Анна заключила договор аренды (найма) жилого помещения) сроком на 11 месяцев (с 17 августа 2025 года по 16 июля 2026 года). При вселении она передала арендодателю обеспечительный платеж (залог) в размере 45 000 рублей. Юридически значимым обстоятельством является то, что при передаче квартиры стороны (арендатор и арендодатель) зафиксировали её состояние: арендодатель собственноручно снял видео, на котором видны потертые обои. Эта видеозапись датирована (содержит дату съемки) и, предположительно, сделана в день вселения Анны.
Суть конфликта: после начала проживания арендодатель предъявляет Анне претензию о том, что она повредила обои (т.е. ухудшила состояние квартиры), и на этом основании намерен удержать сумму залога. Однако, исходя из видеозаписи, объективно зафиксировано, что данный дефект (потертости обоев) существовал до того, как Анна въехала в квартиру. Таким образом, спор возник по поводу основания для удержания обеспечительного платежа: арендодатель считает, что повреждение возникло по вине арендатора, а арендатор утверждает, что это уже имевшийся недостаток.
Юридически значимыми являются следующие правоотношения: отношения по договору найма (аренды) жилого помещения, в том числе в части исполнения обязательств по возврату обеспечительного платежа. Для правильной квалификации ситуации важно установить, возникала ли у Анны обязанность возместить ущерб арендодателю. Поскольку повреждение было до её заселения, она не должна нести ответственность за это состояние. Следовательно, удержание залога в данном случае будет неправомерным, так как залог выполняет обеспечительную функцию (гарантия сохранности имущества и исполнения обязательств) и не может служить источником покрытия уже существующих недостатков. Ключевой факт — наличие у Анны доказательств (датированная видеозапись), которая опровергает утверждение арендодателя о том, что повреждения внесены арендатором. Таким образом, правовая квалификация ситуации: оспаривание арендатором удержания обеспечительного платежа в связи с отсутствием его вины в появлении повреждений.
Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ, внесённая арендатором денежная сумма (залог 45 000 руб.) по своей правовой природе является обеспечительным платежом. Этот платеж обеспечивает, в том числе, обязательство арендатора возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Удержание залога возможно только при наступлении обстоятельств, прямо предусмотренных договором (например, повреждение имущества по вине арендатора). Поскольку повреждения обоев существовали на момент заселения и зафиксированы на видео с датой, обстоятельство для зачёта обеспечительного платежа не наступило — арендатор не нарушал обязательство сохранять имущество в первоначальном состоянии (кроме нормального износа). Следовательно, у арендодателя отсутствуют правовые основания для удержания обеспечительного платежа.
- Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
- В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспече
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 381.1
Далее, в силу ст. 1064 ГК РФ ответственность за вред имуществу наступает только при доказанности причинения вреда действиями самого лица, на которое возлагается возмещение. Арендодатель утверждает, что Анна испортила обои, но на видеозаписи, сделанной при вселении, видно, что обои уже были потерты. Таким образом, Анна не является причинителем вреда — вред возник до её вселения и не связан с её действиями. Соответственно, у арендодателя нет права требовать возмещения этого вреда за счёт залога или иным способом.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1064
Для полноты картины обратимся к ст. 15 и ст. 393 ГК РФ. Ст. 15 определяет понятие убытков, которые может требовать потерпевшая сторона. Ст. 393 возлагает на должника обязанность возместить убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. В данном случае предполагаемое нарушение (порча обоев) не подтверждается — убытки у арендодателя отсутствуют, поскольку повреждения существовали до аренды. Арендатор исполнил свои обязательства по содержанию квартиры в надлежащем состоянии, не ухудшив её сверх изначального состояния. Поэтому ссылка арендодателя на эти статьи бездоказательна, и удержание залога под видом возмещения убытков неправомерно.
-
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 15
-
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 393
Процессуальные нормы также играют ключевую роль. В соответствии со ст. 55 ГПК РФ видеозапись, фиксирующая состояние квартиры на момент заселения, является допустимым доказательством по делу. Анна может использовать её в суде для подтверждения того, что обои были повреждены до её вселения. Ст. 56 ГПК РФ распределяет бремя доказывания: арендодатель, утверждающий, что обои испортила арендатор, обязан доказать это обстоятельство. Однако наличие видеозаписи с датой, сделанной при въезде, напротив, доказывает отсутствие вины Анны. Ст. 60 ГПК РФ устанавливает правило допустимости: обстоятельства дела должны подтверждаться определёнными средствами доказывания. Для фиксации состояния имущества закон не требует исключительно письменного акта — видеозапись также признаётся доказательством, если она получена законным путём (в присутствии обеих сторон и с согласия арендодателя, как в данном случае).
- Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
Статья 56. Обязанность доказывания
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
- Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Статья 60. Допустимость доказательств
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Таким образом, совокупность норм материального и процессуального права однозначно свидетельствует, что у арендодателя нет законных оснований удерживать обеспечительный платёж, поскольку повреждения обоев не являются следствием действий арендатора, а видеозапись выступает достаточным и допустимым доказательством этого факта.
