Как вернуть залог при съезде, если арендодатель утверждает, что я испортила обои, которые были повреждены до моего заселения? Есть видео с датой

Анна заключила договор аренды (найма) жилого помещения) сроком на 11 месяцев (с 17 августа 2025 года по 16 июля 2026 года). При вселении она передала арендодателю обеспечительный платеж (залог) в размере 45 000 рублей. Юридически значимым обстоятельством является то, что при передаче квартиры стороны (арендатор и арендодатель) зафиксировали её состояние: арендодатель собственноручно снял видео, на котором видны потертые обои. Эта видеозапись датирована (содержит дату съемки) и, предположительно, сделана в день вселения Анны.

Суть конфликта: после начала проживания арендодатель предъявляет Анне претензию о том, что она повредила обои (т.е. ухудшила состояние квартиры), и на этом основании намерен удержать сумму залога. Однако, исходя из видеозаписи, объективно зафиксировано, что данный дефект (потертости обоев) существовал до того, как Анна въехала в квартиру. Таким образом, спор возник по поводу основания для удержания обеспечительного платежа: арендодатель считает, что повреждение возникло по вине арендатора, а арендатор утверждает, что это уже имевшийся недостаток.

Юридически значимыми являются следующие правоотношения: отношения по договору найма (аренды) жилого помещения, в том числе в части исполнения обязательств по возврату обеспечительного платежа. Для правильной квалификации ситуации важно установить, возникала ли у Анны обязанность возместить ущерб арендодателю. Поскольку повреждение было до её заселения, она не должна нести ответственность за это состояние. Следовательно, удержание залога в данном случае будет неправомерным, так как залог выполняет обеспечительную функцию (гарантия сохранности имущества и исполнения обязательств) и не может служить источником покрытия уже существующих недостатков. Ключевой факт — наличие у Анны доказательств (датированная видеозапись), которая опровергает утверждение арендодателя о том, что повреждения внесены арендатором. Таким образом, правовая квалификация ситуации: оспаривание арендатором удержания обеспечительного платежа в связи с отсутствием его вины в появлении повреждений.

Согласно ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ, внесённая арендатором денежная сумма (залог 45 000 руб.) по своей правовой природе является обеспечительным платежом. Этот платеж обеспечивает, в том числе, обязательство арендатора возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Удержание залога возможно только при наступлении обстоятельств, прямо предусмотренных договором (например, повреждение имущества по вине арендатора). Поскольку повреждения обоев существовали на момент заселения и зафиксированы на видео с датой, обстоятельство для зачёта обеспечительного платежа не наступило — арендатор не нарушал обязательство сохранять имущество в первоначальном состоянии (кроме нормального износа). Следовательно, у арендодателя отсутствуют правовые основания для удержания обеспечительного платежа.

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспече
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 381.1

Далее, в силу ст. 1064 ГК РФ ответственность за вред имуществу наступает только при доказанности причинения вреда действиями самого лица, на которое возлагается возмещение. Арендодатель утверждает, что Анна испортила обои, но на видеозаписи, сделанной при вселении, видно, что обои уже были потерты. Таким образом, Анна не является причинителем вреда — вред возник до её вселения и не связан с её действиями. Соответственно, у арендодателя нет права требовать возмещения этого вреда за счёт залога или иным способом.

Арендодатель не вправе удерживать обеспечительный платёж в размере 45 000 рублей, поскольку потертости обоев имелись до вселения Анны и зафиксированы на датированной видеозаписи, сделанной самим арендодателем. Данная видеозапись является надлежащим и достаточным доказательством отсутствия вины арендатора, поэтому удержание залога незаконно, и Анна имеет право на его полный возврат.

Рекомендуемые действия

• Скопировать видеозапись с датой на несколько независимых носителей (например, облачное хранилище и флеш-накопитель), убедившись, что метаданные файла (дата создания) сохранены.
• Составить письменное уведомление о расторжении договора в соответствии с его условиями (обычно за 30 дней до выезда) и передать арендодателю под подпись на вашем экземпляре, оставив себе копию.
• Направить арендодателю заказным письмом с описью вложения досудебную претензию с требованием возврата полной суммы залога, приложив скриншоты видеозаписи и указав на положения статей 381.1, 1064 ГК РФ и статьи 55-56 ГПК РФ, а также установив разумный срок для добровольного возврата (например, 10 календарных дней).
• В день выезда провести совместный осмотр квартиры с ведением видеозаписи и составить акт приема-передачи, в котором отразить текущее состояние квартиры и отсутствие новых повреждений; если арендодатель отказывается подписывать акт, сделать об этом отметку в присутствии двух свидетелей.
• При неполучении денег в установленный срок обратиться с исковым заявлением в суд по месту жительства ответчика или по месту нахождения квартиры с требованием о взыскании неосновательного обогащения в размере 45000 рублей, процентов по статье 395 ГК РФ и компенсации судебных расходов, приложив видеозапись, договор найма, копию претензии и акт приема-передачи (даже односторонний).