Должен ли арендатор восстановить сколы и трещины на плитах входной лестницы, которые были целыми при передаче, или это естественный износ

В данном случае речь идёт о правоотношениях, вытекающих из договора аренды нежилого помещения. Основная суть ситуации заключается в том, что арендатор возвращает арендодателю помещение после 11 месяцев пользования, и в момент возврата (предположительно 08.07.2025) у сторон возникают разногласия относительно состояния отдельного элемента — плит на входной уличной лестничной группе.

Юридически значимым фактом является то, что при передаче помещения в аренду (11 месяцев назад) в акте приёма было зафиксировано состояние плит как «без повреждений». Теперь же арендодатель обнаружил сколы и трещины. Это порождает вопрос о том, кто обязан нести ответственность за данные дефекты — арендатор или арендодатель.

Ключевыми аспектами, требующими квалификации, являются:

• Определение, являются ли выявленные повреждения (сколы и трещины на плитах уличной лестничной группы) результатом ненадлежащего использования, халатности или действий арендатора, либо же они возникли вследствие естественного износа, который неизбежен при нормальной эксплуатации.
• Разграничение понятий «текущий ремонт» (обязанность арендатора) и «капитальный ремонт» (обязанность арендодателя), а также отнесение ремонта плит к той или иной категории, что напрямую влияет на то, кто должен восстанавливать покрытие.
• Вопрос о бремени доказывания: кто и как должен подтвердить, что повреждения возникли в период аренды и по вине арендатора, а не явились следствием естественного износа, погодных условий или иных объективных причин.
• Процедура возврата помещения: поскольку арендатор планирует выехать 08.07.2025, арендодателю важно зафиксировать состояние помещения на момент возврата (акт возврата), чтобы впоследствии иметь возможность предъявить претензии или требования о возмещении убытков.

Фактор времени (необходимость написать арендатору до 09.07.2025) указывает на риск утраты возможности документально подтвердить наличие повреждений до того, как арендатор покинет помещение. Если акт возврата будет подписан без замечаний, это может быть расценено как отсутствие претензий со стороны арендодателя, и в дальнейшем доказать, что повреждения возникли по вине арендатора, станет затруднительно.

В силу общей нормы об обязательствах, арендатор, намеревающийся возвратить помещение 08.07.2025, обязан возместить арендодателю убытки, вызванные повреждением плит на лестничной группе, если эти повреждения возникли по его вине и выходят за пределы нормального износа. Акт приема, составленный 11 месяцев назад, подтверждает, что на момент передачи плиты были без повреждений; следовательно, сколы и трещины появились в период пользования арендатора. Согласно ст. 393 ГК РФ, должник, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательство, обязан возместить кредитору причиненные этим убытки. Для арендных отношений это означает, что при возврате имущества арендатор должен либо восстановить его в первоначальное состояние (за исключением естественного износа), либо компенсировать стоимость ремонта. Сколы и трещины на плитах уличной лестничной группы, как правило, не являются результатом нормального эксплуатационного износа — они возникают от механических ударов, падения тяжелых предметов или иных внешних воздействий, за которые отвечает арендатор. Поэтому именно на арендатора возлагается обязанность устранить такие повреждения до подписания акта возврата или, если ремонт невозможен, возместить убытки.

Статья 393. Обязанность должника возместить убытки 1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (аб
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 393

Арендатор обязан восстановить повреждённые плиты либо возместить убытки, поскольку зафиксированные в акте приёма сколы и трещины не являются естественным износом и возникли в период пользования арендатора по его вине (ст. 393 ГК РФ). Капитальный ремонт лестничной группы при таких локальных дефектах не требуется, и обязанность по их устранению лежит на арендаторе. Арендодателю необходимо незамедлительно зафиксировать повреждения, не дожидаясь подписания акта возврата без замечаний.

Рекомендуемые действия

• Не позднее 08.07.2025 провести совместный осмотр помещения с арендатором и составить двухсторонний акт о выявленных дефектах (сколы, трещины плит) с обязательным приложением фотографий.
• Если арендатор уклоняется от осмотра или отказывается подписать акт, направить ему письменное уведомление с детальным описанием повреждений и требованием в разумный срок устранить их либо возместить стоимость ремонта; уведомление направить заказным письмом с описью вложения или вручить под расписку.
• В случае невозврата помещения в надлежащем состоянии и отказа арендатора добровольно компенсировать убытки обратиться к адвокату для подготовки претензии и искового заявления о возмещении ущерба на основании акта осмотра и доказательств вины арендатора.