В описанной ситуации после 30.04.2025 первоначальный договор аренды прекратил своё действие в связи с истечением срока. Однако арендатор продолжает фактически использовать помещение, а арендодатель (пользователь) не возражает против этого и ранее вёл переписку об условиях дальнейшего пользования. Таким образом, между сторонами сложились фактические отношения по пользованию чужим имуществом, которые в отсутствие заключённого в установленной форме письменного договора могут квалифицироваться по-разному.
Юридически значимым обстоятельством является то, что за две недели до окончания срока арендатор направил уведомление о непродлении договора. Такое уведомление исключает автоматическую пролонгацию договора на прежних условиях (возобновление на неопределённый срок), поскольку для этого требуется отсутствие возражений со сторон. Следовательно, после 30.04.2025 первоначальный договор не действует, и оснований считать его возобновлённым на тех же условиях (включая ставку 115 000 руб./мес.) по общему правилу нет.
Второй ключевой момент — переписка сторон по электронной почте в начале мая. Арендатор предложил новый договор (или дополнительное соглашение) на условиях аренды до 08.07.2026 по ставке 60 000 руб./мес., а пользователь в ответном письме согласился. С точки зрения гражданского права такое согласие может рассматриваться как акцепт оферты, то есть стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (объект аренды, срок, размер арендной платы). Однако юридическая обязательность этого соглашения зависит от формы, в которой должен быть заключён договор аренды (или изменение к нему). Поскольку договор аренды недвижимости (а помещение, скорее всего, является недвижимостью) подлежит заключению в письменной форме, а соглашение об изменении его условий — также в письменной форме, переписка по электронной почте может быть признана соблюдением письменной формы, если из неё однозначно следует воля сторон и она подписана электронной подписью либо если стороны в основном договоре допустили такой способ обмена документами. В данном случае пользователь не подписал дополнительное соглашение на бумаге, но выразил согласие в электронном письме.
Третье значимое обстоятельство — арендатор продолжает пользоваться помещением, но при этом направил проект дополнительного соглашения, который пользователь не подписал. Если пользователь фактически терпит такое пользование и не требует освободить помещение, его молчание в сочетании с ранее данным согласием на новую ставку может быть истолковано как согласие на пользование на предложенных арендатором условиях. При этом арендатор, продолжая пользоваться помещением, не возвращает его, что также указывает на его намерение сохранить отношения именно на новых условиях.
Таким образом, в ситуации пересекаются два правоотношения: (1) прекращённый договор аренды с истекшим сроком, который не возобновился из-за уведомления о непродлении; (2) фактически сложившиеся отношения по пользованию помещением при наличии переписки, в которой стороны согласовали новый размер платы (60 000 руб./мес.) и новый срок (до 08.07.2026). Ключевой правовой вопрос — является ли переписка по электронной почте достаточным основанием для изменения размера арендной платы в отсутствие подписанного дополнительного соглашения, и может ли арендодатель в одностороннем порядке настаивать на ранее действовавшей ставке, фактически отказываясь от своего согласия.
Основной вопрос заключается в том, могут ли стороны считаться связанными изменением ставки аренды, достигнутым в электронной переписке, и может ли арендодатель впоследствии отказаться от этого соглашения, ссылаясь на возобновление договора на прежних условиях.
Согласно статье 434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем обмена электронными документами. В данной ситуации арендатор направил по электронной почте предложение арендовать помещение до 08.07.2026 по ставке 60 000 руб./мес., а арендодатель ответил согласием по электронной почте. Таким образом, стороны обменялись электронными сообщениями, содержащими все существенные условия (предмет, срок, размер арендной платы), что соответствует требованиям письменной формы. Достигнутое таким образом соглашение является юридически действительным и обязательным для сторон.
- Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 434
Далее, в силу статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное конкретному лицу предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Предложение арендатора от начала мая содержало все существенные условия (предмет, срок, размер арендной платы), поэтому является офертой, которая связывает арендатора с момента ее получения арендодателем. Арендодатель, в свою очередь, акцептовал эту оферту.
- Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. 2. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 435
В соответствии со статьей 438 ГК РФ акцептом оферты признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Согласие арендодателя, направленное по электронной почте, является полным и безоговорочным акцептом. Кроме того, арендатор, продолжая пользоваться помещением после получения такого согласия, фактически приступил к исполнению договора на новых условиях, что также может рассматриваться как конклюдентный акцепт, однако в данном случае имеется прямой письменный акцепт.
- Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 438
Согласно статье 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. Стороны достигли соглашения об изменении ставки арендной платы и срока аренды путем электронной переписки, что является законным основанием для изменения ранее действовавших условий. Арендодатель, дав согласие, выразил свою волю на изменение договора, и это соглашение вступило в силу с момента получения акцепта арендатором (или с момента, когда арендатор узнал о согласии).
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 450
Статья 452 ГК РФ устанавливает, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Поскольку первоначальный договор аренды был заключен в письменной форме (вероятно, путем составления единого документа), а электронная переписка приравнивается к письменной форме согласно ст. 434, то соглашение об изменении ставки считается совершенным в надлежащей форме. Следовательно, неподписание дополнительного соглашения, направленного арендатором позже, не отменяет юридической силы ранее достигнутого соглашения – оно лишь фиксирует уже согласованные условия. Арендодатель не может в одностороннем порядке отказаться от данного соглашения.
- Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 452
В части возможности возобновления договора на прежних условиях (ст. 621 ГК РФ) следует отметить, что соответствующая норма не включена в предоставленный контекст, однако по общему правилу она регулирует случаи, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя. В данном деле арендатор заранее (за две недели) уведомил о непродлении договора, что исключает применение презумпции возобновления на неопределенный срок. Более того, последующие действия сторон – направление арендатором нового предложения и его акцепт арендодателем – свидетельствуют о заключении нового договора или изменении прежнего на согласованных условиях (60 000 руб./мес.). Таким образом, ссылка на возобновление договора со старой ставкой необоснованна.
В итоге, арендодатель, дав согласие на ставку 60 000 руб./мес. в электронной переписке, связан этим соглашением. Он не вправе в одностороннем порядке требовать применения прежней ставки 115 000 руб./мес., поскольку достигнутое сторонами соглашение об изменении условий аренды является юридически обязательным и было заключено с соблюдением письменной формы.
