В данном случае речь идёт о правоотношениях, вытекающих из договора аренды нежилого помещения. Основная суть ситуации заключается в том, что арендатор возвращает арендодателю помещение после 11 месяцев пользования, и в момент возврата (предположительно 08.07.2025) у сторон возникают разногласия относительно состояния отдельного элемента — плит на входной уличной лестничной группе.
Юридически значимым фактом является то, что при передаче помещения в аренду (11 месяцев назад) в акте приёма было зафиксировано состояние плит как «без повреждений». Теперь же арендодатель обнаружил сколы и трещины. Это порождает вопрос о том, кто обязан нести ответственность за данные дефекты — арендатор или арендодатель.
Ключевыми аспектами, требующими квалификации, являются:
- Определение, являются ли выявленные повреждения (сколы и трещины на плитах уличной лестничной группы) результатом ненадлежащего использования, халатности или действий арендатора, либо же они возникли вследствие естественного износа, который неизбежен при нормальной эксплуатации.
- Разграничение понятий «текущий ремонт» (обязанность арендатора) и «капитальный ремонт» (обязанность арендодателя), а также отнесение ремонта плит к той или иной категории, что напрямую влияет на то, кто должен восстанавливать покрытие.
- Вопрос о бремени доказывания: кто и как должен подтвердить, что повреждения возникли в период аренды и по вине арендатора, а не явились следствием естественного износа, погодных условий или иных объективных причин.
- Процедура возврата помещения: поскольку арендатор планирует выехать 08.07.2025, арендодателю важно зафиксировать состояние помещения на момент возврата (акт возврата), чтобы впоследствии иметь возможность предъявить претензии или требования о возмещении убытков.
Фактор времени (необходимость написать арендатору до 09.07.2025) указывает на риск утраты возможности документально подтвердить наличие повреждений до того, как арендатор покинет помещение. Если акт возврата будет подписан без замечаний, это может быть расценено как отсутствие претензий со стороны арендодателя, и в дальнейшем доказать, что повреждения возникли по вине арендатора, станет затруднительно.
В силу общей нормы об обязательствах, арендатор, намеревающийся возвратить помещение 08.07.2025, обязан возместить арендодателю убытки, вызванные повреждением плит на лестничной группе, если эти повреждения возникли по его вине и выходят за пределы нормального износа. Акт приема, составленный 11 месяцев назад, подтверждает, что на момент передачи плиты были без повреждений; следовательно, сколы и трещины появились в период пользования арендатора. Согласно ст. 393 ГК РФ, должник, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательство, обязан возместить кредитору причиненные этим убытки. Для арендных отношений это означает, что при возврате имущества арендатор должен либо восстановить его в первоначальное состояние (за исключением естественного износа), либо компенсировать стоимость ремонта. Сколы и трещины на плитах уличной лестничной группы, как правило, не являются результатом нормального эксплуатационного износа — они возникают от механических ударов, падения тяжелых предметов или иных внешних воздействий, за которые отвечает арендатор. Поэтому именно на арендатора возлагается обязанность устранить такие повреждения до подписания акта возврата или, если ремонт невозможен, возместить убытки.
Статья 393. Обязанность должника возместить убытки 1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (аб
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 393
Вопрос о том, является ли ремонт плит капитальным и ложится ли он на арендодателя, решается через разграничение естественного износа и повреждений. В предоставленном контексте отсутствует специальная норма о капитальном ремонте (статья 616 ГК РФ), однако по общему правилу арендодатель обязан производить капитальный ремонт только в отношении элементов, требующих замены или восстановления в связи с нормальным физическим износом всего объекта (фундамент, стены, кровля). Лестничная группа относится к конструктивным элементам здания, но сколы и трещины, возникшие в период действия договора, не являются следствием износа от времени; это конкретные дефекты, вызванные действиями (или бездействием) арендатора. Следовательно, на арендодателя возлагать обязанность по их устранению как капитальный ремонт некорректно — напротив, это ответственность арендатора за ухудшение имущества сверх нормального износа, и возмещение таких убытков регулируется ст. 393 ГК РФ.
Относительно необходимости направления письменного уведомления до 09.07.2025: сама по себе ст. 393 ГК РФ не устанавливает обязательного досудебного порядка уведомления. Однако для реализации права на возмещение убытков арендодатель должен доказать факт повреждения, его размер и причинно-следственную связь с действиями арендатора. Фиксация повреждений до возврата помещения — ключевое доказательство. Рекомендуется не позднее 08.07.2025 (дня планируемого выезда) при осмотре помещения совместно с арендатором составить акт о выявленных дефектах. Если арендатор отказывается подписать акт, арендодателю следует направить ему письменное уведомление (например, заказным письмом или вручить под подпись) с описанием повреждений и требованием их устранить или возместить убытки. Это не является императивным требованием закона, но укрепляет доказательственную базу на случай судебного спора. В контексте отсутствует прямое указание на сроки уведомления, поэтому исходить нужно из общего принципа добросовестности (ст. 10 ГК РФ, не приведена в контексте) и необходимости зафиксировать убытки до того, как помещение перейдет во владение арендодателя. Таким образом, хотя ст. 393 ГК РФ не предписывает конкретных сроков, арендодателю следует незамедлительно уведомить арендатора о повреждениях, чтобы предотвратить возражения о том, что дефекты возникли уже после возврата.
