Вопрос о том, является ли ремонт плит капитальным и ложится ли он на арендодателя, решается через разграничение естественного износа и повреждений. В предоставленном контексте отсутствует специальная норма о капитальном ремонте (статья 616 ГК РФ), однако по общему правилу арендодатель обязан производить капитальный ремонт только в отношении элементов, требующих замены или восстановления в связи с нормальным физическим износом всего объекта (фундамент, стены, кровля). Лестничная группа относится к конструктивным элементам здания, но сколы и трещины, возникшие в период действия договора, не являются следствием износа от времени; это конкретные дефекты, вызванные действиями (или бездействием) арендатора. Следовательно, на арендодателя возлагать обязанность по их устранению как капитальный ремонт некорректно — напротив, это ответственность арендатора за ухудшение имущества сверх нормального износа, и возмещение таких убытков регулируется ст. 393 ГК РФ.
Относительно необходимости направления письменного уведомления до 09.07.2025: сама по себе ст. 393 ГК РФ не устанавливает обязательного досудебного порядка уведомления. Однако для реализации права на возмещение убытков арендодатель должен доказать факт повреждения, его размер и причинно-следственную связь с действиями арендатора. Фиксация повреждений до возврата помещения — ключевое доказательство. Рекомендуется не позднее 08.07.2025 (дня планируемого выезда) при осмотре помещения совместно с арендатором составить акт о выявленных дефектах. Если арендатор отказывается подписать акт, арендодателю следует направить ему письменное уведомление (например, заказным письмом или вручить под подпись) с описанием повреждений и требованием их устранить или возместить убытки. Это не является императивным требованием закона, но укрепляет доказательственную базу на случай судебного спора. В контексте отсутствует прямое указание на сроки уведомления, поэтому исходить нужно из общего принципа добросовестности (ст. 10 ГК РФ, не приведена в контексте) и необходимости зафиксировать убытки до того, как помещение перейдет во владение арендодателя. Таким образом, хотя ст. 393 ГК РФ не предписывает конкретных сроков, арендодателю следует незамедлительно уведомить арендатора о повреждениях, чтобы предотвратить возражения о том, что дефекты возникли уже после возврата.
