). Пока же арендатору следует направлять письма с предложением урегулировать отношения и фиксировать уклонение Росимущества от принятия платы.

Для минимизации санкций за просрочку арендатор должен документально подтвердить свою добросовестность: направить Росимуществу письмо с требованием предоставить реквизиты и документы, а также уведомить о готовности внести плату на депозит нотариуса. Если нотариус отказывается, можно обратиться к другому нотариусу или в суд с заявлением о разрешении внесения на депозит. Депозит нотариуса является надлежащим исполнением, и проценты за просрочку начисляться не будут (ст. 327 ГК РФ).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Договор аренды между вами и прежним собственником является заключённым и порождает обязательства, несмотря на отсутствие регистрации, в силу принятия сторонами исполнения (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Для Росимущества как нового собственника этот договор не имеет силы, и плата за фактическое пользование должна вноситься ему, однако вы вправе настаивать на сохранении прежнего размера арендной платы, ссылаясь на принцип добросовестности, сложившиеся отношения и необоснованность завышения ставки по отчёту об оценке (ст. 10, 432, 1102, 1105 ГК РФ). При уплате вы обязаны действовать как налоговый агент по НДС: из любой суммы, которую определит Росимущество, расчётным методом выделить НДС, перечислить его в бюджет, а оставшуюся часть — арендодателю (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Денежные требования и НДС

Сумма, предъявляемая Росимуществом по отчёту об оценке, считается включённой с НДС; из неё вы обязаны удержать и перечислить в бюджет налог расчётным методом, а оставшуюся сумму (без НДС) направить арендодателю.
При расчёте НДС за июнь–июль 2026 года используйте ставку 20/120 (или иную актуальную на момент платежа) от той суммы, которую вы сами признаёте обоснованной (прежняя ставка арендной платы с НДС); если Росимущество не предоставило реквизиты, основной платёж переводите на депозит.
Не принимайте позицию Росимущества о том, что отчёт об оценке дан «как есть» без НДС, — при аренде госимущества налоговая база всегда формируется с учётом налога, и это вы должны разъяснить в ответном письме.

Сроки и риски

Отсутствие официального уведомления от Росимущества и непредоставление реквизитов обоснованно задерживают платёж основного долга; риск санкций за просрочку минимизируется внесением средств на депозит, что считается надлежащим исполнением.
Если депозит по каким-то причинам невозможен, оперативно направляйте в Росимущество письменное требование о предоставлении реквизитов и фиксируйте каждый факт уклонения, чтобы в суде ссылаться на просрочку кредитора (ст. 406 ГК РФ).
Существует риск судебного спора о размере платы; для его минимизации настойчиво и документально отстаивайте сохранение прежней ставки, подкрепляя свою позицию ссылками на добросовестность и сложившиеся отношения. При наличии существенной угрозы взыскания завышенной суммы или блокировки деятельности — обратитесь к адвокату для подготовки процессуальных документов.

Вопрос

Столкнулись с похожей ситуацией?

Рекомендуемые действия

Денежные требования и НДС

Сроки и риски